指標(biāo)市場引入及其對地價(jià)形成的影響.pdf

1、提高土地配置效率是中國轉(zhuǎn)型發(fā)展實(shí)踐對當(dāng)代土地管理科學(xué)提出的重大課題。針對理論和實(shí)踐中對引入指標(biāo)市場這一改革中的新生事物以及指標(biāo)市場與地價(jià)關(guān)系認(rèn)識上的模糊和滯后現(xiàn)象，本文應(yīng)用國外發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移思想、理論和技術(shù)，提出三個(gè)核心問題:(1)美國發(fā)展權(quán)市場結(jié)構(gòu)、性質(zhì)和一般運(yùn)作模式是什么？如何刻畫可交易發(fā)展權(quán)范式？(2)中國指標(biāo)市場存在哪幾種類型？其各自發(fā)展演變前景如何？中國指標(biāo)市場的典型運(yùn)作機(jī)制、價(jià)格決定與基本性質(zhì)是什么？(3)引入指標(biāo)市場對城市地價(jià)

2、形成帶來了哪些可能的影響？
　　 本文沿著“域外經(jīng)驗(yàn)-理論提煉-中國應(yīng)用”的技術(shù)路線，首先討論了美國發(fā)展權(quán)市場的案例、特征和規(guī)律;然后總結(jié)刻畫了可交易發(fā)展權(quán)范式的概念、特征與本質(zhì)，并通過與中國建設(shè)用地指標(biāo)之比較，確立了引入可交易發(fā)展權(quán)范式來解釋、指導(dǎo)中國指標(biāo)交易實(shí)踐的理論可行性;接下來，在區(qū)分兩類指標(biāo)市場及其發(fā)展演變前景的基礎(chǔ)上，以重慶地票交易為例，研究了中國指標(biāo)市場的典型運(yùn)作機(jī)制、價(jià)格形成與基本性質(zhì);最后，從定性描述和模型表達(dá)

3、兩個(gè)維度考察了引入指標(biāo)市場對地價(jià)形成的影響。具體研究結(jié)論如下:
　　 (1)通過多案例比較分析，發(fā)現(xiàn)美國發(fā)展權(quán)市場是一個(gè)人為創(chuàng)設(shè)的市場。TDR設(shè)計(jì)要素、分區(qū)規(guī)劃規(guī)則、潛在住房和土地市場共同決定了發(fā)展權(quán)的供給和需求。因此，發(fā)展權(quán)價(jià)格是政府和市場共同作用的結(jié)果。確切地說，美國發(fā)展權(quán)市場通常表現(xiàn)為“強(qiáng)政府、弱市場”的特征，本質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)市場。
　　 (2)作為一種國際性思潮的“可交易發(fā)展權(quán)”已經(jīng)取得了范式的資格，其特征與內(nèi)容可

4、概括為:引入市場機(jī)制;提高管制效率和質(zhì)量;明確總量控制和個(gè)體份額;強(qiáng)調(diào)以損失補(bǔ)償為中心;借助私人主體和資金實(shí)現(xiàn)管制目標(biāo);管理者和公眾關(guān)系的改變。TDR的本質(zhì)可以沿著三個(gè)視角解析:基于產(chǎn)權(quán)束的TDR是土地所有權(quán)人依意思自治和合同自由原則將發(fā)展權(quán)從土地權(quán)利束中分離出來，并作為一項(xiàng)獨(dú)立財(cái)產(chǎn)出售給他人;基于社會(huì)公平的TDR是政府解決規(guī)劃困境和管制性征收問題的應(yīng)對方案，是通過創(chuàng)設(shè)一項(xiàng)新的財(cái)產(chǎn)權(quán)利來間接補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失的一種非經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償手段;基于管制效率

5、的TDR是科斯定理在解決外部性問題上的應(yīng)用，是分區(qū)規(guī)劃市場取向的實(shí)施機(jī)制和輔助工具。中國農(nóng)地非農(nóng)化管制框架中的建設(shè)用地指標(biāo)與可交易發(fā)展權(quán)的內(nèi)涵和表現(xiàn)形式存在相似之處，引入可交易發(fā)展權(quán)范式來解釋指導(dǎo)中國業(yè)已存在的指標(biāo)交易實(shí)踐具有理論可行性和實(shí)踐迫切性。
　　 (3)中國指標(biāo)市場可以劃分為地方政府之間的交易與個(gè)人或企業(yè)參與的交易兩大類型。其中，前者只是中國轉(zhuǎn)型發(fā)展特定階段的一個(gè)歷史片段。為此，選取重慶地票交易作為中國指標(biāo)市場的典型案

6、例，發(fā)現(xiàn)機(jī)制設(shè)計(jì)核心是如何將農(nóng)村已利用、物化的指標(biāo)還原并分離為未利用、可交易的指標(biāo)，爾后藉由政府交易平臺(tái)配置給城市使用。地票價(jià)格受到政府設(shè)立交易基準(zhǔn)價(jià)格、控制交易總量、打包零散指標(biāo)、決定交易時(shí)間和方式、設(shè)定具體用途等方式調(diào)節(jié)，同時(shí)也受到市場供需規(guī)律支配。經(jīng)測算，地票價(jià)格理論上應(yīng)在288.9萬元/hm2至459.75萬元/hm2之間浮動(dòng)。但地票實(shí)際成交均價(jià)接近生產(chǎn)價(jià)格，由此推斷其定價(jià)策略側(cè)重于復(fù)墾成本填補(bǔ)，為土地綜合整治大規(guī)模展開后的社會(huì)

7、資本找到退出機(jī)制。由于地票市場對信息收集、加工和處理存在明顯滯后性，不具備價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，是準(zhǔn)市場。
　　 (4)以“地票市場-土地市場”相分離為特征的土地雙層市場結(jié)構(gòu)形成的根源是地票落地與土地出讓制度的銜接。重慶市政府設(shè)計(jì)的優(yōu)先劃地權(quán)是兩個(gè)市場的對接點(diǎn)，開發(fā)商可以藉此在土地市場獲得事實(shí)上的優(yōu)先地位，從而創(chuàng)造出對地票的旺盛需求。理論上，兩個(gè)市場之間存在政府統(tǒng)購統(tǒng)銷、先買票后買地、先買地后買票和自由市場等四種互動(dòng)模式。由于指標(biāo)配置“

8、雙軌制”的存在，客觀上起到了細(xì)分土地市場的作用?？紤]到各細(xì)分市場指標(biāo)來源渠道和土地使用權(quán)取得方式的差異，引入地票市場對各細(xì)分市場的供需及地價(jià)形成的影響各不相同。通過四象限模型的討論，發(fā)現(xiàn)票價(jià)與地價(jià)之間的影響是雙向的，具體存在土地需求拉動(dòng)型、土地供給推動(dòng)型、地票需求推動(dòng)型和地票供給拉動(dòng)型等四種類型。
　　 (5)通過對理想世界、存在建設(shè)用地總量管制和引入指標(biāo)市場三種不同情形的均衡地價(jià)進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)地價(jià)之高低取決于開發(fā)商數(shù)量和建設(shè)用