畢業(yè)論文----居民小區(qū)物業(yè)管理問題

1、<p>　　沈陽市居民小區(qū)物業(yè)管理問題探討</p><p>　　Discussion on the residential property management in Shenyang city</p><p>　　院 系 </p><p>　　專 業(yè) </p><p>　　班 級

2、 </p><p>　　學 號 </p><p>　　姓 名 </p><p>　　指導教師 </p><p>　　職 稱 </p><p>　　負責教師 </p><p><

3、b>　　摘 要</b></p><p>　　隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理在實踐中出現(xiàn)了一系列的問題，物業(yè)管理投訴年年大幅度上漲。根據(jù)居民小區(qū)物業(yè)管理存在的根本問題，提出了相應(yīng)的對策，這將促進小區(qū)物業(yè)管理朝著更加健康、理性的方向發(fā)展，讓小區(qū)物業(yè)管理更好行使其應(yīng)有的職能，保護業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。</p><p>　　本文通過

4、對沈陽市部分居民小區(qū)及物業(yè)進行了問卷調(diào)查，分析了沈陽市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題，并嘗試性的提出了一些解決辦法。分析發(fā)現(xiàn)沈陽居民小區(qū)物業(yè)管理主要包括物業(yè)管理費收費過高問題、業(yè)主拖欠物業(yè)費、業(yè)主財產(chǎn)損失等問題，再通過借鑒國內(nèi)外相關(guān)的管理經(jīng)驗，提出沈陽市居民小區(qū)物業(yè)管理問題的解決對策，包括采取合理的收費措施、建設(shè)與管理相結(jié)合、業(yè)主按時交納物業(yè)費等，希望小區(qū)發(fā)展越來越好，物業(yè)與小區(qū)共同發(fā)展。</p><p>　　關(guān)鍵詞

5、：物業(yè)管理 居民小區(qū) 業(yè)主權(quán)益 物業(yè)糾紛</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　With the development of property management, residential property management in practice there were a number of issues, estat

6、es management complaints rose substantially year after year. According to the fundamental problem of the residential property management, and the corresponding countermeasures, which would promote the community towards m

7、ore healthy and rational development of property management, residential property management better exercise their functions, protection of the common inte</p><p>　　This article by some residents in Shenyang

8、 city community and conducted a questionnaire survey of the property, current situation and problem analysis of the residential property management in Shenyang city, and try to made a number of solutions. Analysis found

9、in Shenyang residential property management including management fee high, issues such as loss of property, owners of property owners in arrears, through the experience of relevant management experience at home and abroa

10、d, issues raised i</p><p>　　Keywords: property management residential area property own property dispute</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　前言………………………………………………………………………

11、…………… 1</p><p>　　一、居民小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)定義…………………………………………………… 2</p><p>　　二、沈陽市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀………………………………………………… 2</p><p>　　（一）沈陽市居民小區(qū)和物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀……………………………………… 2</p><p>　?。ǘ┥蜿柺芯用裥^(qū)物業(yè)管理糾

12、紛現(xiàn)狀…………………………………… 3</p><p>　?。ㄈ┥蜿柺芯用裥^(qū)物業(yè)收費情況及管理條例現(xiàn)狀……………………… 3</p><p>　　（四）沈陽市居民小區(qū)物業(yè)管理好壞兩種現(xiàn)狀……………………………… 3</p><p>　　三、沈陽市居民小區(qū)物業(yè)管理存在的主要的問題………………………………… 3</p><p>　?。ㄒ唬┪飿I(yè)

13、管理的收費過高問題……………………………………………… 3</p><p>　　（二）小區(qū)公共收益非法占用問題…………………………………………… 6</p><p>　?。ㄈI(yè)主拖欠物業(yè)管理費問題……………………………………………… 6</p><p>　?。ㄋ模┚S修基金管理問題……………………………………………………… 7</p><p>

14、;　?。ㄎ澹I(yè)主財產(chǎn)損失問題……………………………………………………… 8 </p><p>　?。┓杉m紛問題…………………………………………………………… 9</p><p>　　四、沈陽市居民小區(qū)物業(yè)管理問題分析…………………………………………… 9</p><p>　　（一）沈陽市物業(yè)管理主體方面的缺陷……………………………………… 9</p>

15、;<p>　　（二）物業(yè)管理合同及其違約責任追究……………………………………… 10</p><p>　?。ㄈ┪飿I(yè)與業(yè)主之間認識不清……………………………………………… 10</p><p>　　五、國內(nèi)外居民小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗借鑒………………………………………… 11 </p><p>　?。ㄒ唬﹪饩用裥^(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗借鑒………………………………

16、……… 11</p><p>　?。ǘ﹪鴥?nèi)居民小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗借鑒……………………………………… 13</p><p>　　六、對沈陽市居民小區(qū)物業(yè)管理問題的建議……………………………………… 14</p><p>　?。ㄒ唬┎扇『侠淼氖召M措施…………………………………………………… 14</p><p>　　（二）建設(shè)與管理相結(jié)合的措施…

17、…………………………………………… 15</p><p>　　（三）業(yè)主按時交付物業(yè)管理費的措施……………………………………… 16 </p><p>　?。ㄋ模┚S修基金的籌集問題及解決辦法……………………………………… 17</p><p>　?。ㄎ澹┍O(jiān)管規(guī)范物業(yè)行為……………………………………………………… 18</p><p>　?。?/p>

18、）解決法律盲點…………………………………………………………… 19 </p><p>　　結(jié)束語………………………………………………………………………………… 21</p><p>　　參考文獻……………………………………………………………………………… 22</p><p>　　致謝…………………………………………………………………………………… 24</p

19、><p>　　附錄…………………………………………………………………………………… 25</p><p><b>　　前 言</b></p><p>　　隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理在實踐中出現(xiàn)了一系列的問題，物業(yè)糾紛日益增多，嚴重影響了居民的正常生活及和諧社會的建設(shè)。物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)

20、合同的約定，對物業(yè)和相關(guān)附屬設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護，對所轄區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和生活秩序進行管理，其經(jīng)營方式是借助現(xiàn)代管理手段向廣大業(yè)主提供多方面的有償服務(wù)，其經(jīng)營特點是社會化、企業(yè)化、專業(yè)化、經(jīng)營型。</p><p>　　推進城市居民小區(qū)物業(yè)管理,是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、體制轉(zhuǎn)軌的必然要求,是加強基層政權(quán)建設(shè)的必然要求,是提高城市管理水平、加快城市現(xiàn)代化進程的必然要求,是加強思想政治工作、提高市民素質(zhì)和社會文明程度的必然要求居民

21、小區(qū)物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、舒適、安全和便捷的生活環(huán)境，在其發(fā)展的過程中逐漸出現(xiàn)了一系列的實踐問題，比如收費高、服務(wù)差、小區(qū)承諾不兌現(xiàn)、公共收益被物業(yè)公司私自占有、業(yè)主隨意拖欠物業(yè)管理費、維修基金不到位或挪用嚴重等。這些問題已經(jīng)嚴重影響了沈陽市居民小區(qū)業(yè)主的正常生活，財產(chǎn)人身安全受到了威脅。出現(xiàn)了一系列問題，沈陽市頒布了很多政策法規(guī)，但是收效甚微。如何針對減少居民小區(qū)物業(yè)管理問題，保護業(yè)主權(quán)益同時維護物業(yè)利益，解決沈陽市居民

22、小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題正是本文所研究的。</p><p>　　一、居民小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)定義</p><p>　　物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。&l

23、t;/p><p>　　物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)和相關(guān)附屬設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護，對所轄區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和生活秩序進行管理，其經(jīng)營方式是借助現(xiàn)代管理手段向廣大業(yè)主提供多方面的有償服務(wù)，其經(jīng)營特點是社會化、企業(yè)化、專業(yè)化、經(jīng)營型。</p><p>　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當提供的服務(wù)內(nèi)容：   1.物業(yè)共用部位、共

24、用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護、維修和更新； 2.物業(yè)共用部位和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路的保潔服務(wù)；     3.公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護、管理；</p><p>　　4.協(xié)助公安部門維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進行安全防范；     5.物業(yè)裝飾、裝修的管理服務(wù)；   6.物業(yè)維修、更新費用的賬目管

25、理和物業(yè)檔案的保管；     物業(yè)管理企業(yè)可與業(yè)主委員會約定其他服務(wù)項目，業(yè)主和使用人對物業(yè)管理企業(yè)提供的特約服務(wù)有自主選擇權(quán)。</p><p>　　二、沈陽市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀</p><p>　?。ㄒ唬┥蜿柺芯用裥^(qū)和物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀</p><p>　　沈陽市的物業(yè)管理從90年代中期開始起步，經(jīng)過十余年的發(fā)展，物業(yè)管理

26、已基本成型，初具規(guī)模。到2006年，已建成住宅區(qū)3326個，建筑面積10825萬平方米，其中，具備物業(yè)管理條件實行等級服務(wù)的住宅區(qū)293個，建筑面積2556萬平方米，占全市住宅總面積的23.6%，全市登記注冊物業(yè)企業(yè)536家，開發(fā)企業(yè)設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)176家，從房管部門和單位后勤部門轉(zhuǎn)制的81家，從業(yè)人員3萬余人。近幾年沈陽市現(xiàn)有住宅面積約1.61億平方米，舊小區(qū)住宅約8090萬平方米，沈陽市內(nèi)五區(qū)共有社區(qū)443個,居民小區(qū)1022個

27、，物業(yè)公司462個。</p><p>　?。ǘ┥蜿柺芯用裥^(qū)物業(yè)管理糾紛現(xiàn)狀</p><p>　　近四年來沈陽市物業(yè)糾紛訴訟的基本情況：居民小區(qū)物業(yè)糾紛主要集中于市區(qū)和郊區(qū)，郊縣（市）法院幾乎沒有受理。2005年至2008年9月沈陽市各基層法院共受理各類一審物業(yè)糾紛案件9490件，2005年發(fā)生1067件；2006年發(fā)生2170件；2007年發(fā)生2850件；2008年發(fā)生3413件，平均

28、每年2631件。全部集中在市區(qū)和郊區(qū)，四個郊縣（市），因為發(fā)展較市區(qū)滯后，除少量供暖糾紛外，尚沒有物業(yè)糾紛訴訟。 </p><p>　　（三）沈陽市居民小區(qū)物業(yè)收費情況及管理條例現(xiàn)狀</p><p>　　沈陽市規(guī)范化的物業(yè)管理住宅區(qū)收費率為70%左右，普通住宅區(qū)為38%。較低的物業(yè)收費比率、偏離市場實際的收費標準，導致沈陽市住宅物業(yè)在基本成型，初具規(guī)模的狀況下，處于微利乃至虧損運行狀態(tài)。沈

29、陽市當前的居民小區(qū)物業(yè)管理存在著建設(shè)與管理銜接缺失、對物業(yè)管理認識模糊及缺乏公平的市場環(huán)境等問題。為了解決這些問題，沈陽市相繼推出《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》、《沈陽物業(yè)管理條例》、《沈陽市物業(yè)管理投訴受理辦法》、《沈陽市住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》、《沈陽市商品住宅建設(shè)項目綜合驗收管理辦法》、《沈陽市物業(yè)管理招標投標暫行辦法》、《沈陽市城市房屋裝飾裝修管理規(guī)定》、《沈陽市物業(yè)服務(wù)收費實施細則》等規(guī)章和規(guī)范性文件，但是效果

30、收效甚微。沈陽市居民小區(qū)物業(yè)管理問題依舊嚴重。</p><p>　?。ㄋ模┥蜿柺芯用裥^(qū)物業(yè)管理好壞兩種現(xiàn)狀</p><p>　　沈陽市居民小區(qū)第一種現(xiàn)狀：“物業(yè)管理、服務(wù)人群；業(yè)務(wù)繁瑣、謹慎細心；業(yè)主投訴、事必有因；巡視檢查、眼觀耳聽；樓宇環(huán)境、整潔干凈、人車人流、暢順安寧；圍墻護欄、避患除隱；園藝草木、修剪翠茗；消防建設(shè)、專業(yè)保養(yǎng)；突發(fā)事件。在這些小區(qū)內(nèi)有休閑廣場、健身器材、電子監(jiān)控、

31、停車位、兒童游樂場所等。小區(qū)內(nèi)綠草茵茵，整潔寧靜。</p><p>　　沈陽市居民小區(qū)第二種現(xiàn)狀：小區(qū)無人管，環(huán)境臟亂差，數(shù)量小車、摩托車以及·自行車隨意停放在小區(qū)的消防通道上，底樓住戶的盆、缸、桶等生活用具隨意堆放在空地上，小區(qū)內(nèi)的垃圾桶內(nèi)不僅充滿了垃圾，垃圾桶周圍也堆滿了垃圾。綠化帶內(nèi)堆放有大量廢土、裝飾廢棄物，臟亂差十分嚴重。</p><p>　　三、沈陽市居民小區(qū)物業(yè)管理

32、存在的主要的問題</p><p>　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理的收費過高問題</p><p>　　在沈陽，平均物業(yè)費大約為1.2元，最近新建小區(qū)大多是1.5元-1.8元。最高物業(yè)費為4.8元，最低物業(yè)費為0.5元。</p><p>　　沈陽市2003年沈陽市的小區(qū)大體分為高檔，中檔，普通三個等級，物業(yè)費也根據(jù)這三種情況進行收?。?lt;/p><p>　　普

33、通住宅小區(qū)：通常指10年以上房齡的開放式住宅小區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)收費標準仍按沈陽物價局發(fā)199666號文件規(guī)定的標準執(zhí)行。物業(yè)費是按照戶型進行收費，價格規(guī)定在每個月9元至13元之間，例如單間每個月物業(yè)費為9元，而四室兩廳每個月的物業(yè)費為13元。</p><p>　　中檔小區(qū)：市民比較關(guān)心的中檔小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費實行百分制等級考核評定辦法，根據(jù)環(huán)境衛(wèi)生、綠化、社區(qū)文化、收費情況等內(nèi)容分為4個等級。一級收費標準為每月

34、每平方米建筑面積1元，二級收費標準為每月每平方米建筑面積0.8元，三級收費標準為每月每平方米建筑面積0.65元，四級收費標準為每月每平方米建筑面積0.5元。60分以下為普通住宅，收費標準仍按現(xiàn)行物業(yè)管理收費標準執(zhí)行。住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費等級不實行“終身制”，將每年考核評定一次。</p><p>　　高檔小區(qū)：高檔住宅小區(qū)物業(yè)管理費服務(wù)收費標準實行特級收費管理，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和設(shè)施功能情況，由物

35、價部門按質(zhì)論價的原則確定。</p><p>　　2007年物業(yè)管理費分為六級：一級收費標準由目前計劃的1.5元/平方米調(diào)到1.8-2.4元/平方米、二級為1.2-1.8元/平方米、三級為1.0-1.2元/平方米、四級為0.8-1.0元/平方米、五級為0.65-0.8元/平方米、六級服務(wù)費標準不變，為0.5元/平方米。</p><p>　　沈陽市物價局規(guī)定收費標準為0.5元-2.4元<

36、/p><p>　　表2-1 沈陽市2007年物業(yè)費</p><p>　　注：該表數(shù)據(jù)來自《沈陽晚報》</p><p>　　表2.2 沈陽市部分居民小區(qū)物業(yè)費</p><p>　　注：該表數(shù)據(jù)來源于各相關(guān)網(wǎng)站整理</p><p>　　沈陽住宅區(qū)分為五個區(qū)塊，分別以沈北、皇姑及于洪區(qū)（西北地區(qū)）為北區(qū)；以渾南及和平（南部地區(qū)）

37、為南區(qū)；以大東區(qū)及東北大馬路沿線及沈河區(qū)（東部地區(qū)）的東區(qū)；以建設(shè)大路沿線鐵西區(qū)大部分的西區(qū)；以沈河區(qū)、和平區(qū)為主的中區(qū)。南區(qū)均為近兩年新建沿河高檔小區(qū)，物業(yè)費平均價格為五區(qū)最高，為2.8元/平方米；北區(qū)中檔小區(qū)較為集中，物業(yè)費平均價格為1.075元/平方米；西區(qū)平均價格為1.7元/平方米；東區(qū)物業(yè)費平均價格為1.3元/平方米；中區(qū)為1.65元。很明顯，表2-2中萬科金域藍灣、陽光上品、鉆石星座等小區(qū)均出現(xiàn)物業(yè)費過高情況。</p

38、><p>　　例如沈陽市渾南新區(qū)萬科金域藍灣所屬物業(yè)公司按每平方米3.5元收取物業(yè)管理費。物業(yè)公司的收費過高，財務(wù)收支不透明，收費標準和服務(wù)水平差距較大，業(yè)主把物業(yè)公司告上了法院。物業(yè)公司只在乎一味的收取物業(yè)費，沒有管理好小區(qū)，讓居民產(chǎn)生反感的情緒，從而把拒絕交物業(yè)管理費。</p><p>　?。ǘ┕彩找娣欠ㄕ加脝栴}</p><p>　　2007年10月1日起，《物

39、權(quán)法》開始正式實施，其中明確規(guī)定，小區(qū)公共設(shè)施的所有權(quán)屬于業(yè)主共有，由于以前沒有明確的法律規(guī)定，使這些公共設(shè)施的歸屬爭議不斷，這種狀況將隨著《物權(quán)法》的實施而終結(jié)。《物權(quán)法》中對小區(qū)綠地、物業(yè)服務(wù)用房、公共場所等公共設(shè)施的權(quán)屬做了明確規(guī)定，這些公共設(shè)施應(yīng)歸業(yè)主所有。像地下室的庫房，屬于物業(yè)服務(wù)用房，不得作為住宅使用，如果小區(qū)物業(yè)擅自在地下室從事經(jīng)營活動，業(yè)主就可以向法院起訴，來保障自己的權(quán)利。但是，在沈陽市一些小區(qū)內(nèi)，屬于小區(qū)公共收益的

40、，卻被物業(yè)公司私自占有，嚴重侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，擾亂了業(yè)主的生活環(huán)境。此類糾紛主要由物業(yè)管理企業(yè)以維護小區(qū)管理秩序為由，自行或以業(yè)主物業(yè)委員會規(guī)定為由向擁有私家車的業(yè)主收取的小區(qū)車位費、道路維護費、進門費等糾紛。由于物業(yè)管理企業(yè)所收取的上述費用往往系自行制定而未經(jīng)過物價部門批準，雖然有的經(jīng)過業(yè)主委員會同意，但是由于無相應(yīng)的法律、法規(guī)或規(guī)章為依據(jù)，因此爭議較大。</p><p>　　例如沈陽市大東區(qū)吉祥小區(qū)某樓道

41、樓豎起巨大霓虹燈廣告牌，夜如白晝，嚴重影響居民休息，多次調(diào)解不當，因此發(fā)生了物業(yè)糾紛。沈陽市于洪區(qū)的龍騰馨苑小區(qū)停車位事件；物業(yè)公司任意將免費停車位劃為收費停車位。小區(qū)內(nèi)一共538戶人家，機動車大約有230余輛，物業(yè)公司只在園區(qū)內(nèi)規(guī)劃了127個停車位，并將按照每月80元的標準收取管理費。從10月18日起，小區(qū)開始實行了新的門禁措施，沒有停車位或沒有繳費的車主，無法再將車開進園區(qū)。另外，某些小區(qū)居民將公共綠地圈占成自家花園、侵害小區(qū)其他居

42、民的合法權(quán)益，小區(qū)開發(fā)商、物業(yè)管理單位和小區(qū)業(yè)主進行協(xié)商也未見其果，小區(qū)居民維權(quán)也產(chǎn)生了困擾，由于缺少法律及相關(guān)規(guī)章制度支持，沒有結(jié)果。《物權(quán)法》的實施，這些業(yè)主的權(quán)利得到了保障。</p><p>　?。ㄈI(yè)主拖欠物業(yè)費問題</p><p>　　在實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)項目上，沈陽市物業(yè)服務(wù)價格的確定往往體現(xiàn)了政府的意志、物業(yè)管理企業(yè)或開發(fā)商的意志，卻唯獨缺少物業(yè)費的實際繳納人業(yè)主的意

43、志，因此業(yè)主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物業(yè)服務(wù)價格。按照此規(guī)定，沈陽市政府、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)都應(yīng)參與物業(yè)服務(wù)定價，業(yè)主至少可以參與基準價基礎(chǔ)上浮動幅度范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費定價。但實際上，業(yè)主幾乎很少參與服務(wù)費定價。</p><p>　　首先，在前期物業(yè)管理階段，沈陽市居民小區(qū)業(yè)主不能參與定價。由于在前期物業(yè)服務(wù)合同的締約過程中業(yè)主大會尚未召開，業(yè)主委員會尚未成立，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十一條的規(guī)定

44、，前期物業(yè)服務(wù)合同一般是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商即建設(shè)單位簽訂的。此階段業(yè)主不能參與定價，沒有機會表達自己的意志，更不能討價還價。</p><p>　　其次，由于一系列復(fù)雜的原因，沈陽市很多小區(qū)撤換前期物業(yè)公司困難重重，業(yè)主也很難通過由業(yè)主自治機構(gòu)與新物業(yè)公司簽合同的方式參與物業(yè)費定價。</p><p>　　再次，沈陽市居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)存在瑕疵是許多業(yè)主不愿交納物業(yè)費的主要原因。一些物業(yè)公司錯

45、誤地將自己凌駕于業(yè)主之上，無視甚至侵害業(yè)主權(quán)益，不能嚴格按照相關(guān)規(guī)定提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，難以令業(yè)主滿意。在交涉無效后，許多業(yè)主不得不以拒交物業(yè)費與之抗爭。通常在住宅小區(qū)剛?cè)胱r拖欠物業(yè)費的只有極少數(shù)業(yè)主，一旦其行為得不到及時制裁，不交費業(yè)主數(shù)量將迅速增長，這是因為不交物業(yè)費也可以享受物業(yè)服務(wù)的“搭便車”心理和行為會在業(yè)主間蔓延，造成欠費風氣盛行。</p><p>　　目前，沈陽市居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對拖欠物業(yè)費行為除了

46、請求業(yè)主委員會督促外，唯一合法的手段就是訴諸法院，通過訴訟的途徑追究業(yè)主違約責任。在實際生活中，因為這種方式費時費力，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過訴訟的方式追繳物業(yè)費的案例比例不高。從我國目前的立法規(guī)定看，對業(yè)主無合法理由欠費的行為尚無有效制裁措施。2010年底開始沈陽多家物業(yè)小區(qū)，尤其是較好的品牌花園小區(qū)紛紛提高物業(yè)收費標準，提高幅度普遍達到20%-50%。</p><p>　　例如2010年末，沈陽市東陵區(qū)保利花園一

47、期原來每年的物業(yè)費為0.65元/平方米，五年時間現(xiàn)在物業(yè)費價格提高到1元/平方米到1.5元/平方米之間。按照新實施的《沈陽市物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定：“新建住宅物業(yè)前期物業(yè)管理期間的物業(yè)服務(wù)費，由市價格主管部門會同市房產(chǎn)主管部門核定臨時收費標準，市價格主管部門依法核發(fā)收費許可證。業(yè)主大會設(shè)立后，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)費標準，臨時收費標準和收費許可證同時廢止。”</p><p>　?。ㄋ模┚S修

48、基金管理問題</p><p>　　第一，沈陽市個別管理公司將維修基金據(jù)為已有；有的管理公司濫用維修基金，把本屬于管理費支出的設(shè)備設(shè)施的日常運行養(yǎng)護費用在維修基金里開支；要么盲目企求設(shè)備的更新，加大業(yè)主負擔。</p><p>　　第二，開發(fā)商在前期物業(yè)管理合同中往往把日常維護保養(yǎng)和維修不分，把理應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)管理費用承擔的開支轉(zhuǎn)嫁給維修基金支出；前期物業(yè)管理合同也不區(qū)分保修期內(nèi)和保修期滿后

49、的維修責任，一概統(tǒng)統(tǒng)由業(yè)主用維修基金負擔。另外，有的開發(fā)商在前期物業(yè)管理期間，不交自己尚未出售的商品房的物業(yè)管理。</p><p>　　第三，在沈陽市，居民小區(qū)維修基金屬全體業(yè)主所有，主要用于新建物業(yè)保修期滿后或公有房屋出售后的大修更新，它由物業(yè)公共部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金組成。其中，共用部位維修基金是專項用于物業(yè)共用部位大修或更新的資金；共用設(shè)施設(shè)備維修基金則是專門用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。

50、有些物業(yè)公司卻把維修基金這部分費用挪用，影響了業(yè)主的公共利益。</p><p>　　例如沈陽市大東區(qū)吉祥小區(qū)張先生辦理入住時沒有交納維修基金，四年后，當小區(qū)業(yè)主決定重新粉刷外墻時，只有張先生等個別業(yè)主補交了維修基金，其余業(yè)主有些不常住，找不到人，有些根本就不交，帶來業(yè)主間費用分攤的不公平，引起矛盾，已交納費用的部分業(yè)主還要求物業(yè)管理企業(yè)全額退還。沈陽市于洪區(qū)龍騰馨苑小區(qū)頂層業(yè)主飽受屋頂漏雨的困擾，原因是物業(yè)動用了

51、小區(qū)的維修基金但是并沒有修好，而且沒有進行公示，大致業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生糾紛。 </p><p>　?。ㄎ澹I(yè)主財產(chǎn)損失問題</p><p>　　安全保障義務(wù)是指物業(yè)公司承擔的對小區(qū)業(yè)主的人身、財產(chǎn)負有的合理限度內(nèi)的安全保護義務(wù)。如果在被盜時，物業(yè)保安人員失職了，從而使業(yè)主被盜，遭受損失，這時物業(yè)公司就有責任，就必須賠償業(yè)主的損失。如果物業(yè)保安人員堅持崗位了，盡責了，那么物業(yè)就不用賠償損失了。&

52、lt;/p><p>　　沈陽市發(fā)生此類糾紛一般是由小區(qū)內(nèi)業(yè)主的汽車、摩托車、自行車的丟失引起，這也是小區(qū)物業(yè)管理中的瓶頸問題。由于對小區(qū)保安責任的相關(guān)法律規(guī)定不健全，在如何合理分配物業(yè)管理企業(yè)的財產(chǎn)損失賠償責任方面無相關(guān)依據(jù)，因此極易發(fā)生該類糾紛。</p><p>　　第一，沈陽市物業(yè)公司和業(yè)主容易高估技防設(shè)備（閉路電視監(jiān)控等）的防盜功能，忽視人防工作的作用進而發(fā)生財產(chǎn)損失。</p>

53、;<p>　　第二，沈陽市物管公司往往認為有保安人員，安裝了技防設(shè)備就算提供了安全防范服務(wù)，忽視了因提供了不周到的安全防范服務(wù)后自身應(yīng)承擔的責任。</p><p>　　第三，沈陽市物業(yè)公司和業(yè)主往往將保安工作（人防）和自家防盜（物防）分割開來考慮。其實光靠保安來進行安全防范，以一個小區(qū)的保安人數(shù)是不可能防住這么多家的生命財產(chǎn)安全的。</p><p>　　例如沈陽市鐵西區(qū)世紀明

54、珠的業(yè)主反映了幾點問題；首先是門禁系統(tǒng)形同虛設(shè)、電子監(jiān)控失效。其次是小區(qū)盜竊案件頻發(fā)，自行車、電動車放在家門口經(jīng)常被盜。第三小區(qū)內(nèi)入室盜竊案，警方前往偵查，物業(yè)卻因攝像探頭損壞、路燈損壞無法照明等原因提供不出監(jiān)控錄像。該小區(qū)有大約1/3的監(jiān)控探頭已損壞，未得到及時修復(fù)。最后是電梯、消防等公共設(shè)施維護不到位，業(yè)主經(jīng)常因電梯故障而被關(guān)在里面。</p><p><b>　?。┓杉m紛問題</b>

55、;</p><p>　　沈陽市居民小區(qū)物業(yè)管理糾紛的法律盲點有以下幾點：1.業(yè)主委員會的締約能力和訴訟地位問題。在小區(qū)物業(yè)管理中，個別業(yè)主的訴訟行為往往涉及到小區(qū)全體共同業(yè)主的共同利益，此時業(yè)主委員會的參與尤其重要。那么業(yè)主委員會的法律地位如何解決？其締結(jié)物業(yè)管理合同能力以及其在民事訴訟中的地位直接影響到全體業(yè)主的利益。在目前尚無明確的法律、法規(guī)來確定業(yè)主委員會的締約能力和訴訟地位問題。2.無因管理的處理問題。由

56、于開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的前期物業(yè)管理合同已經(jīng)履行屆滿，而業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間又無新的物業(yè)管理合同約束，此時發(fā)生的無因管理糾紛、尤其是物業(yè)管理收費標準應(yīng)如何確定？此時如因物業(yè)管理費發(fā)生爭議，物業(yè)管理收費標準目前僅能能依據(jù)民法通則的相關(guān)公平原則處理，任意性太大。3.物業(yè)管理合同的解除問題。由于物業(yè)管理企業(yè)一般應(yīng)與小區(qū)的業(yè)主分別簽訂物業(yè)管理合同，那么，在部分業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生物業(yè)管理糾紛并要求解除其與物業(yè)管理企業(yè)之間的物業(yè)管

57、理合同時，勢必影響到全體業(yè)主的合法利益，此時這部分業(yè)主的合同解除權(quán)如何行使問題急需規(guī)范。4.居民委員會和物業(yè)管理企業(yè)的責任劃分問題。在很多小區(qū)內(nèi)，既存在居民的自治組織即</p><p>　　四、沈陽市居民小區(qū)物業(yè)管理問題分析</p><p>　　（一）沈陽市物業(yè)管理主體方面的缺陷</p><p>　　第一．沈陽市居民小區(qū)物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，

58、但發(fā)展較快。目前，沈陽市物業(yè)管理公司基本上是說落后的。 第二，沈陽市先存在一些專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)，但是數(shù)量不足。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。 第三，沈陽市居民小區(qū)業(yè)主大會的召開或定期召開現(xiàn)狀令人擔憂，業(yè)主缺乏對自己參加業(yè)主大會、行使相關(guān)權(quán)利的合理認識。 第四，尚有相當比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員會，有些公民缺乏權(quán)利意識。在召開業(yè)主大會后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開

59、業(yè)主委員會。</p><p>　?。ǘ┪飿I(yè)管理合同及其違約責任追究</p><p>　　物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營特定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。</p><p>　　首先，在合同履行方面，沈陽市物業(yè)管理公司的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況

60、問題相當嚴重。</p><p>　　其次，對于物業(yè)管理服務(wù)收費方面，缺乏較統(tǒng)一性。 再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時排除妨礙，消除危險。</p><p>　　物業(yè)與業(yè)主之間認識不清</p><p>　　第一，大多數(shù)業(yè)主法律意識淡薄?，F(xiàn)實生活中，多數(shù)人沒有分清商品房買賣合同與物業(yè)服務(wù)合同是兩個完全不同的法律關(guān)系。商品房

61、買賣合同是房屋買受人與開發(fā)商簽訂的，在此合同中買受人有支付房款的義務(wù)和獲取房屋所有權(quán)的權(quán)利，這一權(quán)利當然包括取得房屋鑰匙；開發(fā)商也就相應(yīng)的有交房的義務(wù)和獲取房款的權(quán)利，這一義務(wù)當然包括交付鑰匙。物業(yè)服務(wù)合同是買受人即業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，在這一合同中買受人有交付物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)和獲取物業(yè)服務(wù)的權(quán)利；物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的有提供物業(yè)服務(wù)的義務(wù)和收取物業(yè)服務(wù)費的權(quán)利。所以，物業(yè)公司不能以業(yè)主拒交物業(yè)費為由不給其鑰匙，否則就是侵犯了業(yè)主的合法

62、權(quán)益。　　第二，廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識不足，缺乏自主維權(quán)意識，對實現(xiàn)業(yè)主自治缺乏主動性，不積極參加業(yè)主大會，不去主動爭取群體利益，而是把希望寄托于其它業(yè)主。相當一部分業(yè)主尚未真正意識到自己才是物業(yè)的管理者，更沒有樹立付費購買物業(yè)服務(wù)的觀念?！段飿I(yè)管理條例》第二章專門規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，但大多數(shù)業(yè)主還沒有真正意識到自己的權(quán)利、義務(wù)的價值和重要性?！　〉谌?，廣大業(yè)主對自身職權(quán)的認識不足，運作不規(guī)范。　　《物業(yè)管理條例》第8條規(guī)定

63、：物</p><p>　　五、國內(nèi)外居民小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗借鑒 </p><p><b>　?。ㄒ唬﹪饨?jīng)驗借鑒</b></p><p>　　1.英美兩國的物業(yè)管理</p><p>　　英美兩國的物業(yè)管理已成為社會化的服務(wù)行業(yè)，這些物業(yè)管理公司或管理機構(gòu)絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營、自負盈虧的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理服務(wù)項目多，內(nèi)容廣

64、泛，包括物業(yè)建設(shè)前后，物業(yè)使用全過程的管理。業(yè)主或用戶委托物業(yè)公司進行物業(yè)管理，管理方式也十分靈活多樣。小修工程、日常服務(wù)可由內(nèi)部維修人員完成，而大、中修工程則采取承包方式轉(zhuǎn)給別的專業(yè)公司完成。整體項目或工程可單項承包也可整體承包。費用由雙方協(xié)商，計費方法可依時間長短，也可按次計費。物業(yè)管理服務(wù)收費由委托方與物業(yè)管理公司(或機構(gòu))商定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境以及房屋的數(shù)量與質(zhì)量由雙方自由協(xié)商而定，一般無統(tǒng)一的標準。物業(yè)公司的管理費來源

65、多渠道，有租金收入、服務(wù)費收入，甚至有政府補貼。管理公司(機構(gòu))人員精干、效率高、固定人員少，一些項目盡可能臨時聘請人員，可對外承包的項目就不設(shè)固定人員，以節(jié)約開支。 </p><p>　　2.韓國漢城的物業(yè)管理 </p><p>　　韓國首都漢城物業(yè)管理講究“四化”——規(guī)范化、社會化、商業(yè)化和自律化。物業(yè)管理以小區(qū)管理事務(wù)所為中心，實行規(guī)范化管理。管理人員以向住戶提供最佳服務(wù)為宗旨，嚴格

66、執(zhí)行“快捷”服務(wù)。警衛(wèi)人員盡職盡責，晝夜執(zhí)勤。對住宅小區(qū)停留的車輛一一核實，對外來陌生的車輛進行登記，一旦發(fā)生情況立即追蹤調(diào)查。警衛(wèi)人員不僅負責安全保衛(wèi)工作，而且還負責傳遞信息，臨時保管信件、包裹以及清掃庭院、保護花草、協(xié)助垃圾分類等。各住宅樓均有專職清潔工，定期安排專業(yè)人員進行煤氣檢查和消毒防疫。把社會化、商業(yè)化服務(wù)引進小區(qū)是韓國實行物業(yè)管理的又一鮮明特點。物業(yè)管理事務(wù)所在忠實履行自身承諾的同時，他們還同小區(qū)外的商店、銀行、醫(yī)院、圖書

67、館、洗衣店等建立起密切聯(lián)系，有組織地讓他們到小區(qū)為住戶提供便利和服務(wù)。每周三小區(qū)都舉辦“便民市場”。居民搬家，事務(wù)所幫助尋找服務(wù)好且廉價的搬家公司；春季花店上門為居民的盆花換上施肥；洗衣店的員工總是把洗好的衣物，罩上透明玻璃紙送到住戶家中。小區(qū)的每棟樓各個單元都設(shè)有一個居民班。各戶通過民主選舉一位班長。班長每月召集居民開一次“班務(wù)會”，討論有關(guān)小區(qū)安全、服務(wù)、衛(wèi)生等事務(wù)，并對物業(yè)管理事務(wù)所的工作進行評</p><p&

68、gt;<b>　　3.巴西的物業(yè)管理</b></p><p>　　巴西主要是采取公寓式的物業(yè)管理方式：人員少、分工明確、管理井井有條。住宅小區(qū)通常以每棟住宅樓為單位實行物業(yè)管理。管理者一般以每棟樓的門衛(wèi)為主，再配幾名負責衛(wèi)生工作的女工。門衛(wèi)與住戶打交道最多，是住戶最熟悉的人。他們的任務(wù)主要是負責樓房的安全，24小時值班。每個住宅小區(qū)只設(shè)一條道路進出，萬一小區(qū)內(nèi)有什么事情發(fā)生，警察就會很快趕到

69、。幾個負責衛(wèi)生工作的女工，上班時間一直不停地在樓道、電梯和門廳里擦洗玻璃門窗、噴灑香水、用打蠟機給地板打蠟。管理費用由樓內(nèi)住戶平攤，每戶每月一般需要支付的費用在200—300雷亞爾；需要其他服務(wù)，則再另外收費。巴西的住宅小區(qū)內(nèi)，各項配套服務(wù)設(shè)施完備齊全，一般都有小型超市、藥店、面包店，飯館、酒吧、照相館。家電維修部，銀行，書報亭以及設(shè)有由專人看管的地下停車場等。總而言之，井井有條的管理、整潔的環(huán)境、溫馨的服務(wù)以及有效的安全防范措施，這些

70、都讓居民住在這里感到舒適、放心。 </p><p>　　4.新加坡的物業(yè)管理 </p><p>　　新加坡以它的清潔衛(wèi)生、草坪綠化、環(huán)境優(yōu)美譽滿全球，這主要因為其管理工作很有實效：一是物業(yè)管理組織系統(tǒng)健全。新加坡物業(yè)管理統(tǒng)一歸新加坡建屋發(fā)展局負責。該局下設(shè)36個區(qū)辦事處，每個區(qū)辦事處一般管理2至3個小區(qū)，每個小區(qū)擁有4000-6000個住戶，區(qū)辦事處管理住宅一般為10000-15000套(

71、戶)。二是強化法治管理。新加坡政府強調(diào)對居住小區(qū)進行法治化管理。物業(yè)管理部門編寫了《住戶手冊》、《住戶公約》、《防火須知》等規(guī)章，同時制定了公共住宅室內(nèi)外裝修。室外公共設(shè)施保養(yǎng)等規(guī)定，為物業(yè)管理法治化奠定了基礎(chǔ)。例如對室內(nèi)裝修有非常嚴格的規(guī)定：政府出售的公共住宅，室內(nèi)裝修規(guī)定在領(lǐng)到鑰匙之日起3個月內(nèi)完成，此后3年內(nèi)不準再進行第二次裝修。同時規(guī)定住戶裝修須向建屋發(fā)展局申請裝修許可證，由領(lǐng)有建屋發(fā)展局施工執(zhí)照的承包商承包。裝修戶與承包商一起

72、前往物業(yè)管理單位辦理裝修手續(xù)，并且繳納一筆建筑材料搬運費和廢物清理費。工程裝修完畢，由住宅稽查員根據(jù)申請裝修內(nèi)容進行工程檢查驗證。三是提供優(yōu)質(zhì)的保養(yǎng)與服務(wù)。新加坡政府對住宅小區(qū)公共設(shè)施(設(shè)備)保養(yǎng)維修十分重視，要求物業(yè)管理企業(yè)提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)：政府規(guī)定每5年對整幢樓房外</p><p>　　綜上所述，國外物業(yè)管理具有以下的特點：第一，自負盈虧、自主經(jīng)營的獨立的物業(yè)管理公司發(fā)展迅速，政府公屋逐漸交由獨立的物業(yè)管理公司

73、管理，私人樓宇越來越多地委托專業(yè)的物業(yè)公司管理。第二，物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離。業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系是雇用與被雇用的關(guān)系，業(yè)主通過招標或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司，選擇時要認真考察公司的信譽、專業(yè)知識及管理、財務(wù)、法律水平、管理費用社區(qū)活動能力。而物業(yè)管理公司飽受市場競爭的壓力，也必須注意其形象，不斷改善經(jīng)營管理，提高效率，盡量讓業(yè)主滿意，否則就會被淘汰。第三，物業(yè)管理及收費標準由市場形成。政府一般不規(guī)定具體的收費標準，具體收多少管

74、理費由業(yè)主(委托方)與管理公司(受托方)雙方討價還價決定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境、房屋數(shù)量與質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容多少與深淺等情況而不同。第四，各國(地區(qū))的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己的國情，符合各自的特點。如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統(tǒng)籌型的物業(yè)管理模式；巴西采取的公寓式的物業(yè)管理方式；韓國漢城物業(yè)管理講究“四化”——規(guī)范化、社會化、商業(yè)化和自律化等。第五，政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用，但政府一般不直接干預(yù)物業(yè)管理收費的具體標準。<

75、;/p><p>　　（二）國內(nèi)經(jīng)驗借鑒    我國部分城市居民小區(qū)物業(yè)管理優(yōu)勢：</p><p>　　北京市業(yè)主權(quán)益得到有效保護：北京市居民小區(qū)物業(yè)管理的特點就是業(yè)主處于主導地位。北京的小區(qū)物業(yè)管理能被業(yè)主和使用人迅速接受就是國家對業(yè)主權(quán)益的充分而周到的關(guān)注。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來保障業(yè)主的合法權(quán)利。其中嘴有力的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會

76、，使業(yè)主自治管理的職能在制度上得到保證。政府有關(guān)部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)主委員會開展工作。</p><p>　　再如上海市小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點。從廣度上講，小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項目眾多，內(nèi)容豐富。從最基本的小區(qū)物業(yè)本體和設(shè)備的維護、運行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，營造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán)境，提供物質(zhì)和精神兩方面的服務(wù)。從深度上講，既有一般

77、商品房的管理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次的管理已經(jīng)達到國際先進水平。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營性物業(yè)，如綜合性大廈、商場、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。這種多類型、多方位、多功能的服務(wù)體現(xiàn)了我國物業(yè)管理的特色。  吉林市物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會運作逐步正常，相互關(guān)系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)主委員會和示范物業(yè)區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)和服務(wù)的標準普遍從“安全、

78、整潔、文明、方便”的基礎(chǔ)上向“舒適、寧靜、優(yōu)美、典雅”的高層次水準提升。 深圳市出現(xiàn)一批智能化住宅小區(qū)、智能化廣場等。各種先進設(shè)施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應(yīng)用。物業(yè)管理提供的勞務(wù)中智力型比重逐步增大。 杭州市小區(qū)物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)完善配套。政府強化對</p><p>　　六、對沈陽市居民小區(qū)物業(yè)管理問題的建議</p><p>　　(一)采取合理的收費措施</p>

79、<p>　　《沈陽市物業(yè)管理條例》和《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》對沈陽物業(yè)服務(wù)收費的原則、要求進行了指導性的規(guī)定，但是把具體的管理權(quán)限下放給各部門，沈陽市根據(jù)當?shù)貙嶋H情況出臺了一些物業(yè)服務(wù)收費的管理辦法。</p><p>　　第一，應(yīng)積極促進沈陽市物業(yè)管理市場性。實現(xiàn)對專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調(diào)控，極力解決沈陽市目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問題。放開沈陽市政府管制之手，大力將

80、市場引進物業(yè)管理行業(yè)。沈陽市居民小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)遵循合理、公開以及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的支付能力相適應(yīng)的原則。</p><p>　　第二，完善法律程序，實現(xiàn)物業(yè)管理定價的法律化。正確解決沈陽市居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導致企業(yè)虧損嚴重等問題。合理規(guī)制沈陽市居民小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費。沈陽市居民小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同

81、時，應(yīng)當切實遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。</p><p>　　第三，沈陽市政府應(yīng)加強有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權(quán)利意識。</p><p>　　第四，沈陽市居民小區(qū)業(yè)主委員會嚴格監(jiān)督，促進業(yè)主委員會和業(yè)主大會等業(yè)主權(quán)力機構(gòu)的建立和完善，建立起合理的行使權(quán)利機構(gòu)，以及時和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責任。</p><p>　　第五

82、，發(fā)展群眾性維權(quán)組織，加大社會對業(yè)主保護力。建立起物業(yè)管理協(xié)會，以這會中介主體資格出發(fā)，以發(fā)生應(yīng)有的作用，促進行業(yè)的發(fā)展、壯大。</p><p>　?。ǘ?建設(shè)與管理相結(jié)合的措施</p><p>　　社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理的關(guān)系是相輔相成、相得益彰。沈陽市社區(qū)建設(shè)要為物業(yè)管理創(chuàng)造好的發(fā)展環(huán)境，物業(yè)管理也要在社區(qū)建設(shè)過程中積極參與，提供服務(wù)，通過協(xié)調(diào)和配合，以實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)人與人、人與環(huán)境、人與社

83、會的協(xié)調(diào)發(fā)展。</p><p>　　第一，堅持條塊結(jié)合、屬地管理，發(fā)揮社區(qū)對物業(yè)管理的指導協(xié)調(diào)作用。一是切實加強指導與監(jiān)督，提高業(yè)主大會、業(yè)主委員會自我管理的能力。建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》明確街道辦事處負有組建業(yè)主大會和規(guī)范業(yè)主委員會運作的指導責任。街道辦事處應(yīng)當根據(jù)社區(qū)實際情況，落實專門部門，配備專職人員，負責業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立、改選工作，發(fā)揮居民區(qū)黨組織對小區(qū)人員情況充分掌握的優(yōu)勢，幫助業(yè)主將熱心

84、公益事業(yè)、責任心強、公正廉潔、具有社會公信力和一定組織能力的人員推選為業(yè)主委員會成員，避免出現(xiàn)業(yè)主委員會脫離社區(qū)黨組織指導的情況。同時，在日常的指導工作中，注重引導業(yè)主大會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照法律法規(guī)的要求，不斷加強自我管理和自身建設(shè)的能力。</p><p>　　第二，充分發(fā)揮綜合協(xié)調(diào)作用，解決物業(yè)管理中的“急、難、愁”問題。物業(yè)管理具有區(qū)域性、綜合性和動態(tài)性的特點。物業(yè)管理中存在的問題，往往涉及

85、到規(guī)劃、綠化、市容環(huán)衛(wèi)、公安、城管等多個職能部門。街道辦事處作為政府的派出機關(guān)，具有無可比擬的綜合協(xié)調(diào)優(yōu)勢。在社區(qū)內(nèi)建立由街道辦事處、區(qū)房地產(chǎn)管理部門牽頭組織，業(yè)主委員會、居民委員會、物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)職能部門參加的聯(lián)席會議制度，有助于解決物業(yè)管理中的綜合性問題，確保居民有一個祥和安寧的生活環(huán)境。三是積極化解物業(yè)管理方面的矛盾糾紛，創(chuàng)造安定團結(jié)的社區(qū)氛圍。和諧社區(qū)應(yīng)當是一個具有和睦相處的人際關(guān)系的社區(qū)，一個治安良好和穩(wěn)定的社區(qū)。但是隨著

86、改革開放的推進市場經(jīng)濟的發(fā)展、居民物質(zhì)文化需求的日益增長群眾利益失衡、政府管理缺位等問題導致的矛盾相對集中在社區(qū)，往往表現(xiàn)為群體性矛盾、利益矛盾，這其中不乏居民與物業(yè)管理企業(yè)、居民與居民之間在物業(yè)管理方面的矛盾，需要社區(qū)、黨組織進行引導、協(xié)調(diào)。街道辦事處可以充分發(fā)揮社區(qū)中人民調(diào)解工作委員會、司法所等專業(yè)調(diào)解組織的作用，及時調(diào)處物業(yè)管理中存在的矛盾糾紛，做好社會穩(wěn)定工作。</p><p>　　像吉祥小區(qū)公共設(shè)施被占

87、用問題應(yīng)依法成立業(yè)主委員會。作為小區(qū)的業(yè)主應(yīng)當主動、積極、依法成立業(yè)主委員會，保障業(yè)主委員會的職權(quán)，為業(yè)主委員會行使職權(quán)、維護業(yè)主利益提供方便。業(yè)主委員會應(yīng)當由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，應(yīng)當根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權(quán)。對于物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)及時予以審查、監(jiān)督，對于損害業(yè)主利益的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)及時予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權(quán)益?！?lt;/p><p>　　（三）保證業(yè)主按時交付物業(yè)管理費的措

88、施</p><p>　　第一，提高沈陽市物業(yè)管理企業(yè)員工素質(zhì)。物業(yè)管理作為一種服務(wù)性行業(yè)，其服務(wù)質(zhì)量的提高，最終有賴于高素質(zhì)的員工來實現(xiàn)，廣大物管企業(yè)要高度重視員工的培養(yǎng)教育，通過各種形式，組織員工學習現(xiàn)代經(jīng)濟、科技、法律、房地產(chǎn)等方面的專業(yè)知識，努力提高服務(wù)技能。同時，要加強沈陽市物業(yè)企業(yè)員工的職業(yè)道德建設(shè)，教育廣大員工牢固樹立起業(yè)主至上、服務(wù)第一的指導思想，增強愛崗敬業(yè)的服務(wù)意識。 第二，加強沈陽市物

89、業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理。堅持以人為本，提高綜合服務(wù)水平物業(yè)管理公司應(yīng)加強自身建設(shè)，樹立正確的服務(wù)理念，在提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)功能上下工夫，調(diào)整內(nèi)部機制，加強內(nèi)部管理，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，從而得到業(yè)主的認可和滿意。按照目標管理要求，將物業(yè)項目工作任務(wù)層層分解落實，實行百分制考核，并于在崗者的經(jīng)濟收入和升降去留掛鉤，使員工始終保持積極進取的最佳狀態(tài)。   第三，提供宣傳式服務(wù)。沈陽市居民小區(qū)物業(yè)應(yīng)更新觀念，準確定位，樹立全新的管理經(jīng)營理

90、念，寓管理于服務(wù)之中，以服務(wù)促管理，以管理抓服務(wù)，真正把業(yè)主當“上帝”，依靠過硬的管理服務(wù)質(zhì)量，贏得業(yè)主得理解和支持。只要業(yè)主有合理的需要，都應(yīng)主動開展有效的有償性服務(wù)，只要有服</p><p>　?。ㄋ模┚S修基金的籌集問題解決辦法 </p><p>　　《沈陽市住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》第十一條規(guī)定，業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)由業(yè)

91、主委員會審定后實施。因此，應(yīng)該盡快完善相關(guān)法規(guī)制度。通過地方立法，做到在大原則合理化的同時，還要做到法規(guī)細化，便于對號入座，便于操作使用；在動用維修基金超過一定數(shù)額時，不但要接受業(yè)主委員會審查，政府審批、指引，還需要接受社會上的專業(yè)機構(gòu)年度審計，這都是十分必要的。</p><p>　　一是健全沈陽市居民小區(qū)相關(guān)法規(guī)制度，通過立法明確規(guī)定，房屋和維修基金是同屬于一個不可分割的主體；</p><p

92、>　　二是由沈陽市房地產(chǎn)行政主管部門牽頭、指導、監(jiān)督、建立“物業(yè)維修基金管理中心”，統(tǒng)一負責收繳、管理、發(fā)放使用維修基金；</p><p>　　三是開發(fā)商建房的同時依法按照“物業(yè)維修基金管理中心”指定的銀行設(shè)立區(qū)域?qū)?，預(yù)存相當于開發(fā)面積所需的全部物業(yè)維修基金數(shù)額。力求在預(yù)售前由開發(fā)商全部預(yù)繳，預(yù)售后再由買受人繳納，然后由物業(yè)維修基金管理中心、開發(fā)商、買受人三方確認。</p><p>

93、;　　另外，根據(jù)沈陽市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀還需做到以下四點：</p><p>　　第一，確保開發(fā)商及施工單位履行品房保修義務(wù)。應(yīng)制定商品房建設(shè)質(zhì)量管理法律的實施細則，明確落實開發(fā)商在物業(yè)保修期內(nèi)的維修責任。比如，由其為所建物業(yè)小區(qū)內(nèi)的商品房建立維修基金或根據(jù)不同共用部位共用設(shè)施投保不同期限的物業(yè)財產(chǎn)保險。</p><p>　　第二，為了防止開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中合謀侵吞挪用、

94、不正確使用物業(yè)維修基金，切實維護業(yè)主的維修基金處分權(quán)，應(yīng)在立法中要求，每一筆維修基金的使用計劃都要在小區(qū)內(nèi)公示，得到多數(shù)相關(guān)業(yè)主書面簽名同意后方能實施，對于額度較大或較為頻繁的維修計劃，還要經(jīng)相當資質(zhì)的評估中介機構(gòu)評估鑒定結(jié)論。 </p><p>　　第三，要在法律上明確規(guī)定建設(shè)單位承擔保修期內(nèi)的保修義務(wù)的方式、違約責任，可以說是目前物業(yè)維修管理中的一個

95、極大的問題。先負擔保修義務(wù)，后規(guī)定維修基金。立法應(yīng)明確規(guī)定開發(fā)商與前期物業(yè)管理企業(yè)之間在管理使用維修基金上的連帶保證責任，以防開發(fā)商解散后，前期物業(yè)管理企業(yè)推諉塞責。</p><p>　　第四，當維修基金數(shù)額巨大時，要爭取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它法律法規(guī)允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。爭取最大限度的使維修基金達到保值增值的效果，防止閑置。 </p>

96、<p>　?。ㄎ澹┍O(jiān)管規(guī)范物業(yè)行為</p><p>　　解決沈陽市居民小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)損失必須加強監(jiān)管規(guī)范物業(yè)行為，物業(yè)必須提供比較完整周到的安防服務(wù)，否則物業(yè)公司有賠償業(yè)主損失的責任。人防、技防、物防結(jié)合的好，發(fā)生安全事故的概率才會小。</p><p>　　首先，沈陽市政府應(yīng)完善立法，健全法律是解決物業(yè)糾紛的根本所在。現(xiàn)有的《沈陽市物業(yè)管理條例》只有一些原則性條款，已經(jīng)不能適應(yīng)

97、物業(yè)服務(wù)這種高度專業(yè)化的行業(yè)發(fā)展需要了，迫切需要有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，明確物業(yè)管理合同的法律性質(zhì)和相關(guān)法律責任，界定各主體的權(quán)利義務(wù)和行為規(guī)則，平衡各主體之間的利益，使物業(yè)糾紛真正能夠有法可依、有章可循。</p><p>　　其次，沈陽市政府加強監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)行為。物業(yè)管理屬于新興行業(yè)，因此，政府有關(guān)部門應(yīng)從市場準入、完善收費標準、服務(wù)內(nèi)容和提高管理水平等方面加強對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化管理，依法查處物業(yè)管理中

98、的不規(guī)范行為。</p><p>　　再次，改善沈陽市居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，提高物業(yè)服務(wù)水平。物業(yè)公司應(yīng)當擺正自身位置，增強服務(wù)意識，提高服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)管理人員的素質(zhì)和水平，切實解決好廣大業(yè)主普遍關(guān)注的服務(wù)問題。業(yè)主委員會未發(fā)揮應(yīng)有職責，對物業(yè)公司違約行為制止不力對業(yè)主維修基金使用的監(jiān)管流于形式。</p><p>　　最后，要加強法制宣傳，提高業(yè)主和物業(yè)公司的法律意識。</p>

99、<p><b>　?。┙鉀Q法律盲點</b></p><p>　　針對沈陽市居民小區(qū)物業(yè)糾紛的法律特點和原因，為規(guī)范物業(yè)管理和減少糾紛應(yīng)做好以下幾方面的工作：</p><p>　　第一，盡快建立和完善沈陽市居民小區(qū)物業(yè)管理的法律體制，使物業(yè)管理有法可依。在起草相關(guān)條例時應(yīng)明確沈陽市物業(yè)管理當事人之間的關(guān)系及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。同時應(yīng)完善部門規(guī)章，建立生態(tài)化的

100、法律體系。如公有部位的維修管理和業(yè)主委員會的相關(guān)準則，有關(guān)行政部門有盡快起草規(guī)范的標準合同文本，使物業(yè)管理納入法制化管理和運行的軌道?！　〉诙?，按照沈陽市市場規(guī)則配置資源，割裂開發(fā)商和物業(yè)公司之間的“父與子”的關(guān)系，建立新型的物業(yè)管理體制。通過建立新的物業(yè)委員會作為群眾自治組織，按照市場規(guī)則優(yōu)化配置資源，真正建立一種市場機制，確保各方利益。具體說就是建立一種相互信任和互惠的關(guān)系，防止糾紛發(fā)生。積極創(chuàng)造條件，推進房地產(chǎn)改革，分業(yè)經(jīng)營和分

101、類管理。從體制上解決建管不分的弊端?！　〉谌?，強化法律意識和提高業(yè)主的支付能力，沈陽市相關(guān)部門應(yīng)當研究物業(yè)管理新體制和改變服務(wù)方式，實行貨幣化支付和儲蓄式服務(wù)，提高業(yè)主的支付能力。同時，大力宣傳教育，擴大影響，讓業(yè)主強化法律意識：接受服務(wù)也是消費，轉(zhuǎn)變政府包干后勤的意識。</p><p><b>　　結(jié)束語</b></p><p>　　通過對沈陽市居民小區(qū)物業(yè)管理問

102、題研究，發(fā)現(xiàn)了沈陽市居民小區(qū)過高物業(yè)費收費、小區(qū)公共收益被占用、小區(qū)業(yè)主拖欠物業(yè)管理費、物業(yè)公司擅自挪動維修基金、業(yè)主人身財產(chǎn)損失等一列問題，物業(yè)管理公司應(yīng)該結(jié)合自身的情況和小區(qū)業(yè)主的現(xiàn)狀來提高服務(wù)質(zhì)量，做到各項事項明細，做好小區(qū)的建設(shè)，與業(yè)主互信互幫，做到雙方均可收益。同時，改變業(yè)主對物業(yè)公司及消費服務(wù)的觀念，樹立起物業(yè)管理這種有償服務(wù)的概念。并對于物業(yè)掛你非制定相對比較完善的標準和對違約拒交物業(yè)費業(yè)主給予有效的約束。另外，還應(yīng)對業(yè)主

103、進行法律知識的普及，政府也應(yīng)出臺更完善的法律法規(guī)政策，維護業(yè)主權(quán)益。</p><p>　　由于資料來源和作者理論水平有限，本文的論述還不夠深刻。盡管如此，還是希望本文的調(diào)查和分析，可以給沈陽市物業(yè)管理的研究提供參考，進一步減少沈陽市居民小區(qū)物業(yè)管理問題，打造更好的物業(yè)與小區(qū)，做到物業(yè)與業(yè)主親如一家。</p><p><b>　　參考文獻</b></p>