房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理新探

1、32建筑與發(fā)展JianZhuYuFaZhan一線寫真YiXJanXieZhen房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理新探沈武章青海巨源工程監(jiān)理有限公司青海西寧810001【摘要】房地產(chǎn)施工項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理是全方位的，要求項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者對(duì)施工項(xiàng)目的質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本等，都要納入正規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理，逐漸提高現(xiàn)場(chǎng)管理水平。建設(shè)適合群眾需要的高性價(jià)比的房屋。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理引盲當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)施工企業(yè)的施工現(xiàn)場(chǎng)管理水平還普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益還

2、低于當(dāng)前國(guó)際的一般水平。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范。利潤(rùn)將隨之降低。只有通過(guò)挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷開拓新創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。1提高項(xiàng)目管理人員素質(zhì)，科學(xué)實(shí)施項(xiàng)目管理要使項(xiàng)目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項(xiàng)目經(jīng)理，一定要具備與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)要深知在項(xiàng)目管理中必須突出以人為本的思想。對(duì)于規(guī)模較大的項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理必須要

3、掌握和善于運(yùn)用電腦等工具，進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，那么，要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常強(qiáng)難的。同時(shí)，要求項(xiàng)目體每一位管理人員，要隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展，不斷對(duì)自身充電，接受上崗培iJll。通過(guò)培訓(xùn)，提高管理隊(duì)伍素質(zhì)?？梢哉f(shuō)，項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)，決定了能否帶出一支合格的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。具備了一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目體的各項(xiàng)工作在健康、有序的環(huán)境下開展。2項(xiàng)目進(jìn)度控制要素(I)施工項(xiàng)目進(jìn)度控制

4、方法。施工項(xiàng)目進(jìn)度控制方法主要是規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)。規(guī)劃是確定施工項(xiàng)目總進(jìn)度控制目標(biāo)和分進(jìn)度控制目標(biāo)，并編制其進(jìn)度計(jì)劃?？刂剖窃谑┕ろ?xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程中，進(jìn)行施工實(shí)際進(jìn)度與施工計(jì)劃進(jìn)度的比較，出現(xiàn)偏差及時(shí)采取措施調(diào)整。協(xié)調(diào)是協(xié)調(diào)與施工進(jìn)度有關(guān)的單位、部門和工作隊(duì)組之間的進(jìn)度關(guān)系。(2)施工項(xiàng)目進(jìn)度控制的措施。施工項(xiàng)目進(jìn)度控制采取的主要措施有組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟(jì)措施和信息管理措施等。組織措施主要是落實(shí)各層次的進(jìn)度控制的人員、具體

5、任務(wù)和工作責(zé)任。建立進(jìn)度控制的組織系統(tǒng)，按施工項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、進(jìn)展階段或合同結(jié)構(gòu)等進(jìn)行項(xiàng)目分解，確定進(jìn)度目標(biāo)：建立控制目標(biāo)體系，確定進(jìn)度控制工作制度。(3)施工項(xiàng)目進(jìn)度控制的任務(wù)。施工項(xiàng)目進(jìn)度控制的主要任務(wù)是編制施工總進(jìn)度計(jì)劃并控制其執(zhí)行，按期完成整個(gè)施工項(xiàng)目任務(wù)，編制分部分項(xiàng)工程施工進(jìn)度計(jì)劃，并控制其執(zhí)行，按期完成分部分項(xiàng)工程的施工任務(wù)編制季度、月(旬)作業(yè)計(jì)劃，并控制其執(zhí)行，完成規(guī)定的目標(biāo)等。3施工項(xiàng)目質(zhì)量控制要素(1)人的控制，人是指

6、直接參與施工的組織者、指揮者和操作者。人，作為控制的對(duì)象，是要避免產(chǎn)生失誤。作為控制的動(dòng)力，是要充分調(diào)動(dòng)人的積極性，發(fā)揮人的主導(dǎo)作用。(2)材料的控制，包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件等控制，主要是嚴(yán)格檢查驗(yàn)收，正確合理地使用，建立管理臺(tái)帳，進(jìn)行收、發(fā)、儲(chǔ)、運(yùn)等各環(huán)節(jié)的技術(shù)管理，避免將不合格的原材料使用到工程上。(3)機(jī)械控制，包括施工機(jī)械設(shè)備、工具等控制。根據(jù)不同工藝特點(diǎn)和技術(shù)要求，選用合適的機(jī)械設(shè)備。正確使用、管理和保養(yǎng)好機(jī)械設(shè)備。

7、(4)方法控制，包含施工方案、施工工藝、施工組織設(shè)計(jì)、施工技術(shù)措施等的控制，要切合工程實(shí)際、能解決旌工難題、技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理，有利于保證質(zhì)量、加快進(jìn)度、降低成本。(5)環(huán)境控制，影響工程質(zhì)量的環(huán)境因素較多，有工程技術(shù)環(huán)境，如工程地質(zhì)、水文、氣象等：工程管理環(huán)境。如質(zhì)量保證體系、質(zhì)量管理制度等：勞動(dòng)環(huán)境，如勞動(dòng)組合、作業(yè)場(chǎng)所、工作面等。4加強(qiáng)施工過(guò)程質(zhì)量控制41嚴(yán)格按圖施工，確保工程質(zhì)量甲方代表應(yīng)隨時(shí)抽查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施

8、工。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負(fù)責(zé)。但需注意，不可繞過(guò)監(jiān)理單位而直接與施工方進(jìn)行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問(wèn)題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，應(yīng)責(zé)令其改正、處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書；造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，施工方應(yīng)負(fù)責(zé)返工、修理。并賠償因此造成的損失I構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。42加大

9、對(duì)隱蔽工程和中間部位的檢查和驗(yàn)收房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗(yàn)收部位施工方要進(jìn)行自檢，并在48小時(shí)前通知甲方代表。通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗(yàn)收的內(nèi)容、時(shí)間和地點(diǎn)。并且請(qǐng)求甲方進(jìn)行驗(yàn)收。若驗(yàn)收合格，甲方代表要在驗(yàn)收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工，倘若甲方代表查驗(yàn)不合格，施工方要在限定的時(shí)間內(nèi)修改并重新驗(yàn)收。隱蔽工程未經(jīng)驗(yàn)收，甲方代表有權(quán)對(duì)已經(jīng)隱蔽的工程進(jìn)行檢驗(yàn)。乙方要按要求進(jìn)行剝露，并配合檢查。檢查

10、不合格的，甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字。并要求其拆除返工。43對(duì)施工單位獎(jiǎng)懲分明在施工合同上，可以注明對(duì)施工質(zhì)量好壞及工期提前或拖延情況的獎(jiǎng)懲制度。這樣甲方就能充分調(diào)動(dòng)施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上感到“干好干壞不一樣”。同時(shí)也達(dá)到了工程管理的理想境界。5加強(qiáng)施工項(xiàng)目成本控制施工項(xiàng)目成本控制的措施：(1)建立項(xiàng)目月度財(cái)務(wù)收支計(jì)劃制度。(下轉(zhuǎn)第30頁(yè))萬(wàn)方數(shù)據(jù)?32?酷筑與披靡毒JiαnZhuYuFaZhαn

11、…絨寫真YiXianXieZhen房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理新探沈武童青海巨源工程監(jiān)理有限公司青海西寧810001[摘要]房地產(chǎn)施工項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理是全方位的，要求項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者對(duì)施工項(xiàng)目的質(zhì)i:、安全、選皮、成本等，都姿納入正規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化管圾，邊漸提高現(xiàn)場(chǎng)管理水平，建設(shè)適合群眾需要的高位價(jià)比的房屋。[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理引曹當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)施工企業(yè)的施工現(xiàn)場(chǎng)管理水平還曾滔不高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益還低于當(dāng)前國(guó)際的一般水平。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和建

12、筑市場(chǎng)的進(jìn)…步規(guī)范，利潤(rùn)將隨之降低.只有通過(guò)挖掘潛力，提高項(xiàng)陰管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷開拓新創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。1搗商項(xiàng)目管理人員素質(zhì)，科學(xué)~施項(xiàng)目管理要使項(xiàng)目管理現(xiàn)代化，其管理人員…定要具備現(xiàn)代化管甥協(xié)素質(zhì)。特別是項(xiàng)目經(jīng)理，一定婆具備與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)，要深知在項(xiàng)目管現(xiàn)中必須突出以人為本的思想。對(duì)于規(guī)模較大的項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理必須要掌握和善于運(yùn)用電腦等工具，進(jìn)行全方位的網(wǎng)

13、絡(luò)管理。如果管現(xiàn)人員不具備這些管現(xiàn)素質(zhì)，那么，要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常地難的.同時(shí)，要求項(xiàng)目體每一位管理人員，要隨著社會(huì)的不斷放步，科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展，不斷對(duì)自身充電，接受上崗培訓(xùn)11。通過(guò)培訓(xùn)1.提高管理隊(duì)伍素質(zhì)a可以說(shuō)，頃臼經(jīng)理的索質(zhì)，決定了能否帶出一支合格的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。具備了一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目體的各項(xiàng)工作在健康、有序的環(huán)境下開展.2項(xiàng)目進(jìn)度控制襄縈(1)施工項(xiàng)目進(jìn)度控制方法。施工項(xiàng)目邊度控制方法主要是規(guī)劃、控

14、制和協(xié)調(diào).規(guī)劃是確定施工項(xiàng)目總進(jìn)度控制目標(biāo)和分進(jìn)度控制目標(biāo)，并編制其進(jìn)度計(jì)劃.控制是在施工項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程中，進(jìn)行施工實(shí)際進(jìn)度與施工計(jì)劃進(jìn)度的比較，出現(xiàn)偏襲及時(shí)采取措施調(diào)艘。協(xié)調(diào)是協(xié)調(diào)與施工進(jìn)度有關(guān)的單位、部門和工作隊(duì)組之間的進(jìn)度關(guān)系.(2)施工項(xiàng)目進(jìn)度控制的措施。施工項(xiàng)目濃度控制采取的主要E措施有組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟(jì)措施和信息管理措施等。組織措施主要是蕩實(shí)各層次的坡度控制的人員、具體任務(wù)和工作資任，建立進(jìn)度控制的組織系統(tǒng)

15、，按施工項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、進(jìn)展階段或合同結(jié)構(gòu)等進(jìn)行項(xiàng)目分解，確定地度日標(biāo):建立控制罔標(biāo)體系，確定進(jìn)度控制工作制度a(3)施工項(xiàng)目遜度控制的任務(wù)。施工項(xiàng)目進(jìn)度控制的主要任務(wù)是編制施工總進(jìn)度計(jì)劃并控制其執(zhí)行，按期完成較個(gè)施工項(xiàng)目任務(wù)，編制分部分項(xiàng)工程施工進(jìn)度計(jì)劃，并控制tt執(zhí)行，按期完成分部分項(xiàng)工程的施工任務(wù)，編制季度、月(旬)作業(yè)計(jì)劃，好:控制JJ執(zhí)行，完成規(guī)定的問(wèn)標(biāo)等。3施工項(xiàng)目質(zhì)量控制襄獗(1)人的控制，人是指直接參與施工的組織者、指揮者和

16、操作者。人，作為控制的對(duì)象，是要避免產(chǎn)生失誤。作為控制的動(dòng)力，是要充分調(diào)動(dòng)人的積極性，發(fā)揮人的主導(dǎo)作用。(2)材料的控制，包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件等控制，主要是嚴(yán)格檢1f驗(yàn)收，正確合理地使用，建立管現(xiàn)臺(tái)帳，進(jìn)行收、筑、儲(chǔ)、運(yùn)等各環(huán)節(jié)的技術(shù)管理，避免將不合格的原材料使用到工程上。(3)機(jī)械控制，包括施工機(jī)械設(shè)備、工具等控制。根據(jù)不同工藝特點(diǎn)和技術(shù)要求，選用合適的機(jī)械設(shè)備。正確使用、管理和保養(yǎng)好機(jī)械設(shè)備。(4)方法控制，包含施工方案

17、、施工工1t、施工組織設(shè)計(jì)、施工技術(shù)措施等的控制，要切合工程實(shí)際、能解決施工難題、技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理，有利于保證質(zhì)最、加快進(jìn)度、降低成本。(5)環(huán)境控制，影響工程質(zhì)量的環(huán)欖因素較多，有工程技術(shù)環(huán)境，如工程地質(zhì)、水文、氣象等工程管理環(huán)境，如)g(最保證體系、質(zhì)量主管理制度等:勞動(dòng)環(huán)域，如勞動(dòng)組合、作業(yè)場(chǎng)所、工作面等。4加盟施工過(guò)程質(zhì)最植制4.1嚴(yán)格按圖施工，確保工程質(zhì)量甲方代表應(yīng)隨時(shí)抽1f施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)閣紙進(jìn)行施工。者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及

18、時(shí)處理，該j且工則j且工，由此造成的損失由施工方負(fù)責(zé)。但需校意，不可繞過(guò)盹跟單位而直接與施工方進(jìn)行交涉。其次應(yīng)檢資是否存在偷工減料、以次充好的問(wèn)題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，應(yīng)資令其改正、處以罰款1情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)威者吊銷資質(zhì)證書t均成建設(shè)工程質(zhì)黛不符合規(guī)定的質(zhì)最標(biāo)準(zhǔn)的，施工方應(yīng)負(fù)責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失I構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。4.2加大對(duì)隱族工程和

19、中間部位的檢查和檢收房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗(yàn)收部位，施工方姿進(jìn)行自檢，并在48小時(shí)前通知甲方代表。通知內(nèi)容包括施工方臼檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗(yàn)收的內(nèi)容、時(shí)間和地點(diǎn)，并且請(qǐng)求甲方進(jìn)行驗(yàn)收。若驗(yàn)收合格.Efl方代表臻夜驗(yàn)收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工，倘若甲方代表查驗(yàn)不合格，施工方要在限庭的時(shí)間內(nèi)修改并重新驗(yàn)收。隱敲工程米經(jīng)驗(yàn)收，甲方代表有權(quán)對(duì)已經(jīng)隱蔽的工程進(jìn)行檢驗(yàn)。乙方接按妥求進(jìn)行剝簸，并配合檢查。檢資不合格

20、的，甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簇字，并要求其拆除i層工。4.3對(duì)施工單位獎(jiǎng)懲分明在施工合同上，可以注明對(duì)施工質(zhì)量好壞及工期提前或拖延情況的獎(jiǎng)懲制度。這樣甲方就能充分調(diào)動(dòng)施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上感到“干好干壞不一樣“，同時(shí)也達(dá)到了工程管理的理想境界。5加強(qiáng)施工項(xiàng)目成本控制施工項(xiàng)目成本控制的措施:(1)建立項(xiàng)目月度財(cái)務(wù)收支計(jì)劃制度，(下特第30頁(yè))30建筑與發(fā)展JianZhuYuFaZhan一線寫真YjxJ

21、anXieZhen審核，不像全面審核法似的無(wú)論輕重全部包括在審核的內(nèi)容之中，這樣做的好處一方面克服了全面審核法的低效率問(wèn)題，另一方面體現(xiàn)了工程審核過(guò)程中的重要性原則?？傊?，重點(diǎn)審核法抓住工程造價(jià)的重點(diǎn)項(xiàng)目審核的做法不僅可以有效提高審核的效率，還可以保證較高的審核質(zhì)量。此種方法使用的范圍也大大擴(kuò)大，無(wú)論工程規(guī)模的大小，均可以采用重點(diǎn)審核方法進(jìn)行審核并得到高質(zhì)量的審核結(jié)果。具體在使用重點(diǎn)審核法對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行審核的過(guò)程中，一般是選擇工程量大的

22、，而且費(fèi)用較高的工程子項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)審核。33對(duì)比審核法對(duì)比審核法的思想是制定行業(yè)或者項(xiàng)目造價(jià)審核分項(xiàng)指標(biāo)，將分項(xiàng)指標(biāo)與實(shí)際的工程造價(jià)分別進(jìn)行對(duì)比，找出與分項(xiàng)指標(biāo)不同的工程造價(jià)項(xiàng)目，然后重點(diǎn)針對(duì)這些不同進(jìn)行詳細(xì)的分析研究，找出導(dǎo)致差異的原因。其中行業(yè)分項(xiàng)指標(biāo)的準(zhǔn)確制定是整個(gè)方法的關(guān)鍵，制定分項(xiàng)指標(biāo)的前提是同一地區(qū)下如果單位工程的性質(zhì)相似或者建筑標(biāo)準(zhǔn)一樣，其造價(jià)應(yīng)該基本上是相同的。這樣一來(lái)，我們可以根據(jù)大量的行業(yè)數(shù)據(jù)和相關(guān)估算經(jīng)驗(yàn)、方法找出

23、同類工程造價(jià)以及各項(xiàng)消耗的規(guī)律，對(duì)這些規(guī)律進(jìn)行總結(jié)分析，經(jīng)由經(jīng)驗(yàn)豐富、熟知建筑領(lǐng)域的專業(yè)人士制定出合理的分項(xiàng)指標(biāo)。34篩選法篩選法的思想與對(duì)比分析法類似，但是相較于前者操作起來(lái)更簡(jiǎn)單而且更容易理解。采用篩選法首先要根據(jù)分部分項(xiàng)工程在每單位建筑面積上的工程量、造價(jià)和人工數(shù)據(jù)，推導(dǎo)出整個(gè)工程的工程量、造價(jià)和人工的基本值表。在采用篩選法進(jìn)行造價(jià)審核時(shí)如果發(fā)現(xiàn)審查項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn)與基本值表的存在不同時(shí)，應(yīng)當(dāng)調(diào)整審查項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn)以使其滿足基本值標(biāo)

24、準(zhǔn)。因此，這種方法的工作量小、審查的速度快，能夠及時(shí)的發(fā)現(xiàn)工程造價(jià)存在的問(wèn)題。不過(guò)這種方法對(duì)審查出的問(wèn)題的后續(xù)關(guān)注不夠，是篩選法使用過(guò)程中急需改進(jìn)的缺陷?？傊?，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在對(duì)其工程造價(jià)審核過(guò)程中會(huì)不斷出現(xiàn)新的問(wèn)題，這就需要審核人員敏感的對(duì)待新問(wèn)題的出現(xiàn)，及時(shí)完善審核內(nèi)容、選擇適當(dāng)?shù)膶徍朔椒ǎＷC商業(yè)地產(chǎn)工程造價(jià)審核的質(zhì)量。參考文獻(xiàn)：[1]經(jīng)濤如何進(jìn)行建筑工程竣工決算審計(jì)[J]中州審計(jì)，2004(1i)[2]余輝等怎樣審核建筑工程

25、造價(jià)[M]北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2000，(9)[3]劉偉，陳進(jìn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的工程造價(jià)審核問(wèn)題探討[J]現(xiàn)代商業(yè)，2009，(2)i乒壘生諍壘黛奄是魚生諺啦黛t尹旦盟訇茸魚壤鶘且t乒旦生di魚里鶘望奄置魚臻蝴黛郴撬j筍魚豆舭鼠洳里tj坦9’ij啦旦蝴皿≈產(chǎn)旦堂≈尸皇且du鼙鶘盟(上接第32頁(yè))以用款計(jì)劃控制成本費(fèi)用支出。(2)建立項(xiàng)目成本審核簽證制度，控制成本費(fèi)用支出。(3)加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制成本質(zhì)量。成本是項(xiàng)目為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而

26、支出的一切費(fèi)用，以及未達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的一切損失費(fèi)用之和。質(zhì)量成本包括兩個(gè)主要方面：控制成本和故障成本。(4)堅(jiān)持現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化，堵塞浪費(fèi)漏洞。(5)定期開展“三同步”檢查，防止項(xiàng)目成本盈虧異常項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)核算的“三同步”，就是統(tǒng)計(jì)核算、業(yè)務(wù)核算、會(huì)計(jì)核算的“三同步”。(6)應(yīng)用成本控制的財(cái)務(wù)方法一一成本分析表法來(lái)控制項(xiàng)目成本作為成本分析控制手段之一的成本分析表，包括月度成本分析表和最終成本控制報(bào)告表。月度成本分析表又分為直接成本分析表和

27、間接成本分析表。6加強(qiáng)施工項(xiàng)目安全管理落實(shí)安全責(zé)任、實(shí)施責(zé)任管理施工項(xiàng)目承擔(dān)控制、管理施工生產(chǎn)進(jìn)度、成本、質(zhì)量、安全等目標(biāo)的責(zé)任。必須同時(shí)承擔(dān)進(jìn)行安全管理、實(shí)現(xiàn)安全生產(chǎn)的責(zé)任。(1)建立、完善以項(xiàng)目經(jīng)理為首的安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)組織，有組織、有領(lǐng)導(dǎo)的開展安全管理活動(dòng)。承擔(dān)組織、領(lǐng)導(dǎo)安全生產(chǎn)的責(zé)任。(2)建立各級(jí)人員安全生產(chǎn)責(zé)任制度，明確各級(jí)人員的安全責(zé)任。抓制度落實(shí)、抓責(zé)任落實(shí)，定期檢查安全責(zé)任落實(shí)情況。(3)施工項(xiàng)目要通過(guò)監(jiān)察部門的安全生產(chǎn)資

28、質(zhì)審查，并得到認(rèn)可。(4)施工項(xiàng)目負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)中物的狀態(tài)審驗(yàn)與認(rèn)可，承擔(dān)物的狀態(tài)漏驗(yàn)、失控的管理責(zé)任。(5)一切管理、操作人員均需與施工項(xiàng)目簽訂安全協(xié)議，向施工項(xiàng)目做出安全保證。(6)安全生產(chǎn)責(zé)任落實(shí)情況的檢查，應(yīng)認(rèn)真、詳細(xì)的記錄，作為分配、補(bǔ)償?shù)脑假Y料之一。7做好個(gè)部門的協(xié)調(diào)工作71充分認(rèn)識(shí)協(xié)調(diào)工作的重要性工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問(wèn)題容易發(fā)現(xiàn)和解決，容易出問(wèn)題的多數(shù)都是一些小的東西。一般情況下對(duì)工程影響不大。但有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)一些較

29、大的問(wèn)題，讓我們很難補(bǔ)救，甚至無(wú)法挽救。即便是這些小的問(wèn)題，如果事先不設(shè)法考慮解決，事后處理起來(lái)也很麻煩有時(shí)甚至要花幾倍的代價(jià)，而且還會(huì)影響工程的質(zhì)量，造成經(jīng)濟(jì)損失。72加強(qiáng)管理建立科學(xué)的管理模式這里所強(qiáng)調(diào)的加強(qiáng)管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，認(rèn)真對(duì)待每一個(gè)管理環(huán)節(jié)，不走過(guò)場(chǎng)，針對(duì)影響工程質(zhì)量品質(zhì)的一些關(guān)鍵問(wèn)題，從技術(shù)上、人事制度上、體系結(jié)構(gòu)上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制，從而達(dá)到進(jìn)一步提高管理水平的目的。73發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)

30、調(diào)作用731明確監(jiān)理權(quán)力甲方書面授權(quán)給監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，監(jiān)理在委托的范圍內(nèi)，有工程使用材料和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)權(quán)、工程施工進(jìn)度的檢查監(jiān)督權(quán)、結(jié)算工程款的復(fù)核確認(rèn)權(quán)和否決權(quán)等。這就明確了在建設(shè)工程中，監(jiān)理方是甲方重要的技術(shù)協(xié)調(diào)和行使權(quán)力代表。732監(jiān)督監(jiān)理方是否真正履行其職責(zé)這就要求甲方代表要留意監(jiān)理是否在甲方賦予的職權(quán)范圍之內(nèi)進(jìn)行了實(shí)際工作。比如監(jiān)理查驗(yàn)質(zhì)量工作后，對(duì)所批準(zhǔn)使用的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件是否真正合格，甲方代表要實(shí)測(cè)一下，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題

31、，甲方代表要責(zé)令監(jiān)理方監(jiān)督施工方更換建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件，或可依照《建筑法》有關(guān)條款追究其法律責(zé)任。結(jié)束語(yǔ)總之，在建筑施工過(guò)程中，房地產(chǎn)甲方的施工管理工作是一個(gè)系統(tǒng)工程。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內(nèi)容的多樣性和繁復(fù)性進(jìn)行管理。對(duì)工程中涉及到的各項(xiàng)專業(yè)內(nèi)容從了解認(rèn)識(shí)到熟悉掌握。系統(tǒng)合理地控制施工中各項(xiàng)工作的實(shí)施。及時(shí)會(huì)同設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工及各專業(yè)施工隊(duì)伍，理順施工中出現(xiàn)的各類矛盾，督促參與工程項(xiàng)目實(shí)施的各方協(xié)調(diào)工作。從而保證技術(shù)管理、

32、質(zhì)量管理，進(jìn)度管理和合同管理的根本落實(shí)。從根本上保證整體工程項(xiàng)目的具體落實(shí)。參考文獻(xiàn)：[1]王小兵房地產(chǎn)項(xiàng)目管理之我見[J]西華大學(xué)學(xué)報(bào)，2006，(01)[2]肖艷。蔡茂強(qiáng)淺議房地產(chǎn)施工項(xiàng)目管理[J]中國(guó)港灣建設(shè)。2005，(03)[3]劉劍良房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)[J]才智，2008，(03)萬(wàn)方數(shù)據(jù)建筑.!:s皮黯一線寫真?30.JianZhuYuF口ZhanYiXiαnXieZhen審核，不像全面鋪核法似的無(wú)論輕重全部包括在審核的

33、內(nèi)容之中，這樣做的好處一方面克服了全面審核法的低效率問(wèn)題，另…方面體現(xiàn)了工程審核過(guò)程中的重要性原則?？傊攸c(diǎn)審核法抓位工程造價(jià)的m:點(diǎn)項(xiàng)目審核的做法不僅可以有效提高審核的效率，還可以保證較高的審核質(zhì)盤。此種方法使用的范圍也大大擴(kuò)大，無(wú)論工程規(guī)模的大小，均可以采用重點(diǎn)審核方法進(jìn)行審核并得到高質(zhì)量的審核結(jié)果。具體在使用重點(diǎn)審核法對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行審核的過(guò)程中，…般是選擇工程最大的，而且費(fèi)用較高的工程子項(xiàng)陰進(jìn)行重點(diǎn)審核。3.3對(duì)比審核法對(duì)比審核

34、法的思想是制定行業(yè)或者項(xiàng)目造價(jià)審核分項(xiàng)指標(biāo)，將分項(xiàng)指標(biāo)與實(shí)際的工程造價(jià)分別進(jìn)行對(duì)比，找出與分項(xiàng)指標(biāo)不同的工程造價(jià)項(xiàng)目，然后熏點(diǎn)針對(duì)這些不閔進(jìn)行詳細(xì)的分析研究，找出導(dǎo)致差異的原因。其中行業(yè)分項(xiàng)指標(biāo)的準(zhǔn)確制定是戴個(gè)方法的關(guān)鍵，制定分項(xiàng)指標(biāo)的前提是網(wǎng)一地區(qū)下如果單位工程的性質(zhì)相似或者建筑標(biāo)準(zhǔn)…樣，)t造價(jià)應(yīng)該基本上是相同的。這樣一米，我們可以根據(jù)大量的行業(yè)數(shù)據(jù)和相關(guān)估算絞驗(yàn)、方法找出同類工程造價(jià)以及各項(xiàng)消耗的規(guī)律，對(duì)這些規(guī)律進(jìn)行總結(jié)分析，級(jí)自

35、經(jīng)驗(yàn)豐富、熟知建筑領(lǐng)域的專業(yè)人士制定出合理的分項(xiàng)指標(biāo)。3.4篩選法篩選法的思想與對(duì)比分析法類似，但是相較子前者操作起來(lái)更簡(jiǎn)單而且更容易理解。采用篩選法首先要根據(jù)分部分項(xiàng)工程在每單位建筑面積上的工程量、造價(jià)和人工數(shù)據(jù)，推導(dǎo)出整個(gè)工程的工程量、造價(jià)和人工的基本值襲。在采用篩選法進(jìn)行造價(jià)審核時(shí)如泉發(fā)現(xiàn)審資項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn)與J基本值袤的存在不同時(shí)，應(yīng)當(dāng)調(diào)載審資項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn)以使其滿足基本值標(biāo)準(zhǔn)。因此，這種方法的工作量小、審蜜的速度快，能夠及時(shí)的發(fā)

36、現(xiàn)工程造價(jià)存在的問(wèn)題。不過(guò)這種方法對(duì)審查出的問(wèn)題的后續(xù)關(guān)注不夠，是篩選法使用過(guò)程中急需改進(jìn)的缺陷，總之，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在對(duì)其工程造價(jià)審核過(guò)程中會(huì)不斷出現(xiàn)新的問(wèn)題，這就籬姿審核人員敏感的對(duì)待新問(wèn)題的出現(xiàn)，lft.時(shí)完善審核內(nèi)容、選擇適當(dāng)?shù)膶徍朔椒?，保證商業(yè)地產(chǎn)工程造價(jià)審核的質(zhì)最。參考文獻(xiàn):[1]經(jīng)濤.如何進(jìn)行建筑工程竣工決算審計(jì)[J].中州審計(jì)，2004(11).[2]余輝等.您樣審核建筑工程~價(jià)[M].北京:中因建筑工業(yè)出版社，20

37、00，(9).[3]劉偉，陳進(jìn).對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的工程淄價(jià)審核問(wèn)題探時(shí)[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009，(2).趾~脅.:il晶悔陸廬，5U“~脅論乒..St血陸具且悔過(guò)廬且血冠鼻屬...趾冉輒脅』鼻翩脅注廬品訊d..St輯、9且脅.:il且翩“p.且嗣.“p.且蜘t如且騙，茵通靜翩蜘趾瘋且黑r:Ji.咀陽(yáng).::jl..St蟬，在量且蜘險(xiǎn)隊(duì)jt描(上接第32頁(yè))以用款計(jì)劃控制成本費(fèi)用支出。(2)建立項(xiàng)目成本審核簽證制度，控制成本費(fèi)用支出。(3)加強(qiáng)

38、質(zhì)量主管理，控制成本質(zhì)囂。成本是項(xiàng)陰為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而支出的一切費(fèi)用，以及米達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的一切損失費(fèi)用之和。質(zhì)量去成本包括兩個(gè):l:~罷方麗z控制成本和故障成本。(4)堅(jiān)持現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化，堵塞浪費(fèi)漏洞.(5)定期開展“=同步“檢裔，防止項(xiàng)目成本盈虧異常項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)核算的“三同步飛就是統(tǒng)計(jì)核算、業(yè)務(wù)核算、會(huì)計(jì)核算的“三同步“.(6)應(yīng)用成本控制的財(cái)務(wù)方法一一成本分析表法米控制項(xiàng)目成本作為成本分析控制孚段之一的成本分析表，包括月度成本

39、分析表和最終成本控制撒傳袋。月f變成本分析表又分為直接成本分析表和間接成本分析表。6加強(qiáng)施工嘀目資金管理落實(shí)宏全責(zé)任、實(shí)施責(zé)任管理施工項(xiàng)目承擔(dān)控制、管理施工使產(chǎn)進(jìn)度、成本、質(zhì)量、安全等目標(biāo)的責(zé)任。必須同時(shí)承擔(dān)進(jìn)行安全管理、實(shí)現(xiàn)安全生產(chǎn)的責(zé)任。(1)建立、完善以項(xiàng)目絞現(xiàn)為首的安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)組織，有組織、有領(lǐng)導(dǎo)的開展安余管現(xiàn)活動(dòng).承擔(dān)組織、領(lǐng)導(dǎo)安全生產(chǎn)的責(zé)任。(2)建交各級(jí)人員安全生產(chǎn)責(zé)任制度，明確各級(jí)人員的安全責(zé)任。抓制度部實(shí)、抓責(zé)任落實(shí)，

40、定期檢查安全責(zé)任溶實(shí)情況.(3)施工項(xiàng)目要通過(guò)監(jiān)察部門的安全生產(chǎn)資質(zhì)審查，并得到認(rèn)可。(4)施工項(xiàng)目負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)中物的狀態(tài)審驗(yàn)與認(rèn)可，承擔(dān)物的狀態(tài)漏驗(yàn)、失控的管理責(zé)任。(5)…切管理、操作人員均需與施工項(xiàng)目簽訂安全協(xié)議，向施工項(xiàng)目做出$i會(huì)保證。(6)安全生產(chǎn)責(zé)任落實(shí)情況的檢l1t，底認(rèn)真、詳細(xì)的記錄，作為分配、補(bǔ)償?shù)脑假Y料之一。7做好個(gè)部門的協(xié)調(diào)工作7.1充分認(rèn)識(shí)協(xié)調(diào)工作的愛要性工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問(wèn)題容易發(fā)現(xiàn)和解決，容易出

41、問(wèn)題的多數(shù)都是…些小的東闊?！闱闆r下對(duì)工程影響不大。但有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)…些較大的問(wèn)題，讓我們很難補(bǔ)救，甚至無(wú)法挽救。即便是這些小的問(wèn)題，如果事先不設(shè)法考慮解決，事后處理起米也很麻煩，有時(shí)甚當(dāng)~~甚花兒倍的代價(jià)，而且還會(huì)影響工程的質(zhì)最，造成經(jīng)濟(jì)損失。7.2加強(qiáng)管理建立科學(xué)的管現(xiàn)模式這段所強(qiáng)調(diào)的加強(qiáng)管理.是指在現(xiàn)有管現(xiàn)水平的2基礎(chǔ)上，認(rèn)真對(duì)待每一個(gè)管理環(huán)節(jié)，不走過(guò)場(chǎng)，針對(duì)影響工程質(zhì)f毒品質(zhì)的…接關(guān)鍵問(wèn)題，從技術(shù)上、人事制度上、體系結(jié)構(gòu)上建立更

42、有效的、更加科學(xué)的管理體制，從而達(dá)到進(jìn)一步提高管理水平的目的。7.3皮都監(jiān)攻單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用7.3.1明確監(jiān)理權(quán)力甲方將面授權(quán)給監(jiān)理單位進(jìn)行!監(jiān)嫂，監(jiān)現(xiàn)在委托的m圍內(nèi)，有工程使用材料和施工質(zhì)囂的檢驗(yàn)權(quán)、工程施工潑皮的檢l1t監(jiān)督權(quán)、結(jié)算工程款的復(fù)核確認(rèn)權(quán)利否決權(quán)等.這就明確了在建設(shè)工程中，監(jiān)現(xiàn)方是Ei3方重要的技術(shù)協(xié)調(diào)和行使權(quán)力代表。7.3.2監(jiān)督監(jiān)理方是否真正履行其職責(zé)這就要求甲方代表察留意臟現(xiàn)是否在印方賦予的職權(quán)在朗之內(nèi)進(jìn)行了實(shí)際

43、工作。比如監(jiān)現(xiàn)查驗(yàn)質(zhì)量工作后，對(duì)所批準(zhǔn)使用的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件是否真正合格，甲方代表要實(shí)測(cè)一下，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，甲方代表巢責(zé)令監(jiān)瑯?lè)奖O(jiān)督施工方更換建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件，或可依照《建筑法》有關(guān)條款l究其法律資任。結(jié)束語(yǔ)總之，在建筑施工過(guò)程中，房地產(chǎn)甲方的施工管瑣工作是一個(gè)系統(tǒng)工程。它必須緊密罔繞著建筑所包含的施工內(nèi)容的多樣性和繁復(fù)性進(jìn)行管理.對(duì)工程中涉及到的各項(xiàng)專業(yè)內(nèi)容從了解認(rèn)識(shí)到熟悉掌握。系統(tǒng)合理地控制施工中各項(xiàng)工作的實(shí)施。及時(shí)會(huì)同設(shè)計(jì)、監(jiān)