探討房地產(chǎn)項目施工管理

1、<p>　　探討房地產(chǎn)項目施工管理</p><p>　　摘要：本文介紹了房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理的重要意義，結合實際工程，提出了房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工階段的過程控制和管理對策。 </p><p>　　關鍵詞：房地產(chǎn)項目；現(xiàn)成施工管理；對策 </p><p>　　中圖分類號： F293.3 文獻標識碼：A </p><p><b>

2、;　　1、前言 </b></p><p>　　在房產(chǎn)開發(fā)和建設過程中，對施工企業(yè)內部推行項目承包制。作為一個集房產(chǎn)開發(fā)、建設和施工于一體的企業(yè)，施工項目也是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)濟效益的基點。我們在對每一個開發(fā)項目的施工推行承包經(jīng)營責任制后，從基數(shù)的確定，指標的制定，到實施落實，最終效益的考核，方法的采用是實現(xiàn)承包經(jīng)營責任制一個非常重要的手段。根據(jù)項目特點，預測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財

3、力消耗等，從而，取得最大的經(jīng)濟效益，成了項目體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內在驅動力。特別是在建設企業(yè)置于市場經(jīng)濟之中，經(jīng)濟運行規(guī)律將無情地檢驗企業(yè)對現(xiàn)代科學管理方法的運用，是企業(yè)在競爭中的很大的成敗因素。可以這樣說，在知識爆炸的時代，現(xiàn)代化管理方法的運用成為項目管理的當務之急。 </p><p>　　2、房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理的意義 </p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)安全管理中現(xiàn)場管理是基礎，應通過抓好現(xiàn)

4、場來實現(xiàn)安全生產(chǎn)的標準化管理。同時應強化施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)保證體系的建立，這是引導和監(jiān)督建筑企業(yè)安全生產(chǎn)實現(xiàn)規(guī)范化、標準化管理的有效途徑，當前建筑施工過程中看到，房地產(chǎn)業(yè)安全生產(chǎn)的監(jiān)督管理基本上還停留在突擊性的安全生產(chǎn)大檢查上，缺少日常的監(jiān)督管理制度和措施，監(jiān)監(jiān)管體系不夠完善，資金不落實，手段落后，導致一旦出現(xiàn)安全生產(chǎn)事故，項目部或施工企業(yè)愿意私了或千方百計采取隱瞞行為。因此房地產(chǎn)業(yè)安全監(jiān)督部門應加強企業(yè)安全事故預測與評評價工作，從被動的

5、事后管理向源頭控制轉變，從源頭上控制安全事故的發(fā)生。為了最大程度地減少和預防安全事故的發(fā)生，降低事故發(fā)生后的經(jīng)濟成本和社社會成本，有必要在現(xiàn)實管理過程中找尋出完善建筑安全管理體制、管理方法和管理手段的有效方法和途徑，尤其強調對房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工安全管理體系進行探索和研研究，都具有重要的理理論意義和現(xiàn)實意義。 </p><p>　　4、加強管理工程的質量 </p><p>　　加強質量管理，

6、控制返工率。在施工過程中，要嚴把工程質量關，充分認識到“細節(jié)決定成敗”的含義，各方質量管理人員要把加強施工工序的質量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中，采取防范措施，消除質量通病，避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。 </p><p>　　4.1要管理好施工質量，首要的任務是按圖施工 </p><p>　　甲方代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發(fā)現(xiàn)問題，及時處

7、理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負責。但需注意，不可繞過監(jiān)理單位而直接與施工方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的，應責令其改正、處以罰款；情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓，降低資質等級或者吊銷資質證書；造成建設工程質量不符合規(guī)定的質量標準的，施工方應負責返工、修理，并賠償因此造成的損失I構成犯罪的，依法追究刑事責任。 </p>&l

8、t;p>　　4.2加大對隱蔽工程和中間部位極人臣的檢查和驗收 </p><p>　　房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協(xié)議條款約定的中間驗收部位，施工方要進行自檢，并在48小時前通知甲方代表。通知內容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗收的內容、時間和地點，并且請求甲方進行驗收。若驗收合格，甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工，倘若甲方代表查驗不合格，施工方要在限定的時間內修改并重新驗收。隱蔽工程未

9、經(jīng)驗收，甲方代表有權對已經(jīng)隱蔽的工程進行檢驗。乙方要按要求進行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。 </p><p>　　4.3確保工程按期完成 </p><p>　　在施工進度方面，甲方代表要注意查看施工單位是否按合同工期進行施工。是否按施工組織設計進行，發(fā)現(xiàn)問題要及時提出來。對于按照施工組織設計進行的。發(fā)現(xiàn)在合同約定的工期內確實完不成的

10、，要適當延長工期或者督促施工單位加人加班。 </p><p>　　5、做好各個部門的協(xié)調工作 </p><p>　　5.1充分認識協(xié)調工作的重要性 </p><p>　　工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問題容易發(fā)現(xiàn)和解決，容易出問題的多數(shù)都是一些小的東西，一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現(xiàn)一些較大的問題，讓我們很難補救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不

11、設法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時甚至要花幾倍的代價，而且還會影響工程的質量，造成經(jīng)濟損失。 </p><p>　　5.2加強管理建立科學的管理模式 </p><p>　　這里所強調的加強管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎上，認真對待每一個管理環(huán)節(jié)，不走過場，針對影響工程質量品質的一些關鍵問題，從技術上、人事制度上、體系結構上建立更有效的、更加科學的管理體制，從而達到進一步提高管理水平的

12、目的。 </p><p>　　5.3監(jiān)理單位在施工中的作用 </p><p>　　（1）應該對監(jiān)理的權力進行明確 </p><p>　　甲方代表應該提供書面的授權書，詳細的寫清監(jiān)理單位的權力。要讓監(jiān)理單位在接受授權后，在一定的范圍內，享有對施工質量和工程的施工進度、施工使用的材料的檢查和監(jiān)督權，以及對工程施工的款結算具有復核確認權和否決權等。這樣監(jiān)理單位的權力就得到

13、了明確，可以保證在工程的施工過程中，使監(jiān)理單位充分的發(fā)揮其技術協(xié)調和輔助甲方代表的作用。 </p><p>　　（2）要監(jiān)督監(jiān)理方履行其職責的情況 </p><p>　　甲方代表認真檢查監(jiān)理是否根據(jù)甲方的授權范圍內認真開展監(jiān)理工作。例如，在監(jiān)理方在進行查驗質量后，甲方代表應該對監(jiān)理方批準在施工中采用的建筑材料、設備、構件，再次進行質量實測。如果在實測中發(fā)現(xiàn)問題，甲方代表要責令監(jiān)理方立即監(jiān)督

14、施工單位更換建筑材料、設備和構件，同時還要根據(jù)《建筑法》中的法律條款要求責任方進行賠償，并承擔相應的法律責任 </p><p>　　6、重視市政工程建設和竣工驗收 </p><p>　　6.1市政配套設施建造 </p><p>　　市政配套是房地產(chǎn)項目中非常重要的一部分，且自來水、雨污水、電力、采暖、天然氣、綠化等市政工程的實施難度極大，體現(xiàn)為時間要求緊、作業(yè)場地小

15、、互相影響大，壟斷單位多等特點。做好市政配套設施建造的關鍵一是及早準備，比如說天然氣工程，目前其設計與樓體施工圖設計脫節(jié)，但要在項目主體施工前完成天然氣工程的設計及交底，可避免主體的二次破壞、防水隱患、成本等；二是做好各專業(yè)問設計圖紙的疊加，及時進行設計優(yōu)化和加強對各專業(yè)的施工組織設計的審查：是對壟斷專業(yè)隊伍的選擇慎之又慎。 </p><p>　　6.2必須安排好竣工驗收 </p><p>

16、;　　做好竣工驗收工作的基礎除了保證各專業(yè)工程順利完成，質量合格外，還必須在工程建造后期做好竣工驗收計劃，計劃中明確工程竣工備案時間和要件要求，明細產(chǎn)品主體、電梯、消防、人防、環(huán)境、規(guī)劃等驗收和取證時間，明細由建設單位牽頭，參建各方參加的工程驗收小組，施工單位驗收整改人員的安排等。做好竣工驗收的關鍵首先是利用好公司培養(yǎng)的各種政府職能部門的社會資源；二是要盡早安排。一般至少在建筑主體完成后，院內市政配套開始施工時，就適時安排消防檢測和聯(lián)系

17、規(guī)劃驗線；是保證申報驗收的資料正確完整，因為政府的驗收受理方式都采用了工作日制度。資料的錯誤肯定會延誤驗收的進度。 </p><p><b>　　7、結束語 </b></p><p>　　目前，房地產(chǎn)開發(fā)和建設施工企業(yè)的管理水平還普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟效益還低于當前國際的一般水平。隨著房地產(chǎn)市場和建筑市場的進一步規(guī)范，利潤將隨之降低。只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和

18、項目管理人員的素質，不斷開拓新創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。 </p><p><b>　　參考文獻 </b></p><p>　　[1]金雷.淺談建設工程中甲方管理的幾個重要環(huán)節(jié)[J].大眾科技，2005. </p><p>　　[2]肖艷，蔡茂強．淺議房地產(chǎn)施工項目管理[J]中國港灣建設，2005，(03) </p&