嘉興市區(qū)不同類型用地空間比價關系演變規(guī)律研究.pdf

1、上個世紀九十年代，我國建立起了適應土地市場不發(fā)育條件下，以土地使用價值評價為基礎，以土地收益為依據，以市場交易價為參考，包括商業(yè)、住宅、工業(yè)三個類型的城鎮(zhèn)基準地價分類評估體系。根據當時土地市場不發(fā)育的實際情況，全國各地在評估商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地基準地價時，基本上遵循了在各區(qū)域商業(yè)用地價格均高于住宅用地價格，住宅用地價格均高于工業(yè)用地價格的空間比價關系規(guī)律，并一直延續(xù)至今。但隨著土地市場的不斷發(fā)育，不同類型土地價格形成機制發(fā)生了重大變

2、化，這一比價關系規(guī)律與經典的理論模式存在顯著差別，是否仍符合當前的市場條件，缺少相應的實證研究。 針對這一情況，本文以土地經濟學、地租地價理論、城市土地增值理論、區(qū)位理論尤其是阿隆索的競租理論等科學原理為依據，采用理論研究與實例研究相結合、靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合、定性研究與定量研究相結合的方法，運用SPSS統(tǒng)計分析軟件和ARCGIS空間分析技術，對二十世紀九十年代以來嘉興市區(qū)不同時段商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地大量土地出讓樣本資料

3、進行統(tǒng)計分析和實證研究，探討商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地出讓地價空間比價關系的演變規(guī)律。研究結果顯示，在土地市場發(fā)育初期，三類用地遵循傳統(tǒng)的各區(qū)域商業(yè)用地價格均高于住宅用地價格，住宅用地價格均高于工業(yè)用地價格的空間比價關系；但隨著土地市場的發(fā)展，城市中心區(qū)仍遵循原比價關系，城市邊緣區(qū)卻出現了住宅用地出讓地價高于商業(yè)用地出讓地價的情況，與傳統(tǒng)認知的三類用地基準地價空間比價關系規(guī)律不一致。但是，對比分析嘉興市區(qū)歷次基準地價研究成果發(fā)現商業(yè)、住宅