城鎮(zhèn)土地統(tǒng)一定級(jí)與估價(jià)研究——以內(nèi)蒙古包頭市為例.pdf

1、隨著包頭經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、主城區(qū)的擴(kuò)大和新都市區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，城市功能布局由過去的“一城兩核”的帶狀組團(tuán)空間格局，逐漸向沿著東西軸相發(fā)展為連片的帶狀城市格局轉(zhuǎn)變，使得包頭市分別以九原、東河區(qū)和青山、昆都侖區(qū)為兩塊，分別定級(jí)并建立的兩套基準(zhǔn)地價(jià)體系不能滿足包頭市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地管理的需要。目前，北京、上海、廣州等土地市場(chǎng)化程度較高的城市，在土地交易時(shí)已經(jīng)采用樓面地價(jià)的計(jì)價(jià)方式，而內(nèi)蒙古自治區(qū)處于嘗試階段。因此，有必要對(duì)包頭市城鎮(zhèn)土地統(tǒng)

2、一定級(jí)與樓面基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估進(jìn)行研究。
　　 本文參照國(guó)內(nèi)市場(chǎng)化程度較高城市的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，針對(duì)當(dāng)前包頭市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和土地利用空間格局變化及其趨勢(shì)，在包頭市首次嘗試城鎮(zhèn)土地統(tǒng)一定級(jí)與樓面基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作。研究顯示：多元素綜合評(píng)定法仍然適用于像包頭市這樣“一城兩核”的城鎮(zhèn)土地統(tǒng)一定級(jí)，在土地定級(jí)中繁華區(qū)在網(wǎng)格總分值基礎(chǔ)上采用以價(jià)定級(jí)法，邊緣區(qū)直接以網(wǎng)格總分值定級(jí)法，使定級(jí)成果更加符合包頭實(shí)際；在2012年評(píng)估的價(jià)格體系中以樓面

3、地價(jià)的形式表示基準(zhǔn)地價(jià)，較地面地價(jià)更能真實(shí)地反映不同區(qū)域的地價(jià)水平以及同一區(qū)域不同地塊的地價(jià)水平；商業(yè)用地和住宅用地受市場(chǎng)因素從主城區(qū)到邊緣區(qū)的過程中地價(jià)差值慢慢地降低，地價(jià)增長(zhǎng)率三級(jí)地最高，邊緣區(qū)最低，與包頭市區(qū)域市場(chǎng)特征符合，工業(yè)用地受政策因素影響開發(fā)園區(qū)的地價(jià)降低，控制區(qū)地價(jià)明顯提高很多；在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中新增加了商業(yè)繁華區(qū)的路線價(jià)，因路線價(jià)不需要進(jìn)行區(qū)域因素修正，使得成果應(yīng)用更簡(jiǎn)潔、快速；基準(zhǔn)地價(jià)修正體系中著重研究了容積率修正等內(nèi)