浙江省臺(tái)州市外來(lái)人員住房選擇研究.pdf

1、在西方發(fā)達(dá)國(guó)家,住房市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)很成熟,在住房選擇微觀領(lǐng)域的研究成果十分豐富。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深入,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也快速發(fā)展,居民家庭的住房消費(fèi)引起了學(xué)術(shù)界的關(guān)注,但由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚,現(xiàn)有研究成果有限并且數(shù)據(jù)相對(duì)陳舊,難以真實(shí)反映我國(guó)居民目前的住房消費(fèi)情況;且研究大多屬于宏觀描述性分析或定量分析,實(shí)證研究較少,在研究對(duì)象上對(duì)細(xì)小群體的研究更是有限,為此,在微觀領(lǐng)域?qū)Τ鞘型鈦?lái)人員的住房選擇行為進(jìn)行研究,以豐富住房選擇

2、理論,為我國(guó)住房選擇領(lǐng)域的理論進(jìn)步找到新的切入點(diǎn),彌補(bǔ)國(guó)內(nèi)在微觀領(lǐng)域?qū)μ厥馊后w在住房選擇研究上的不足。另外,隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快,越來(lái)越多的外來(lái)人員涌入到城市,外米人員進(jìn)入城市要解決的首要問(wèn)題就是住房問(wèn)題,他們對(duì)住房的需求也日漸旺盛;但由于對(duì)居民家庭的住房消費(fèi)行為缺少深入研究,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的把握帶有很大的盲目性,導(dǎo)致市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡,經(jīng)常出現(xiàn)供應(yīng)總量短缺與過(guò)剩的現(xiàn)象,然而開(kāi)發(fā)商對(duì)外來(lái)人員的消費(fèi)需求仍沒(méi)有引起足夠重視;為此,研究

3、城市外來(lái)人員的住房選擇行為及其購(gòu)買(mǎi)意愿,考察其影響因素,一方面可以為政府制定相關(guān)住房政策提供理論支持和科學(xué)參考,同時(shí)也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品定位和客戶定位提供分析思路,發(fā)掘市場(chǎng)機(jī)會(huì),使其深入了解影響外來(lái)人員住房選擇和住房購(gòu)買(mǎi)意愿的影響因素,有針對(duì)性的開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)住房,開(kāi)拓城市外來(lái)人員的住房消費(fèi)市場(chǎng)?？梢?jiàn),研究城市外來(lái)人員的住房選擇和購(gòu)買(mǎi)意愿具有理論價(jià)值和實(shí)踐意義。
　　 為了考察城市外來(lái)人員的住房選擇和購(gòu)買(mǎi)意愿的特征和影響因素,本文

4、在以往學(xué)者研究的基礎(chǔ)上,構(gòu)建出綜合家庭特征因素、住房特征因素以及體制特征因素的住房租購(gòu)選擇理論模型和住房購(gòu)買(mǎi)意愿理論模型。在住房租購(gòu)選擇模型中,家庭特征岡素包括:年齡、學(xué)歷、婚姻狀況、工作年限以及收入。住房特征因素包括:房屋總價(jià)格、面積、距離工作地點(diǎn)的遠(yuǎn)近、到市中心的距離、周邊的環(huán)境與設(shè)施。體制特征因素包括:工作單位的性質(zhì)、是否享有住房補(bǔ)貼以及落戶意愿。在住房購(gòu)買(mǎi)意愿模型中,家庭特征因素主要有:支付能力、家庭生命周期、居住穩(wěn)定性、投資意

5、向,住房特征岡素包括:當(dāng)前住房的特征、住房的不匹配性,體制特征因素主要是戶籍限制,最終這些因素由以下變量進(jìn)行表征:首付款、按揭貸款、城市居住人口數(shù)、居住年限、遷居可能性、售租意向、是否單位房、現(xiàn)有住房的滿意度、子女接受教育限制、就業(yè)機(jī)會(huì)獲取限制以及社會(huì)保障參與限制。
　　 本文以臺(tái)州市區(qū)的外來(lái)人員為主要研究對(duì)象,通過(guò)實(shí)地調(diào)查和網(wǎng)絡(luò)調(diào)查相結(jié)合的方式獲取數(shù)據(jù),調(diào)查外來(lái)人員的同時(shí)也調(diào)查本地人員,并將他們作為比較樣本,在研究時(shí)與外來(lái)人員

6、樣本進(jìn)行對(duì)比分析。通過(guò)實(shí)地和網(wǎng)絡(luò)調(diào)查共收集問(wèn)卷732份,最終獲得有效問(wèn)卷662份,問(wèn)卷有效率達(dá)90.43%,通過(guò)分層抽樣得到最終樣本本地人員樣本和外來(lái)人員樣本各300份。
　　 本文利用SPSS17.0對(duì)外來(lái)人員樣本進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析、獨(dú)立樣本T檢驗(yàn)以及單因素方差分析,重點(diǎn)運(yùn)用logit二元回歸和多元有序回歸模型分別對(duì)外來(lái)人員的住房租購(gòu)選擇和住房購(gòu)買(mǎi)意愿進(jìn)行回歸分析,并與本地人員樣本相應(yīng)的回歸結(jié)果進(jìn)行比較,分析結(jié)論主要?dú)w納如下:

7、
　　 一、對(duì)外來(lái)人員的住房租購(gòu)選擇具有顯著影響的變量有學(xué)歷、距離工作地點(diǎn)的遠(yuǎn)近、周邊的環(huán)境與設(shè)施、是否享有住房補(bǔ)貼、落戶意愿、工作年限、收入以及面積;學(xué)歷越高、享有住房補(bǔ)貼、工作年限越長(zhǎng)、收入越高、落戶意愿越強(qiáng)、面積越大、對(duì)距離工作地點(diǎn)的遠(yuǎn)近和周邊的環(huán)境與設(shè)施越重視的外來(lái)人員,更傾向于選擇購(gòu)買(mǎi)自有住房。
　　 二、對(duì)外來(lái)人員的住房購(gòu)買(mǎi)意愿產(chǎn)生影響的因素主要有首付款、城市居住人口數(shù)、現(xiàn)有住房滿意程度、子女接受教育限制、售

8、租意向、居住年限以及遷居可能性;可支付的首付款越高、城市居住人口數(shù)越多、對(duì)現(xiàn)有住房滿意程度越低、售租意向越強(qiáng)、居住年限越久、遷居可能性越小、認(rèn)為子女接受教育受限制越大的外來(lái)人員,住房購(gòu)買(mǎi)意愿越強(qiáng)。
　　 三、在群體特征差異上,外來(lái)人員的住房消費(fèi)主要是選擇租賃房屋,與本地人員相比,住房自有化率明顯偏低,而住房購(gòu)買(mǎi)意愿則要大于本地人員;在影響住房租購(gòu)選擇行為的因素上,兩樣本主要在影響因素年齡、婚姻狀況、工作年限、房屋總價(jià)格、距離工作