城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場信息數(shù)據(jù)庫建設(shè)與數(shù)據(jù)挖掘.pdf

1、針對我國城鄉(xiāng)土地管理的二元體系，十八屆三中全會在《決定》中明確提出要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，為土地制度改革指明了方向。本文以城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場構(gòu)建理論作為切入點，研究了市場信息數(shù)據(jù)庫包含的信息內(nèi)容，并對市場信息空間矢量要素標(biāo)準(zhǔn)屬性字段、市場非空間表格要素、文本要素等數(shù)據(jù)庫內(nèi)容進(jìn)行研究，建立濟南市城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場信息數(shù)據(jù)庫；基于ESDA構(gòu)建了住宅用地數(shù)字地價模型，運用GIS空間分析與數(shù)理統(tǒng)計等數(shù)據(jù)挖掘方法，研究住宅地價時空結(jié)

2、構(gòu)演變規(guī)律、測算住宅地價增值狀況、預(yù)測2020年住宅用地各區(qū)片樓面地價、分析住宅地價重心遷移軌跡、對集體土地征收價格與基準(zhǔn)地價進(jìn)行銜接分析，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場奠定基礎(chǔ)。主要研究結(jié)果：
　?。?）住宅用地地價從區(qū)域基點經(jīng)過城市中心向城市邊緣變化總趨勢是先升高再逐漸降低，穿過城市中心區(qū)片的地價剖面基本呈正態(tài)分布狀態(tài)；穿過不同區(qū)片的住宅地價剖面結(jié)構(gòu)不同，穿過城鄉(xiāng)交錯區(qū)域呈較明顯的鋸齒狀，且多存在地價陡坎。距離住宅用地價格的高值區(qū)

3、域越近，地價波動越劇烈；臨近城市郊區(qū)的位置，住宅地價變化相對平緩。住宅地價分布形態(tài)表現(xiàn)為橢圓狀，地價等值線由中心向外呈現(xiàn)圈層狀分布，濟南市單中心性城市結(jié)構(gòu)沒有改變。
　?。?）基于時間序列模型，探究2007年、2011年、2015年三個階段住宅用地數(shù)字地價剖面演變規(guī)律，結(jié)果表明住宅地價陡坎隨時間變化順著地價降低方向移動，住宅地價變化程度更加劇烈，地價剖面起伏不平出現(xiàn)多個凹形、凸形地價階地；隨著城市規(guī)劃、交通規(guī)劃的實施，個別區(qū)域凹形

4、階地轉(zhuǎn)化為凸形地價階地。
　　（3）2007-2011年，研究區(qū)住宅用地平均增值速度為62元/㎡，地價增值率為8.06％；平均增值最高級別土地為I級地，增值速度為190元/㎡，平均地價增值率為10.65%。2011-2015年，住宅用地平均增值速度為85元/㎡，地價增值率9.05%；住宅用地平均增值最高區(qū)片位于住宅I級別的I-3區(qū)片，平均增值1208元/㎡，增值速度達(dá)到302元/㎡。研究區(qū)2013年住宅用地基準(zhǔn)地價樓面地價較201

5、0年平均提高282元/㎡，與2011-2015年地價增值速度基本保持一致。根據(jù)2011-2015年住宅用地各區(qū)片地價增值速度，綜合考慮十三五規(guī)劃、城市規(guī)劃、新增主要交通軌道、商服中心、重大基礎(chǔ)設(shè)施因素，預(yù)測2020年研究區(qū)住宅用地樓面價格，促進(jìn)城鄉(xiāng)住宅用地統(tǒng)籌發(fā)展。
　　（4）地價重心空間位置分布在文化東路、和平路、山師東路、佛山街之間區(qū)域，位于研究區(qū)幾何中心以西位置；從地價重心遷移軌跡來看，2007-2010年地價重心向西北方向

6、遷移，2010-2020年地價重心轉(zhuǎn)為向東偏移，與濟南市城市發(fā)展戰(zhàn)略布局吻合。在南北方向上，受南部山區(qū)住宅用地面積小而價格高影響，地價重心南北方向偏移不明顯；在東西方向上，地價重心逐漸由偏西轉(zhuǎn)向偏東方向偏移，住宅用地價格反映了2010-2015年濟南住宅用地向東發(fā)展的戰(zhàn)略布局。
　　（5）通過集體土地征收價格與基準(zhǔn)地價銜接分析，基于2016年集體土地征收價格測算的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價與2013基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)差別較大，新一輪基準(zhǔn)地價更新工