物業(yè)管理畢業(yè)論文

1、<p><b>　　摘 要</b></p><p>　　物業(yè)管理的發(fā)展已經(jīng)有140多年的歷史，其管理模式越趨成熟和完善，英國(guó)、美國(guó)、加拿大、新加坡、香港等國(guó)家和地區(qū)的物業(yè)管理都比較發(fā)達(dá)和成熟。有效地管理是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)組織戰(zhàn)略目標(biāo)、培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段，是企業(yè)管理的重要內(nèi)容，也是提升物業(yè)管理行業(yè)整體服務(wù)水平的有力保障。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的起步較晚，至今只有二十多年，但發(fā)展十分

2、迅速，近年來(lái)它的重要性愈來(lái)愈受到人們關(guān)注，由物業(yè)管理產(chǎn)生的諸多問(wèn)題也漸漸浮出水面。它既關(guān)系到廣大居民的居住質(zhì)量，也關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展。</p><p>　　本文從有效地物業(yè)管理角度出發(fā)，擬從物業(yè)管理的內(nèi)容、作用、發(fā)展?fàn)顩r、發(fā)展策略、中國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析入手，分析目前行業(yè)績(jī)效管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，進(jìn)而提出優(yōu)化行業(yè)績(jī)效管理的幾點(diǎn)建議及看法。</p><p>　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理，

3、現(xiàn)狀分析，發(fā)展策略</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　The estate management development already had more than 140 years history, its management pattern more hastens is mature and is perfect, N

4、ational and the local and so on England, US, Canada, Singapore, Hong Kong estate management quite is all developed and mature. Effectively the management is the estate management enterprise achieves the organization stra

5、tegic target, the raise core competitive ability important method, is the business management important content, also is promotes the estate m</p><p>　　This article embarks from effectively the estate manage

6、ment angle, draws up from the estate management content, the function, the development condition, the development strategy, the China estate management present situation analysis obtains, the analysis at present in the p

7、rofession achievements management process exists the question, then puts forward the optimized profession achievements management several proposals and the view.</p><p>　　Keywords: the estate management，pres

8、ent situation analysis，development strategy</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　1 引 言5</b></p><p>　　2 物業(yè)管理概述6</p><p>　　2.1 物業(yè)管理的主要內(nèi)容6</p

9、><p>　　2.2 物業(yè)管理的主要作用7</p><p>　　2.3 物業(yè)管理的主要參與機(jī)構(gòu)8</p><p>　　3 中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展概況9</p><p>　　3.1 總體概況9</p><p>　　3.2 中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展存在的問(wèn)題[6]10</p><p>　　3.2.

10、1 人力資源隊(duì)伍建設(shè)滯后于物業(yè)管理發(fā)展水平10</p><p>　　3.2.2 業(yè)主的物業(yè)知識(shí)缺乏11</p><p>　　3.2.3 物業(yè)管理收費(fèi)難是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的羈絆11</p><p>　　3.2.4 物業(yè)管理法制建設(shè)仍需進(jìn)一步完善11</p><p>　　3.2.5 地區(qū)間發(fā)展不平衡11</p>

11、<p>　　3.3 中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的策略[8]12</p><p>　　3.3.1 走專(zhuān)業(yè)化發(fā)展之路12</p><p>　　3.3.2 走法制化發(fā)展之路12</p><p>　　3.3.3 走集團(tuán)化發(fā)展之路12</p><p>　　3.3.4 走品牌化發(fā)展之路12</p><p>　　

12、3.3.5 走智能化發(fā)展之路13</p><p>　　3.3.6 走“以人為本”的發(fā)展之路13</p><p>　　4 物業(yè)管理的費(fèi)用分析14</p><p>　　4.1 物業(yè)管理費(fèi)的介紹14</p><p>　　4.2 物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)的關(guān)系分析15</p><p>　　4.3 對(duì)物業(yè)管理低收

13、費(fèi)與零收費(fèi)的理性思考16</p><p>　　4.3.1 物業(yè)管理的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”16</p><p>　　4.3.2 “低收費(fèi)、零收費(fèi)”的對(duì)策思考17</p><p>　　4.4物業(yè)管理費(fèi)用收取存在的問(wèn)題及對(duì)策18</p><p>　　4.4.1 物業(yè)管理費(fèi)用收取存在的問(wèn)題[11]18</p><p&g

14、t;　　4.4.2 解決物業(yè)管理收費(fèi)難的對(duì)策20</p><p>　　5 物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)23</p><p>　　5.1 中國(guó)物業(yè)管理體制發(fā)展前景預(yù)測(cè)[12]23</p><p>　　5.2 物業(yè)管理行業(yè)重組發(fā)展的新趨勢(shì)23</p><p>　　5.3 新世紀(jì)中國(guó)物業(yè)管理的服務(wù)發(fā)展趨勢(shì)24</p><

15、;p><b>　　參考文獻(xiàn)26</b></p><p><b>　　致謝詞27</b></p><p>　　附錄一: 英文參考文獻(xiàn)節(jié)選的中文譯文28</p><p>　　附錄二: 英文參考文獻(xiàn)節(jié)選29</p><p><b>　　1 引 言</b></p

16、><p>　　物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新興行業(yè)，而從物業(yè)管理行業(yè)本身來(lái)講，又是一個(gè)極其復(fù)雜的綜合性行業(yè)[1]。中國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)二十多年風(fēng)雨歷程，已成為城市管理的重要組成部分，在人們生活中扮演著越來(lái)越重要的角色。物業(yè)管理企業(yè)在不停地發(fā)展中，積累了豐富的物業(yè)管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)管理已脫離了看看門(mén)、掃掃地、修修屋的傳統(tǒng)的房屋管理模式，成為一項(xiàng)涉及設(shè)備管理、房屋修繕、保安、清潔、綠化等多方面內(nèi)容，涵括房地產(chǎn)、法律、建筑、工程、管

17、理、服務(wù)等多種學(xué)科的具有獨(dú)特運(yùn)作規(guī)范的科學(xué)體系。</p><p>　　隨著物業(yè)管理逐步走向社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求也愈來(lái)愈高。物業(yè)管理企業(yè)怎樣進(jìn)一步提高管理服務(wù)質(zhì)量來(lái)滿足業(yè)主日益增長(zhǎng)的服務(wù)需求？如何才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地呢？</p><p>　　物業(yè)管理企業(yè)立足于市場(chǎng)、立足于業(yè)主的根本就在加強(qiáng)服務(wù)和細(xì)化管理。以往一些企業(yè)靠正確的決策，抓住市場(chǎng)空隙而獲取暴利和

18、快速成長(zhǎng)的方法，在今天已經(jīng)很難行得通?，F(xiàn)在的企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)是核心能力的競(jìng)爭(zhēng)，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)要想提升自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存與發(fā)展，就必須向外國(guó)的先進(jìn)企業(yè)學(xué)習(xí)，向內(nèi)部管理要效益，提高組織績(jī)效，通過(guò)績(jī)效管理提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。</p><p>　　績(jī)效管理是指通過(guò)對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的建立，目標(biāo)分解，業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，并將績(jī)效成績(jī)用于企業(yè)日常管理活動(dòng)中，以激勵(lì)員工業(yè)績(jī)持續(xù)改進(jìn)并最終實(shí)現(xiàn)組織戰(zhàn)略及目標(biāo)的一種管理活動(dòng)

19、[2]。入世后物業(yè)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，如何把握“重要戰(zhàn)略機(jī)遇期”，贏得主動(dòng)，搶先發(fā)展，必須在提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力上下功夫，而建設(shè)先進(jìn)的績(jī)效管理體系則是其中的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)如何適應(yīng)中國(guó)的國(guó)情，在我國(guó)的特殊社會(huì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境下建立完善的績(jī)效管理體系，有效地發(fā)展組織績(jī)效和員工績(jī)效，是一個(gè)迫切需要解決的課題。本文從有效地物業(yè)管理角度出發(fā)，擬從物業(yè)管理的內(nèi)容、作用、發(fā)展?fàn)顩r、發(fā)展策略、中國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析入手，分析目前行業(yè)績(jī)效管理過(guò)程中存在

20、的問(wèn)題，進(jìn)而提出優(yōu)化行業(yè)績(jī)效管理的幾點(diǎn)建議及看法。</p><p><b>　　2 物業(yè)管理概述</b></p><p>　　物業(yè)管理的英文表示有很多形式，諸如Property Management, Real Estate Management,相應(yīng)地其概念也有多種解釋?zhuān)壳氨容^趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。</p><p

21、>　　廣義的物業(yè)管理是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，管理者采取多種科學(xué)技術(shù)與管理手段，對(duì)各類(lèi)物業(yè)實(shí)施全過(guò)程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)。廣義物業(yè)管理的范疇相當(dāng)大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與服務(wù)活動(dòng)。如物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)管理、租售管理、裝修管理、修繕管理以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、居住而提供的多種形式的服務(wù)。</p><p>　　狹義的物業(yè)管理是指專(zhuān)業(yè)組織

22、或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或七月，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)手段和修繕技術(shù)對(duì)已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù)。狹義的物業(yè)管理，一般包括對(duì)房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，對(duì)房屋周?chē)沫h(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。</p><p>　　從以上概念的比較可見(jiàn)，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于管理范圍的大小不同。廣義物業(yè)管理涵

23、蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過(guò)程。在大多數(shù)的企事業(yè)組織或機(jī)構(gòu)內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均體現(xiàn)出這種廣義性的特征。而狹義的物業(yè)管理，則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場(chǎng)后，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而進(jìn)行的物業(yè)使用期的管理與服務(wù)。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場(chǎng)體系正在建立中，目前開(kāi)展的物業(yè)管理，多屬狹義的物業(yè)管理。隨著我國(guó)物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢(shì)。</p><

24、p>　　2.1 物業(yè)管理的主要內(nèi)容</p><p>　　關(guān)于物業(yè)管理的內(nèi)容及項(xiàng)目說(shuō)起來(lái)就比較復(fù)雜，畢竟我國(guó)的物業(yè)管理尚在不斷發(fā)展完善之中，其所涉及的范圍、內(nèi)容還在不斷充實(shí)，隨著人們對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)的不斷深入而逐漸擴(kuò)大。但就物業(yè)管理費(fèi)所包含的內(nèi)容和項(xiàng)目而言，主要包括以下方面： </p><p>　　(1)房屋建筑主體的管理，包括房屋基本情況的掌握（房屋的數(shù)量、建筑形式、產(chǎn)權(quán)情況、完好程

25、度、使用狀況等）、房屋修善及其管理（房屋的日常保養(yǎng)、維修等各項(xiàng)工作）。</p><p>　　(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理，包括各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施基本情況的掌握，各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)營(yíng)、保養(yǎng)、維修與更新的管理。 </p><p>　　(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理，包括樓內(nèi)外環(huán)境的日常清掃保潔、垃圾清除外運(yùn)等。</p><p>　　(4)綠化管理，包括園林綠地的營(yíng)造與保養(yǎng)、物業(yè)整體

26、環(huán)境的美化等。 </p><p>　　(5)治安管理，包括樓內(nèi)外的安全、保衛(wèi)及協(xié)助公安部門(mén)對(duì)各類(lèi)突發(fā)事件的預(yù)防與處理，保持物業(yè)管理區(qū)域的安靜、祥和。 </p><p>　　(6)消防管理，火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時(shí)協(xié)助消防和有關(guān)部門(mén)進(jìn)行救護(hù)與處理。</p><p>　　2.2 物業(yè)管理的主要作用</p><p>　　隨著城市建設(shè)的發(fā)展，各種住宅

27、、商業(yè)大廈、辦公大樓、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房以及住宅小區(qū)日益增多，它們?cè)诮桓妒褂煤?，都面臨著管理、養(yǎng)護(hù)、修繕的問(wèn)題；不僅是新建樓宇、住宅小區(qū)是如此，歷代保存下來(lái)的原有老房屋也存在著定期養(yǎng)護(hù)修繕的問(wèn)題。原有在產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)體制下形成的房屋管理模式，早己顯得落后了，不適用了。在商品經(jīng)濟(jì)體制下，房屋的管理、修繕、服務(wù)，出路只有一個(gè)——走改革的路。借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，推行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理。從國(guó)內(nèi)外的實(shí)踐證明，物業(yè)管理的作用有

28、：</p><p>　　(1)物業(yè)管理可以延長(zhǎng)物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮 </p><p>　　房產(chǎn)物業(yè)建成后，一要受到自然環(huán)境因素的作用而發(fā)生損壞。如震力、重力、風(fēng)力、大氣與水的侵蝕作用等。二在使用過(guò)程中要受到人為因素的作用而受到破壞。如設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量較差。建筑材料不合格，使用不當(dāng)?shù)惹闆r。因此，隨著時(shí)間的推移，房屋的結(jié)構(gòu)部位、圍護(hù)部分、裝修、上下水及其設(shè)備管道等，都將發(fā)生不同程度

29、的損壞，如不及時(shí)進(jìn)行維修和加強(qiáng)管理，就會(huì)影響物業(yè)的功能正常發(fā)揮，諸如電梯中途停止運(yùn)行，清水管、便池漏水、屋面漏雨，門(mén)鎖開(kāi)關(guān)失靈，煤氣、供熱、空調(diào)、供水、供電中斷，陽(yáng)臺(tái)欄桿、雨棚倒塌，裝飾層脫落等等，不僅作用功能不能正常發(fā)揮，還會(huì)過(guò)早達(dá)到危房程度或損壞，甚至釀成傷害事故，以至影響用戶生活(住宅)、工作(寫(xiě)字樓)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(商用與工業(yè)物業(yè))的正常進(jìn)行。 </p><p>　　(2)物業(yè)管理能為物業(yè)主及租戶創(chuàng)造與保持一

30、個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活與工作的環(huán)境。</p><p>　　物業(yè)管理，基本分為管理和服務(wù)兩個(gè)方面[3]。管理方面主要是做好戶籍、產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)業(yè)、租賃、租金、設(shè)備等方面的管理工作；掌握房產(chǎn)的變動(dòng)和使用情況，使房屋及時(shí)得到修理，保持房屋功能；把房屋的數(shù)量、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及時(shí)準(zhǔn)確地記錄下來(lái)，隨時(shí)變更原始記錄，是管理方面的一項(xiàng)經(jīng)常性工作。服務(wù)方面主要是充分保證滿足用戶要求，及時(shí)登門(mén)進(jìn)行日常服務(wù)，并超前

31、檢修上下水管道、暖氣管道、水管的防凍保暖、換紗窗、檢修門(mén)鎖、修換燈口、電線、開(kāi)關(guān)。另外及時(shí)檢修鍋爐，保證供暖；及時(shí)檢修泵房、變電所，保證供水、供電；及時(shí)檢修煤氣管道，保證安全供氣；及時(shí)檢修電梯，保證安全運(yùn)行。當(dāng)然服務(wù)中也包括管理，對(duì)于房屋、設(shè)備必須點(diǎn)交、登記齊全，建立保管卡。向用戶點(diǎn)交清楚，明確保管責(zé)任。在日常工作中要注意宣傳愛(ài)護(hù)使用房屋設(shè)備的常識(shí)，并注意設(shè)備變化情況。用戶遷入或遷出時(shí)，要進(jìn)行清點(diǎn)。</p><p&g

32、t;　　(3)物業(yè)管理有利于提高城市管理的社會(huì)化和專(zhuān)業(yè)化程度</p><p>　　物業(yè)管理將分散的社會(huì)分工匯集起來(lái)統(tǒng)一辦理，如清潔、保安、環(huán)境綠化、水電等，每個(gè)產(chǎn)業(yè)人或租住人只需面對(duì)物業(yè)管理公司一家，就能將所有關(guān)于房屋和住宅環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對(duì)各個(gè)不同部門(mén)。物業(yè)管理公司可以將房屋的環(huán)境衛(wèi)生承包給專(zhuān)業(yè)的清潔公司打掃；向?qū)I(yè)保安公司雇聘保安人員；將小區(qū)環(huán)境綠化承包給專(zhuān)業(yè)綠化隊(duì)，住戶只需根據(jù)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)的

33、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按管理企業(yè)的收費(fèi)通知單連同租金按時(shí)一次性交付。既方便使用者，也便于統(tǒng)一管理。完善的物業(yè)管理，對(duì)物業(yè)整個(gè)使用周期內(nèi)的綜合管理與服務(wù)按合同承包經(jīng)營(yíng)。</p><p>　　(4)完善的物業(yè)管理不單是使物業(yè)保值，而且可以使物業(yè)增值</p><p>　　物業(yè)管理的好，不斷“追加勞動(dòng)”，通過(guò)維修，進(jìn)行舊房更新改造、室內(nèi)裝修，不僅能使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)和正常運(yùn)行，而且可以提高物業(yè)的檔次和

34、適應(yīng)性，使物業(yè)保值和增值，即使是在市場(chǎng)比較疲軟的景況下，也能夠容易地招襪顧客，出售或出租這些房屋，獲取更多的利潤(rùn)或租金，從而產(chǎn)生較高的經(jīng)濟(jì)效益。如疏于管理，就可能會(huì)造成更多的問(wèn)題，使新建的住宅區(qū)在數(shù)年內(nèi)變成危舊房區(qū)?？梢?jiàn)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是最實(shí)在、最有效的宣傳手段，既可使整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)增值，也能為企業(yè)帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)效益。</p><p>　　2.3 物業(yè)管理的主要參與機(jī)構(gòu)</p><p>

35、;　　物業(yè)管理的主要參與機(jī)構(gòu)： 物業(yè)管理工作內(nèi)容復(fù)雜，涉及面廣，往往難以由某個(gè)管理機(jī)構(gòu)單獨(dú)能夠完成，而是由多個(gè)機(jī)構(gòu)共同參與管理，最終實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。參與物業(yè)管理的主要機(jī)構(gòu)包括： </p><p>　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一種情況是作為物業(yè)管理的組織者（即自已組建或首次選聘物業(yè)管理企業(yè)）參與物業(yè)管理；另一種情況是，只要其手中擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，它就可作為業(yè)主之一參與物業(yè)管理。</p><

36、;p>　?。?）業(yè)主大會(huì)，作為物業(yè)管理中的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，由全體業(yè)主（代表）組成的業(yè)主大會(huì)充分體現(xiàn)了業(yè)主的自治管理權(quán)，因而成為當(dāng)然的物業(yè)管理參與者。 </p><p>　?。?）業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主所選舉出的代表組成的業(yè)主委員會(huì)，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)行自治管理，同時(shí)協(xié)調(diào)處理好個(gè)人與公眾利益的沖突。</p><p>　?。?）物業(yè)管理者，即可能是獨(dú)立的物業(yè)管理公司、房

37、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬物業(yè)管理部門(mén)，也有可能是由業(yè)主委員會(huì)組織的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，它們都是直接從事物業(yè)管理的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)。</p><p>　?。?）各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司，主要是指那些為物業(yè)管理工作配套服務(wù)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，如，專(zhuān)業(yè)清潔公司、保安公司、園林綠化公司以及各種設(shè)施維修服務(wù)公司等[4]。</p><p>　　3 中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展概況</p><p><b>　　3

38、.1 總體概況</b></p><p>　　物業(yè)管理作為國(guó)際通用的不動(dòng)產(chǎn)管理模式和方法,在80年代初期伴隨著住宅商品化的市場(chǎng)進(jìn)程傳入我國(guó)。20多年來(lái)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷成熟，物業(yè)管理的發(fā)展由初級(jí)階段進(jìn)入快速成長(zhǎng)階段,已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分,同時(shí),也成為與人民群眾生活水平密切相關(guān)的新型服務(wù)行業(yè)。</p><p>　　物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)加速市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)住宅

39、商品化起著積極的推動(dòng)作用。我國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)20余年的探索和實(shí)踐,其巨大的社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景日益顯著，是一個(gè)朝氣蓬勃的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。目前，物業(yè)管理行業(yè)生存發(fā)展的現(xiàn)狀有以下幾種：</p><p>　?。?）綜合管理體制不順、執(zhí)法能力較差[5]</p><p>　　物業(yè)管理的管理對(duì)象雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)品，但它服務(wù)的對(duì)象是人，造成很多社會(huì)問(wèn)題交織在一起，極其復(fù)雜。這

40、些社會(huì)關(guān)系中最重要的是與政府部門(mén)之間的關(guān)系。在物業(yè)管理實(shí)踐中，很多物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生糾紛的問(wèn)題是有法可依的，但無(wú)人執(zhí)法。如：個(gè)別業(yè)主私自占用公共面積、違章搭建、違章裝修侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益等等。這些問(wèn)題現(xiàn)行的國(guó)家和地方法規(guī)都有明確規(guī)定，但由于處理這類(lèi)問(wèn)題已經(jīng)超出了物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)企業(yè)主管部門(mén)的權(quán)限，需要社會(huì)各部門(mén)的有利配合。因此，各地的物業(yè)管理實(shí)踐對(duì)此類(lèi)事件均不能很好的解決。對(duì)于這類(lèi)問(wèn)題，物業(yè)公司沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，業(yè)主委員會(huì)也沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，

41、政府相關(guān)部門(mén)又執(zhí)法不力，因此說(shuō)，這不是法律空白的問(wèn)題，而是政府執(zhí)行力的問(wèn)題。另一種糾紛是無(wú)法可依，如：堵塞園區(qū)交通，車(chē)輛不按規(guī)定亂停亂放、園區(qū)內(nèi)車(chē)輛發(fā)生交通事故等，此類(lèi)事件物業(yè)管理企業(yè)很難協(xié)調(diào)，處理時(shí)也無(wú)法可依。</p><p>　?。?）政府對(duì)物業(yè)管理在城市管理中的重要性認(rèn)識(shí)不足，正面宣傳引導(dǎo)不夠</p><p>　　現(xiàn)階段各地政府還沒(méi)有把物業(yè)管理當(dāng)作城市管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，只是或多或少

42、地將其視為一種實(shí)現(xiàn)住宅商品化的輔助手段。忽視了城市居住區(qū)管理是一個(gè)城市管理的重要組成部分。這種體制下使社區(qū)的物業(yè)管理不能融入城市管理的范疇，一定程度上阻礙了城市管理前進(jìn)的步伐。許多投資者都希望自己購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)能夠保值甚至增值，而單單依靠物業(yè)本身的特性是無(wú)法達(dá)到這個(gè)目的的，只有通過(guò)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理才能使物業(yè)本身的特性得以發(fā)揮。使物業(yè)得以保值、增值。物業(yè)管理如此重要，為什么人們對(duì)其又愛(ài)又恨呢？除了人們長(zhǎng)期習(xí)慣于政府福利住房的影響之外，另外一個(gè)原

43、因就是新聞媒體沒(méi)有甚至很少向人民群眾宣傳改革開(kāi)放20年來(lái)物業(yè)管理在城市管理中發(fā)揮的特殊作用，及其為改善人民群眾居住環(huán)境所做出的貢獻(xiàn)。政府應(yīng)該用正確的理論引導(dǎo)人民群眾看到物業(yè)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展改變了過(guò)去一年建、二年舊、三年破的現(xiàn)實(shí)。使大家對(duì)物業(yè)管理企業(yè)給予正面的認(rèn)識(shí)和應(yīng)有的尊重。</p><p>　?。?）業(yè)主自律機(jī)制不完善，司法實(shí)踐滯后</p><p>　　協(xié)調(diào)和維護(hù)業(yè)主的共同利益，需要建立業(yè)

44、主自律機(jī)制。業(yè)主公約是業(yè)主共同的行為準(zhǔn)則，但個(gè)別業(yè)主為了自身的利益，拒不履行業(yè)主公約，從理論上講，公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力，但誰(shuí)來(lái)執(zhí)行這個(gè)約束力？再有，業(yè)主大會(huì)選聘了物業(yè)公司，應(yīng)該說(shuō)是全體業(yè)主共同利益的體現(xiàn)，但當(dāng)個(gè)別業(yè)主無(wú)理拒交物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司只能運(yùn)用法律武器來(lái)維護(hù)全體業(yè)主的利益和物業(yè)企業(yè)的利益。此時(shí)業(yè)主的自律機(jī)制根本無(wú)效。物業(yè)企業(yè)雖然是運(yùn)用法律武器追討利益，現(xiàn)實(shí)卻是舊帳尚未追回，新帳又有發(fā)生，因?yàn)槲飿I(yè)企業(yè)的服務(wù)不能停止。因此，物

45、業(yè)企業(yè)只能被動(dòng)的損失自己的利益。當(dāng)前的物業(yè)實(shí)踐中，大部分物業(yè)企業(yè)沒(méi)有多余的資金和精力耗費(fèi)于此，即使運(yùn)用法律手段也屬不得已而為之。自律機(jī)制沒(méi)有執(zhí)行力，司法實(shí)踐滯后，是當(dāng)前困擾物業(yè)企業(yè)的普遍問(wèn)題。</p><p>　?。?）物業(yè)服務(wù)和市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重背離，物業(yè)企業(yè)生存艱難</p><p>　　在物業(yè)收費(fèi)定價(jià)方面，政府主要考慮的是社會(huì)穩(wěn)定和現(xiàn)階段人民群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力，核定的收費(fèi)價(jià)格往往低于物業(yè)企業(yè)

46、市場(chǎng)運(yùn)做的成本，造成大部分物業(yè)企業(yè)長(zhǎng)期入不敷出，甚至虧損嚴(yán)重。而國(guó)家在制定稅費(fèi)政策方面，并沒(méi)有考慮物業(yè)管理是涉及到全社會(huì)人民群眾生活必須的消費(fèi)，沒(méi)有任何優(yōu)惠的考慮，造成物業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)過(guò)重，實(shí)則是造成百姓負(fù)擔(dān)過(guò)重。</p><p>　　3.2 中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展存在的問(wèn)題[6]</p><p>　　作為一個(gè)新興的行業(yè)，伴隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成

47、部分。物業(yè)管理的推進(jìn)與發(fā)展，改善了廣大居民的生活、工作環(huán)境，推動(dòng)了兩個(gè)文明建設(shè)，為促進(jìn)住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和實(shí)施社會(huì)再就業(yè)工程做出了積極的貢獻(xiàn)。同時(shí)，也應(yīng)該看到在物業(yè)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題日益突出。據(jù)上海市價(jià)格舉報(bào)投訴中心的資料顯示，物業(yè)管理的投訴共有3526件，占整個(gè)投訴總量的 14.6%，成為 2003 年市民投訴的七大熱門(mén)行業(yè)之首。因而，研究現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展存在的問(wèn)題及對(duì)策成為熱點(diǎn)問(wèn)題。現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理存在的問(wèn)題如下：

48、</p><p>　　3.2.1 人力資源隊(duì)伍建設(shè)滯后于物業(yè)管理發(fā)展水平</p><p>　　目前，我國(guó)有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊(duì)伍在專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專(zhuān)業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場(chǎng)，管理人員普遍素質(zhì)低，服務(wù)不到位?！段飿I(yè)管理?xiàng)l

49、例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）中第 33 條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。但實(shí)際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級(jí)管理資格（如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。</p><p>　　3.2.2 業(yè)主的物業(yè)知識(shí)缺乏</p><p>　　一方面，輿

50、論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德，肆意擴(kuò)大物業(yè)管理中的矛盾報(bào)道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對(duì)社會(huì)、對(duì)企業(yè)、對(duì)業(yè)主的理性引導(dǎo)和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。</p><p>　　3.2.3 物業(yè)管理收費(fèi)難是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的羈絆</p><p>　　《條例》中規(guī)定業(yè)主的義務(wù)之一是按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

51、。在物業(yè)管理中也應(yīng)該貫徹“誰(shuí)享用，誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀念還有相當(dāng)?shù)膽T性，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符等現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費(fèi)范圍和價(jià)格透明度低，有的公司收取物業(yè)費(fèi)后，一些維修工作仍需要繳費(fèi)，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費(fèi)預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告也存在問(wèn)題，收費(fèi)難問(wèn)題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同時(shí)，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物

52、業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。</p><p>　　3.2.4 物業(yè)管理法制建設(shè)仍需進(jìn)一步完善</p><p>　　隨著我國(guó)住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個(gè)人購(gòu)房，隨之而來(lái)產(chǎn)生居民小區(qū)的物業(yè)管理問(wèn)題，但由于我國(guó)的相關(guān)法律體系尚未出臺(tái)，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。雖然 2003 年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，相關(guān)部門(mén)又陸續(xù)頒布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等行政

53、規(guī)章，但現(xiàn)有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強(qiáng)迫業(yè)主接受有資質(zhì)（甚至沒(méi)有資質(zhì)）的物業(yè)管理公司管理模式，據(jù)中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家社科基金項(xiàng)目“社區(qū)管理”課題組對(duì)北京70個(gè)居民小區(qū)的調(diào)查結(jié)果顯示，住房質(zhì)量引起嚴(yán)重糾紛的小區(qū)占 22.8%，與物業(yè)管理公司發(fā)生嚴(yán)重糾紛的小區(qū)占 80%，隨意修改規(guī)劃的小區(qū)占 34.2% ，產(chǎn)生肢體沖突與暴力沖突的占 37%，在所有這些糾紛中因公用財(cái)產(chǎn)被嚴(yán)重侵占的占 60% ，這充分說(shuō)明現(xiàn)有管理模式存在著弊端。

54、</p><p>　　3.2.5 地區(qū)間發(fā)展不平衡</p><p>　　從我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開(kāi)展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對(duì)較慢。深圳市是全國(guó)物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設(shè)部公布全國(guó)第一批 40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級(jí)企業(yè)中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區(qū)獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱(chēng)號(hào)

55、，占全國(guó)的 1/7.據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002 年底全國(guó)實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá) 50%以上，這說(shuō)明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大[7]。</p><p>　　3.3 中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的策略[8]</p><p>　　3.3.1 走專(zhuān)業(yè)化發(fā)展之路</p><p>　　物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化是物業(yè)管理市場(chǎng)化到一定

56、程度的必然結(jié)果。物業(yè)管理要有專(zhuān)門(mén)的針對(duì)對(duì)象和具體的細(xì)分市場(chǎng)，在管理上要有專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)。全國(guó) 70％以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機(jī)構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制，加大專(zhuān)業(yè)人才培訓(xùn)力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動(dòng)他們的積極主動(dòng)性和創(chuàng)造精神，做好服務(wù)集成，通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來(lái)激發(fā)消費(fèi)者的自覺(jué)繳費(fèi)意識(shí)，從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，向知識(shí)型管理過(guò)

57、渡，走一條人才專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化的道路。</p><p>　　3.3.2 走法制化發(fā)展之路</p><p>　　實(shí)際上，物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自治的權(quán)力，是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置權(quán)力，不應(yīng)該規(guī)定業(yè)主必須通過(guò)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。為此，要完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細(xì)登記；明確物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自主治理的活動(dòng)，物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利，在建立“物

58、權(quán)法”的同時(shí)，要盡快出臺(tái)“物業(yè)管理法”，真正做到依法管理，依法服務(wù)。</p><p>　　3.3.3 走集團(tuán)化發(fā)展之路</p><p>　　在我國(guó)物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，全國(guó)約有 80%的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要，客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)模化、集團(tuán)化之路。同時(shí)，物業(yè)管理市場(chǎng)將面臨重新洗牌，中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)要想得到進(jìn)一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。

59、為此，有關(guān)部門(mén)應(yīng)制定相應(yīng)政策，一方面，提高企業(yè)的注冊(cè)門(mén)檻。另一方面，嚴(yán)格降低清除制度。啟動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團(tuán)。</p><p>　　3.3.4 走品牌化發(fā)展之路</p><p>　　品牌是產(chǎn)品或企業(yè)區(qū)別于其他產(chǎn)品或企業(yè)的標(biāo)志，對(duì)企業(yè)而言，品牌代表了一種潛在

60、的競(jìng)爭(zhēng)力與獲利能力，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須走以品牌為中心的發(fā)展之路。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的目標(biāo)客戶、不同的物業(yè)類(lèi)型，選擇適當(dāng)媒體來(lái)進(jìn)行宣傳自己的品牌，并逐步形成員工的品牌氣質(zhì)，結(jié)合所管理的樓盤(pán)品牌，走出一條適合自身的良性循環(huán)的品牌化發(fā)展之路。</p><p>　　3.3.5 走智能化發(fā)展之路</p><p>　　隨著人們生活水平的提高，現(xiàn)代科技的發(fā)展，房地產(chǎn)供應(yīng)商在提供產(chǎn)品時(shí)已經(jīng)越來(lái)

61、越多的考慮物業(yè)的智能化，客觀上也要求物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行智能化管理。物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展要求，采用以計(jì)算機(jī)管理為主導(dǎo)的新技術(shù)，推出智能化管理，以降低物業(yè)管理的人力成本，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)，可以推廣一些先進(jìn)的管理方法。</p><p>　　3.3.6 走“以人為本”的發(fā)展之路</p><p>　　物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，物業(yè)管理的目標(biāo)之一是要為業(yè)主和使用人營(yíng)造“整潔、文明、

62、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導(dǎo)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，在與業(yè)主的接觸和服務(wù)中要把人情味體現(xiàn)在每個(gè)細(xì)節(jié)中，注重對(duì)業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動(dòng)要以使業(yè)主稱(chēng)心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場(chǎng)信息，突出物業(yè)服務(wù)的人性化理念，將物業(yè)管理服務(wù)超越單純的維修與維護(hù)，為小區(qū)用戶營(yíng)造一種高品位的生活氣氛，引導(dǎo)一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務(wù)的理念。</p>

63、;<p>　　當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)正面臨一個(gè)由初級(jí)階段向高級(jí)階段過(guò)渡的關(guān)鍵時(shí)刻，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的研究物業(yè)管理存在的問(wèn)題和發(fā)展對(duì)策，需要我們做出更進(jìn)一步的努力。</p><p>　　4 物業(yè)管理的費(fèi)用分析</p><p>　　4.1 物業(yè)管理費(fèi)的介紹</p><p>　　物業(yè)管理收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成[9]：</p&

64、gt;<p>　　1．管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)：指人員的費(fèi)用，包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)，不包括管理、服務(wù)人員的獎(jiǎng)金(獎(jiǎng)金是根據(jù)經(jīng)濟(jì)效益從盈利中提取的)。人員費(fèi)用的測(cè)算根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類(lèi)型和總建筑面積先確定各級(jí)各類(lèi)人員的編制數(shù)，然后再確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出基本工資總額，再按工資總額計(jì)算各項(xiàng)福利提取的數(shù)額，匯總為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額，最后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e上。<

65、;/p><p>　　(1)基本工資：根據(jù)企業(yè)性質(zhì)并參考當(dāng)?shù)氐钠骄べY水平確定。</p><p>　　(2)按規(guī)定提取的福利費(fèi)(根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)確定)：包括福利基金(如按工資總額的14％計(jì)算)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)(如按工資總額的2％計(jì)算)、教育經(jīng)費(fèi)(如按工資總額的1．5％計(jì)算)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)[包括待業(yè)保險(xiǎn)(如按工資總額的1％計(jì)算)，醫(yī)療保險(xiǎn)(如按工資總額的6％計(jì)算)、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)(如按工資總額

66、的19％計(jì)算)，住房基金(如按工資總額的6％計(jì)算)(含住房公積金)]等。</p><p>　　(3)加班費(fèi)：按人均月加班2天，再乘以日平均工資計(jì)算。日平均工資按每月22個(gè)工作日計(jì)算。</p><p>　　(4)服裝費(fèi)：按每人每年2套服裝計(jì)算。其服裝標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自定。計(jì)算出年服裝費(fèi)總額后再除以12個(gè)月，即為每月服裝費(fèi)。</p><p>　　2．公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修

67、及保養(yǎng)費(fèi)，包括：</p><p>　　公共建筑(如過(guò)道、門(mén)廳、樓梯及道路環(huán)境)內(nèi)的各種土建維修費(fèi)；</p><p>　　給排水日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；</p><p>　　電氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)；</p><p>　　燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)；</p><p>　　消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)；</p><

68、p><b>　　公共照明費(fèi)；</b></p><p><b>　　不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；</b></p><p><b>　　易損件更新準(zhǔn)備金。</b></p><p>　　這些費(fèi)用按國(guó)家和地方政府的現(xiàn)行規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)分別向產(chǎn)權(quán)人和使用人另行收取。</p><p>　　3．綠化管理費(fèi)：

69、指小區(qū)環(huán)境綠化的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，包括：綠化工具費(fèi)、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀再造費(fèi)。</p><p>　　4．清潔衛(wèi)生費(fèi)：包括清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)和清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費(fèi)用。</p><p>　　5．保安費(fèi)：對(duì)封閉式小區(qū)公共秩序的維持費(fèi)用。不是封閉式小區(qū)不能收保安費(fèi)。包括：保安器材裝備費(fèi)(保安系統(tǒng)、保安器材等)；保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)(

70、如每年投保2萬(wàn)元人身意外傷害險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)率為4‰)；保安用房及保安人員住房租金(如保安用房按每人8平方米計(jì)算，住房月租金為8元／平方米)。</p><p>　　6．辦公費(fèi)：交通費(fèi)(車(chē)輛及保險(xiǎn)維護(hù)費(fèi)用)、通訊費(fèi)、低值易耗辦公用品費(fèi)、書(shū)報(bào)費(fèi)、廣告宣傳社區(qū)文化費(fèi)、辦公用房租金(含水電費(fèi))、其他雜項(xiàng)等。</p><p>　　7．物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊率：固定資產(chǎn)包括：交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、

71、工程維修設(shè)備、其他設(shè)備等。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。</p><p>　　8．利潤(rùn)：利潤(rùn)率按各地物價(jià)主管部門(mén)根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定，一般普通住宅小區(qū)平均利潤(rùn)率不高于社會(huì)平均利潤(rùn)率為上限。</p><p>　　9．法定稅費(fèi)：法定稅費(fèi)指按現(xiàn)行稅法物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)享受?chē)?guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納的稅費(fèi)主要是兩稅一費(fèi)(代收代繳部分不計(jì)征)。&

72、lt;/p><p>　　(1)營(yíng)業(yè)稅：按企業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入的5％征收；</p><p>　　(2)城市建設(shè)維護(hù)稅：按營(yíng)業(yè)稅7％計(jì)征；</p><p>　　(3)教育附加費(fèi)：按營(yíng)業(yè)稅3％計(jì)征。</p><p>　　以上9項(xiàng)費(fèi)用即為費(fèi)用構(gòu)成，測(cè)算出來(lái)后全部相加就是公共性服務(wù)費(fèi)用。如果一個(gè)住宅小區(qū)沒(méi)有其他資金來(lái)源渠道，只靠物業(yè)管理收費(fèi)維持運(yùn)轉(zhuǎn)。則每戶收費(fèi)標(biāo)

73、準(zhǔn)即為前9項(xiàng)之和再除以總建筑面積和12個(gè)月，即得出每月每平方米應(yīng)交金額。</p><p>　　如果小區(qū)還有多種經(jīng)營(yíng)收入可以補(bǔ)貼到物業(yè)管理收費(fèi)中，如有小區(qū)配套公建房出租收入、停車(chē)費(fèi)收入、維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金利息的補(bǔ)貼等，則先測(cè)算出其他收入補(bǔ)貼到每月每建筑平方米的數(shù)額，再用總費(fèi)用扣減，結(jié)果即為每戶應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)。</p><p>　　4.2 物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)的關(guān)系分析</p>&

74、lt;p>　　從物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展來(lái)看，由于早期人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不足，為了在全社會(huì)范圍內(nèi)積極地推行物業(yè)管理，同時(shí)也為了穩(wěn)定社會(huì)秩序，弱化社會(huì)矛盾，物業(yè)管理在收費(fèi)管理上一直實(shí)行的是政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。這一做法在物業(yè)管理發(fā)展的初期產(chǎn)生了一定的積極作用，但在客觀上也使物業(yè)管理成為了一種非市場(chǎng)化或非完全市場(chǎng)化的商品，由此而在某種程度上抑制了市場(chǎng)價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制的作用。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，物業(yè)管理的等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)收費(fèi)定價(jià)所起的作用越來(lái)越小，

75、尤其是在一些物業(yè)管理市場(chǎng)化成熟度較高的地區(qū)，物業(yè)管理的等級(jí)收費(fèi)體系正在被市場(chǎng)化收費(fèi)體系所取代。市場(chǎng)化收費(fèi)體系一方面充分地考慮到了市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理的接受能力，通過(guò)科學(xué)、客觀的費(fèi)用測(cè)算使物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)更為合理；另一方面，現(xiàn)行的市場(chǎng)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)往往低于政府指導(dǎo)價(jià)，老百姓在得到更多實(shí)惠的同時(shí)，正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念也在形成。</p><p>　　市場(chǎng)化收費(fèi)體系不完善的地方當(dāng)然是存在的，這恰好引發(fā)了我們對(duì)一個(gè)老話題的探討：對(duì)

76、于一個(gè)行業(yè)的發(fā)展，政府這只“看得見(jiàn)的手”如何與市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”一起，共同地對(duì)行業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)？市場(chǎng)與規(guī)范之間是一個(gè)什么樣的關(guān)系?在這兩組對(duì)應(yīng)的關(guān)系中，有一點(diǎn)必須明確，那就是：以市場(chǎng)為重點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向?？v觀我國(guó)物業(yè)管理20多年來(lái)的發(fā)展歷程，由于許多歷史的、客觀的原因，對(duì)物業(yè)管理實(shí)施的行政管理要多于市場(chǎng)化管理。以行政管理的方式來(lái)指導(dǎo)行業(yè)的發(fā)展，雖然在一定程度上能促進(jìn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程，但卻難以解決行業(yè)發(fā)展的根本性問(wèn)題與深層次矛盾。在物

77、業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程中，行政規(guī)范的著眼點(diǎn)應(yīng)在于加快和加深市場(chǎng)化的發(fā)展，而市場(chǎng)化程度的進(jìn)一步深化，會(huì)促使許多癥結(jié)性問(wèn)題浮上臺(tái)面，這些問(wèn)題反過(guò)來(lái)又會(huì)引發(fā)與之相應(yīng)的調(diào)節(jié)方式和手段的運(yùn)用，以對(duì)之進(jìn)行進(jìn)一步規(guī)范。規(guī)范性與市場(chǎng)化相輔相成，密不可分，重要的是要善于把握市場(chǎng)發(fā)展中具有代表性的新事物、新動(dòng)向并對(duì)之進(jìn)行引導(dǎo)，要先于市場(chǎng)認(rèn)清規(guī)律并尊重、順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。</p><p>　　歷史的發(fā)展已經(jīng)說(shuō)明，市場(chǎng)成熟了，市場(chǎng)的正面調(diào)節(jié)

78、機(jī)制充分發(fā)揮作用了，行業(yè)發(fā)展的深層次矛盾才會(huì)得以最終解決，行業(yè)的發(fā)展才能步人規(guī)范化、有序化的軌道，行業(yè)的內(nèi)質(zhì)也才能真正得以發(fā)展、壯大。這是任何一個(gè)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，物業(yè)管理也不例外。</p><p>　　4.3 對(duì)物業(yè)管理低收費(fèi)與零收費(fèi)的理性思考</p><p>　　4.3.1 物業(yè)管理的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”</p><p>　　物業(yè)管理的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”既非物業(yè)

79、管理模式創(chuàng)新，也非正常的競(jìng)爭(zhēng)策略，既沒(méi)有預(yù)示物業(yè)管理發(fā)展方向，也沒(méi)有對(duì)行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻(xiàn)，不是進(jìn)步而是倒退，如不加以遏止，將對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。[10] </p><p>　　（[ Fr:http://www.Pmedu.net ] [ Fr:http://www.Pmedu.net ] 1）“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是對(duì)消費(fèi)者的誤導(dǎo)和傷害客觀上，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重

80、的“不對(duì)等”</p><p>　　一是專(zhuān)業(yè)知識(shí)和信息量不對(duì)等，二是組織形式上的不對(duì)等，三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對(duì)等。在這樣一個(gè)“不對(duì)等”的交換中，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”勢(shì)必誤導(dǎo)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理基本概念的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為物業(yè)管理可有可無(wú)，更多關(guān)注服務(wù)價(jià)格而非服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，由于消費(fèi)者過(guò)分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當(dāng)程度上會(huì)忽視對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管，造成消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的反應(yīng)滯后，加上物業(yè)管理中的大量維修和養(yǎng)護(hù)工作實(shí)際是在業(yè)主不可見(jiàn)

81、狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)管理成本，實(shí)施所謂“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養(yǎng)護(hù)工作，削減物業(yè)管理成本中的預(yù)防性支出，無(wú)形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風(fēng)險(xiǎn)后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個(gè)物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險(xiǎn)的陷阱。 [ Fr:http://www.Pmedu.net ]  </p><p>　?。╗ Fr:http://www.Pmedu.net ] 2）“低收費(fèi)

82、、零收費(fèi)”將削弱企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，增加運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) [ Fr:http://www.Pmedu.net ]  </p><p>　　[ Fr:http://www.Pmedu.net ] “低收費(fèi)、零收費(fèi)”運(yùn)作的物業(yè)企業(yè)一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)理論支撐點(diǎn)是規(guī)模收益正比增長(zhǎng)。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》的解釋?！皩?duì)于某一產(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話，我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)或規(guī)模不經(jīng)濟(jì)?！奔瓷?/p>

83、產(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，并不一定會(huì)使平均成本下降，利潤(rùn)也相應(yīng)的不一定會(huì)上升。作為規(guī)模經(jīng)濟(jì)的“孿生兄弟” ---規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，規(guī)模擴(kuò)大，成本上升，利潤(rùn)下降，更是客觀存在的。如以電子商務(wù)為例，規(guī)模的擴(kuò)大固然能使企業(yè)在采購(gòu)上擁有更多話語(yǔ)權(quán)，但隨之而來(lái)的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本，日趨龐大的運(yùn)營(yíng)和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項(xiàng)開(kāi)支部極有可能抵消商品采購(gòu)所帶來(lái)的微薄收

84、益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)管理開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，彌補(bǔ)管理費(fèi)不足，弱化物業(yè)管理交換雙方矛盾的一個(gè)策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險(xiǎn)的。 [ Fr:http://www.Pmedu.net ]  </p><p>　?。╗ Fr:http://www.Pmedu.net ] 3）“ 低收費(fèi)、零收費(fèi) ” 將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途 [ Fr:http://www.Pmedu.net ]

85、 </p><p>　　[ Fr:http://www.Pmedu.net ]當(dāng)一個(gè) “ 低收費(fèi)、零收費(fèi) ” 物業(yè)管理進(jìn)入小區(qū)，其“洼地效應(yīng)”必然會(huì)導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)的大幅下降，物業(yè)管理企業(yè)若不降價(jià)，很可能會(huì)被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對(duì)于個(gè)體來(lái)說(shuō)，這種無(wú)奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因?yàn)橐坏┊?dāng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的降價(jià)成為習(xí)慣，消費(fèi)者所關(guān)心和追逐的永遠(yuǎn)只會(huì)是誰(shuí)的物業(yè)管理費(fèi)收得更低。

86、在如此一個(gè)信息不對(duì)稱(chēng)的低價(jià)市場(chǎng)里，消費(fèi)者只關(guān)心價(jià)格，市場(chǎng)資源將唯低價(jià)者得，也反過(guò)來(lái)迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因?yàn)樵诘蛢r(jià)，甚至超低價(jià)上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟(jì)的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場(chǎng)，形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡果。市場(chǎng)交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)中失敗，而次品獲勝，形成消費(fèi)者心理和消費(fèi)行為的“逆向選擇”。 [ Fr:http://www.Pmedu

87、.net ]  </p><p>　　[ Fr:http://www.Pmedu.net ] 在物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)上，“逆向選擇”導(dǎo)致了市場(chǎng)的低效率和市場(chǎng)失靈， “低收費(fèi)、零收費(fèi)”服務(wù)不受到遏制，不但整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格和質(zhì)量不斷下降，最終導(dǎo)致市場(chǎng)嚴(yán)重萎縮甚至消失。</p><p>　　

88、[ Fr:http://www.Pmedu.net ] 4.3.2 “低收費(fèi)、零收費(fèi)”的對(duì)策思考 [ Fr:http://www.Pmedu.net ]  </p><p><b>　　1.完善法制建設(shè)</b></p><p>　　法制建設(shè)是物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、長(zhǎng)足發(fā)展的根本保障，針對(duì)我國(guó)目前物業(yè)管理不斷發(fā)展的情況及我國(guó)相關(guān)立法進(jìn)程，有必要對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行系

89、統(tǒng)梳理、補(bǔ)充、修訂和完善，通過(guò)完善法制建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管 理各主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的行為。 </p><p><b>　　2.強(qiáng)化行業(yè)自律 </b></p><p>　　[ Fr:http://www.Pmedu.net ]行業(yè)自律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中企業(yè)“誠(chéng)實(shí)信用”原則的突出體現(xiàn)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo)作用。因此行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)及時(shí)、有效地建立會(huì)員強(qiáng)制

90、入會(huì)、訓(xùn)誡、通報(bào)批評(píng)、公開(kāi)譴責(zé)和取消會(huì)員資格、會(huì)員誠(chéng)信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過(guò)行業(yè)自律制度，提升物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的社會(huì)地位和信譽(yù)。 [ Fr:http://www.Pmedu.net ]  </p><p>　　[ Fr:http://www.Pmedu.net ] 3.加強(qiáng)理論研究 </p><p>　　[ Fr:http://www.Pmedu.net ] [ Fr:ht

91、tp://www.Pmedu.net ]物業(yè)管理理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強(qiáng)理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開(kāi)展多層次多學(xué)科的理論研究，建立一支行業(yè)內(nèi)專(zhuān)、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊(duì)伍，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的重要基石。 [ Fr:http://www.Pmedu.net ]  </p><p>　　[ Fr:http://www.Pmedu.net ]

92、4.創(chuàng)新制度設(shè)計(jì) </p><p>　　[ Fr:http://www.Pmedu.net ] [ Fr:http://www.Pmedu.net ] 創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)是物業(yè)管理健康發(fā)展的必要保障。[ Fr:http://www.Pmedu.net ][ Fr:http://www.Pmedu.net ] 在物業(yè)管理的外部，引入發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)管理制度，如類(lèi)似物業(yè)管理事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)作為第三方客

93、觀介入，定期實(shí)施外部獨(dú)立的管理費(fèi)會(huì)計(jì)審核或外部審計(jì)，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估。在物業(yè)管理內(nèi)部，完善物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度，量化物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)管理服務(wù)的水平和檔次。 [ Fr:http://www.Pmedu.net ]  </p><p>　　[ Fr:http://www.Pmedu.net ] 5.正確引導(dǎo)輿論 [ Fr:http://www.Pmedu.net ] 

94、0;</p><p>　　[ Fr:http://www.Pmedu.net ] 人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在其發(fā)展過(guò)程中對(duì)各個(gè)參與主體的教育和輿論引導(dǎo)是極為重要和必不可少的。一個(gè)事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會(huì)眾說(shuō)紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準(zhǔn)確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)和媒體輿論導(dǎo)向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導(dǎo)到正確的方面來(lái)。</p><p>　　4

95、.4物業(yè)管理費(fèi)用收取存在的問(wèn)題及對(duì)策</p><p>　　4.4.1 物業(yè)管理費(fèi)用收取存在的問(wèn)題[11]</p><p>　　物業(yè)管理收費(fèi)難是長(zhǎng)期困擾物業(yè)管理公司發(fā)展的老大難問(wèn)題，不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)在物業(yè)管理行業(yè)中似乎已成為一種司空見(jiàn)慣的現(xiàn)象，它已經(jīng)成為制約物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的瓶頸，如何解決好物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題也成為了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。另?yè)?jù)報(bào)道，目前北京市小區(qū)管理費(fèi)收

96、繳率最高的僅為85%，廣州市約有兩成業(yè)主拒交管理費(fèi)，上海市的管理費(fèi)收繳率平均在70—80%之間。物業(yè)管理收費(fèi)難極易引發(fā)了兩個(gè)不良后果：其一，物業(yè)管理公司往往采用停水、停電等非法手段進(jìn)行催繳，不利于小區(qū)的安定團(tuán)結(jié)；其二，物業(yè)管理公司以降低服務(wù)質(zhì)量相應(yīng)對(duì)，對(duì)業(yè)主看不到或看不懂的設(shè)備疏于養(yǎng)護(hù)，留下較多的隱患。某些城市近幾年屢次發(fā)生因收費(fèi)糾紛造成物業(yè)管理公司棄小區(qū)而去，致使管理癱瘓的事件，可見(jiàn)收費(fèi)糾紛后果之嚴(yán)重！</p><

97、p>　　根據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)主要大致存在以下幾個(gè)原因[13]：</p><p>　　(1) 業(yè)主不了解物業(yè)管理的實(shí)際涵蓋</p><p>　　業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)觀念未建立。業(yè)主對(duì)住房售后維護(hù)斤斤計(jì)較、不愿支付費(fèi)用。由于業(yè)主本身素質(zhì)的參差不齊，而且很多業(yè)主都是近年來(lái)的農(nóng)村拆遷戶，他們中的很多人普遍還缺乏對(duì)物業(yè)管理也是一種消費(fèi)、物業(yè)管理可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值的正確認(rèn)識(shí)。

98、更由于業(yè)主并非物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員，因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個(gè)系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)只停留在表面上。目前業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時(shí)還認(rèn)為房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題也全部應(yīng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。所以一旦房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，就以此為“借口”拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)。他們并不知道這些問(wèn)題大都是由開(kāi)發(fā)商，或是因自己裝修不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻模湄?zé)任主體的歸屬應(yīng)是開(kāi)發(fā)商或業(yè)主個(gè)人。并不是物業(yè)管理公司，也不屬于物業(yè)

99、管理公司的工作職責(zé)范圍。</p><p>　　(2) 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不滿意</p><p>　　目前由于國(guó)家對(duì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目還沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標(biāo)準(zhǔn)，支付多少物業(yè)管理費(fèi)，達(dá)到什么樣的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，怎樣達(dá)到質(zhì)、價(jià)對(duì)等也沒(méi)有統(tǒng)一的要求，所以造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識(shí)偏差較大。物業(yè)管理實(shí)踐中，物業(yè)管理公司只能從雙方的利益出發(fā)，根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，對(duì)

100、此，部分業(yè)主就會(huì)認(rèn)為質(zhì)、價(jià)“不符”；同時(shí)，在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位的情況。又例如在某些物業(yè)管理公司中，臨時(shí)資質(zhì)的占到了50%到70%。部分企業(yè)為降低管理成本，在用工上采用一些素質(zhì)不高、價(jià)格低廉的勞動(dòng)力，對(duì)關(guān)系到業(yè)主根本利益和物業(yè)保值增值的設(shè)備管理掉以輕心，管理混亂、服務(wù)差，治安事件頻出，引起業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。這樣，業(yè)主就會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，對(duì)物業(yè)管理公司產(chǎn)生意見(jiàn)，因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。</p>&

101、lt;p>　　(3) 工程質(zhì)量存在問(wèn)題</p><p>　　由于開(kāi)發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問(wèn)題，業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量、小區(qū)配套等建設(shè)遺留問(wèn)題不滿。由于一些地方?jīng)]有實(shí)行小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收制度，小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留下較多的問(wèn)題，尤其是屋面、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、有水房間、下水道等專(zhuān)有部分的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主意見(jiàn)更大，還有諸如配套設(shè)施遲遲不完善、違章搭建和擅自改變使用功能等，業(yè)主理所當(dāng)然地將這些問(wèn)題遷怒于開(kāi)發(fā)商下

102、屬的物業(yè)管理公司。對(duì)此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費(fèi)。</p><p><b>　　(4) 僥幸心理</b></p><p>　　毋庸置疑的是，極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會(huì)性，服務(wù)對(duì)象是廣大業(yè)主而不是某個(gè)單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)就不進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，從

103、而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利、躲避、逃避交納物業(yè)管理費(fèi)。他們不交費(fèi)也享受到了與交費(fèi)業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴(yán)重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)生效仿。另外欠費(fèi)處理難助長(zhǎng)了欠費(fèi)之風(fēng)。目前有關(guān)欠費(fèi)收取往往是采用“加收滯納金”、“在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)代為扣除”、“依法向人民法院起訴”等途徑，是缺乏人性化的，而且一旦物業(yè)通過(guò)中介公司轉(zhuǎn)讓引起物業(yè)管理中的脫節(jié)，轉(zhuǎn)讓時(shí)代為扣除成了一句空話。通過(guò)起訴但法庭判決后執(zhí)行也難。欠費(fèi)處理難使欠費(fèi)

104、者有恃無(wú)恐，無(wú)形之中也助長(zhǎng)了欠費(fèi)之風(fēng)。</p><p><b>　　(6) 其他因素</b></p><p>　　由于業(yè)主的素質(zhì)和修養(yǎng)參差不齊，諸如：高空拋物、亂丟垃圾、踐踏草地、攀折花木、損壞設(shè)施等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，物業(yè)管理公司在管理中也極其容易“開(kāi)罪”一些業(yè)主，直接影響了物業(yè)管理費(fèi)用的收繳。又如還有部分業(yè)主擁有多處物業(yè)，造成房屋的空置，而他們中幾乎沒(méi)有人會(huì)主動(dòng)來(lái)物業(yè)管

105、理公司為一套空置的房屋交納物業(yè)管理費(fèi)用，這也是很多小區(qū)普遍存在的一種現(xiàn)象。</p><p>　　4.4.2 解決物業(yè)管理收費(fèi)難的對(duì)策</p><p>　　試想一下，業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)最終將導(dǎo)致糾紛，表面上看來(lái)物業(yè)公司是受害者，但實(shí)際上最大的輸家是廣大業(yè)主。沒(méi)有交費(fèi)的業(yè)主與交費(fèi)的業(yè)主享受同等的物業(yè)管理服務(wù)，攀比從眾心理使更多的人欠費(fèi)，結(jié)果使物業(yè)管理費(fèi)收繳率更低。物業(yè)公司為了控制成本，只好減