會計成本控制論文會計成本核算論文關于投資性房地產(chǎn)的會計核算

1、<p>　　螀羄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莇羆芃蒅莇蚆肆莁莆螈芁芇蒞袀肄膃蒄羂袇蒂蒃螞肅莈蒂螄裊莄蒁羇膁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆聿薅羈羈蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蝕螆肅芆蝕袈袆膂蠆薈肂膈蚈螀羄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莇羆芃蒅莇蚆肆莁莆螈芁芇蒞袀肄膃蒄羂袇蒂蒃螞肅莈蒂螄裊莄蒁羇膁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃

2、膇芇薇蚃羀膃薆螅膆聿薅羈羈蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蝕螆肅芆蝕袈袆膂蠆薈肂膈蚈螀羄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莇羆芃蒅莇蚆肆莁莆螈芁芇蒞袀肄膃蒄羂袇蒂蒃螞肅莈蒂螄裊莄蒁羇膁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆聿薅羈羈蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀蝕螆肅芆蝕袈袆膂蠆薈肂膈蚈螀羄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄蚄螇羈蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蟻膅芁莈襖肈膇莇羆芃蒅莇蚆肆莁莆螈

3、芁芇蒞袀肄膃蒄羂袇蒂蒃螞肅莈蒂螄裊莄蒁羇膁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿蒅葿袁羂莁蒈羃膇芇薇蚃羀膃薆螅膆聿薅羈羈蕆薅蚇芄莃薄螀肇艿薃袂節(jié)膅薂羄肅蒄薁蚄袈莀 </p><p>　　會計成本控制論文會計成本核算論文：</p><p>　　關于投資性房地產(chǎn)的會計核算</p><p>　　[摘　要]會計準則第3號———投資性房地產(chǎn)是新增會計準則,但其內(nèi)容并非全新的.通過從投資性房產(chǎn)的確認

4、、計量、房地產(chǎn)轉換和處置方面介紹投資性房地產(chǎn)的核算全過程,旨在幫助財會人員在全面了解準則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)核算與以前會計實務和會計制度規(guī)定的差別的基礎上,正確進行投資房地產(chǎn)相業(yè)務的核算.有利于提高會計信息的相關性,從而更好的為會計信息使用者做出決策提供依據(jù).　</p><p>　　[關鍵詞]投資性房地產(chǎn);公允價值模式;成本模式</p><p>　　當前,許多企業(yè)的資本積累到一定程度,出于對

5、高收益的追求和分散風險的考慮,往往會涉足資本密集、高風險的房地產(chǎn)行業(yè).為了正確反映企業(yè)房地產(chǎn)的構成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的貢獻,必須重視投資性房地產(chǎn)的會計核算.</p><p>　　1　投資性房地產(chǎn)的界定</p><p>　　投資性房地產(chǎn)是指以賺取租金或資本增值為目的而持有的房地產(chǎn).房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn),由于我國土地所有權歸國家或集體所有,企業(yè)只能取得土地使用權.因此,我國會計準則

6、第3號──投資性房地產(chǎn)中的房地產(chǎn)指的是“土地使用權”和建筑物[1].具體包括:</p><p>　　1)已出租的土地使用權.這里的“出租”,僅指經(jīng)營性租賃,不包括融資租賃.</p><p>　　2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權.按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地,不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權.這種情況在我國并不多見,這是因為我國土地所有權屬于國家,企業(yè)擁有的只是土地使用權,如果在

7、一定期限內(nèi)不開發(fā)的閑置土地,國家要收回其土地使用權.</p><p>　　3)已出租的建筑物.這里的“建筑物”不包括“持有并準備增值后轉讓”這種情況.特別注意,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨,不屬于投資性房地產(chǎn).</p><p>　　投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)(即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn))在實物形態(tài)上完全相同,均表現(xiàn)為土地使

8、用權、建筑物或構建物等,但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有顯著的差異.投資性房地產(chǎn)能夠獨立地產(chǎn)生現(xiàn)金流量,而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)如生產(chǎn)設備、原材料、人力資源等相結合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量[2].為了正確反映企業(yè)房地產(chǎn)的構成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的貢獻,根據(jù)實質重于形式原則,兩類房地產(chǎn)應區(qū)分進行會計處理,自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)準則進行核算.投資性房地產(chǎn)適用于投資性房地產(chǎn)準則,企業(yè)應單獨以“投資性房地產(chǎn)”列示于資產(chǎn)負債表.<

9、/p><p>　　2　投資性房地產(chǎn)的確認</p><p>　　將某個項目確認為投資性房地產(chǎn),除了應當符合投資性房地產(chǎn)的定義之外,還要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件:</p><p>　　1)與該資產(chǎn)相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè);</p><p>　　2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計量.</p><p>　　3　投資性

10、房地產(chǎn)的計量及計量屬性</p><p>　　3.1　投資性房地產(chǎn)的初始計量</p><p>　　投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始計量.外購投資性房地產(chǎn)的成本,包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本,由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成.以其他方式(債務重組、非貨幣性資產(chǎn)交換等)取得的投資性房地產(chǎn)的成本,按照相關會計準則的規(guī)定確定.

11、</p><p>　　3.2　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量</p><p>　　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有兩種模式:成本模式和公允價值模式.相對而言,會計準則更傾向于采用成本模式計量,對后者限制使用.同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,不得同時采用兩種模式計量[3].</p><p>　　1.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn).應當按照固定資產(chǎn)(建筑

12、物的計量)或無形資產(chǎn)(土地使用權的計量)的有關規(guī)定,對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,計提折舊或進行攤銷;存在減值跡象的,還應當按照資產(chǎn)減值的相關規(guī)定進行處理.</p><p>　　2.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)</p><p>　　有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量.采用公允價值模式計量的,應當同時滿足兩個條件

13、:</p><p>　　1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;所在地,通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市.對于大中型城市,應當為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū).</p><p>　　2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計.采用公允價值模式計量時,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公

14、允價值為基礎調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益).投資性房地產(chǎn)取得的租金收入,確認為其他業(yè)務收入.</p><p>　　3.3　投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量</p><p>　　模式的變更企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更.成本模式轉為公允價值模式的,應當作為會計政策變更處理.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),不得再從公允價值模式轉為成

15、本模式.其理由是防止某些企業(yè)利用這種后續(xù)計量模式的變更達到操縱利潤.</p><p><b>　　4　房地產(chǎn)的轉換</b></p><p>　　投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)可以相互轉換.房地產(chǎn)的轉換,是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類.企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變,滿足下列條件之一的,應當將投資性房地產(chǎn)轉換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn):&l

16、t;/p><p>　　1)投資性房地產(chǎn)開始自用.</p><p>　　2)作為存貨的房地產(chǎn),改為出租.</p><p>　　3)自用土地使用權停止自用,用于賺取租金或資本增值.</p><p>　　4)自用建筑物停止自用,改為出租[4].房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)轉換的會計處理,很大程度上受到投資性房地產(chǎn)選用后續(xù)計量模式的影響.</p>

17、<p>　　1)在成本模式下,將房地產(chǎn)轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值按科目對應結轉.將作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)的,應按其在轉換日的賬面余額,借記“投資性房地產(chǎn)”科目,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目.已計提跌價準備的,還應同時結轉跌價準備.</p><p>　　將自用的建筑物等轉換為投資性房地產(chǎn)的,應按其在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等,分別轉入“投資性房地產(chǎn)”科目、“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤

18、銷)”、“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目.將投資性房地產(chǎn)轉為自用時,應按其在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等,分別轉入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準備”等科目.</p><p>　　2)公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時,以轉換日公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值,應按其在轉換日的公允價值,借記“固定資產(chǎn)”等科目,按其賬面余額,貸記“投資性房地產(chǎn)(成本、公允價值變動)”,按公允價值與賬

19、面價值的差額,作為公允價值變動損益,計入當期損益,即貸記或借記“公允價值變動損益”科目.</p><p>　　3)自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),投資性房地產(chǎn)按照轉換當日的公允價值計量.轉換日的公允價值小于原賬面價值的,轉換時出現(xiàn)損失的,進入利潤表,其差額計入當期損益(公允價值變動損益);轉換當日的公允價值大于原賬面價值的,轉換時出現(xiàn)利得的,進入資產(chǎn)負債表,等到處置時再結轉損益,其差額作

20、為“資本公積———其他資本公積”.企業(yè)在處置該項投資性房地產(chǎn)時,原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益,計入其他業(yè)務收入.具體會計處理如下:將作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)的,應按其在轉換日的公允價值,借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”,按其賬面余額,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目,按其差額,貸記“資本公積———其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目.已計提跌價準備的,還應同時結轉跌價準備.將自用的建筑物等轉換為投資性房地產(chǎn)的,按其

21、在轉換日的公允價值,借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”,按已計提的累計折舊等,借記“累計折舊”等科目,按其賬面余額,貸記“固定資產(chǎn)”等科目,按其差額,貸記“資本公積--其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目.已計提減值準備的,還應同時結轉減值準備.</p><p>　　5　投資性房地產(chǎn)的處置</p><p>　　當投資性房地產(chǎn)被處置,或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時,

22、應當終止確認該項投資性房地產(chǎn).處置時,按不同計量模式分別進行會計處理:</p><p>　　5.1　處置成本模式計量的投資性房地產(chǎn)</p><p>　　首先,將收到的款項記入“其他業(yè)務收入”,即按實際收到的金額,借記“銀行存款”等科目,貸記“其他業(yè)務收入”科目.然后,將投資性房地產(chǎn)的賬面價值轉入“其他業(yè)務成本”,即按該項投資性房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷,借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”

23、科目,按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額,貸記“投資性房地產(chǎn)”科目,按其差額,借記“其他業(yè)務成本”科目.已計提減值準備的,應同時結轉減值準備.</p><p>　　5.2　處置公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)</p><p>　　公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)被處置時,其會計處理如下:</p><p>　　1)將收到的款項計入其他業(yè)務收入.</p><p

24、>　　2)將賬面價值轉入其他業(yè)務成本.按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額,借記“其他業(yè)務成本”科目,貸記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目、貸記或借記“投資性房地產(chǎn)(公允價值變動)”科目.</p><p>　　3)將公允價值變動損益科目的金額轉入到其他業(yè)務收入.按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動,借記或貸記“公允價值變動損益”科目,貸記或借記“其他業(yè)務收入”科目.</p><p>　　4)將轉換日

25、計入資本公積的金額轉入其他業(yè)務收入.按該項投資性房地產(chǎn)在轉換日計入資本公積的金額,借記“資本公積--其他資本公積”科目,貸記“其他業(yè)務收入”科目.</p><p><b>　　[參考文獻]</b></p><p>　　[1]張志風,許　群,郝建國.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務[M].北京:中國市場出版社,2008.</p><p>　　[2]鄭慶華,

26、趙　耀.新舊會計準則差異比較與分析[M].北京:經(jīng)濟科學出版社,2006.</p><p>　　[3]中國注冊會計師協(xié)會.會計[M].北京:中國財政經(jīng)濟出版社,2008.</p><p>　　[4]劉永澤.中級財務會計[M].大連:東北財經(jīng)大學出版社,2008. 羋莃蟻袃芇蒆蒄蝿芆膅蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄薈肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞

27、衿裊羂蕆螞螁肁薀蒄聿肁艿蝕羅肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羀膁莇蚄袆膀葿袀螂腿薂螞肁腿芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒄蝿芆膅蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芃薂薀袆芃節(jié)螆螂節(jié)莄薈肀莁蕆螄羆莀蕿薇袂荿艿螂螈羆蒁薅螄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蕆螞螁肁薀蒄聿肁艿蝕羅肀莂蒃袁聿薄蚈袇肈芄薁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅襖膅芀薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螁羀膁莇蚄袆膀葿袀螂腿薂螞肁腿芁蒅羇羋莃蟻袃芇蒆蒄蝿芆膅蠆蚅芅莈蒂肄芄蒀螇羀芃薂