【廣告策劃-ppt】分眾賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)《中文版》

1、分眾傳媒集團(tuán)介紹大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)的發(fā)展與變化大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)媒體形式的多樣化大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)媒體價(jià)值媒體投放建議目錄分眾傳媒集團(tuán)介紹大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)的發(fā)展與變化大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)媒體形式的多樣化大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)媒體價(jià)值媒體投放建議目錄分眾傳媒中國(guó)傳媒行業(yè)的領(lǐng)先品牌2005年7月分眾傳媒成功登陸美國(guó)NASDAQ，成為海外上市的中國(guó)純廣告?zhèn)髅降谝还芍袊?guó)最大的數(shù)字媒體集團(tuán)分眾直效覆蓋數(shù)萬(wàn)家知名企業(yè)1000萬(wàn)商務(wù)人群銀幕矩陣覆蓋77個(gè)城市全國(guó)300家高端影院覆蓋85%票

2、房收入城市彩屏聯(lián)播網(wǎng)覆蓋上海和重慶的繁華商圈每天覆蓋2.5億都市主流消費(fèi)群分眾打造中國(guó)最大的生活圈媒體群中國(guó)商業(yè)樓宇聯(lián)播網(wǎng)覆蓋95多個(gè)城市覆蓋90000棟樓宇涵蓋：商務(wù)樓宇聯(lián)播網(wǎng)高爾夫聯(lián)播網(wǎng)數(shù)碼海報(bào)等賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)覆蓋184城市近4000大中型賣場(chǎng)便利店每周覆蓋1.5億購(gòu)物者中國(guó)公寓電梯聯(lián)播網(wǎng)覆蓋51個(gè)城市覆蓋95%電梯公寓樓16萬(wàn)部電梯覆蓋6500萬(wàn)中高收入人群分眾傳媒集團(tuán)介紹大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)的發(fā)展與變化大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)媒體形式的多樣化大賣場(chǎng)聯(lián)播

3、網(wǎng)媒體價(jià)值媒體投放建議目錄整合終端，打造中國(guó)賣場(chǎng)視頻聯(lián)播網(wǎng)遍布全國(guó)184個(gè)大、中、小型城市近4000家的賣場(chǎng)、超市、便利店網(wǎng)絡(luò)大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)　　　每周覆蓋全國(guó)超過(guò)1.5億購(gòu)物者具體門店：詳細(xì)請(qǐng)見附件中賣場(chǎng)陣地表分眾傳媒賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)市場(chǎng)份額達(dá)到84%數(shù)據(jù)來(lái)源：2007年快速消費(fèi)品連鎖零售企業(yè)銷售規(guī)模全面覆蓋59個(gè)主流賣場(chǎng)系統(tǒng)，占零售終端份額達(dá)到84%全程覆蓋消費(fèi)者的購(gòu)物過(guò)程20062010年分眾大賣場(chǎng)數(shù)量穩(wěn)步提升單位：家數(shù)據(jù)來(lái)源：2006、2

4、007、2008、2009賣場(chǎng)陣地表2010年已簽約賣場(chǎng)（不包括超市和便利店）69%15%3%16%（預(yù)計(jì)）2006年2010年，分眾大賣場(chǎng)數(shù)量穩(wěn)步提升，2009年增加家樂(lè)福，2010年增加沃爾瑪、萬(wàn)寧2大系統(tǒng)，并新裝中百、武商、物美等系統(tǒng)20062010年分眾大賣場(chǎng)機(jī)器數(shù)量穩(wěn)步提升單位：臺(tái)數(shù)據(jù)來(lái)源：2006、2007、2008、2009、2010陣地表8%54%22%3%10050到2010年底，已簽系統(tǒng)的擴(kuò)簽新增門店，預(yù)計(jì)安裝100

5、50臺(tái)機(jī)器2006年2010年，分眾大賣場(chǎng)機(jī)器數(shù)量穩(wěn)步提升，2010年底，預(yù)計(jì)已簽系統(tǒng)擴(kuò)簽新增門店預(yù)計(jì)安裝機(jī)器達(dá)到10050臺(tái)“大屏高清計(jì)劃”以提升媒體原有價(jià)值％數(shù)據(jù)來(lái)源：分眾FWO系統(tǒng)9%13%4%13%大量賣場(chǎng)推廣“大屏高清計(jì)劃”，由17寸液晶屏改為32寸、42寸液晶屏檔次更高畫面更清晰視覺(jué)沖擊力更強(qiáng)廣告播出效果更好每周覆蓋全國(guó)超過(guò)1.5億購(gòu)物者單位：10000人次數(shù)據(jù)來(lái)源：2006、2007、2008、2009、2010年賣場(chǎng)陣地

6、表1億8000萬(wàn)5200萬(wàn)1.2億1.5億分眾賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)主流城市市場(chǎng)份額％數(shù)據(jù)來(lái)源：2007年快速消費(fèi)品連鎖零售企業(yè)銷售規(guī)模北京、上海、廣州、深圳、重慶、南京、杭州、武漢的市場(chǎng)份額在90%左右分眾傳媒集團(tuán)介紹大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)的發(fā)展與變化大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)媒體形式的多樣化大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)媒體價(jià)值媒體投放建議目錄分眾賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)之媒體形式多樣選擇分眾賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)之媒體形式多樣選擇備注：具體尺寸參見陣地表分眾賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)之媒體形式多樣選擇END形式三電子海報(bào)分眾

7、傳媒集團(tuán)介紹大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)的發(fā)展與變化大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)媒體形式的多樣化大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)媒體價(jià)值媒體投放建議目錄不管是新品上市，還是品牌維護(hù)，賣場(chǎng)電視能有效提高家中電視在消費(fèi)終端對(duì)品牌的回憶，并加深消費(fèi)者在購(gòu)買前對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知和體驗(yàn)，從而促進(jìn)購(gòu)買媒體價(jià)值之一與家中電視互補(bǔ)媒體價(jià)值之一與家中電視互補(bǔ)對(duì)于非電視重度收視觀眾，廣告1次容易達(dá)到，達(dá)到3次5次不易，而且要花費(fèi)成本很高，用賣場(chǎng)電視可以低成本補(bǔ)頻次時(shí)間70120個(gè)電視頻道61號(hào)令電視成本增加網(wǎng)絡(luò)電

8、視造成電視收視習(xí)慣的改變替代了費(fèi)用高昂TV家中電視面臨的問(wèn)題媒體價(jià)值之二促銷信息的傳遞買贈(zèng)加量不加價(jià)節(jié)假日大禮包特殊活動(dòng)、熱點(diǎn)活動(dòng)獎(jiǎng)品（開罐有獎(jiǎng)）消費(fèi)者在賣場(chǎng)中69%的采購(gòu)是臨時(shí)決定的事先決定購(gòu)買該商品及品牌，但增加購(gòu)買量15%事先決定購(gòu)買該商品及品牌，且沒(méi)增加購(gòu)買量31%事先決定買，沒(méi)有想好要買什么牌子，到了賣場(chǎng)后臨時(shí)買了這個(gè)牌子8%臨時(shí)決定購(gòu)買賣場(chǎng)視頻廣告中的產(chǎn)品及品牌30%事先決定購(gòu)買該商品及品牌，但到賣場(chǎng)后轉(zhuǎn)而購(gòu)買賣場(chǎng)視頻廣告中

9、的品牌16%數(shù)據(jù)來(lái)源：CTR20062009年分眾傳媒賣場(chǎng)144個(gè)品牌個(gè)案調(diào)研匯總媒體價(jià)值之三－－臨時(shí)購(gòu)買決定的主要影響因素之一樣本量：購(gòu)買投放賣場(chǎng)液晶電視廣告品牌的被訪者n=4232計(jì)劃外購(gòu)買的主要影響因素提示購(gòu)買－－計(jì)劃外購(gòu)買決定的主要影響因素看到賣場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)品貨架上的陳列／堆頭，提醒我去購(gòu)買61%賣場(chǎng)內(nèi)液晶電視廣告59%賣場(chǎng)內(nèi)液晶電視上播放了這個(gè)品牌的廣告，堅(jiān)定了我購(gòu)買這個(gè)品牌的決心45%賣場(chǎng)內(nèi)液晶電視上播放了這個(gè)品牌的廣告，增加了我

10、對(duì)這個(gè)品牌的好感42%賣場(chǎng)內(nèi)液晶電視廣告促使我去嘗試使用以前不知道／沒(méi)使用過(guò)的產(chǎn)品或品牌39%看到賣場(chǎng)內(nèi)液晶電視上播放的廣告，改變了我對(duì)原來(lái)品牌的選擇，購(gòu)買了電視播放的品牌28%看到賣場(chǎng)內(nèi)液晶電視上播放了這個(gè)品牌的廣告，提醒我去購(gòu)買廣告中的商品24%這個(gè)品牌在賣場(chǎng)中有促銷活動(dòng)，所以我就買了50%看到別人買自己也想買，提醒我去購(gòu)買25%賣場(chǎng)內(nèi)促銷員的推薦，提醒我去購(gòu)買25%在賣場(chǎng)內(nèi)看到掛旗／橫幅、包柱、墻貼、燈箱、宣傳單，海報(bào)等廣告，提醒

11、我去購(gòu)買14%樣本量：計(jì)劃外當(dāng)天購(gòu)買投放賣場(chǎng)液晶電視廣告品牌產(chǎn)品的被訪者n=2301媒體價(jià)值之四成本優(yōu)勢(shì)分眾大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)的CPM成本僅為當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)的15以下數(shù)據(jù)來(lái)源：2010CSM媒介研究媒體價(jià)值之五給予賣場(chǎng)促銷員主場(chǎng)氛圍的支持廣告片將產(chǎn)品特性和功能突顯，促銷員只需要將產(chǎn)品特性與優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化即可！免去促銷員一對(duì)一的解釋，促銷員專心將促銷活動(dòng)執(zhí)行到位，提升品牌在消費(fèi)者心中的好感度！媒體價(jià)值之六給予經(jīng)銷商的支持通過(guò)終端媒體在品牌上的支持，給予經(jīng)

12、銷商信心有效的支持經(jīng)銷商進(jìn)場(chǎng)、堆頭、貨架陳列等項(xiàng)目的談判給予經(jīng)銷商支持與家中電視互補(bǔ)給予賣場(chǎng)促銷員支持臨時(shí)購(gòu)買決定的主要影響因素之一促銷信息的傳遞成本優(yōu)勢(shì)賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)的媒體價(jià)值分眾傳媒集團(tuán)介紹大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)的發(fā)展與變化大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)媒體形式的多樣化大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)媒體價(jià)值媒體投放建議目錄不同的投放周期和投放頻次對(duì)廣告認(rèn)知度的影響廣告投放量對(duì)廣告認(rèn)知度的影響研究指標(biāo)研究背景經(jīng)過(guò)CTR20062009年29767個(gè)樣本數(shù)據(jù)累計(jì)，通過(guò)對(duì)這些數(shù)據(jù)的分析，

13、了解廣告投放量對(duì)廣告認(rèn)知度的影響研究結(jié)論單條廣告首次投放：240次天、8周，廣告認(rèn)知度提升幅度最優(yōu)隨著投放量和投放周期的增加廣告認(rèn)知度穩(wěn)步提升289個(gè)個(gè)案累計(jì)投放數(shù)據(jù)投放頻次為累計(jì)投放在每天中的總體頻次節(jié)假日(五一十一)前后的個(gè)案調(diào)研累計(jì)在內(nèi)廣告投放240次天，投放8周后廣告認(rèn)知度的提升幅度最優(yōu)數(shù)據(jù)來(lái)源：CTR20062009年個(gè)案調(diào)研n=29767研究發(fā)現(xiàn)，隨著廣告投放頻次和投放量的增加，廣告認(rèn)知度都有一定的提升。單條廣告首次投放8周

14、，投放頻次240次天，對(duì)廣告認(rèn)知度影響最明顯，之后提升幅度趨緩9％3％15％1％9％3％以5秒簡(jiǎn)短廣告高頻次播放，有效增強(qiáng)該產(chǎn)品的曝光率，提升品牌回憶和當(dāng)季購(gòu)買“新品上市”和“維護(hù)產(chǎn)品忠誠(chéng)度”的典型投放維護(hù)產(chǎn)品忠誠(chéng)度新品上市15秒（或者10秒）廣告保證產(chǎn)品信息的完整傳達(dá)，同時(shí)以5秒廣告頻繁播放，使新產(chǎn)品的核心訴求得以強(qiáng)化研究結(jié)論新品上市：15秒（或者10秒）5秒維護(hù)產(chǎn)品忠誠(chéng)度：5秒怎樣使用適合投放賣場(chǎng)的廣告片簡(jiǎn)化形象代言人，突出產(chǎn)品功能

15、和產(chǎn)品價(jià)值廣告片盡量使用文字結(jié)合，也可將產(chǎn)品LOGO作為角標(biāo)一直放在片中提示廣告片聲音制作成單聲道，可以傳輸?shù)母h(yuǎn)適用：家樂(lè)福、沃爾瑪聯(lián)播網(wǎng)、大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)Channel:Hypermarket、Carrefour、WatsonsChannel發(fā)布形式：電子海報(bào)10秒全天滾動(dòng)60次廣告套裝Item:10″SpotAd.FullDay(60times)RotatingPackage單價(jià)：家樂(lè)福、沃爾瑪：980元兩周店；單價(jià)：一線城市：788

16、元兩周店二、三線城市：708元兩周店Rate:Carrefour、Walmart：980RMBTwoweekfeachRate：Tier1cities：788RMBTwoweekfeachRate:Tier23cities：708RMBTwoweekfeach備注：電子海報(bào)套裝在大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)不分區(qū)銷售PS:DontsaleEpostersuiteintermsofareas合同執(zhí)行標(biāo)明ContractNote1、以大賣場(chǎng)的營(yíng)業(yè)時(shí)間為準(zhǔn)作

17、為每天發(fā)布時(shí)間2、如遇五一前一周，十一前一周，春節(jié)前一周，刊例價(jià)格上幅50%3、廣告發(fā)布前5個(gè)工作日，提供廣告材料JPGAIPSD的格式，精度大于12001600像素4、發(fā)布單位為7天輪，每7天更新一次廣告內(nèi)容，每周四上刊，下周三下刊5、以城市為單位，周邊地區(qū)賣場(chǎng)刊例價(jià)格參照該城市價(jià)格2011年電子海報(bào)刊例價(jià)適用：大賣場(chǎng)聯(lián)播網(wǎng)、家樂(lè)福聯(lián)播網(wǎng)發(fā)布形式：在大賣場(chǎng)LCD機(jī)器上端擦放平面廣告廣告要求：投播客戶所提供的內(nèi)容及材料須經(jīng)中國(guó)或當(dāng)?shù)貜V告

18、協(xié)會(huì)審批備注：機(jī)器帽子分日化區(qū)、綜合區(qū)、冷凍區(qū)銷售，不合并銷售合同執(zhí)行標(biāo)明ContractNote1、每周四作為發(fā)布時(shí)間，機(jī)器帽子在周四前的一周內(nèi)陸續(xù)安裝到位2、如遇五一前一周，十一前一周，春節(jié)前一周，刊例價(jià)格上幅50%3、廣告發(fā)布前20個(gè)工作日，提供廣告材料，印刷并裁減完工的平面廣告4、發(fā)布單位為4周輪5、以城市為單位，周邊地區(qū)賣場(chǎng)刊例價(jià)格參照該城市價(jià)格2010年賣場(chǎng)機(jī)器帽子刊例價(jià)家樂(lè)福日化區(qū)：3580元店4周家樂(lè)福綜合區(qū)：3580元

19、店4周家樂(lè)福冷凍區(qū)：2680元店4周以上價(jià)格不包含機(jī)器帽子的印刷和制作費(fèi)用2010年賣場(chǎng)機(jī)器帽子刊例價(jià)2010年賣場(chǎng)機(jī)器帽子刊例價(jià)客戶經(jīng)理：王燕電話：01057367289手機(jī)：13146304011如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2

20、。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。

21、需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求

22、分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比

23、預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料

24、的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸

25、納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)

26、環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）1、住宅類

27、土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析(sw

28、ot分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)）SWOT分析的價(jià)值要素SW（優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)）的價(jià)值要素?地段要素?環(huán)境要素?地塊要素?項(xiàng)目要素具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：?

29、地段要素——地段片區(qū)認(rèn)知度周邊配套（商業(yè)教育）交通等（可總結(jié)為便利性成熟度知名度）?環(huán)境要素——自然環(huán)境四至景觀社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）?地塊要素——地形地貌規(guī)模技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）?項(xiàng)目要素——目標(biāo)開發(fā)商品牌可利用資源等OT（機(jī)會(huì)威脅）的價(jià)值要素宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）重大城市變革中觀要素——行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等）微觀要

30、素——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤、戶型）客戶流向?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì)S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢(shì)W進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外

31、圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。過(guò)于偏重對(duì)“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話－－事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)