銀行進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)初探

1、<p>　　銀行進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)初探——以中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行為例</p><p>　　摘要：黨的十九大報(bào)告指出：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。在此精神的指引下建行開(kāi)啟了住房租賃市場(chǎng)發(fā)展項(xiàng)目，并將其命名為“藍(lán)海項(xiàng)目”。建行“雙拳出擊”，推出“住房租賃綜合服務(wù)系統(tǒng)”（五大平臺(tái)）及一系列相關(guān)金融產(chǎn)品，服務(wù)于各地政府主管部門(mén)、各類(lèi)租賃企業(yè)及各方消費(fèi)主體等參與主體。住房租賃業(yè)務(wù)既是推

2、動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，幫助國(guó)家解決痛點(diǎn)難點(diǎn)的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，也是發(fā)揮住房服務(wù)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，打造新藍(lán)海的戰(zhàn)略選擇。鑒于此，本文以中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行為案例探討銀行進(jìn)軍租賃市場(chǎng)的有關(guān)問(wèn)題。本文首先對(duì)國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究現(xiàn)狀進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹的基礎(chǔ)上，對(duì)銀行進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)機(jī)、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況以及我國(guó)銀行進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)的障礙進(jìn)行了論述。然后重點(diǎn)從中國(guó)建設(shè)銀行進(jìn)行住房租賃市場(chǎng)的SWOT分析、取得的成果、未解決的問(wèn)題、解決方案方面進(jìn)行深入探討，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)

3、的研究和實(shí)踐探索提供借鑒價(jià)值。</p><p>　　關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；住房租賃；SWOT；建設(shè)銀行</p><p><b>　　一、緒論</b></p><p><b>　　1、研究背景</b></p><p>　　“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住

4、房制度，讓全體人民住有所居?！边@是習(xí)近平總書(shū)記在十九大報(bào)告中指出的重要內(nèi)容。長(zhǎng)久以來(lái)，我國(guó)金融與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系，主要通過(guò)信貸業(yè)務(wù)構(gòu)建，2008-2017年，我國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款余額十年復(fù)合增長(zhǎng)分別為21%，14%和22%。</p><p>　　從政策上，2016年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，為建立住房租賃市場(chǎng)體系打開(kāi)了政策紅利的大門(mén)。</p&g

5、t;<p>　　從市場(chǎng)需求上，大中城市的住房租賃需求較大，流動(dòng)人口較多的城市主要依靠住房保障自己的居所需求，買(mǎi)房人大多為常駐人口。</p><p>　　從國(guó)際比較上，我國(guó)住房租賃占比租賃人口占比均低于發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模在交易市場(chǎng)規(guī)模中占比不足10%，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展前景較大，有利于商業(yè)銀行發(fā)展金融住房租賃業(yè)務(wù)。</p><p>　　從行業(yè)模式上，我國(guó)商業(yè)銀行布局

6、在住房租賃市場(chǎng)上仍然處于資金供給者，房源供給者的角色，從不同方面開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。</p><p>　　雖然目前商業(yè)銀行進(jìn)軍住房租賃業(yè)務(wù)仍在繼續(xù)發(fā)展中，但是有各方面的前景優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也有挑戰(zhàn)，所謂的機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，因此需要商業(yè)銀行抓住機(jī)遇，采取措施，順利發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。</p><p><b>　　2、研究目的和意義</b></p><p>&

7、lt;b>　?。?）研究的目的</b></p><p>　　目前，我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的市場(chǎng)前景巨大，但是從客戶需求角度，房源真假角度，資金供給方面和行業(yè)模式等等方面，商業(yè)銀行仍有很長(zhǎng)的一段探索和完善發(fā)展之路要走。本文通過(guò)對(duì)商業(yè)銀行中的中國(guó)建設(shè)銀行進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行綜合分析，通過(guò)分析現(xiàn)中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的背景，中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的背景，中國(guó)建設(shè)銀行的發(fā)展優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，平臺(tái)技術(shù)支持

8、等方面了解中國(guó)的商業(yè)銀行為何進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)。同時(shí)，對(duì)中國(guó)建設(shè)銀行進(jìn)行SWOT等分析，發(fā)現(xiàn)中國(guó)建設(shè)銀行在住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展下作了哪些努力，并針對(duì)中國(guó)建設(shè)銀行進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)的優(yōu)劣勢(shì)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提出問(wèn)題并給出相關(guān)解決或改善方案。</p><p><b>　?。?）研究的意義</b></p><p>　　近幾年，中國(guó)住房問(wèn)題一直是一個(gè)重點(diǎn)，需求和房源問(wèn)題一直在被關(guān)注。而商業(yè)

9、銀行進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)對(duì)需求者，供給者，銀行而言都有不同的意義。</p><p><b>　　3、國(guó)內(nèi)外的研究</b></p><p><b>　?。?）國(guó)外研究狀況</b></p><p>　　MATTHEW DESMOND（2018）在《HEAVY IS THE HOUSE:Rent Burden among the A

10、merican Urban Poor》中提到過(guò)美國(guó)貧困人口的租房負(fù)擔(dān)沉重，且普遍人民都有租房負(fù)擔(dān)，租房人和租房家庭在不斷上升，租房成本太高，使得美國(guó)租房人或租房家庭會(huì)拖欠租金，而政府采取的一些公共政策也未能彌補(bǔ)這一現(xiàn)象。這說(shuō)明了，租房人群有租金負(fù)擔(dān)壓力和租房人群所需求的是物美價(jià)廉的房子，合理定價(jià)，給更多的租房者一些優(yōu)惠補(bǔ)貼。</p><p>　　Pedro Gete（2018）在《Mortgage Supply

11、and Housing Rents》中提到貸款收緊和租房需求增加會(huì)大致租金上漲、住房擁有了比下降和租房供應(yīng)增加。住房抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)上升，會(huì)使部分購(gòu)房貸款者無(wú)法進(jìn)行住房貸款，從而轉(zhuǎn)為租房。這說(shuō)明了，商業(yè)銀行要進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，還需要有充足的貸款資金供應(yīng)，為部分租房者提供租房貸款。</p><p>　　Alan Murie（2018）在《Shrinking the state in housing：challenges

12、，transitions and ambiguities》中提到，現(xiàn)有許多房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，私營(yíng)機(jī)構(gòu)未能建造足夠的新房屋和維持公屋的存量；即使租金有所下降，供不應(yīng)求和居住條件問(wèn)題也困擾著租房者。</p><p><b>　?。?）國(guó)內(nèi)研究狀況</b></p><p>　　張毅（2017）通過(guò)分析我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展情況和對(duì)比外國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展，得出我國(guó)租賃政策支持體系和法律支

13、持不完善，不能有效支撐租房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。對(duì)比國(guó)外國(guó)家住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，總結(jié)出較適合中國(guó)發(fā)展租房租賃市場(chǎng)的建議。</p><p>　　姚偉（2018）通過(guò)發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行住房租賃金融服務(wù)面臨的新機(jī)遇，為商業(yè)銀行從研究，源頭，平臺(tái)，產(chǎn)品，渠道，聯(lián)動(dòng)六個(gè)方面，并結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)或融合互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)打入住房租賃市場(chǎng)。</p><p>　　邱峰（2018）通過(guò)分析銀行進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的布局現(xiàn)狀、動(dòng)因和障

14、礙，總結(jié)銀行在住房租賃道路行的障礙，并提出形成合理住房觀念和銀行介入住房租賃市場(chǎng)的策略。</p><p>　　莊雄洲（2018）通過(guò)分析廣州銀行東莞分行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理研究，透過(guò)廣州銀行東莞分行的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合分析，銀行在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)方面的問(wèn)題所在。</p><p>　　二、銀行進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)的原因</p><p><b>　　1、前景與機(jī)遇<

15、;/b></p><p>　　銀行進(jìn)軍房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的一個(gè)重要原因那就是房地產(chǎn)難以為繼。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地企業(yè)都是通過(guò)外部融資來(lái)實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展，這在發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)火熱時(shí)期，這種融資模式不會(huì)出現(xiàn)太大的問(wèn)題，但是當(dāng)前由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫問(wèn)題嚴(yán)峻，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)就要面對(duì)房屋回歸居住屬性的問(wèn)題，那么其就無(wú)力花費(fèi)大量的資金來(lái)進(jìn)入到房屋租賃市場(chǎng)中。</p><p>

16、　　但是，銀行卻截然不同，由于銀行具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，其較強(qiáng)的資產(chǎn)證券化水平能夠讓其能夠獲得進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)租賃資產(chǎn)資金盤(pán)活的可能性，從而為其進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)提供較大的發(fā)展契機(jī)，其發(fā)展前景相當(dāng)廣闊。</p><p>　　2、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避啟發(fā) </p><p>　　近年來(lái)房地產(chǎn)商所面臨的資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越顯著。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯：2017年房地產(chǎn)行業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率為75%，存在2

17、16家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-884.21億元，同比增長(zhǎng)了25%，大約有百分之七十的上市房企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值。這些數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風(fēng)險(xiǎn)，其還貸能力逐漸下降。這會(huì)進(jìn)一步加劇其貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的上升，其風(fēng)險(xiǎn)也逐漸表現(xiàn)出顯性化的特征。在這種背景下銀行過(guò)進(jìn)軍房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)能夠有效的規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)資金斷裂的信貸風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　三、我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展概

18、況</p><p><b>　　1、整體概況</b></p><p>　　由于我國(guó)過(guò)去長(zhǎng)期以來(lái)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的制約，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，住房租房市場(chǎng)發(fā)展還是很不成熟。當(dāng)前。我國(guó)住房租賃市場(chǎng)份額僅占住房銷(xiāo)售與租賃額總和的百分之二十左右，這項(xiàng)指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家的50的比重。除此之外，由于政府部門(mén)對(duì)于住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管不嚴(yán)，從而導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)在一定程度上不能夠有效滿足住房

19、需求，而且市場(chǎng)中出現(xiàn)了大量的諸如租金不合理、合同對(duì)于租期內(nèi)租客權(quán)利的劃定不明晰以及房產(chǎn)中介的違法違規(guī)操作等問(wèn)題?？傮w上來(lái)講。我國(guó)住房租賃市場(chǎng)仍處發(fā)展不健全的階段、監(jiān)管不足的階段，并且其規(guī)模遠(yuǎn)相對(duì)于商品房交易市場(chǎng)來(lái)說(shuō)相當(dāng)滯后。</p><p>　　四、我國(guó)銀行住房租賃市場(chǎng)業(yè)務(wù)發(fā)展的困難和阻礙</p><p><b>　　1、供需問(wèn)題</b></p><

20、;p>　　首先，租賃需求不斷增長(zhǎng)。流動(dòng)人口是住房租賃的主要需求者，2017年我國(guó)常住人口的城鎮(zhèn)化率達(dá)到了 67.25%，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快將導(dǎo)致了人口流動(dòng)的規(guī)模增大，從而衍生出租賃需求。另外，我國(guó)的高校畢業(yè)生每年以 5%的速度增長(zhǎng)，他們大多都選擇在大中型城市就業(yè)和落戶，這樣就使得一二線城市租賃人群的增長(zhǎng)。其次，住房租賃市場(chǎng)整體上處于自發(fā)供給狀態(tài)，有效供給不足。2017 年我國(guó)存量住房已達(dá)到 2.5-3 億套，由于一些家庭擁有多套住房

21、以及人口流動(dòng)階段性的離開(kāi)自有住宅等因素，從而使得大量閑置房源沒(méi)有能夠進(jìn)入租賃市場(chǎng)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前廣東租賃住房需求約 332 萬(wàn)套，大約存在 1/3的 供需缺口問(wèn)題。再次，目前租賃房源主要是二手房，大多數(shù)為私人散租，以支撐改善型品質(zhì)租賃住房供給的增長(zhǎng)。近年專業(yè)化經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)有所發(fā)展，雖然在長(zhǎng)租公寓方面出現(xiàn)了一些頗具特色的房地產(chǎn)品牌，但是其供應(yīng)規(guī)模仍然非常有限。</p><p><b>　　2、融資問(wèn)題

22、</b></p><p>　　目前我國(guó)租賃供給主體對(duì)自身的長(zhǎng)期發(fā)展前景和資本需求過(guò)于樂(lè)觀。而一些住房租賃企業(yè)為了獲得更多的市場(chǎng)份額，可能會(huì)選擇“融資一獲取項(xiàng)目一再融資一再獲取項(xiàng)目”的模式，這種以規(guī)模為導(dǎo)向的加杠桿發(fā)展模式會(huì)造成全市場(chǎng)的過(guò)度融資和過(guò)度建設(shè)，從而形成融資過(guò)量、庫(kù)存過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p><b>　　3、房源問(wèn)題</b></p>

23、<p><b>　　（1）房源來(lái)路不明</b></p><p>　　目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中由住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)的房源主要來(lái)自于本企業(yè)或從其他企業(yè)收購(gòu)或長(zhǎng)租的整幢房屋，而接受個(gè)人委托運(yùn)營(yíng)的分散式租賃住房?jī)H占1%，很難形成市場(chǎng)壟斷，因而一些中介機(jī)構(gòu)名義搶占房源、賺取租金差價(jià)，不按規(guī)定進(jìn)行房屋租賃登記備案，轉(zhuǎn)租、包租的問(wèn)題日益嚴(yán)峻，而用戶在租賃時(shí)不查清房屋來(lái)源，一旦發(fā)生糾紛就會(huì)給租戶帶

24、來(lái)較大的損失。</p><p><b>　?。?）假房</b></p><p>　　當(dāng)前在我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中由于交易房屋信息的真實(shí)性得不到有效保證,使得交易當(dāng)事人權(quán)益受損的案例經(jīng)常發(fā)生,存量房交易管理工作中仍有許多亟待完善的地方。雖然存量房交易合同網(wǎng)簽系統(tǒng)中擁有房源核驗(yàn)的功能,但這只是系統(tǒng)中的內(nèi)部功能,屬于系統(tǒng)流程的一個(gè)環(huán)節(jié),租房者是無(wú)法查驗(yàn)的,這就導(dǎo)致了一些住房租賃

25、公司發(fā)布虛假房源以及對(duì)購(gòu)房人隱瞞房源不利情況的問(wèn)題。</p><p><b>　　4、租賃關(guān)系問(wèn)題</b></p><p>　　以個(gè)人房源為主的市場(chǎng)普遍存在租賃關(guān)系不穩(wěn)定、租金波動(dòng)大、租賃期限過(guò)短、違約糾紛復(fù)雜等問(wèn)題。并且一些住房租賃公司存在資質(zhì)不強(qiáng)、業(yè)務(wù)不規(guī)范、等問(wèn)題，甚至還出現(xiàn)了違規(guī)經(jīng)營(yíng)，多收費(fèi)、亂收費(fèi)、扣留押金等問(wèn)題，從而嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)正常秩序。</p>

26、;<p><b>　　5、平臺(tái)、技術(shù)問(wèn)題</b></p><p>　　當(dāng)前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)上的住房租賃平臺(tái)基本上都是企業(yè)性質(zhì)的, 許多都沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府官方認(rèn)定, 不具備權(quán)威性，技術(shù)能力不強(qiáng)。因?yàn)楦髌脚_(tái)所具備的軟硬件實(shí)力和技術(shù)能力的差異, 從而表現(xiàn)出的了服務(wù)水平各有高低,且存在各種問(wèn)題。如委托流程不規(guī)范、房產(chǎn)證、委托書(shū)；發(fā)布虛假房源吸引房客參觀，一些無(wú)證中介冒充房主, 收取租房者的

27、租金后卷款消失等。</p><p><b>　　6、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題</b></p><p>　　當(dāng)前由于政府的大力股利和積極引導(dǎo)，非常多的市場(chǎng)主體都愿意參與也有能有能力參與到住房租賃市場(chǎng)中來(lái)，從而成為商業(yè)銀行進(jìn)軍住房市場(chǎng)的有力競(jìng)爭(zhēng)者。 </p><p>　　五、中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行發(fā)展住房租賃市場(chǎng)業(yè)務(wù)的SWOT分析</p>

28、<p><b>　　1、傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)</b></p><p><b>　　(1)資本強(qiáng)</b></p><p>　　一些企業(yè)住房租賃企業(yè)和平臺(tái)不能夠有效的經(jīng)營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)的主要原因就是強(qiáng)大的資本支持，從而不能夠激活存量房、空置房租賃交易。而銀行卻能夠依靠自身強(qiáng)大的資金能夠盤(pán)活全國(guó)存量住房的資產(chǎn)，從而增強(qiáng)住房交易的流動(dòng)性，從而減少出租者和租賃

29、這信息不對(duì)的問(wèn)題。一旦存量住房市場(chǎng)活力被激發(fā)，租賃金融業(yè)務(wù)資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化就會(huì)逐步規(guī)范，后期可就可以通過(guò)REITs(租賃住房證券化)等工具將前期資本投人穩(wěn)步收回，從而實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)變。</p><p><b>　　（2）根基硬</b></p><p>　　進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行具有顯進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。建行從1985年4月在深圳發(fā)放全國(guó)

30、首筆“按揭貸”，到1992年3月在北京上線的“72家房客”，再到2017年12月推出的個(gè)人住房租賃產(chǎn)品“按居貸”和“要存房到建行”的新品牌，已經(jīng)逐步形成了頗具特色的住房金融文化，并深深融人到品牌基因中，住房業(yè)務(wù)目前已成為建行服務(wù)的金字招牌。在2016年，建行就已經(jīng)為273萬(wàn)客戶提供了商業(yè)個(gè)人住房貸款，為150萬(wàn)客戶提供了公積金個(gè)人住房貸款。從2007年到2017年，建行個(gè)人住房貸款從只有5300億元增長(zhǎng)到約4萬(wàn)億元，從而穩(wěn)居國(guó)有四大四銀

31、行首位。</p><p><b>　?。?）技術(shù)強(qiáng)</b></p><p>　　當(dāng)前中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行開(kāi)發(fā)的“新一代核心系統(tǒng)”具有世界領(lǐng)先水平，已經(jīng)具備了進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)的強(qiáng)大技術(shù)優(yōu)勢(shì)。其依托“新一代核心系統(tǒng)”，從而打造出了具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)，該平臺(tái)包具備“在線預(yù)約看房、在線簽約、線上支付”三大特點(diǎn)，租賃需求者可通過(guò)建行平臺(tái)挑選優(yōu)質(zhì)房源，還能實(shí)

32、現(xiàn)在線報(bào)修、查詢水電表讀數(shù)以及應(yīng)用智能門(mén)鎖，充分體現(xiàn)了不同于現(xiàn)有中介手機(jī)APP客戶端的獨(dú)特匠心。</p><p><b>　　2、主要劣勢(shì)</b></p><p>　　(1)業(yè)務(wù)流程繁瑣，機(jī)制靈活性差</p><p>　　目前，商業(yè)銀行在進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)時(shí)往往存在市場(chǎng)敏銳性和機(jī)制靈活性不足的問(wèn)題，中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行也不例外，方面往。這主要是

33、商業(yè)銀行對(duì)資金安全、系統(tǒng)運(yùn)行、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面要求較高，從而其制定的規(guī)章制度就比較嚴(yán)格、在業(yè)務(wù)流程、審批方面就會(huì)比較繁瑣。除此之外，商業(yè)銀行各部門(mén)的層級(jí)設(shè)置較多，從而就造成決策鏈過(guò)長(zhǎng)，內(nèi)部機(jī)構(gòu)職能重疊的問(wèn)題，使得工作效率很難提高。并且各部門(mén)之間缺乏有效的信息溝通和協(xié)作，信息和資源共享程度較低，其在深入挖掘客戶信息、發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空白等方面還有較大的提升空間。</p><p>　　(2)租房領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)欠缺，配套機(jī)制不完善&l

34、t;/p><p>　　當(dāng)前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)存在著較多的痛點(diǎn)問(wèn)題亟待解決，這些痛點(diǎn)主要表現(xiàn)在各市場(chǎng)主體還是在摸著石頭過(guò)河，缺乏明確的發(fā)展規(guī)劃和路徑。中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分作為金融機(jī)構(gòu)，對(duì)房屋租賃行業(yè)的涉足較淺，其人才儲(chǔ)備、技術(shù)儲(chǔ)備以及經(jīng)驗(yàn)儲(chǔ)備方面仍然缺乏，</p><p>　　(3)金融科技化水平不高，資源配置效率較低</p><p>　　當(dāng)前，中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行在開(kāi)展

35、住房租賃業(yè)務(wù)的過(guò)程中石家莊各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)開(kāi)展的過(guò)程中，一方面仍需要依賴于物理網(wǎng)點(diǎn)，從而就要投入較大的人力和物力成本;另一方面仍然需要憑借傳統(tǒng)的手段進(jìn)行攬儲(chǔ)，需要通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表、抵押質(zhì)押等傳統(tǒng)方式進(jìn)行信貸評(píng)估，從而其業(yè)務(wù)開(kāi)展成本較高，而效率和精確度方面比較差。</p><p><b>　　3、機(jī)遇</b></p><p>　　2017年我國(guó)住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)了新的機(jī)

36、遇。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門(mén)選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。同時(shí)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，其中提到了支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對(duì)住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。這一系列政策支持，為建設(shè)銀行進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)提供了巨大的發(fā)展機(jī)遇。</p><p><b>　　4

37、、挑戰(zhàn)</b></p><p><b>　　(1)風(fēng)險(xiǎn)集中</b></p><p>　　商業(yè)銀行進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得相應(yīng)的利益的同時(shí)也需要承擔(dān)一定的信貸風(fēng)險(xiǎn)。這主要是由于廣東省房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)模和資質(zhì)方面參差不齊，其存在著一定的信用風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)顯示：在廣東省發(fā)地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)中，擁有資質(zhì)較高的比例不足百分之十，而多大數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)在四級(jí)以下。而

38、在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)化的背景下，廣東省房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了調(diào)整階段，從而給資質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)較大的沖擊。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，廣東省也存著運(yùn)營(yíng)管理不規(guī)范、融資成本不合理的諸多問(wèn)題，而且銀行在審批方面的流程不嚴(yán)格，從而出現(xiàn)了“假個(gè)貸”等問(wèn)題，從而在很大程度上增強(qiáng)了其對(duì)銀行的違約風(fēng)險(xiǎn)。</p><p><b>　　（2）產(chǎn)品創(chuàng)新缺乏</b></p><p

39、>　　由于銀行在進(jìn)軍房產(chǎn)租賃市場(chǎng)時(shí)其經(jīng)驗(yàn)缺乏以及存在著復(fù)雜的多方關(guān)系，從而給其創(chuàng)新產(chǎn)品品牌帶來(lái)了較大的制約因素，使得其在金融科技創(chuàng)新發(fā)展的浪潮中不能夠?qū)ξ粗娘L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行精確的預(yù)測(cè)。</p><p>　?。?）外部監(jiān)管限制逐步增多，轉(zhuǎn)型升級(jí)面臨挑戰(zhàn)</p><p>　　近年來(lái)，對(duì)于銀行存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題我國(guó)房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)了一系列嚴(yán)格的監(jiān)管政策和措施，對(duì)于銀行各種業(yè)務(wù)的違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)厲的處

40、罰。除此之外，建設(shè)銀行廣東省分行存在著較低的非利息收入，從而表明其中間業(yè)務(wù)不發(fā)達(dá)，其中間業(yè)務(wù)收入大約占總收入比的10%。在這種背景下，中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行怎樣依托住房租賃業(yè)務(wù)全方位的開(kāi)展業(yè)務(wù)，怎樣在信息咨詢、通道使用等中間業(yè)務(wù)中獲取更多的利潤(rùn)等，這給其能否成功轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來(lái)了較大的挑戰(zhàn)。</p><p>　　六、中國(guó)建設(shè)銀行廣東省中山市住房租賃市場(chǎng)業(yè)務(wù)案例</p><p><b>

41、;　　1、案例</b></p><p>　　黨的十九大報(bào)告明確提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。11月建行就與廣東省住建廳、佛山市政府達(dá)成住房租賃戰(zhàn)略合作。11月3日，建設(shè)銀行廣東分行與包括萬(wàn)科、華潤(rùn)、碧桂園等在內(nèi)的11家房地產(chǎn)企業(yè)簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布正式開(kāi)發(fā)深圳市長(zhǎng)租房市場(chǎng)。其通過(guò)開(kāi)發(fā)個(gè)人“按居貸”，搶奪優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶以及通過(guò)與政府合作—構(gòu)建住房租賃一體化平臺(tái)，在進(jìn)軍房地產(chǎn)租賃行業(yè)

42、取得了一定的成果。</p><p>　　2、目前已有的住房租賃業(yè)務(wù)成果</p><p>　?。?）有效緩解供需問(wèn)題</p><p>　　建設(shè)銀行廣東分行依托人工智能、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等各類(lèi)金融科技，發(fā)展“銀行+政府平臺(tái)+輕資產(chǎn)型公寓運(yùn)營(yíng)商+個(gè)人房源”模式，綜合使用各類(lèi)金融科技手段，為市場(chǎng)組織更多房源用以彌補(bǔ)供給缺口。</p><p><b

43、>　?。?）合理融資方案</b></p><p>　　資金方面建行與佛山正式開(kāi)啟全面深度合作，佛山獲3000億元授信支持，根據(jù)合作協(xié)議，廣東建融（建行全資子公司）將參股佛山國(guó)資旗下的佛山建鑫住房租賃公司，參與佛山住房租賃重大項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)，共同培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。</p><p>　?。?）提供真房源，杜絕假租房</p><p>　　該平臺(tái)十分

44、強(qiáng)調(diào)房屋來(lái)源真實(shí)。企業(yè)房源均由建行與知名品牌公寓租賃企業(yè)共同運(yùn)營(yíng)，所有房源信息都經(jīng)過(guò)核實(shí)后發(fā)布。個(gè)人房東房源信息均需經(jīng)過(guò)在線核真、實(shí)地核實(shí)、后臺(tái)審核才能發(fā)布。通過(guò)“政府系統(tǒng)檢核+建行驗(yàn)真服務(wù)”，以“數(shù)據(jù)+人工”相結(jié)合的方式，對(duì)房屋租賃關(guān)鍵信息進(jìn)行校驗(yàn)，保證平臺(tái)房源和圖片的真實(shí)可靠，解決“黑房源”“假房源”痛點(diǎn)。</p><p>　?。?）合理協(xié)商各方利益</p><p>　　建設(shè)銀行廣東省

45、分行所提供的個(gè)人住房租賃貸款就是指向房屋租賃者發(fā)放貸款，然后一次性支付租金給房東，租戶侮月直接向銀行還款，這種方式不滿足了租客一次性支付租金的融資需求，通過(guò)借助銀行金融手段獲得穩(wěn)定、長(zhǎng)期的居住權(quán)，而且出租者也能夠一次性的收取長(zhǎng)期租賃合同的租金，提前獲得所有收益建設(shè)銀行廣東省分行自身也能夠從中收取利息，獲得客戶資源，從而實(shí)現(xiàn)了三方利益共贏的局面。</p><p>　?。?）提供有保障的平臺(tái)和金融科技支持</p

46、><p>　　建行于不久前全面竣工的新一代核心系統(tǒng)在住房租復(fù)業(yè)務(wù)中發(fā)揮了重要作用。建行副行長(zhǎng)龐秀生表示，新一什核心系統(tǒng)作為技術(shù)支撐，幫助搭建了住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)，從而有條件為市場(chǎng)指男戈多豐荊七的金融產(chǎn)品服務(wù)。 據(jù)了解，建行在佛山市率先搭建的住房租賃監(jiān)管及交易服務(wù)平臺(tái)立足“全平臺(tái)支撐、全鏈條服務(wù)和全產(chǎn):品配套，，的三大定位，全面覆蓋了地方政府在租賃市場(chǎng)管理、交易、運(yùn)營(yíng)方面的需求，為佛山住房市場(chǎng)提供了一攬子解決方

47、案。</p><p>　　3、住房租賃業(yè)務(wù)尚未解決問(wèn)題探究</p><p>　?。?）租房個(gè)人貸款問(wèn)題</p><p>　　傳統(tǒng)銀行缺乏定價(jià)經(jīng)驗(yàn)和大數(shù)據(jù)支持風(fēng)控存在一定難度。購(gòu)房、二手房貸款主要是按揭有抵押物作為資產(chǎn)支持而租戶可能無(wú)法符合銀行信貸準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)信用資質(zhì)相對(duì)‘’次級(jí)’‘通常無(wú)法提供抵押。個(gè)人住房租賃貸款本質(zhì)上屬于信用貸款且相對(duì)大額、長(zhǎng)期無(wú)疑是對(duì)銀行運(yùn)營(yíng)能力的

48、一種挑戰(zhàn)。</p><p><b>　　（3）立法滯后問(wèn)題</b></p><p>　　長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)住房租賃市場(chǎng)僅依靠一些規(guī)范性文件來(lái)進(jìn)行管理，度安排、市場(chǎng)監(jiān)管以及保障服務(wù)等方面的配套政策尚不完善，融、稅收、土地、規(guī)劃等方面的政策碎片化，租期、租價(jià)和租賃期間權(quán)益等未明確規(guī)定，戶基本權(quán)益缺少有效保障，全感和歸屬感更是難以提及。</p><p>&

49、lt;b>　?。?）風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控問(wèn)題</b></p><p>　　商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)屬于正常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的派生性業(yè)務(wù)，對(duì)此類(lèi)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管控能力和相應(yīng)的管控經(jīng)驗(yàn)不足，缺乏一定的專業(yè)性和針對(duì)性。當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)銀行在住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展過(guò)程中，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)管控的相關(guān)對(duì)策主要從商業(yè)銀行金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控人手。而不注重對(duì)租戶的財(cái)產(chǎn)以及支付和信用狀況進(jìn)行綜合性考察。而這些對(duì)策，主要是商業(yè)銀行在其他的信貸業(yè)務(wù)中發(fā)展來(lái)的

50、，對(duì)住房租賃業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管控具有一定的弊端。</p><p><b>　　4、解決方案</b></p><p>　?。?）政策、金融、客戶深度融合，導(dǎo)住房消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變</p><p>　　加快推廣落實(shí)‘’租售同權(quán)’‘摒棄‘’居者有其屋’‘的傳統(tǒng)觀念讓‘’租售并舉’‘真正產(chǎn)生實(shí)效。著力解決后顧之憂進(jìn)一步推動(dòng)租賃住房在教育、醫(yī)療、落戶、就業(yè)等方面政策

51、的完善賦予租戶享受更多均等化公共服務(wù)的權(quán)益提升安全感、尊嚴(yán)感和歸屬感減少租房、購(gòu)房之間的落差從而使‘’以租代購(gòu)’‘日益成為住房消費(fèi)新理念。同時(shí)給予提取住房公積金、使用銀行貸款等支付租金的政策支持;銀行可對(duì)住房租賃實(shí)行優(yōu)先放款、無(wú)需抵押且利率更優(yōu)惠以培養(yǎng)租戶的長(zhǎng)租觀念。</p><p>　?。?）健全相關(guān)法律法規(guī)，強(qiáng)化監(jiān)管</p><p>　　盡快完善住房租賃管制制度，嚴(yán)格規(guī)范租金水平、租金

52、加租、租賃解約、租賃續(xù)租等制度;健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度;實(shí)行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本推進(jìn)住房租賃合同登記備案制度的建立和實(shí)施強(qiáng)化住房租賃管理和合同租賃價(jià)格信息采集。</p><p>　?。?）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控舉措的針對(duì)性</p><p>　　商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，對(duì)住房租賃業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相應(yīng)的管控?？梢愿鶕?jù)住房租賃業(yè)務(wù)的特性，對(duì)住房裝修標(biāo)準(zhǔn)以及裝修風(fēng)格和住房租賃業(yè)務(wù)量的

53、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)的限制，同時(shí)，對(duì)住房租賃業(yè)務(wù)占據(jù)的經(jīng)營(yíng)額占商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)和其他相關(guān)業(yè)務(wù)的比例進(jìn)行限制，使商業(yè)銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)管控能力更具有針對(duì)性，幫助商業(yè)銀行和房地產(chǎn)市場(chǎng)增強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)管控和對(duì)抗能力。</p><p><b>　　七、總結(jié)與期望</b></p><p><b>　　1、研究總結(jié)</b></p><p>　　住房

54、租賃市場(chǎng)的出現(xiàn)是黨中央為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，的重要工作部署，時(shí)在當(dāng)前的新格局下也為商業(yè)銀行帶來(lái)了很大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。本文在綜合歸納有關(guān)文獻(xiàn)資料、理論著述的基礎(chǔ)上，立足于商業(yè)銀行自身實(shí)際情況，結(jié)合石家莊本地特色，采用文獻(xiàn)研究結(jié)合實(shí)地調(diào)研、定性分析結(jié)合定量分析的研究方法，提出適合石家莊銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)支持本地住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的模式、路徑和策略。</p><p><b>　　2、研究不足與展望</b&

55、gt;</p><p><b>　　1、研究中的不足</b></p><p>　　本文在寫(xiě)作過(guò)程中由于受知識(shí)經(jīng)驗(yàn)的缺乏以及由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的復(fù)雜性的影響，所論述的有關(guān)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的策略的有效性有待于實(shí)踐的進(jìn)一步檢驗(yàn)，這是本文研究的不足之處，隨著后續(xù)經(jīng)驗(yàn)的積累會(huì)進(jìn)行更為深入的研究和實(shí)踐探索。</p><p><b>　　2、

56、研究展望</b></p><p>　　本文希望可以填補(bǔ)相關(guān)研究的空白，為市場(chǎng)痛點(diǎn)的解決、銀行業(yè)務(wù)的開(kāi)拓以及金融科技的落地，提供操作模式和思路啟示。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]周家樂(lè).商業(yè)銀行利用金融科技支持石家莊市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的策略研究[D].河北師范大學(xué),2018.</p&g

57、t;<p>　　[2]張毅.商業(yè)銀行支持新時(shí)期住房租賃市場(chǎng)發(fā)展研究[J].金融縱橫,2017(11).</p><p>　　[3]石海峰,郭雁.我國(guó)金融支持住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀及國(guó)際經(jīng)驗(yàn)[J].債券,2018(08).</p><p>　　[4]趙佐平.析商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)[J].上海房地,2018(08).</p><p>　　[5]章昆.商業(yè)銀行

58、發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)應(yīng)采取的風(fēng)控措施分析[J].會(huì)計(jì)師,2018(19).</p><p>　　[6]劉心明.商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的路徑探析[J].現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)(創(chuàng)富信息版),2018(07).</p><p>　　[7]孫科.住房租賃市場(chǎng)新格局催生商業(yè)銀行服務(wù)新策略思考[J].納稅,2018,12(27).</p><p>　　[8]薛小玉.住房租賃金融,春天來(lái)了

59、[J].金融博覽(財(cái)富),2018(06).</p><p>　　[9]邱峰.住房租賃市場(chǎng):銀行布局的現(xiàn)狀、動(dòng)因、障礙及對(duì)策[J].新金融,2018(06).</p><p>　　[10]董靜.“要租房到建行”——訪中國(guó)建設(shè)銀行副行長(zhǎng)龐秀生[J].中國(guó)金融家,2018(04).</p><p>　　[11]姚偉,卿螢,唐培.住房租賃市場(chǎng)新格局催生商業(yè)銀行服務(wù)新策略[

60、J].中國(guó)銀行業(yè),2018(04).</p><p>　　[12]宋效軍.建設(shè)銀行開(kāi)展住房租賃金融業(yè)務(wù)的重大戰(zhàn)略意義[J].銀行家,2018(03).</p><p>　　[13]郭炎興.金融支持住房租賃的“五個(gè)答案”——建行試水住房租賃市場(chǎng)[J].中國(guó)金融家,2017(12).</p><p>　　[14]本刊編輯部.看建行用哪些新金融策略布局住房租賃市場(chǎng)[J].

61、中國(guó)銀行業(yè),2018(05).</p><p>　　[15]莊雄洲.廣州銀行東莞分行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].蘭州大學(xué),2018.</p><p>　　[16]徐瑞麗.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范研究[J].科技風(fēng),2016.</p><p>　　[17]Desmond, Matthew.HEAVY IS THE HOUSE:Rent Burden amon

62、g the American Urban Poor.International Journal of Urban and Regional Research,Volume 42 (1)Jan1,2018.</p><p>　　[18]Alan Murie.Shrinking the state in housing:challenges,transitions and ambiguities.Cambridge

63、Journal of Regions,Economy and Society,Volume 11(3)Oct29,2018</p><p><b>　　致謝</b></p><p>　　白駒過(guò)隙，大學(xué)的學(xué)習(xí)時(shí)光已經(jīng)過(guò)去了，在論文完成之際，我在此向我的指導(dǎo)老師表示真摯的謝意。雖然這篇論文我通過(guò)圖書(shū)館、互聯(lián)網(wǎng)等多種渠道搜集資料，為論文的寫(xiě)作奠定了一定的理論基礎(chǔ)，但是論文從

64、開(kāi)題到最終的定稿都是在導(dǎo)師的幫助下完成的，如果沒(méi)有老師的精心指導(dǎo)和嚴(yán)格要求，那么論文無(wú)論在選題、框架和還是最后的成文都會(huì)出現(xiàn)難以想象的困難。四年時(shí)光里，老師除了給我再學(xué)術(shù)上進(jìn)行輔導(dǎo)，在還生活中關(guān)心我、愛(ài)護(hù)我，嚴(yán)格要求我，教導(dǎo)我要能抱著一顆虛心學(xué)習(xí)的心來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的人生目標(biāo)。老師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度和精益求精的學(xué)術(shù)精神非常讓我感動(dòng)。</p><p>　　在學(xué)習(xí)期間，我還得到了同門(mén)師兄和師姐的幫助 ，也得到了其它同學(xué)的幫助，大家