【廣告策劃-ppt】世界級城市綜合體的深入研究_日本難波公園

1、世界級城市綜合體的深入研究：日本難波公園及福岡運河城案例及啟示(資料提供河南商業(yè)地產網：www.hn)NewLeisureCity第一部分：日本難波公園研究簡介規(guī)劃設計理念：場所理念設計靈感：人造峽谷空間布局圖整體設計布局內外交通系統(tǒng)業(yè)態(tài)規(guī)劃與動線設計景觀園林業(yè)態(tài)及主力店經營管理及營銷目錄第二部分：日本福岡運河城簡介整體外觀內部劇場內部運河項目體量空間布局及功能配比項目立意：化都市為劇場設計思路：觀光與商業(yè)結合商業(yè)布局業(yè)態(tài)經營管理——專

2、業(yè)團隊和完善計劃目錄第三部分：總結及啟示設計的四大精髓第一，創(chuàng)造可體驗性的場所。第二，總是把當?shù)匚幕谌氲讲煌捻椖恐?。第三，?chuàng)造可持續(xù)性發(fā)展的環(huán)境。第四，建立全方位的各個功能的銜接與融合。啟示一：規(guī)劃理念啟示二：環(huán)境塑造啟示三：場所精神目錄第一部分：日本難波公園開發(fā)商：NankaiElectricRailwayCo.Ltd（南海電鉄株式會社），ObayashiCpation南海都市創(chuàng)造株式會社概念設計：美國JonJerde設計公司項目

3、管理公司：WasaSakamoto一期開發(fā)總面積１６.７萬平方米。其中商業(yè)面積４萬平方米，辦公樓８萬平方米。二期76600平米，合計243800平米。占地37232平方米，高達8層日本難波公園難波公園是位于大阪?zhèn)鹘y(tǒng)熱鬧商業(yè)區(qū)的現(xiàn)代建筑，并非傳統(tǒng)意義的公園，是一個購物中心與辦公樓的綜合體。從遠處看去，難波公園（NambaPark）是一個斜坡公園，從街道地平面上升至8層樓的高度，層層推進、綠樹茵茵，仿佛是游離于城市之上的自然綠洲，與周圍線形

4、建筑的冷酷風格形成強烈對比，成為嘈雜背景下的一處生動、溫馨的街景。原址是一座棒球館，位于鄰近難波火車站的一片新商業(yè)區(qū)，離機場一站之遙，將城際列車、地鐵等交通樞功能與辦公、酒店、住宅完美結合，是日本開發(fā)成功的城市綜合體的代表項目。簡介開發(fā)商NK電氣鐵道公司邀請捷得公司為其設計一座對大坂產生形象具提升意義的建筑作品。捷得因此把難波定義為公園，為擁擠喧囂的城市帶來一片綠洲。沿著一坐30層的高塔，難波彰顯了一種自然生態(tài)的生活方式，空中花園、屋頂

5、綠樹，公園直接跟大街相連，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來了一股清新的氣息。人們可以欣賞成群的大樹、巖石、懸崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露臺，人們徜徉在空中花園中盡享體驗式購物的樂趣。難波公園可謂集人文、娛樂為一體的自然生態(tài)式體驗購物的杰作?！‰y波公園的商業(yè)零售區(qū)提供了各式各樣的專賣店，使之成為其獨特環(huán)境的補充。同時，難波公園避免了將顧客引入封閉式的購物區(qū)，而是將商業(yè)區(qū)、餐飲區(qū)與自然和開放的空間完美地融合在一起。據(jù)統(tǒng)計，自2003年10月開業(yè)

6、以來，難波公園已接待了近八百萬的顧客。簡介難波公園的設計靈感都來源于能夠不斷重生的自然力量，這種被普遍認知的力量在連接新舊事物中又貫穿著東西方文明。在設計中，自然環(huán)境被巧妙地融入都市規(guī)劃之中。難波公園的內部是一條人造峽谷。業(yè)主最初的構思是建造一個簡單的混凝土通道用于連接項目的南北地塊，但設計師提出了人造峽谷的設計理念。在這個城市中引入一個大型公園式的項目概念，所以我們創(chuàng)建了這樣一個屋頂式花園的峽谷形態(tài)的項目。這個項目不僅僅是一個商業(yè)項目

7、，因為他有很大的公共開放綠地，可以吸引周邊社區(qū)的人到這里來光顧、來瀏覽，最后這個項目變成了一個目的地的項目，大家不僅僅到這里來購物，也可以到這里來休息，來放松。規(guī)劃設計理念：場所理念設計師最初打算選用各種暖色調的石材，再現(xiàn)真正的峽谷風貌，并通過多樣化的水平表現(xiàn)手法展現(xiàn)出堪稱永恒的再生自然景觀。在設計中很重要的一點是要避免使用材料過于單一而產生的虛假感。裝飾材料都取材于自然，如花崗巖、沙巖和石灰石，并沿襲了其淳樸粗獷的天然造型（自然裂縫）

8、，淋漓盡致地展現(xiàn)出天然石材的永恒魅力。為了進一步表達這一理念，色彩由暖黃色到橘紅色的過渡與大阪市區(qū)眾多的灰色混凝土和瓷磚飾面的建筑形成鮮明對比，同時也與周邊綠意盎然的植被交相輝映。規(guī)劃設計理念：場所理念業(yè)主的最初構思是建造一個簡單的混凝土通道用于連接項目的南北地塊，設計師頗有新意地提出了人造峽谷的設計想法?！皪{谷”的設計帶來了眾多的體驗要素；溪水、山石、植物、巖洞、山間的陽光......這種體驗手法的空間再造，為項目展現(xiàn)了全新的思路。難

9、波公園（NambaPark）由此形成了獨特的空間序列，它不像一般的購物中心那樣，將人們壓縮集聚到封閉的空間內，迫人消費，而是以開放的體驗化空間吸引人們主動游玩、主動消費。設計靈感：人造峽谷由此，難波公園（NambaPark）顛覆了一味追求機器效率的工業(yè)化空間設計，打破了室內室外的空間界限，實現(xiàn)了城市森林中自然化、戲劇化空間場景的塑造，形成內部與外部景觀的和諧與相互映襯。這種開放式的社區(qū)氛圍，向所有人張開了雙臂，歡迎他們隨時光臨。難波公園

10、（NambaPark）近乎完美地實現(xiàn)了為人們提供聚會、游玩、歡慶場所的目的，“場所制造”的理念在難波公園（NambaPark）的項目上得到了淋漓盡致的體現(xiàn)。設計靈感：人造峽谷空間布局圖入口處，呈現(xiàn)在眼前的是一個被巖石覆蓋的空間，仿佛一個狹小的峽谷，誘惑著你向里面探尋。暖黃色到桔黃色逐漸過渡的條紋造型，如同沉淀層一般，而設計師精心設計和營造出不同的小灣、巖洞、河谷等探險般的空間感受，更讓你常常有“柳暗花明又一村”的驚喜，為整個購物旅程增添

11、了一抹神秘和新奇的色彩。通過“峽谷”內一條“8字形”傾斜上升的通道，便到了難波公園（NambaPark）的零售與娛樂區(qū)域。整體設計布局其中心區(qū)域是三層的“豪華購物廣場”，內部質感華美、店面錯落有致，并飾有草木植被和水景，讓你仿佛并不是在商場購物，而是在森林中尋寶一般。整體設計布局經由不同樓層的一些特定區(qū)域，從“峽谷”可以直接通往室外的露臺，這里的“空中花園”種植了不少漂亮的花草植物，植物每天成長，每天都在改變建筑的樣子。商場內有不少餐館

12、和咖啡座，露天的位置就在叢林里，購物之后在這里享受一份舒適和靜謐，相當愜意。登臨高處俯視難波公園（NambaPark），可以看到，開放的空間使公園與城市的街道、交通直接相連，斜坡與“山石”形成的層次感，使公園與周圍的高層辦公樓柔和地融為一體，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來了一股清新的氣息。難波公園（NambaPark）是一處奇妙、充滿想象力的建筑，它不像傳統(tǒng)購物中心那樣，將顧客引入封閉式的購物區(qū)，而是將商業(yè)區(qū)、餐飲區(qū)與自然和開放空間完美地

13、融合在一起，讓你能夠享受在公園中漫步、參觀、購物、娛樂的多重樂趣，讓購物成為一種“經歷”。整體設計布局地鐵南北動脈經過“難波站”。15分鐘到新大阪車站，大阪關西機場均約30分鐘。國內以及海外訪問都很便利。內外交通系統(tǒng)一個立體停車場、一個地下停車場停車動線(右圖)內外交通系統(tǒng)在項目各個方面都會合周邊的公交系統(tǒng)、人行流線聯(lián)系起來，使得整個項目各個功能之間都是非常連貫的可以穿梭。在這個項目中有很大體量的零售是在綠色屋頂下面，這個綠色屋頂下面零

14、售空間又可以和周圍環(huán)境很好的銜接起來。業(yè)態(tài)規(guī)劃與動線設計大阪這個城市非常缺乏一些公共綠地，只有非常少的一些小型公共公園。所以，設計師把這些城市中缺乏的綠色的元素引入到我們項目中來，在項目中考慮到綠色的元素，考慮到峽谷的概念，同時也考慮到怎么樣設計一個流暢的動線，把所有功能連貫起來。業(yè)態(tài)規(guī)劃與動線設計難波公園不僅是一個符合消費者生活方式的商業(yè)中心，同時也給到訪者提供了特別設計的屋頂公園，為當?shù)厝藗兊木蹠?、文化生活和娛樂提供了一個全新的自然

15、體驗場所。景觀園林該項目除了為一個自然元素稀少的城市添加了一撇濃重的綠色之外，其獨具特色的公園與街道相連，令路人在行走時可以欣賞到四周的樹林、巖石、峭壁、草地、溪流、瀑布、池塘和露天平臺；公園下面還有一道溪谷、一條小徑穿過谷地，兩側則設有各具特色的零售、娛樂和餐飲服務。景觀園林屋頂花園寬敞開闊，充滿自然氣息，令顧客產生一種全新的空間體驗。精心挑選的植被能夠適應冬天寒冷的氣候。此外，一些季節(jié)性植被會隨著季節(jié)的轉換而不斷改變顏色，給人耳目一

16、新的感覺。從一層到下一層的“8”字形的交通循環(huán)設計，為顧客通向商業(yè)零售區(qū)、戶外花園或露臺提供了連續(xù)、便捷的選擇。景觀園林1期屋頂公園區(qū)面積：約8000平方米（2003年10月開放）綠地：大約3300平方米道路廣場面積：約4700平方米2期屋頂公園區(qū)面積：約3500平方米（2007年）綠色：約2000平方米，道路廣場：約1500平方米總面積：約1.15平米綠色：近5300平方米道路與廣場：約6200平方米一期樹木及花草種類235種，約40

17、000株，土層深度最深８０CM較淺３０CM。景觀園林景觀園林每一層樓的園林景觀都具有不同的主題。包括花卉主題、林木主題、劇場主題、游樂藝術主題等本項目的主力商場是日本高島屋，公園的主要業(yè)態(tài)是：商店與餐飲店，咖啡廳較多。業(yè)態(tài)及主力店商場業(yè)態(tài)非常豐富，從餐飲、服飾、珠寶，到美容、動植物花卉、居家用品、日本傳統(tǒng)和服等等，包括了上百家專業(yè)的時尚商店和餐館。這里可以品嘗到民族的、世界各地的美食，可以購買到潮流最前線的商品和各種高檔物品。業(yè)態(tài)及主力

18、店除了傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，NambaPark的商場還為顧客提供醫(yī)療功能。不僅在商場的二樓配有藥店，在八樓還設有一家醫(yī)院，牙科、婦科、皮膚科、眼科、耳鼻喉科、內科等等，功能齊全，服務周到。這里集中了精品店、餐飲店等近300家店鋪。另外，地鐵難波車站周圍分布著許多專門提供大阪平民菜肴的餐館。業(yè)態(tài)及主力店難波還是一個著名的娛樂城。這里有“歌舞伎”（日本傳統(tǒng)戲劇之一）專業(yè)劇場──新歌舞伎座，以及擁有許多喜劇演員的藝術公司、吉本興業(yè)的劇場──難波大花

19、月。大花月的西鄰是吉本興業(yè)公司大樓，內設大阪府立上方演藝資料館──娃哈上方，還有一個307個座位的演出大廳。業(yè)態(tài)及主力店以高島屋促銷作為核心，高島屋善于舉辦有吸引離的促銷活動，例如舉辦過鐵壁阿童木紀念活動，以１６萬美元年薪將將機器人引進到百貨中也是高島屋的創(chuàng)意。南玻城設立日文網站，介紹每家商店與商業(yè)設施，及時刊登商店促銷信息。　　難波城發(fā)展大量會員，會員享有５％優(yōu)惠，銷售定期的火車票，購物達到一定數(shù)額可以贈送火車票?！　　　∧喜ü珗@是相

20、對獨立管理的項目，包括公園公共園林與廣場管理，例如經常在廣場舉辦活動。經營管理及營銷第二部分：福岡博多運河城建造地點：日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū)的交通中心和樞紐站交通：距福岡「中洲川端」地鐵站徒步約十分鐘占地面積：約34，700平方米建筑面積：約234，500平方米設計：TheJerdepartnerShip；竣工時間：1996年福岡博多運河城博多運河城（CANALCITY）是日本福岡規(guī)模最大，開發(fā)最成功的開發(fā)商福岡地所開發(fā)建設的

21、。項目開發(fā)周期三年，于1996年4月開業(yè)。總建筑面積約234，500平方米，總開發(fā)費用約800億日元。簡介博多運河城是日本最成功的大型商業(yè)中心之一，是體現(xiàn)了日本策劃與美國設計完美結合的成功案例，它開創(chuàng)了日本綜合SHOPPINGMALL的全新理念和業(yè)態(tài)，帶動了福岡以及整個日本的購物中心，對日本的大型綜合商業(yè)設施的開發(fā)提供了里程碑式的借鑒模版。地理位置：位于九州最大的商業(yè)中心天神地區(qū)和作為交通樞紐的博多站之間，所在的舊博多區(qū)，在明治時期作為

22、商都極為昌盛。具體地址位于福岡市博多區(qū)住吉1丁目2番。簡介整體外觀內部劇場內部運河占地面積：約34，700平方米建筑面積：約234，500平方米停車面積：1300臺主要設施：專賣店、大型專賣店、劇場、電影院、酒店、辦公、餐飲、展覽和娛樂設施其中：酒店52600平方米23.4%零售和餐飲59199平方米25.2%劇場18830平方米8%辦公26761平方米11.4%其它公共設施和停車場77110平方米32.8%項目體量運河城市中心包括2個

23、飯店、1個大型購物娛樂場所和1棟辦公樓。商業(yè)、酒店和辦公的配比約為4：4：1。商業(yè)有突出的旅游形象，以建筑中的人工運河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。寫字樓商場福岡劇院及商場商業(yè)區(qū)主入口酒店空間布局及功能配比猶如都市中的一個多元化未來都市。包羅萬象，其樂無窮。是當?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。項目的吸引力來自：有名的福岡凱悅大飯店；四季劇團的第一個專用劇場“福岡城市劇場”；匯集13個電影院的“AMC運河城1

24、3”；高科技游藝主題公園“福岡快樂國”等。無論內容還是規(guī)模都是空前無比的。項目立意：化都市為劇場建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位其次才是商業(yè)1）將三個原有步行街區(qū)結合成為一個更大的統(tǒng)一體中，在室內創(chuàng)造室外化的互通內街。2）空間的處理：水平體系設置了三個節(jié)點一太陽廣場、星星庭院和海洋庭院三者通過月亮街和地球街相連，并形成5大主題區(qū)域；豎直體系包括“運間”和“百老匯街”，是創(chuàng)造節(jié)日氣氛的地方。3）鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風格。4）不同主題區(qū)

25、提供不同的風格的購物廊，增強觀光性。設計思路：觀光與商業(yè)結合以博多一體化以及形成福岡市21世紀城市新軸線為目的，以追求物美價廉及娛樂性相結合為主題，是富有休閑與娛樂功能的大型綜合性商業(yè)設施。將河流引入城區(qū)，將柔軟的水體與堅硬的建筑連成一體，既在形態(tài)上給人以變化，又在心理上給人以放松。每年舉行1800多次免費活動，烘托了運河城的娛樂氛圍。商業(yè)主題運河城的設計沒有采用追求建筑物本身形態(tài)美的手法，而是重視在建筑物之間的銜接處人們如何行動以及建

26、筑物與城市之間的關系。商業(yè)布局在商業(yè)布局的營造上，運河城首先突出了運河的特色，它以南北流向的人工運河為中心，集中設置游藝、商店、餐飲、電影院、音樂廳以及飯店。由于運河城周邊是曲線道路，設計師將所有沿街立面處理成與道路一致的弧線，在增加空間與面積的同時最大限度地保持了與地塊周邊的和諧。商業(yè)布局動線：每個建筑都是相通的，這種聯(lián)系有的是通過空中走廊，有的是通過橋梁，有的則是兩個不同功能的建筑嵌入在一起，自費修建的天橋通向地鐵和老商業(yè)區(qū)。商業(yè)布

27、局景觀營造酒店、劇場、電影院、商場、飯店、專賣店、秀場等鱗次櫛比。每天都舉行的噴水秀和各種活動，無論是購物，娛樂還是飲食，總之到這里來絕對不會覺得無聊。業(yè)態(tài)購物:博多運河城，是匯聚眾多引人注目的店鋪的綜合性商業(yè)設施。從以時尚到雜貨約140家專賣店的運河城OPA，到ZAZA等個性商店數(shù)不勝數(shù)的“MEGA專賣店大樓”，優(yōu)質的食品，衣服，生活用品到家具，家電等一應俱全的“無印良品”等。一天之內轉不完的購物點多得讓您眼花繚亂。業(yè)態(tài)美食:占地開闊

28、的內部，匯聚了從特殊紀念日的高雅酒店到隨意挑選的快餐店等眾多飲食店，提供日式、西餐、中餐等各類美食。地下1層的“運河地面廣場”里，排列著可以在安靜的氛圍中享受正宗美味的餐廳和咖啡館。其中，美食家栗原HARUMI主導的“悠閑空間”頗受女性歡迎，聚集了全國拉面店的“拉面王國”也不容錯過。業(yè)態(tài)觀光游玩:博多運河城中，還坐落著可以享受劇團四季音樂的“福岡城市劇場”，持有13個熒屏的綜合電影設施復合性電影運河城13。此外硬幣游戲和UFO抓玩等齊備

29、的“俱樂部SEGA運河城”等滿足你游玩之心的游戲娛樂設施也數(shù)不勝數(shù)。業(yè)態(tài)專業(yè)團隊：開發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設計組包括景園、環(huán)境、水體、燈光設計部門。經營計劃：業(yè)主與建筑師一起確定了項目的經營、規(guī)劃、運作和出租的計劃。項目運營：全部出租，發(fā)展商只獲取長期利潤，不進行銷售。專業(yè)的商業(yè)運營公司運營。經營管理——專業(yè)團隊和完善計劃第三部分：總結及啟示捷得設計的精髓主要包括以下四個：第一，創(chuàng)造可體驗性的場所。第二，總是把當?shù)匚幕谌氲讲煌?/p>

30、項目中。第三，創(chuàng)造可持續(xù)性發(fā)展的環(huán)境。第四，建立全方位的各個功能的銜接與融合。捷得設計的精髓創(chuàng)造可體驗性的場所。這個可體驗性就是可以讓游客令人難忘的、流連忘返的，他們離開以后還會再回來的場所。最后這個可體驗性的項目會成為經濟增長的催化劑。難波公園和運河城項目很好的表達了什么叫可體驗性，使之成為極具特色的社區(qū)的核心部分，提供多元化的不同的功能的需求。同時，也會成為一個具有表演性的舞臺。一、創(chuàng)造可體驗性的場所第二，怎么樣把不同項目所在地的文

31、化引入到項目中去來創(chuàng)造一個令人難忘的、各具特色的不一樣的場所?！拔覀兛偸窃谝婚_始要去仔細研究和理解當?shù)匚幕厣?，無論是過去、現(xiàn)在，還是未來的發(fā)展。從這些文化性元素中獲得設計靈感，同時又在我們項目中表達出來這些文化元素，建立特別有標志和各樣的功能，同時我們也是要結合景觀、水景、燈光、標牌、藝術、雕塑等設計，把它融合在我們項目里?！倍?、當?shù)匚幕谌虢⒖沙掷m(xù)性發(fā)展的環(huán)境，就是有關怎么樣結合各個地方不同地理特性，把它運用到項目設計中。怎樣創(chuàng)建

32、可持續(xù)性發(fā)展的環(huán)境？首先是要找出這個項目所在城市中所缺乏的是什么，這些缺乏的元素可能會帶來經濟、社會、環(huán)境性的效益，自然界元素永遠是設計靈感的來源。第三是利用一種靜態(tài)的、非動態(tài)的、被動的設計的戰(zhàn)略，是各種技術的融合，可持續(xù)發(fā)展肯定是對這個城市本身、對開發(fā)商、對社區(qū)都是帶來可持續(xù)性的利益。三、建立可持續(xù)性發(fā)展的環(huán)境可持續(xù)性發(fā)展的設計方法要考慮到以下幾個因素，把以下幾點作為首先要考慮的設計概念。這些因素包括自然通風條件，遮陽情況，綠色景觀、

33、綠色屋頂、小氣候的因素，還有非直接透射的自然光線因素。在一開始就把這幾個方面的因素研究了，這有利于在今后項目設計中考慮到這些自然條件對項目起到哪些積極的促進作用。三、建立可持續(xù)性發(fā)展的環(huán)境在一開始就把這些因素考慮進去的話，也可以達到節(jié)能的效果。如果考慮了這些因素以后，把它放到設計中來，會采取一些積極配合的措施來完成這個靜態(tài)的、非動態(tài)的、被動的設計戰(zhàn)略。各個地方的地理自然條件都是完全不一樣的，所以要做很多仔細的分析。這是捷得在考慮設計綠色

34、可持續(xù)性發(fā)展項目中需要考慮的幾個要點的列表清單，基本上每個項目都是按照這個清單列的因素做分析、做考慮。捷得會先考慮自然界已經存在的靜態(tài)的一些因素，然后再找出相對應的一些積極的可以對應的措施。三、建立可持續(xù)性發(fā)展的環(huán)境要考慮到怎么樣設計一個流暢的動線，把所有功能連貫起來。在我們項目各個方面都會合周邊的公交系統(tǒng)、人行流線聯(lián)系起來，使得整個項目各個功能之間都是非常連貫的可以穿梭。在這個項目中有很大體量的零售是在綠色屋頂下面，這個綠色屋頂下面零

35、售空間又可以和周圍環(huán)境很好的銜接起來。四、各個功能的銜接與融合啟示一：規(guī)劃理念區(qū)域標志活力先鋒豐富多彩建筑自身的標志性質，形成區(qū)域中心；建筑符號的時代性，新區(qū)域典范；文化、商業(yè)的組合與創(chuàng)新引發(fā)關注。要點要點要點融入更多的具有時代元素的文化概念；更多的運用新時代概念符號；新思路、新高度是項目開發(fā)成功關鍵。保證產品在空間及尺度上的合理性；加大對城市功能方面的投入及運用；運用更多的人性化設計元素。規(guī)劃設計的思想三大源泉啟示二：環(huán)境塑造通過獨特

36、的建筑設計可以創(chuàng)造促進”時間消費”的環(huán)境.環(huán)境改變親情，親情改變消費，自然景觀帶動了商場的觀賞性，也帶來渴望體驗自然生活的消費者。另外，設施的動線設計上做到最大優(yōu)化，將主力店、集客能力強的商品放在設施上部和下部，吸引目的性消費的客人；屋頂花園吸引人流往上部流動；地上建筑突出景觀采光為了營造一個開放的感覺，可以吸引優(yōu)質的客戶進入，帶動地下客戶；在邊角配置目的性強的消費，以橫向拉動人流。這樣的商品分布，可以使各樓層人流均衡，最大實現(xiàn)回游性。

37、啟示三：場所精神精神層面的融合與升華理念最初起源于對羅馬神廟的建筑概念所針對的是其表達的一種現(xiàn)象羅馬神廟通過立面、雕塑、裝飾的組合向來此瞻仰的人們傳達神圣、純潔的印象，引起人們的景仰、共鳴、歸屬與崇拜。在當代，這種理念已經被廣泛運用于各種物業(yè)的規(guī)劃設計，原始的表達手法被沿用并加以發(fā)展，在目前世界上的諸多標志性建筑上，我們都能見到它的輪廓?！罢嬲膱鏊⒉淮嬖谟诖髽侵g，而是存在于人們值得記憶的體驗中”美國著名建筑師柯蒂斯（CurtisJ

38、.Sfenaker）言簡意賅地表達了“場所制造”理念。謝謝！如何進行房地產市場分析學習內容理論部分案例學習為什么要進行房地產市場分析？房地產市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產市場分析？慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告市場為什么要進行房地產市場分析？開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。

39、。。市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)

40、據(jù)進行分析！房地產市場分析的思路、步驟和方法1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析廣州經濟環(huán)境和房地產市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：區(qū)域房地產發(fā)展處于何種階段？項目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產市

41、場分析的基本單位，具有完整的房地產市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。房地產

42、市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經濟環(huán)境分析區(qū)域房地產市場分析（一）基本內容對當?shù)亟洕h(huán)境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經濟環(huán)境分析1、總量指標GDP、人口、人均GDP、固定資產投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結構指標：產業(yè)結構及布局

43、、就業(yè)人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經濟發(fā)展計劃、產業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經濟發(fā)展月報、地方經濟信息網、地方政府網站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產

44、年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產等專業(yè)人士訪談房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標人均GDP與房地產發(fā)展關系GDP增速與房地產發(fā)展關系房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法房地產市場預警預報指標體系第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)

45、域房地產市場發(fā)展狀況的指標恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)＝食物支出金額總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場分析（住宅）1、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結構分析（按面積進行劃分）3、住宅商品房成交結構、產品特點分析4、住宅商品房成交

46、價格分析5、專業(yè)房地產市場總結房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項目市場分析（微觀層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關聯(lián)性：通達性、可視性項目自身資源條件分析(swot分析)競爭對手分析目標客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結構、消費偏好

47、、生活方式、心理特征、行為模式找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點最終目標STOW內部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項目環(huán)境競爭）SWOT分析的價值要素SW（優(yōu)勢劣勢）的價值要素?地段要素?環(huán)境要素?地塊要素?項目要素具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：?地段要素——地段片區(qū)認知度周邊配套（商業(yè)教育）交通等（可總結為便利性成熟度知名度）?環(huán)境要素——自然環(huán)境四至景觀社會人文環(huán)境（噪音）等（可判

48、定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）?地塊要素——地形地貌規(guī)模技術經濟指標等（可判斷產品的可發(fā)揮空間）?項目要素——目標開發(fā)商品牌可利用資源等OT（機會威脅）的價值要素宏觀要素——經濟形勢（宏觀政策）重大城市變革中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等）微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）客戶流向?觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎。?在分析的過程中，我們強調盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機

49、會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅優(yōu)勢S機會O威脅T劣勢W進行房地產市場分析時常犯的錯誤1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視項目差異性3。過于偏重對“二手資料”的應用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好房地產市場是變化