畢業(yè)論文----居民小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題

1、<p>　　沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題探討</p><p>　　Discussion on the residential property management in Shenyang city</p><p>　　院 系 </p><p>　　專 業(yè) </p><p>　　班 級(jí)

2、 </p><p>　　學(xué) 號(hào) </p><p>　　姓 名 </p><p>　　指導(dǎo)教師 </p><p>　　職 稱 </p><p>　　負(fù)責(zé)教師 </p><p><

3、b>　　摘 要</b></p><p>　　隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理在實(shí)踐中出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題，物業(yè)管理投訴年年大幅度上漲。根據(jù)居民小區(qū)物業(yè)管理存在的根本問(wèn)題，提出了相應(yīng)的對(duì)策，這將促進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理朝著更加健康、理性的方向發(fā)展，讓小區(qū)物業(yè)管理更好行使其應(yīng)有的職能，保護(hù)業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。</p><p>　　本文通過(guò)

4、對(duì)沈陽(yáng)市部分居民小區(qū)及物業(yè)進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，分析了沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問(wèn)題，并嘗試性的提出了一些解決辦法。分析發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)居民小區(qū)物業(yè)管理主要包括物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)過(guò)高問(wèn)題、業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失等問(wèn)題，再通過(guò)借鑒國(guó)內(nèi)外相關(guān)的管理經(jīng)驗(yàn)，提出沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的解決對(duì)策，包括采取合理的收費(fèi)措施、建設(shè)與管理相結(jié)合、業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)等，希望小區(qū)發(fā)展越來(lái)越好，物業(yè)與小區(qū)共同發(fā)展。</p><p>　　關(guān)鍵詞

5、：物業(yè)管理 居民小區(qū) 業(yè)主權(quán)益 物業(yè)糾紛</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　With the development of property management, residential property management in practice there were a number of issues, estat

6、es management complaints rose substantially year after year. According to the fundamental problem of the residential property management, and the corresponding countermeasures, which would promote the community towards m

7、ore healthy and rational development of property management, residential property management better exercise their functions, protection of the common inte</p><p>　　This article by some residents in Shenyang

8、 city community and conducted a questionnaire survey of the property, current situation and problem analysis of the residential property management in Shenyang city, and try to made a number of solutions. Analysis found

9、in Shenyang residential property management including management fee high, issues such as loss of property, owners of property owners in arrears, through the experience of relevant management experience at home and abroa

10、d, issues raised i</p><p>　　Keywords: property management residential area property own property dispute</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　前言………………………………………………………………………

11、…………… 1</p><p>　　一、居民小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)定義…………………………………………………… 2</p><p>　　二、沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀………………………………………………… 2</p><p>　　（一）沈陽(yáng)市居民小區(qū)和物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀……………………………………… 2</p><p>　?。ǘ┥蜿?yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理糾

12、紛現(xiàn)狀…………………………………… 3</p><p>　?。ㄈ┥蜿?yáng)市居民小區(qū)物業(yè)收費(fèi)情況及管理?xiàng)l例現(xiàn)狀……………………… 3</p><p>　　（四）沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理好壞兩種現(xiàn)狀……………………………… 3</p><p>　　三、沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理存在的主要的問(wèn)題………………………………… 3</p><p>　?。ㄒ唬┪飿I(yè)

13、管理的收費(fèi)過(guò)高問(wèn)題……………………………………………… 3</p><p>　　（二）小區(qū)公共收益非法占用問(wèn)題…………………………………………… 6</p><p>　?。ㄈI(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)問(wèn)題……………………………………………… 6</p><p>　?。ㄋ模┚S修基金管理問(wèn)題……………………………………………………… 7</p><p>

14、;　?。ㄎ澹I(yè)主財(cái)產(chǎn)損失問(wèn)題……………………………………………………… 8 </p><p>　　（六）法律糾紛問(wèn)題…………………………………………………………… 9</p><p>　　四、沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題分析…………………………………………… 9</p><p>　　（一）沈陽(yáng)市物業(yè)管理主體方面的缺陷……………………………………… 9</p>

15、;<p>　?。ǘ┪飿I(yè)管理合同及其違約責(zé)任追究……………………………………… 10</p><p>　?。ㄈ┪飿I(yè)與業(yè)主之間認(rèn)識(shí)不清……………………………………………… 10</p><p>　　五、國(guó)內(nèi)外居民小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)借鑒………………………………………… 11 </p><p>　?。ㄒ唬﹪?guó)外居民小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)借鑒………………………………

16、……… 11</p><p>　　（二）國(guó)內(nèi)居民小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)借鑒……………………………………… 13</p><p>　　六、對(duì)沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的建議……………………………………… 14</p><p>　?。ㄒ唬┎扇『侠淼氖召M(fèi)措施…………………………………………………… 14</p><p>　?。ǘ┙ㄔO(shè)與管理相結(jié)合的措施…

17、…………………………………………… 15</p><p>　?。ㄈI(yè)主按時(shí)交付物業(yè)管理費(fèi)的措施……………………………………… 16 </p><p>　?。ㄋ模┚S修基金的籌集問(wèn)題及解決辦法……………………………………… 17</p><p>　?。ㄎ澹┍O(jiān)管規(guī)范物業(yè)行為……………………………………………………… 18</p><p>　　（六

18、）解決法律盲點(diǎn)…………………………………………………………… 19 </p><p>　　結(jié)束語(yǔ)………………………………………………………………………………… 21</p><p>　　參考文獻(xiàn)……………………………………………………………………………… 22</p><p>　　致謝…………………………………………………………………………………… 24</p

19、><p>　　附錄…………………………………………………………………………………… 25</p><p><b>　　前 言</b></p><p>　　隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理在實(shí)踐中出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題，物業(yè)糾紛日益增多，嚴(yán)重影響了居民的正常生活及和諧社會(huì)的建設(shè)。物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)

20、合同的約定，對(duì)物業(yè)和相關(guān)附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，對(duì)所轄區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和生活秩序進(jìn)行管理，其經(jīng)營(yíng)方式是借助現(xiàn)代管理手段向廣大業(yè)主提供多方面的有償服務(wù)，其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)是社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型。</p><p>　　推進(jìn)城市居民小區(qū)物業(yè)管理,是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、體制轉(zhuǎn)軌的必然要求,是加強(qiáng)基層政權(quán)建設(shè)的必然要求,是提高城市管理水平、加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程的必然要求,是加強(qiáng)思想政治工作、提高市民素質(zhì)和社會(huì)文明程度的必然要求居民

21、小區(qū)物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、舒適、安全和便捷的生活環(huán)境，在其發(fā)展的過(guò)程中逐漸出現(xiàn)了一系列的實(shí)踐問(wèn)題，比如收費(fèi)高、服務(wù)差、小區(qū)承諾不兌現(xiàn)、公共收益被物業(yè)公司私自占有、業(yè)主隨意拖欠物業(yè)管理費(fèi)、維修基金不到位或挪用嚴(yán)重等。這些問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重影響了沈陽(yáng)市居民小區(qū)業(yè)主的正常生活，財(cái)產(chǎn)人身安全受到了威脅。出現(xiàn)了一系列問(wèn)題，沈陽(yáng)市頒布了很多政策法規(guī)，但是收效甚微。如何針對(duì)減少居民小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題，保護(hù)業(yè)主權(quán)益同時(shí)維護(hù)物業(yè)利益，解決沈陽(yáng)市居民

22、小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題正是本文所研究的。</p><p>　　一、居民小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)定義</p><p>　　物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)等多種物業(yè)形式。&l

23、t;/p><p>　　物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)和相關(guān)附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，對(duì)所轄區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和生活秩序進(jìn)行管理，其經(jīng)營(yíng)方式是借助現(xiàn)代管理手段向廣大業(yè)主提供多方面的有償服務(wù)，其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)是社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型。</p><p>　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容：   1.物業(yè)共用部位、共

24、用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護(hù)、維修和更新； 2.物業(yè)共用部位和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路的保潔服務(wù)；     3.公共綠地、花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)、管理；</p><p>　　4.協(xié)助公安部門(mén)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進(jìn)行安全防范；     5.物業(yè)裝飾、裝修的管理服務(wù)；   6.物業(yè)維修、更新費(fèi)用的賬目管

25、理和物業(yè)檔案的保管；     物業(yè)管理企業(yè)可與業(yè)主委員會(huì)約定其他服務(wù)項(xiàng)目，業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提供的特約服務(wù)有自主選擇權(quán)。</p><p>　　二、沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀</p><p>　?。ㄒ唬┥蜿?yáng)市居民小區(qū)和物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀</p><p>　　沈陽(yáng)市的物業(yè)管理從90年代中期開(kāi)始起步，經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，物業(yè)管理

26、已基本成型，初具規(guī)模。到2006年，已建成住宅區(qū)3326個(gè)，建筑面積10825萬(wàn)平方米，其中，具備物業(yè)管理?xiàng)l件實(shí)行等級(jí)服務(wù)的住宅區(qū)293個(gè)，建筑面積2556萬(wàn)平方米，占全市住宅總面積的23.6%，全市登記注冊(cè)物業(yè)企業(yè)536家，開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)176家，從房管部門(mén)和單位后勤部門(mén)轉(zhuǎn)制的81家，從業(yè)人員3萬(wàn)余人。近幾年沈陽(yáng)市現(xiàn)有住宅面積約1.61億平方米，舊小區(qū)住宅約8090萬(wàn)平方米，沈陽(yáng)市內(nèi)五區(qū)共有社區(qū)443個(gè),居民小區(qū)1022個(gè)

27、，物業(yè)公司462個(gè)。</p><p>　?。ǘ┥蜿?yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理糾紛現(xiàn)狀</p><p>　　近四年來(lái)沈陽(yáng)市物業(yè)糾紛訴訟的基本情況：居民小區(qū)物業(yè)糾紛主要集中于市區(qū)和郊區(qū)，郊縣（市）法院幾乎沒(méi)有受理。2005年至2008年9月沈陽(yáng)市各基層法院共受理各類一審物業(yè)糾紛案件9490件，2005年發(fā)生1067件；2006年發(fā)生2170件；2007年發(fā)生2850件；2008年發(fā)生3413件，平均

28、每年2631件。全部集中在市區(qū)和郊區(qū)，四個(gè)郊縣（市），因?yàn)榘l(fā)展較市區(qū)滯后，除少量供暖糾紛外，尚沒(méi)有物業(yè)糾紛訴訟。 </p><p>　?。ㄈ┥蜿?yáng)市居民小區(qū)物業(yè)收費(fèi)情況及管理?xiàng)l例現(xiàn)狀</p><p>　　沈陽(yáng)市規(guī)范化的物業(yè)管理住宅區(qū)收費(fèi)率為70%左右，普通住宅區(qū)為38%。較低的物業(yè)收費(fèi)比率、偏離市場(chǎng)實(shí)際的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致沈陽(yáng)市住宅物業(yè)在基本成型，初具規(guī)模的狀況下，處于微利乃至虧損運(yùn)行狀態(tài)。沈

29、陽(yáng)市當(dāng)前的居民小區(qū)物業(yè)管理存在著建設(shè)與管理銜接缺失、對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)模糊及缺乏公平的市場(chǎng)環(huán)境等問(wèn)題。為了解決這些問(wèn)題，沈陽(yáng)市相繼推出《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》、《沈陽(yáng)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《沈陽(yáng)市物業(yè)管理投訴受理辦法》、《沈陽(yáng)市住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》、《沈陽(yáng)市商品住宅建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收管理辦法》、《沈陽(yáng)市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》、《沈陽(yáng)市城市房屋裝飾裝修管理規(guī)定》、《沈陽(yáng)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則》等規(guī)章和規(guī)范性文件，但是效果

30、收效甚微。沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題依舊嚴(yán)重。</p><p>　　（四）沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理好壞兩種現(xiàn)狀</p><p>　　沈陽(yáng)市居民小區(qū)第一種現(xiàn)狀：“物業(yè)管理、服務(wù)人群；業(yè)務(wù)繁瑣、謹(jǐn)慎細(xì)心；業(yè)主投訴、事必有因；巡視檢查、眼觀耳聽(tīng)；樓宇環(huán)境、整潔干凈、人車人流、暢順安寧；圍墻護(hù)欄、避患除隱；園藝草木、修剪翠茗；消防建設(shè)、專業(yè)保養(yǎng)；突發(fā)事件。在這些小區(qū)內(nèi)有休閑廣場(chǎng)、健身器材、電子監(jiān)控、

31、停車位、兒童游樂(lè)場(chǎng)所等。小區(qū)內(nèi)綠草茵茵，整潔寧?kù)o。</p><p>　　沈陽(yáng)市居民小區(qū)第二種現(xiàn)狀：小區(qū)無(wú)人管，環(huán)境臟亂差，數(shù)量小車、摩托車以及·自行車隨意停放在小區(qū)的消防通道上，底樓住戶的盆、缸、桶等生活用具隨意堆放在空地上，小區(qū)內(nèi)的垃圾桶內(nèi)不僅充滿了垃圾，垃圾桶周圍也堆滿了垃圾。綠化帶內(nèi)堆放有大量廢土、裝飾廢棄物，臟亂差十分嚴(yán)重。</p><p>　　三、沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理

32、存在的主要的問(wèn)題</p><p>　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理的收費(fèi)過(guò)高問(wèn)題</p><p>　　在沈陽(yáng)，平均物業(yè)費(fèi)大約為1.2元，最近新建小區(qū)大多是1.5元-1.8元。最高物業(yè)費(fèi)為4.8元，最低物業(yè)費(fèi)為0.5元。</p><p>　　沈陽(yáng)市2003年沈陽(yáng)市的小區(qū)大體分為高檔，中檔，普通三個(gè)等級(jí)，物業(yè)費(fèi)也根據(jù)這三種情況進(jìn)行收取：</p><p>　　普

33、通住宅小區(qū)：通常指10年以上房齡的開(kāi)放式住宅小區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按沈陽(yáng)物價(jià)局發(fā)199666號(hào)文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。物業(yè)費(fèi)是按照戶型進(jìn)行收費(fèi)，價(jià)格規(guī)定在每個(gè)月9元至13元之間，例如單間每個(gè)月物業(yè)費(fèi)為9元，而四室兩廳每個(gè)月的物業(yè)費(fèi)為13元。</p><p>　　中檔小區(qū)：市民比較關(guān)心的中檔小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行百分制等級(jí)考核評(píng)定辦法，根據(jù)環(huán)境衛(wèi)生、綠化、社區(qū)文化、收費(fèi)情況等內(nèi)容分為4個(gè)等級(jí)。一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月

34、每平方米建筑面積1元，二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米建筑面積0.8元，三級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米建筑面積0.65元，四級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米建筑面積0.5元。60分以下為普通住宅，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按現(xiàn)行物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)不實(shí)行“終身制”，將每年考核評(píng)定一次。</p><p>　　高檔小區(qū)：高檔住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行特級(jí)收費(fèi)管理，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和設(shè)施功能情況，由物

35、價(jià)部門(mén)按質(zhì)論價(jià)的原則確定。</p><p>　　2007年物業(yè)管理費(fèi)分為六級(jí)：一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由目前計(jì)劃的1.5元/平方米調(diào)到1.8-2.4元/平方米、二級(jí)為1.2-1.8元/平方米、三級(jí)為1.0-1.2元/平方米、四級(jí)為0.8-1.0元/平方米、五級(jí)為0.65-0.8元/平方米、六級(jí)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變，為0.5元/平方米。</p><p>　　沈陽(yáng)市物價(jià)局規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.5元-2.4元<

36、/p><p>　　表2-1 沈陽(yáng)市2007年物業(yè)費(fèi)</p><p>　　注：該表數(shù)據(jù)來(lái)自《沈陽(yáng)晚報(bào)》</p><p>　　表2.2 沈陽(yáng)市部分居民小區(qū)物業(yè)費(fèi)</p><p>　　注：該表數(shù)據(jù)來(lái)源于各相關(guān)網(wǎng)站整理</p><p>　　沈陽(yáng)住宅區(qū)分為五個(gè)區(qū)塊，分別以沈北、皇姑及于洪區(qū)（西北地區(qū)）為北區(qū)；以渾南及和平（南部地區(qū)）

37、為南區(qū)；以大東區(qū)及東北大馬路沿線及沈河區(qū)（東部地區(qū)）的東區(qū)；以建設(shè)大路沿線鐵西區(qū)大部分的西區(qū)；以沈河區(qū)、和平區(qū)為主的中區(qū)。南區(qū)均為近兩年新建沿河高檔小區(qū)，物業(yè)費(fèi)平均價(jià)格為五區(qū)最高，為2.8元/平方米；北區(qū)中檔小區(qū)較為集中，物業(yè)費(fèi)平均價(jià)格為1.075元/平方米；西區(qū)平均價(jià)格為1.7元/平方米；東區(qū)物業(yè)費(fèi)平均價(jià)格為1.3元/平方米；中區(qū)為1.65元。很明顯，表2-2中萬(wàn)科金域藍(lán)灣、陽(yáng)光上品、鉆石星座等小區(qū)均出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)過(guò)高情況。</p

38、><p>　　例如沈陽(yáng)市渾南新區(qū)萬(wàn)科金域藍(lán)灣所屬物業(yè)公司按每平方米3.5元收取物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司的收費(fèi)過(guò)高，財(cái)務(wù)收支不透明，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平差距較大，業(yè)主把物業(yè)公司告上了法院。物業(yè)公司只在乎一味的收取物業(yè)費(fèi)，沒(méi)有管理好小區(qū)，讓居民產(chǎn)生反感的情緒，從而把拒絕交物業(yè)管理費(fèi)。</p><p>　?。ǘ┕彩找娣欠ㄕ加脝?wèn)題</p><p>　　2007年10月1日起，《物

39、權(quán)法》開(kāi)始正式實(shí)施，其中明確規(guī)定，小區(qū)公共設(shè)施的所有權(quán)屬于業(yè)主共有，由于以前沒(méi)有明確的法律規(guī)定，使這些公共設(shè)施的歸屬爭(zhēng)議不斷，這種狀況將隨著《物權(quán)法》的實(shí)施而終結(jié)?！段餀?quán)法》中對(duì)小區(qū)綠地、物業(yè)服務(wù)用房、公共場(chǎng)所等公共設(shè)施的權(quán)屬做了明確規(guī)定，這些公共設(shè)施應(yīng)歸業(yè)主所有。像地下室的庫(kù)房，屬于物業(yè)服務(wù)用房，不得作為住宅使用，如果小區(qū)物業(yè)擅自在地下室從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，業(yè)主就可以向法院起訴，來(lái)保障自己的權(quán)利。但是，在沈陽(yáng)市一些小區(qū)內(nèi)，屬于小區(qū)公共收益的

40、，卻被物業(yè)公司私自占有，嚴(yán)重侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，擾亂了業(yè)主的生活環(huán)境。此類糾紛主要由物業(yè)管理企業(yè)以維護(hù)小區(qū)管理秩序?yàn)橛?，自行或以業(yè)主物業(yè)委員會(huì)規(guī)定為由向擁有私家車的業(yè)主收取的小區(qū)車位費(fèi)、道路維護(hù)費(fèi)、進(jìn)門(mén)費(fèi)等糾紛。由于物業(yè)管理企業(yè)所收取的上述費(fèi)用往往系自行制定而未經(jīng)過(guò)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)，雖然有的經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)同意，但是由于無(wú)相應(yīng)的法律、法規(guī)或規(guī)章為依據(jù)，因此爭(zhēng)議較大。</p><p>　　例如沈陽(yáng)市大東區(qū)吉祥小區(qū)某樓道

41、樓豎起巨大霓虹燈廣告牌，夜如白晝，嚴(yán)重影響居民休息，多次調(diào)解不當(dāng)，因此發(fā)生了物業(yè)糾紛。沈陽(yáng)市于洪區(qū)的龍騰馨苑小區(qū)停車位事件；物業(yè)公司任意將免費(fèi)停車位劃為收費(fèi)停車位。小區(qū)內(nèi)一共538戶人家，機(jī)動(dòng)車大約有230余輛，物業(yè)公司只在園區(qū)內(nèi)規(guī)劃了127個(gè)停車位，并將按照每月80元的標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)。從10月18日起，小區(qū)開(kāi)始實(shí)行了新的門(mén)禁措施，沒(méi)有停車位或沒(méi)有繳費(fèi)的車主，無(wú)法再將車開(kāi)進(jìn)園區(qū)。另外，某些小區(qū)居民將公共綠地圈占成自家花園、侵害小區(qū)其他居

42、民的合法權(quán)益，小區(qū)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理單位和小區(qū)業(yè)主進(jìn)行協(xié)商也未見(jiàn)其果，小區(qū)居民維權(quán)也產(chǎn)生了困擾，由于缺少法律及相關(guān)規(guī)章制度支持，沒(méi)有結(jié)果?！段餀?quán)法》的實(shí)施，這些業(yè)主的權(quán)利得到了保障。</p><p>　?。ㄈI(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)問(wèn)題</p><p>　　在實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目上，沈陽(yáng)市物業(yè)服務(wù)價(jià)格的確定往往體現(xiàn)了政府的意志、物業(yè)管理企業(yè)或開(kāi)發(fā)商的意志，卻唯獨(dú)缺少物業(yè)費(fèi)的實(shí)際繳納人業(yè)主的意

43、志，因此業(yè)主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物業(yè)服務(wù)價(jià)格。按照此規(guī)定，沈陽(yáng)市政府、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)都應(yīng)參與物業(yè)服務(wù)定價(jià)，業(yè)主至少可以參與基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上浮動(dòng)幅度范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)。但實(shí)際上，業(yè)主幾乎很少參與服務(wù)費(fèi)定價(jià)。</p><p>　　首先，在前期物業(yè)管理階段，沈陽(yáng)市居民小區(qū)業(yè)主不能參與定價(jià)。由于在前期物業(yè)服務(wù)合同的締約過(guò)程中業(yè)主大會(huì)尚未召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)尚未成立，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條的規(guī)定

44、，前期物業(yè)服務(wù)合同一般是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商即建設(shè)單位簽訂的。此階段業(yè)主不能參與定價(jià)，沒(méi)有機(jī)會(huì)表達(dá)自己的意志，更不能討價(jià)還價(jià)。</p><p>　　其次，由于一系列復(fù)雜的原因，沈陽(yáng)市很多小區(qū)撤換前期物業(yè)公司困難重重，業(yè)主也很難通過(guò)由業(yè)主自治機(jī)構(gòu)與新物業(yè)公司簽合同的方式參與物業(yè)費(fèi)定價(jià)。</p><p>　　再次，沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)存在瑕疵是許多業(yè)主不愿交納物業(yè)費(fèi)的主要原因。一些物業(yè)公司錯(cuò)

45、誤地將自己凌駕于業(yè)主之上，無(wú)視甚至侵害業(yè)主權(quán)益，不能嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，難以令業(yè)主滿意。在交涉無(wú)效后，許多業(yè)主不得不以拒交物業(yè)費(fèi)與之抗?fàn)?。通常在住宅小區(qū)剛?cè)胱r(shí)拖欠物業(yè)費(fèi)的只有極少數(shù)業(yè)主，一旦其行為得不到及時(shí)制裁，不交費(fèi)業(yè)主數(shù)量將迅速增長(zhǎng)，這是因?yàn)椴唤晃飿I(yè)費(fèi)也可以享受物業(yè)服務(wù)的“搭便車”心理和行為會(huì)在業(yè)主間蔓延，造成欠費(fèi)風(fēng)氣盛行。</p><p>　　目前，沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)行為除了

46、請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)督促外，唯一合法的手段就是訴諸法院，通過(guò)訴訟的途徑追究業(yè)主違約責(zé)任。在實(shí)際生活中，因?yàn)檫@種方式費(fèi)時(shí)費(fèi)力，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)訴訟的方式追繳物業(yè)費(fèi)的案例比例不高。從我國(guó)目前的立法規(guī)定看，對(duì)業(yè)主無(wú)合法理由欠費(fèi)的行為尚無(wú)有效制裁措施。2010年底開(kāi)始沈陽(yáng)多家物業(yè)小區(qū)，尤其是較好的品牌花園小區(qū)紛紛提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高幅度普遍達(dá)到20%-50%。</p><p>　　例如2010年末，沈陽(yáng)市東陵區(qū)保利花園一

47、期原來(lái)每年的物業(yè)費(fèi)為0.65元/平方米，五年時(shí)間現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)價(jià)格提高到1元/平方米到1.5元/平方米之間。按照新實(shí)施的《沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定：“新建住宅物業(yè)前期物業(yè)管理期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市房產(chǎn)主管部門(mén)核定臨時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，市價(jià)格主管部門(mén)依法核發(fā)收費(fèi)許可證。業(yè)主大會(huì)設(shè)立后，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，臨時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)許可證同時(shí)廢止。”</p><p>　?。ㄋ模┚S修

48、基金管理問(wèn)題</p><p>　　第一，沈陽(yáng)市個(gè)別管理公司將維修基金據(jù)為已有；有的管理公司濫用維修基金，把本屬于管理費(fèi)支出的設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)用在維修基金里開(kāi)支；要么盲目企求設(shè)備的更新，加大業(yè)主負(fù)擔(dān)。</p><p>　　第二，開(kāi)發(fā)商在前期物業(yè)管理合同中往往把日常維護(hù)保養(yǎng)和維修不分，把理應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)管理費(fèi)用承擔(dān)的開(kāi)支轉(zhuǎn)嫁給維修基金支出；前期物業(yè)管理合同也不區(qū)分保修期內(nèi)和保修期滿后

49、的維修責(zé)任，一概統(tǒng)統(tǒng)由業(yè)主用維修基金負(fù)擔(dān)。另外，有的開(kāi)發(fā)商在前期物業(yè)管理期間，不交自己尚未出售的商品房的物業(yè)管理。</p><p>　　第三，在沈陽(yáng)市，居民小區(qū)維修基金屬全體業(yè)主所有，主要用于新建物業(yè)保修期滿后或公有房屋出售后的大修更新，它由物業(yè)公共部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金組成。其中，共用部位維修基金是專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位大修或更新的資金；共用設(shè)施設(shè)備維修基金則是專門(mén)用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。

50、有些物業(yè)公司卻把維修基金這部分費(fèi)用挪用，影響了業(yè)主的公共利益。</p><p>　　例如沈陽(yáng)市大東區(qū)吉祥小區(qū)張先生辦理入住時(shí)沒(méi)有交納維修基金，四年后，當(dāng)小區(qū)業(yè)主決定重新粉刷外墻時(shí)，只有張先生等個(gè)別業(yè)主補(bǔ)交了維修基金，其余業(yè)主有些不常住，找不到人，有些根本就不交，帶來(lái)業(yè)主間費(fèi)用分?jǐn)偟牟还?，引起矛盾，已交納費(fèi)用的部分業(yè)主還要求物業(yè)管理企業(yè)全額退還。沈陽(yáng)市于洪區(qū)龍騰馨苑小區(qū)頂層業(yè)主飽受屋頂漏雨的困擾，原因是物業(yè)動(dòng)用了

51、小區(qū)的維修基金但是并沒(méi)有修好，而且沒(méi)有進(jìn)行公示，大致業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生糾紛。 </p><p>　?。ㄎ澹I(yè)主財(cái)產(chǎn)損失問(wèn)題</p><p>　　安全保障義務(wù)是指物業(yè)公司承擔(dān)的對(duì)小區(qū)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)有的合理限度內(nèi)的安全保護(hù)義務(wù)。如果在被盜時(shí)，物業(yè)保安人員失職了，從而使業(yè)主被盜，遭受損失，這時(shí)物業(yè)公司就有責(zé)任，就必須賠償業(yè)主的損失。如果物業(yè)保安人員堅(jiān)持崗位了，盡責(zé)了，那么物業(yè)就不用賠償損失了。&

52、lt;/p><p>　　沈陽(yáng)市發(fā)生此類糾紛一般是由小區(qū)內(nèi)業(yè)主的汽車、摩托車、自行車的丟失引起，這也是小區(qū)物業(yè)管理中的瓶頸問(wèn)題。由于對(duì)小區(qū)保安責(zé)任的相關(guān)法律規(guī)定不健全，在如何合理分配物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任方面無(wú)相關(guān)依據(jù)，因此極易發(fā)生該類糾紛。</p><p>　　第一，沈陽(yáng)市物業(yè)公司和業(yè)主容易高估技防設(shè)備（閉路電視監(jiān)控等）的防盜功能，忽視人防工作的作用進(jìn)而發(fā)生財(cái)產(chǎn)損失。</p>

53、;<p>　　第二，沈陽(yáng)市物管公司往往認(rèn)為有保安人員，安裝了技防設(shè)備就算提供了安全防范服務(wù)，忽視了因提供了不周到的安全防范服務(wù)后自身應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。</p><p>　　第三，沈陽(yáng)市物業(yè)公司和業(yè)主往往將保安工作（人防）和自家防盜（物防）分割開(kāi)來(lái)考慮。其實(shí)光靠保安來(lái)進(jìn)行安全防范，以一個(gè)小區(qū)的保安人數(shù)是不可能防住這么多家的生命財(cái)產(chǎn)安全的。</p><p>　　例如沈陽(yáng)市鐵西區(qū)世紀(jì)明

54、珠的業(yè)主反映了幾點(diǎn)問(wèn)題；首先是門(mén)禁系統(tǒng)形同虛設(shè)、電子監(jiān)控失效。其次是小區(qū)盜竊案件頻發(fā)，自行車、電動(dòng)車放在家門(mén)口經(jīng)常被盜。第三小區(qū)內(nèi)入室盜竊案，警方前往偵查，物業(yè)卻因攝像探頭損壞、路燈損壞無(wú)法照明等原因提供不出監(jiān)控錄像。該小區(qū)有大約1/3的監(jiān)控探頭已損壞，未得到及時(shí)修復(fù)。最后是電梯、消防等公共設(shè)施維護(hù)不到位，業(yè)主經(jīng)常因電梯故障而被關(guān)在里面。</p><p><b>　?。┓杉m紛問(wèn)題</b>

55、;</p><p>　　沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理糾紛的法律盲點(diǎn)有以下幾點(diǎn)：1.業(yè)主委員會(huì)的締約能力和訴訟地位問(wèn)題。在小區(qū)物業(yè)管理中，個(gè)別業(yè)主的訴訟行為往往涉及到小區(qū)全體共同業(yè)主的共同利益，此時(shí)業(yè)主委員會(huì)的參與尤其重要。那么業(yè)主委員會(huì)的法律地位如何解決？其締結(jié)物業(yè)管理合同能力以及其在民事訴訟中的地位直接影響到全體業(yè)主的利益。在目前尚無(wú)明確的法律、法規(guī)來(lái)確定業(yè)主委員會(huì)的締約能力和訴訟地位問(wèn)題。2.無(wú)因管理的處理問(wèn)題。由

56、于開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的前期物業(yè)管理合同已經(jīng)履行屆滿，而業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間又無(wú)新的物業(yè)管理合同約束，此時(shí)發(fā)生的無(wú)因管理糾紛、尤其是物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何確定？此時(shí)如因物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生爭(zhēng)議，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)目前僅能能依據(jù)民法通則的相關(guān)公平原則處理，任意性太大。3.物業(yè)管理合同的解除問(wèn)題。由于物業(yè)管理企業(yè)一般應(yīng)與小區(qū)的業(yè)主分別簽訂物業(yè)管理合同，那么，在部分業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生物業(yè)管理糾紛并要求解除其與物業(yè)管理企業(yè)之間的物業(yè)管

57、理合同時(shí)，勢(shì)必影響到全體業(yè)主的合法利益，此時(shí)這部分業(yè)主的合同解除權(quán)如何行使問(wèn)題急需規(guī)范。4.居民委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任劃分問(wèn)題。在很多小區(qū)內(nèi)，既存在居民的自治組織即</p><p>　　四、沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題分析</p><p>　?。ㄒ唬┥蜿?yáng)市物業(yè)管理主體方面的缺陷</p><p>　　第一．沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，

58、但發(fā)展較快。目前，沈陽(yáng)市物業(yè)管理公司基本上是說(shuō)落后的。 第二，沈陽(yáng)市先存在一些專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)，但是數(shù)量不足。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實(shí)踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。 第三，沈陽(yáng)市居民小區(qū)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)或定期召開(kāi)現(xiàn)狀令人擔(dān)憂，業(yè)主缺乏對(duì)自己參加業(yè)主大會(huì)、行使相關(guān)權(quán)利的合理認(rèn)識(shí)。 第四，尚有相當(dāng)比例的小區(qū)沒(méi)有按照法律規(guī)定成立和召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)，有些公民缺乏權(quán)利意識(shí)。在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開(kāi)

59、業(yè)主委員會(huì)。</p><p>　?。ǘ┪飿I(yè)管理合同及其違約責(zé)任追究</p><p>　　物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營(yíng)特定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問(wèn)題就是該合同的履行。</p><p>　　首先，在合同履行方面，沈陽(yáng)市物業(yè)管理公司的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況

60、問(wèn)題相當(dāng)嚴(yán)重。</p><p>　　其次，對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方面，缺乏較統(tǒng)一性。 再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時(shí)排除妨礙，消除危險(xiǎn)。</p><p>　　物業(yè)與業(yè)主之間認(rèn)識(shí)不清</p><p>　　第一，大多數(shù)業(yè)主法律意識(shí)淡薄?，F(xiàn)實(shí)生活中，多數(shù)人沒(méi)有分清商品房買(mǎi)賣合同與物業(yè)服務(wù)合同是兩個(gè)完全不同的法律關(guān)系。商品房

61、買(mǎi)賣合同是房屋買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商簽訂的，在此合同中買(mǎi)受人有支付房款的義務(wù)和獲取房屋所有權(quán)的權(quán)利，這一權(quán)利當(dāng)然包括取得房屋鑰匙；開(kāi)發(fā)商也就相應(yīng)的有交房的義務(wù)和獲取房款的權(quán)利，這一義務(wù)當(dāng)然包括交付鑰匙。物業(yè)服務(wù)合同是買(mǎi)受人即業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，在這一合同中買(mǎi)受人有交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)和獲取物業(yè)服務(wù)的權(quán)利；物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的有提供物業(yè)服務(wù)的義務(wù)和收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的權(quán)利。所以，物業(yè)公司不能以業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)為由不給其鑰匙，否則就是侵犯了業(yè)主的合法

62、權(quán)益?！　〉诙?，廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不足，缺乏自主維權(quán)意識(shí)，對(duì)實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治缺乏主動(dòng)性，不積極參加業(yè)主大會(huì)，不去主動(dòng)爭(zhēng)取群體利益，而是把希望寄托于其它業(yè)主。相當(dāng)一部分業(yè)主尚未真正意識(shí)到自己才是物業(yè)的管理者，更沒(méi)有樹(shù)立付費(fèi)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)的觀念?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二章專門(mén)規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，但大多數(shù)業(yè)主還沒(méi)有真正意識(shí)到自己的權(quán)利、義務(wù)的價(jià)值和重要性?！　〉谌瑥V大業(yè)主對(duì)自身職權(quán)的認(rèn)識(shí)不足，運(yùn)作不規(guī)范?！　　段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第8條規(guī)定

63、：物</p><p>　　五、國(guó)內(nèi)外居民小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)借鑒 </p><p><b>　?。ㄒ唬﹪?guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒</b></p><p>　　1.英美兩國(guó)的物業(yè)管理</p><p>　　英美兩國(guó)的物業(yè)管理已成為社會(huì)化的服務(wù)行業(yè)，這些物業(yè)管理公司或管理機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目多，內(nèi)容廣

64、泛，包括物業(yè)建設(shè)前后，物業(yè)使用全過(guò)程的管理。業(yè)主或用戶委托物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，管理方式也十分靈活多樣。小修工程、日常服務(wù)可由內(nèi)部維修人員完成，而大、中修工程則采取承包方式轉(zhuǎn)給別的專業(yè)公司完成。整體項(xiàng)目或工程可單項(xiàng)承包也可整體承包。費(fèi)用由雙方協(xié)商，計(jì)費(fèi)方法可依時(shí)間長(zhǎng)短，也可按次計(jì)費(fèi)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)由委托方與物業(yè)管理公司(或機(jī)構(gòu))商定，視市場(chǎng)供求狀況、地區(qū)環(huán)境以及房屋的數(shù)量與質(zhì)量由雙方自由協(xié)商而定，一般無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司的管理費(fèi)來(lái)源

65、多渠道，有租金收入、服務(wù)費(fèi)收入，甚至有政府補(bǔ)貼。管理公司(機(jī)構(gòu))人員精干、效率高、固定人員少，一些項(xiàng)目盡可能臨時(shí)聘請(qǐng)人員，可對(duì)外承包的項(xiàng)目就不設(shè)固定人員，以節(jié)約開(kāi)支。 </p><p>　　2.韓國(guó)漢城的物業(yè)管理 </p><p>　　韓國(guó)首都漢城物業(yè)管理講究“四化”——規(guī)范化、社會(huì)化、商業(yè)化和自律化。物業(yè)管理以小區(qū)管理事務(wù)所為中心，實(shí)行規(guī)范化管理。管理人員以向住戶提供最佳服務(wù)為宗旨，嚴(yán)格

66、執(zhí)行“快捷”服務(wù)。警衛(wèi)人員盡職盡責(zé)，晝夜執(zhí)勤。對(duì)住宅小區(qū)停留的車輛一一核實(shí)，對(duì)外來(lái)陌生的車輛進(jìn)行登記，一旦發(fā)生情況立即追蹤調(diào)查。警衛(wèi)人員不僅負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)工作，而且還負(fù)責(zé)傳遞信息，臨時(shí)保管信件、包裹以及清掃庭院、保護(hù)花草、協(xié)助垃圾分類等。各住宅樓均有專職清潔工，定期安排專業(yè)人員進(jìn)行煤氣檢查和消毒防疫。把社會(huì)化、商業(yè)化服務(wù)引進(jìn)小區(qū)是韓國(guó)實(shí)行物業(yè)管理的又一鮮明特點(diǎn)。物業(yè)管理事務(wù)所在忠實(shí)履行自身承諾的同時(shí)，他們還同小區(qū)外的商店、銀行、醫(yī)院、圖書(shū)

67、館、洗衣店等建立起密切聯(lián)系，有組織地讓他們到小區(qū)為住戶提供便利和服務(wù)。每周三小區(qū)都舉辦“便民市場(chǎng)”。居民搬家，事務(wù)所幫助尋找服務(wù)好且廉價(jià)的搬家公司；春季花店上門(mén)為居民的盆花換上施肥；洗衣店的員工總是把洗好的衣物，罩上透明玻璃紙送到住戶家中。小區(qū)的每棟樓各個(gè)單元都設(shè)有一個(gè)居民班。各戶通過(guò)民主選舉一位班長(zhǎng)。班長(zhǎng)每月召集居民開(kāi)一次“班務(wù)會(huì)”，討論有關(guān)小區(qū)安全、服務(wù)、衛(wèi)生等事務(wù)，并對(duì)物業(yè)管理事務(wù)所的工作進(jìn)行評(píng)</p><p&

68、gt;<b>　　3.巴西的物業(yè)管理</b></p><p>　　巴西主要是采取公寓式的物業(yè)管理方式：人員少、分工明確、管理井井有條。住宅小區(qū)通常以每棟住宅樓為單位實(shí)行物業(yè)管理。管理者一般以每棟樓的門(mén)衛(wèi)為主，再配幾名負(fù)責(zé)衛(wèi)生工作的女工。門(mén)衛(wèi)與住戶打交道最多，是住戶最熟悉的人。他們的任務(wù)主要是負(fù)責(zé)樓房的安全，24小時(shí)值班。每個(gè)住宅小區(qū)只設(shè)一條道路進(jìn)出，萬(wàn)一小區(qū)內(nèi)有什么事情發(fā)生，警察就會(huì)很快趕到

69、。幾個(gè)負(fù)責(zé)衛(wèi)生工作的女工，上班時(shí)間一直不停地在樓道、電梯和門(mén)廳里擦洗玻璃門(mén)窗、噴灑香水、用打蠟機(jī)給地板打蠟。管理費(fèi)用由樓內(nèi)住戶平攤，每戶每月一般需要支付的費(fèi)用在200—300雷亞爾；需要其他服務(wù)，則再另外收費(fèi)。巴西的住宅小區(qū)內(nèi)，各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施完備齊全，一般都有小型超市、藥店、面包店，飯館、酒吧、照相館。家電維修部，銀行，書(shū)報(bào)亭以及設(shè)有由專人看管的地下停車場(chǎng)等?？偠灾袟l的管理、整潔的環(huán)境、溫馨的服務(wù)以及有效的安全防范措施，這些

70、都讓居民住在這里感到舒適、放心。 </p><p>　　4.新加坡的物業(yè)管理 </p><p>　　新加坡以它的清潔衛(wèi)生、草坪綠化、環(huán)境優(yōu)美譽(yù)滿全球，這主要因?yàn)槠涔芾砉ぷ骱苡袑?shí)效：一是物業(yè)管理組織系統(tǒng)健全。新加坡物業(yè)管理統(tǒng)一歸新加坡建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)。該局下設(shè)36個(gè)區(qū)辦事處，每個(gè)區(qū)辦事處一般管理2至3個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)擁有4000-6000個(gè)住戶，區(qū)辦事處管理住宅一般為10000-15000套(

71、戶)。二是強(qiáng)化法治管理。新加坡政府強(qiáng)調(diào)對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行法治化管理。物業(yè)管理部門(mén)編寫(xiě)了《住戶手冊(cè)》、《住戶公約》、《防火須知》等規(guī)章，同時(shí)制定了公共住宅室內(nèi)外裝修。室外公共設(shè)施保養(yǎng)等規(guī)定，為物業(yè)管理法治化奠定了基礎(chǔ)。例如對(duì)室內(nèi)裝修有非常嚴(yán)格的規(guī)定：政府出售的公共住宅，室內(nèi)裝修規(guī)定在領(lǐng)到鑰匙之日起3個(gè)月內(nèi)完成，此后3年內(nèi)不準(zhǔn)再進(jìn)行第二次裝修。同時(shí)規(guī)定住戶裝修須向建屋發(fā)展局申請(qǐng)裝修許可證，由領(lǐng)有建屋發(fā)展局施工執(zhí)照的承包商承包。裝修戶與承包商一起

72、前往物業(yè)管理單位辦理裝修手續(xù)，并且繳納一筆建筑材料搬運(yùn)費(fèi)和廢物清理費(fèi)。工程裝修完畢，由住宅稽查員根據(jù)申請(qǐng)裝修內(nèi)容進(jìn)行工程檢查驗(yàn)證。三是提供優(yōu)質(zhì)的保養(yǎng)與服務(wù)。新加坡政府對(duì)住宅小區(qū)公共設(shè)施(設(shè)備)保養(yǎng)維修十分重視，要求物業(yè)管理企業(yè)提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)：政府規(guī)定每5年對(duì)整幢樓房外</p><p>　　綜上所述，國(guó)外物業(yè)管理具有以下的特點(diǎn)：第一，自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立的物業(yè)管理公司發(fā)展迅速，政府公屋逐漸交由獨(dú)立的物業(yè)管理公司

73、管理，私人樓宇越來(lái)越多地委托專業(yè)的物業(yè)公司管理。第二，物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離。業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系是雇用與被雇用的關(guān)系，業(yè)主通過(guò)招標(biāo)或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司，選擇時(shí)要認(rèn)真考察公司的信譽(yù)、專業(yè)知識(shí)及管理、財(cái)務(wù)、法律水平、管理費(fèi)用社區(qū)活動(dòng)能力。而物業(yè)管理公司飽受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，也必須注意其形象，不斷改善經(jīng)營(yíng)管理，提高效率，盡量讓業(yè)主滿意，否則就會(huì)被淘汰。第三，物業(yè)管理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)形成。政府一般不規(guī)定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體收多少管

74、理費(fèi)由業(yè)主(委托方)與管理公司(受托方)雙方討價(jià)還價(jià)決定，視市場(chǎng)供求狀況、地區(qū)環(huán)境、房屋數(shù)量與質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容多少與深淺等情況而不同。第四，各國(guó)(地區(qū))的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己的國(guó)情，符合各自的特點(diǎn)。如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統(tǒng)籌型的物業(yè)管理模式；巴西采取的公寓式的物業(yè)管理方式；韓國(guó)漢城物業(yè)管理講究“四化”——規(guī)范化、社會(huì)化、商業(yè)化和自律化等。第五，政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用，但政府一般不直接干預(yù)物業(yè)管理收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)。<

75、;/p><p>　　（二）國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)借鑒    我國(guó)部分城市居民小區(qū)物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)：</p><p>　　北京市業(yè)主權(quán)益得到有效保護(hù)：北京市居民小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)就是業(yè)主處于主導(dǎo)地位。北京的小區(qū)物業(yè)管理能被業(yè)主和使用人迅速接受就是國(guó)家對(duì)業(yè)主權(quán)益的充分而周到的關(guān)注。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來(lái)保障業(yè)主的合法權(quán)利。其中嘴有力的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會(huì)

76、，使業(yè)主自治管理的職能在制度上得到保證。政府有關(guān)部門(mén)創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作。</p><p>　　再如上海市小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點(diǎn)。從廣度上講，小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目眾多，內(nèi)容豐富。從最基本的小區(qū)物業(yè)本體和設(shè)備的維護(hù)、運(yùn)行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，營(yíng)造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán)境，提供物質(zhì)和精神兩方面的服務(wù)。從深度上講，既有一般

77、商品房的管理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次的管理已經(jīng)達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如綜合性大廈、商場(chǎng)、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。這種多類型、多方位、多功能的服務(wù)體現(xiàn)了我國(guó)物業(yè)管理的特色。  吉林市物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作逐步正常，相互關(guān)系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)主委員會(huì)和示范物業(yè)區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)普遍從“安全、

78、整潔、文明、方便”的基礎(chǔ)上向“舒適、寧?kù)o、優(yōu)美、典雅”的高層次水準(zhǔn)提升。 深圳市出現(xiàn)一批智能化住宅小區(qū)、智能化廣場(chǎng)等。各種先進(jìn)設(shè)施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應(yīng)用。物業(yè)管理提供的勞務(wù)中智力型比重逐步增大。 杭州市小區(qū)物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)完善配套。政府強(qiáng)化對(duì)</p><p>　　六、對(duì)沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的建議</p><p>　　(一)采取合理的收費(fèi)措施</p>

79、<p>　　《沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》對(duì)沈陽(yáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則、要求進(jìn)行了指導(dǎo)性的規(guī)定，但是把具體的管理權(quán)限下放給各部門(mén)，沈陽(yáng)市根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況出臺(tái)了一些物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理辦法。</p><p>　　第一，應(yīng)積極促進(jìn)沈陽(yáng)市物業(yè)管理市場(chǎng)性。實(shí)現(xiàn)對(duì)專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調(diào)控，極力解決沈陽(yáng)市目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問(wèn)題。放開(kāi)沈陽(yáng)市政府管制之手，大力將

80、市場(chǎng)引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)。沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)遵循合理、公開(kāi)以及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的支付能力相適應(yīng)的原則。</p><p>　　第二，完善法律程序，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理定價(jià)的法律化。正確解決沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平低、收費(fèi)率低，代收代繳墊支多，個(gè)別管理部門(mén)亂收費(fèi)，導(dǎo)致企業(yè)虧損嚴(yán)重等問(wèn)題。合理規(guī)制沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的繳納和比例。避免在實(shí)際中亂收費(fèi)和收費(fèi)。沈陽(yáng)市居民小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同

81、時(shí)，應(yīng)當(dāng)切實(shí)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則。</p><p>　　第三，沈陽(yáng)市政府應(yīng)加強(qiáng)有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權(quán)利意識(shí)。</p><p>　　第四，沈陽(yáng)市居民小區(qū)業(yè)主委員會(huì)嚴(yán)格監(jiān)督，促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)等業(yè)主權(quán)力機(jī)構(gòu)的建立和完善，建立起合理的行使權(quán)利機(jī)構(gòu)，以及時(shí)和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責(zé)任。</p><p>　　第五

82、，發(fā)展群眾性維權(quán)組織，加大社會(huì)對(duì)業(yè)主保護(hù)力。建立起物業(yè)管理協(xié)會(huì)，以這會(huì)中介主體資格出發(fā)，以發(fā)生應(yīng)有的作用，促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展、壯大。</p><p>　　（二） 建設(shè)與管理相結(jié)合的措施</p><p>　　社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理的關(guān)系是相輔相成、相得益彰。沈陽(yáng)市社區(qū)建設(shè)要為物業(yè)管理創(chuàng)造好的發(fā)展環(huán)境，物業(yè)管理也要在社區(qū)建設(shè)過(guò)程中積極參與，提供服務(wù)，通過(guò)協(xié)調(diào)和配合，以實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)人與人、人與環(huán)境、人與社

83、會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。</p><p>　　第一，堅(jiān)持條塊結(jié)合、屬地管理，發(fā)揮社區(qū)對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)協(xié)調(diào)作用。一是切實(shí)加強(qiáng)指導(dǎo)與監(jiān)督，提高業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)自我管理的能力。建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》明確街道辦事處負(fù)有組建業(yè)主大會(huì)和規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作的指導(dǎo)責(zé)任。街道辦事處應(yīng)當(dāng)根據(jù)社區(qū)實(shí)際情況，落實(shí)專門(mén)部門(mén)，配備專職人員，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的成立、改選工作，發(fā)揮居民區(qū)黨組織對(duì)小區(qū)人員情況充分掌握的優(yōu)勢(shì)，幫助業(yè)主將熱心

84、公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔、具有社會(huì)公信力和一定組織能力的人員推選為業(yè)主委員會(huì)成員，避免出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)脫離社區(qū)黨組織指導(dǎo)的情況。同時(shí)，在日常的指導(dǎo)工作中，注重引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照法律法規(guī)的要求，不斷加強(qiáng)自我管理和自身建設(shè)的能力。</p><p>　　第二，充分發(fā)揮綜合協(xié)調(diào)作用，解決物業(yè)管理中的“急、難、愁”問(wèn)題。物業(yè)管理具有區(qū)域性、綜合性和動(dòng)態(tài)性的特點(diǎn)。物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，往往涉及

85、到規(guī)劃、綠化、市容環(huán)衛(wèi)、公安、城管等多個(gè)職能部門(mén)。街道辦事處作為政府的派出機(jī)關(guān)，具有無(wú)可比擬的綜合協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)。在社區(qū)內(nèi)建立由街道辦事處、區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)牽頭組織，業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)職能部門(mén)參加的聯(lián)席會(huì)議制度，有助于解決物業(yè)管理中的綜合性問(wèn)題，確保居民有一個(gè)祥和安寧的生活環(huán)境。三是積極化解物業(yè)管理方面的矛盾糾紛，創(chuàng)造安定團(tuán)結(jié)的社區(qū)氛圍。和諧社區(qū)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)具有和睦相處的人際關(guān)系的社區(qū)，一個(gè)治安良好和穩(wěn)定的社區(qū)。但是隨著

86、改革開(kāi)放的推進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民物質(zhì)文化需求的日益增長(zhǎng)群眾利益失衡、政府管理缺位等問(wèn)題導(dǎo)致的矛盾相對(duì)集中在社區(qū)，往往表現(xiàn)為群體性矛盾、利益矛盾，這其中不乏居民與物業(yè)管理企業(yè)、居民與居民之間在物業(yè)管理方面的矛盾，需要社區(qū)、黨組織進(jìn)行引導(dǎo)、協(xié)調(diào)。街道辦事處可以充分發(fā)揮社區(qū)中人民調(diào)解工作委員會(huì)、司法所等專業(yè)調(diào)解組織的作用，及時(shí)調(diào)處物業(yè)管理中存在的矛盾糾紛，做好社會(huì)穩(wěn)定工作。</p><p>　　像吉祥小區(qū)公共設(shè)施被占

87、用問(wèn)題應(yīng)依法成立業(yè)主委員會(huì)。作為小區(qū)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)主動(dòng)、積極、依法成立業(yè)主委員會(huì)，保障業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)，為業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)、維護(hù)業(yè)主利益提供方便。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權(quán)。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)及時(shí)予以審查、監(jiān)督，對(duì)于損害業(yè)主利益的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)及時(shí)予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權(quán)益?！?lt;/p><p>　?。ㄈ┍ＷC業(yè)主按時(shí)交付物業(yè)管理費(fèi)的措

88、施</p><p>　　第一，提高沈陽(yáng)市物業(yè)管理企業(yè)員工素質(zhì)。物業(yè)管理作為一種服務(wù)性行業(yè)，其服務(wù)質(zhì)量的提高，最終有賴于高素質(zhì)的員工來(lái)實(shí)現(xiàn)，廣大物管企業(yè)要高度重視員工的培養(yǎng)教育，通過(guò)各種形式，組織員工學(xué)習(xí)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)、科技、法律、房地產(chǎn)等方面的專業(yè)知識(shí)，努力提高服務(wù)技能。同時(shí)，要加強(qiáng)沈陽(yáng)市物業(yè)企業(yè)員工的職業(yè)道德建設(shè)，教育廣大員工牢固樹(shù)立起業(yè)主至上、服務(wù)第一的指導(dǎo)思想，增強(qiáng)愛(ài)崗敬業(yè)的服務(wù)意識(shí)。 第二，加強(qiáng)沈陽(yáng)市物

89、業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理。堅(jiān)持以人為本，提高綜合服務(wù)水平物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)自身建設(shè)，樹(shù)立正確的服務(wù)理念，在提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)功能上下工夫，調(diào)整內(nèi)部機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，從而得到業(yè)主的認(rèn)可和滿意。按照目標(biāo)管理要求，將物業(yè)項(xiàng)目工作任務(wù)層層分解落實(shí)，實(shí)行百分制考核，并于在崗者的經(jīng)濟(jì)收入和升降去留掛鉤，使員工始終保持積極進(jìn)取的最佳狀態(tài)。   第三，提供宣傳式服務(wù)。沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)應(yīng)更新觀念，準(zhǔn)確定位，樹(shù)立全新的管理經(jīng)營(yíng)理

90、念，寓管理于服務(wù)之中，以服務(wù)促管理，以管理抓服務(wù)，真正把業(yè)主當(dāng)“上帝”，依靠過(guò)硬的管理服務(wù)質(zhì)量，贏得業(yè)主得理解和支持。只要業(yè)主有合理的需要，都應(yīng)主動(dòng)開(kāi)展有效的有償性服務(wù)，只要有服</p><p>　?。ㄋ模┚S修基金的籌集問(wèn)題解決辦法 </p><p>　　《沈陽(yáng)市住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》第十一條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)由業(yè)

91、主委員會(huì)審定后實(shí)施。因此，應(yīng)該盡快完善相關(guān)法規(guī)制度。通過(guò)地方立法，做到在大原則合理化的同時(shí)，還要做到法規(guī)細(xì)化，便于對(duì)號(hào)入座，便于操作使用；在動(dòng)用維修基金超過(guò)一定數(shù)額時(shí)，不但要接受業(yè)主委員會(huì)審查，政府審批、指引，還需要接受社會(huì)上的專業(yè)機(jī)構(gòu)年度審計(jì)，這都是十分必要的。</p><p>　　一是健全沈陽(yáng)市居民小區(qū)相關(guān)法規(guī)制度，通過(guò)立法明確規(guī)定，房屋和維修基金是同屬于一個(gè)不可分割的主體；</p><p

92、>　　二是由沈陽(yáng)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)牽頭、指導(dǎo)、監(jiān)督、建立“物業(yè)維修基金管理中心”，統(tǒng)一負(fù)責(zé)收繳、管理、發(fā)放使用維修基金；</p><p>　　三是開(kāi)發(fā)商建房的同時(shí)依法按照“物業(yè)維修基金管理中心”指定的銀行設(shè)立區(qū)域?qū)?，預(yù)存相當(dāng)于開(kāi)發(fā)面積所需的全部物業(yè)維修基金數(shù)額。力求在預(yù)售前由開(kāi)發(fā)商全部預(yù)繳，預(yù)售后再由買(mǎi)受人繳納，然后由物業(yè)維修基金管理中心、開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)受人三方確認(rèn)。</p><p>

93、;　　另外，根據(jù)沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀還需做到以下四點(diǎn)：</p><p>　　第一，確保開(kāi)發(fā)商及施工單位履行品房保修義務(wù)。應(yīng)制定商品房建設(shè)質(zhì)量管理法律的實(shí)施細(xì)則，明確落實(shí)開(kāi)發(fā)商在物業(yè)保修期內(nèi)的維修責(zé)任。比如，由其為所建物業(yè)小區(qū)內(nèi)的商品房建立維修基金或根據(jù)不同共用部位共用設(shè)施投保不同期限的物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。</p><p>　　第二，為了防止開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中合謀侵吞挪用、

94、不正確使用物業(yè)維修基金，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的維修基金處分權(quán)，應(yīng)在立法中要求，每一筆維修基金的使用計(jì)劃都要在小區(qū)內(nèi)公示，得到多數(shù)相關(guān)業(yè)主書(shū)面簽名同意后方能實(shí)施，對(duì)于額度較大或較為頻繁的維修計(jì)劃，還要經(jīng)相當(dāng)資質(zhì)的評(píng)估中介機(jī)構(gòu)評(píng)估鑒定結(jié)論。 </p><p>　　第三，要在法律上明確規(guī)定建設(shè)單位承擔(dān)保修期內(nèi)的保修義務(wù)的方式、違約責(zé)任，可以說(shuō)是目前物業(yè)維修管理中的一個(gè)

95、極大的問(wèn)題。先負(fù)擔(dān)保修義務(wù)，后規(guī)定維修基金。立法應(yīng)明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)管理企業(yè)之間在管理使用維修基金上的連帶保證責(zé)任，以防開(kāi)發(fā)商解散后，前期物業(yè)管理企業(yè)推諉塞責(zé)。</p><p>　　第四，當(dāng)維修基金數(shù)額巨大時(shí)，要爭(zhēng)取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時(shí)，可用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債和其它法律法規(guī)允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。爭(zhēng)取最大限度的使維修基金達(dá)到保值增值的效果，防止閑置。 </p>

96、<p>　?。ㄎ澹┍O(jiān)管規(guī)范物業(yè)行為</p><p>　　解決沈陽(yáng)市居民小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失必須加強(qiáng)監(jiān)管規(guī)范物業(yè)行為，物業(yè)必須提供比較完整周到的安防服務(wù)，否則物業(yè)公司有賠償業(yè)主損失的責(zé)任。人防、技防、物防結(jié)合的好，發(fā)生安全事故的概率才會(huì)小。</p><p>　　首先，沈陽(yáng)市政府應(yīng)完善立法，健全法律是解決物業(yè)糾紛的根本所在。現(xiàn)有的《沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例》只有一些原則性條款，已經(jīng)不能適應(yīng)

97、物業(yè)服務(wù)這種高度專業(yè)化的行業(yè)發(fā)展需要了，迫切需要有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，明確物業(yè)管理合同的法律性質(zhì)和相關(guān)法律責(zé)任，界定各主體的權(quán)利義務(wù)和行為規(guī)則，平衡各主體之間的利益，使物業(yè)糾紛真正能夠有法可依、有章可循。</p><p>　　其次，沈陽(yáng)市政府加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)行為。物業(yè)管理屬于新興行業(yè)，因此，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)從市場(chǎng)準(zhǔn)入、完善收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和提高管理水平等方面加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化管理，依法查處物業(yè)管理中

98、的不規(guī)范行為。</p><p>　　再次，改善沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，提高物業(yè)服務(wù)水平。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)擺正自身位置，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)管理人員的素質(zhì)和水平，切實(shí)解決好廣大業(yè)主普遍關(guān)注的服務(wù)問(wèn)題。業(yè)主委員會(huì)未發(fā)揮應(yīng)有職責(zé)，對(duì)物業(yè)公司違約行為制止不力對(duì)業(yè)主維修基金使用的監(jiān)管流于形式。</p><p>　　最后，要加強(qiáng)法制宣傳，提高業(yè)主和物業(yè)公司的法律意識(shí)。</p>

99、<p><b>　　（六）解決法律盲點(diǎn)</b></p><p>　　針對(duì)沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)糾紛的法律特點(diǎn)和原因，為規(guī)范物業(yè)管理和減少糾紛應(yīng)做好以下幾方面的工作：</p><p>　　第一，盡快建立和完善沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理的法律體制，使物業(yè)管理有法可依。在起草相關(guān)條例時(shí)應(yīng)明確沈陽(yáng)市物業(yè)管理當(dāng)事人之間的關(guān)系及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。同時(shí)應(yīng)完善部門(mén)規(guī)章，建立生態(tài)化的

100、法律體系。如公有部位的維修管理和業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)準(zhǔn)則，有關(guān)行政部門(mén)有盡快起草規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)合同文本，使物業(yè)管理納入法制化管理和運(yùn)行的軌道?！　〉诙凑丈蜿?yáng)市市場(chǎng)規(guī)則配置資源，割裂開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司之間的“父與子”的關(guān)系，建立新型的物業(yè)管理體制。通過(guò)建立新的物業(yè)委員會(huì)作為群眾自治組織，按照市場(chǎng)規(guī)則優(yōu)化配置資源，真正建立一種市場(chǎng)機(jī)制，確保各方利益。具體說(shuō)就是建立一種相互信任和互惠的關(guān)系，防止糾紛發(fā)生。積極創(chuàng)造條件，推進(jìn)房地產(chǎn)改革，分業(yè)經(jīng)營(yíng)和分

101、類管理。從體制上解決建管不分的弊端。　　第三，強(qiáng)化法律意識(shí)和提高業(yè)主的支付能力，沈陽(yáng)市相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)研究物業(yè)管理新體制和改變服務(wù)方式，實(shí)行貨幣化支付和儲(chǔ)蓄式服務(wù)，提高業(yè)主的支付能力。同時(shí)，大力宣傳教育，擴(kuò)大影響，讓業(yè)主強(qiáng)化法律意識(shí)：接受服務(wù)也是消費(fèi)，轉(zhuǎn)變政府包干后勤的意識(shí)。</p><p><b>　　結(jié)束語(yǔ)</b></p><p>　　通過(guò)對(duì)沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)

102、題研究，發(fā)現(xiàn)了沈陽(yáng)市居民小區(qū)過(guò)高物業(yè)費(fèi)收費(fèi)、小區(qū)公共收益被占用、小區(qū)業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)公司擅自挪動(dòng)維修基金、業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)損失等一列問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)該結(jié)合自身的情況和小區(qū)業(yè)主的現(xiàn)狀來(lái)提高服務(wù)質(zhì)量，做到各項(xiàng)事項(xiàng)明細(xì)，做好小區(qū)的建設(shè)，與業(yè)主互信互幫，做到雙方均可收益。同時(shí)，改變業(yè)主對(duì)物業(yè)公司及消費(fèi)服務(wù)的觀念，樹(shù)立起物業(yè)管理這種有償服務(wù)的概念。并對(duì)于物業(yè)掛你非制定相對(duì)比較完善的標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)違約拒交物業(yè)費(fèi)業(yè)主給予有效的約束。另外，還應(yīng)對(duì)業(yè)主

103、進(jìn)行法律知識(shí)的普及，政府也應(yīng)出臺(tái)更完善的法律法規(guī)政策，維護(hù)業(yè)主權(quán)益。</p><p>　　由于資料來(lái)源和作者理論水平有限，本文的論述還不夠深刻。盡管如此，還是希望本文的調(diào)查和分析，可以給沈陽(yáng)市物業(yè)管理的研究提供參考，進(jìn)一步減少沈陽(yáng)市居民小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題，打造更好的物業(yè)與小區(qū)，做到物業(yè)與業(yè)主親如一家。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p>