加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理的思考

1、CONSTRUCTION城市建設(shè)房地產(chǎn)施工有著自身的復(fù)雜特點(diǎn)，覆蓋專業(yè)面廣，技術(shù)難度高，管理要求也隨之提高，下面我們從工期、工作協(xié)調(diào)性、重要質(zhì)量因素等多個(gè)角度來(lái)闡述，如何能在房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)施工管理更上一個(gè)新的臺(tái)階。一、強(qiáng)調(diào)安全、進(jìn)度、質(zhì)量、成本同步控制任何效益都是建立在所有現(xiàn)場(chǎng)人員的健康與安全基礎(chǔ)上的，安全管理是房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)施工管理中的最重要任務(wù)，也是所有工程管理中的重中之重，通過(guò)制定完善的安全措施計(jì)劃和突發(fā)情況的應(yīng)急預(yù)案，進(jìn)行安全教育

2、培訓(xùn)以及安全技術(shù)交底，從根本上杜絕重大安全事故；時(shí)間就是金錢(qián)，進(jìn)度即時(shí)間。進(jìn)度控制貫穿整個(gè)施工工期，適時(shí)調(diào)整計(jì)劃，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度；最直觀的就是工程質(zhì)量。開(kāi)工前合同簽訂時(shí)明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，工程進(jìn)行時(shí)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，解決質(zhì)量問(wèn)題，竣工后組織工程驗(yàn)收。房產(chǎn)公司對(duì)成本控制也特別敏感。在施工中努力做到合理修改，減少施工及設(shè)計(jì)的修改聯(lián)系單、用材、設(shè)備的成本控制，經(jīng)招標(biāo)選擇性價(jià)比最高的產(chǎn)品和設(shè)備。安全、進(jìn)度、質(zhì)量、成本、互相影響和制約，同步發(fā)生在施工期

3、的每個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)施工管理的以上三項(xiàng)同步控制則帶來(lái)理想的管理成效：工程質(zhì)量達(dá)到預(yù)期期望的標(biāo)準(zhǔn)，施工工期控制在頗有余地的交房計(jì)劃時(shí)間內(nèi)。對(duì)于使用不符合規(guī)格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和機(jī)械設(shè)備的，應(yīng)責(zé)令其改正并處以罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，必須責(zé)令其停業(yè)整頓。對(duì)于建設(shè)工程質(zhì)量不符合相關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，施工方應(yīng)返工、整改，并賠償因此造成的損失。二、嚴(yán)格動(dòng)態(tài)的把握工期施工的工程從開(kāi)工起到完成承包合同規(guī)定的全部?jī)?nèi)容，達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)所經(jīng)歷的時(shí)間，以天數(shù)

4、表示。動(dòng)態(tài)把握單位工程施工工期，是指從正式開(kāi)工起至完成承包工程全部設(shè)計(jì)內(nèi)容并達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的全部有效天數(shù)。工期長(zhǎng)短直接影響到建筑房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和資金的靈活周轉(zhuǎn)。一般條件下，為了便于檢查合同執(zhí)行情況，承包合同上規(guī)定采用日歷工期；以日歷工期嚴(yán)格進(jìn)行總控制，以實(shí)際工期動(dòng)態(tài)調(diào)控施工過(guò)程中的各項(xiàng)客觀因素，及時(shí)準(zhǔn)確的分析工期定額執(zhí)行情況，這其中當(dāng)然也對(duì)施工企業(yè)的管理水平和管理經(jīng)驗(yàn)提出了一個(gè)更高的要求。可以綜合考慮各種進(jìn)度計(jì)劃形式，如：橫道圖

5、法、網(wǎng)絡(luò)圖法。施工單位是否按合同工期進(jìn)行施工，要從每一個(gè)分部分項(xiàng)工程細(xì)細(xì)抓起，由業(yè)主代表、監(jiān)理單位、施工單位三方緊密配合，既要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，又要簡(jiǎn)化不必要的繁冗過(guò)程，按施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出并解決。對(duì)于施工組織設(shè)計(jì)要求的，發(fā)現(xiàn)在合同約定期內(nèi)難以完成的，要適當(dāng)延長(zhǎng)工期或者督促施工單位加班加點(diǎn)，多投入人力物力。三、充分認(rèn)識(shí)協(xié)調(diào)工作的重要性注重工程項(xiàng)目中各專業(yè)之間的學(xué)科交叉，經(jīng)驗(yàn)中部分習(xí)慣下容易發(fā)生的問(wèn)題多數(shù)都是一些常規(guī)性問(wèn)題，且在

6、一般情況下對(duì)工程影響不大。部分容易忽略的問(wèn)題，有可能卻造成無(wú)法挽救的損失。這就要求在施工第一線各個(gè)專業(yè)的施工人員及施工管理人員既要對(duì)常規(guī)性問(wèn)題絕不疏忽，更不能疏忽一般情況下可能產(chǎn)生重大隱患的因素。尤其是各個(gè)專業(yè)各個(gè)不同工作性質(zhì)單位之間的協(xié)調(diào)工作將影響到工程的質(zhì)量并造成相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)損失。四、重視各個(gè)環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量因素（1）檢驗(yàn)核查工程中配套的機(jī)電設(shè)備。了解新購(gòu)置或曾經(jīng)使用過(guò)的機(jī)電設(shè)備狀況，有規(guī)定需要檢測(cè)的一定要相關(guān)技術(shù)檢測(cè)單位實(shí)際檢測(cè)并出具

7、檢測(cè)鑒定合格書(shū)方可在項(xiàng)目中使用，檢測(cè)機(jī)構(gòu)的選擇可考慮由政府批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)或甲方指定的相關(guān)部門(mén)。（2）檢驗(yàn)進(jìn)場(chǎng)原材料。全程監(jiān)控保證材料質(zhì)量，從訂貨階段就要求供貨商給出設(shè)計(jì)施工需要達(dá)到的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的證明書(shū)，并將以上標(biāo)準(zhǔn)列入訂購(gòu)合同。對(duì)于某些重要材料如：鋼筋、水泥、防水材料等，應(yīng)當(dāng)在簽訂購(gòu)貨合同前取得樣品，材料到貨后進(jìn)一步按照一定比率抽取材料與樣品對(duì)照查驗(yàn)。（3）重要工程技術(shù)環(huán)節(jié)的把握。房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)施工重要的施工環(huán)節(jié)如：樁基工程、基坑、基槽的驗(yàn)收、地基

8、工程的驗(yàn)收、基礎(chǔ)工程的驗(yàn)收（包括吊頂骨架與間隔墻骨架、給排水、燃?xì)夤艿?、電氣管線、通風(fēng)道等的質(zhì)量、構(gòu)造、尺寸偏差）、鋼筋等工程的驗(yàn)收、主體結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收。在地面、墻面、屋面、頂棚等裝修工程施工以前，對(duì)承重構(gòu)件(包括墻、柱、梁、板、屋架等)的質(zhì)量、構(gòu)造、尺寸偏差等進(jìn)行檢查驗(yàn)收、防水工程的驗(yàn)收、裝修與設(shè)備安裝工程的驗(yàn)收。要求施工現(xiàn)場(chǎng)的工程師按照要求對(duì)每一道工序進(jìn)行檢查，做好中間過(guò)程的質(zhì)量驗(yàn)收工作，對(duì)檢查結(jié)果的紙質(zhì)材料（技術(shù)文件、驗(yàn)收材料、施工

9、日志）、電子文檔、照片等等歸類存檔。五、對(duì)隱蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收尤為加強(qiáng)房地產(chǎn)工程具備覆蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗(yàn)收部位，施工方要嚴(yán)格進(jìn)行自檢，并在48小時(shí)前通知業(yè)主代表。主要工程包括：給排水工程、電器管線工程、地板基層、護(hù)墻基層、門(mén)窗套基層、吊頂基層、強(qiáng)電線纜、弱電、網(wǎng)絡(luò)綜合布線線纜(網(wǎng)線電話線監(jiān)控線電梯通話線)。內(nèi)容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程驗(yàn)收的內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)，邀請(qǐng)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格

10、并在驗(yàn)收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工，倘若經(jīng)查驗(yàn)不符合規(guī)定，不得進(jìn)行下道工序的施工，施工方要在限定的時(shí)間內(nèi)予以整改并重新組織驗(yàn)收。隱蔽工程未經(jīng)驗(yàn)收，甲方代表有權(quán)對(duì)已經(jīng)隱蔽的工程進(jìn)行檢驗(yàn)。乙方有義務(wù)按要求配合檢查，檢查不合格的，甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求拆除返工。六、重視市政工程配套設(shè)施建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的市政配套包括自來(lái)水、雨污水、電力、有線電視、天然氣、綠化等市政工程，在實(shí)施難度、工期長(zhǎng)度、作業(yè)場(chǎng)地等方面的要求都相對(duì)苛刻，而

11、且互相影響大。例如燃?xì)夤こ蹋壳捌湓O(shè)計(jì)與樓體施工圖設(shè)計(jì)脫節(jié)，需要在項(xiàng)目主體施工前完成天然氣工程的設(shè)計(jì)及交底，可避免主體的二次破壞等。市政配套要結(jié)合項(xiàng)目工程施工，例如市政綠化已提升到景觀設(shè)計(jì)施工，綠化要與硬地面結(jié)合起來(lái)綜合提升項(xiàng)目交付品質(zhì)和檔次。七、充分發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)監(jiān)督的作用加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理的思考周江華浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司摘要：和諧社會(huì)需要完善的房地產(chǎn)產(chǎn)銷產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)最終產(chǎn)品的質(zhì)

12、量好壞，筆者結(jié)合自己近年來(lái)實(shí)際項(xiàng)目的工作經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)探討了部分施工質(zhì)量控制方法，對(duì)于協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)施工的各個(gè)環(huán)節(jié)都有著積極的作用。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；施工管理；思考管理觀察101萬(wàn)方數(shù)據(jù)CONSTRUCTION城市建設(shè)在企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)中，資金始終是一項(xiàng)值得高度重視的、高流動(dòng)性的資產(chǎn)，因此資金管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。如何加強(qiáng)資金管理，提高資金使用效益是每個(gè)企業(yè)所面臨的重要課題。因而企業(yè)要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中站穩(wěn)腳跟，只有抓住資金管理這個(gè)中心，深入研

13、究聚財(cái)、生財(cái)和用財(cái)之道，采取行之有效的管理和控制措施，疏通資金流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。一、建筑企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀目前多數(shù)建筑企業(yè)資金嚴(yán)重緊張，在企業(yè)內(nèi)外部因素的雙重壓力下，處于貧血癥狀。外部因素主要有：建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，僧多粥少；招投標(biāo)工作不規(guī)范，低價(jià)中標(biāo)的項(xiàng)目多；籌資渠道單一，企業(yè)籌資困難；建設(shè)單位拖欠施工單位工程款項(xiàng)等。內(nèi)部因素主要有：資金收支計(jì)劃性不強(qiáng)，經(jīng)常出現(xiàn)青黃不接的局面；成本管理失控，虧損嚴(yán)重；施工項(xiàng)目多，資金分散，無(wú)法

14、發(fā)揮資金集約性優(yōu)勢(shì)；結(jié)算行為不規(guī)范，該結(jié)算的款項(xiàng)不能及時(shí)辦理等。隨著建筑行業(yè)招標(biāo)制的普遍采用，建筑企業(yè)采用項(xiàng)目經(jīng)理部對(duì)中標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理。這樣，單個(gè)項(xiàng)目的管理問(wèn)題解決了，但對(duì)整個(gè)公司的資金管理卻產(chǎn)生了一系列不利影響。一是造成資金分散，削弱了企業(yè)總公司資金的調(diào)控力度；二是限制了企業(yè)總公司的融資功能，制約了企業(yè)的發(fā)展；三是不利于企業(yè)總公司對(duì)各項(xiàng)目經(jīng)理部實(shí)施監(jiān)督與控制。二、建筑企業(yè)資金緊張的原因(一)建設(shè)單位與國(guó)家宏觀調(diào)控政策相背離，盲目上

15、項(xiàng)目。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，固定資產(chǎn)投資規(guī)模增大，國(guó)家采取了壓縮基建投資規(guī)模、收緊銀根的貨幣政策。但是有些建設(shè)單位不顧財(cái)力與可行性，不顧國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，盲目上項(xiàng)目，違背了財(cái)政量人為出的原則，導(dǎo)致有些工程項(xiàng)目從一開(kāi)始就存在資金先天不足，使建筑企業(yè)背上沉重的資金包袱。(二)資金管理制度不健全，有章不循。目前，相當(dāng)多的建筑企業(yè)尚未建立健全預(yù)算管理制度，有的企業(yè)雖然有預(yù)算制度，但預(yù)算沒(méi)有成為企業(yè)組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的法定依據(jù)，使

16、預(yù)算成為擺設(shè)。有的企業(yè)預(yù)算不切實(shí)際，指標(biāo)不科學(xué)，缺乏嚴(yán)密的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)和考核依據(jù)，成本費(fèi)用約束軟弱。沒(méi)有以工程施工項(xiàng)目為單元細(xì)化管理，對(duì)工程項(xiàng)目資金的收支缺乏統(tǒng)一的籌劃和控制。(三)資金分散，使用效率差。盡管每個(gè)企業(yè)都可能制訂了資金使用計(jì)劃和各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支計(jì)劃，但多數(shù)企業(yè)不能做到按計(jì)劃控制，導(dǎo)致計(jì)劃的可操作性差，有的甚至將計(jì)劃束之高閣，形成計(jì)劃與實(shí)際的嚴(yán)重脫節(jié)，使企業(yè)的資金管理變得盲目，影響了企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。糾其原因有兩方面：客觀上因受市

17、場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等因素影響，有許多意想不到但又必須支出的項(xiàng)目，增加了各種費(fèi)用的實(shí)際支出數(shù)。主觀上一些單位領(lǐng)導(dǎo)和管理人員沒(méi)有切實(shí)有效地抓好計(jì)劃控制這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要表現(xiàn)在：(1)盲目購(gòu)置固定資產(chǎn)，超過(guò)了企業(yè)的資金承受能力。一些建筑企業(yè)迫于形勢(shì)和生存發(fā)展的需要，為承攬一些“高、難、精”的工程項(xiàng)目，不顧企業(yè)實(shí)際購(gòu)置精良先進(jìn)的專項(xiàng)設(shè)備。(2)管理費(fèi)等非生產(chǎn)性開(kāi)支加大。由于建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各個(gè)標(biāo)段的細(xì)分，導(dǎo)致追蹤信息、差旅費(fèi)、招待費(fèi)等非生產(chǎn)性開(kāi)支逐年上升

18、，管理成本逐年加大。(3)銀行賬戶多，資金分散。由于點(diǎn)多線長(zhǎng)，上一個(gè)隊(duì)伍就必須開(kāi)加強(qiáng)建筑企業(yè)資金管理的措施曾云十四冶建設(shè)集團(tuán)云南第三建筑工程有限公司云南昆明650102摘要：近年來(lái)由于建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈各種因素導(dǎo)致了施工企業(yè)資金緊缺制約著施工企業(yè)的健康發(fā)展。資金管理問(wèn)題已成為施工企業(yè)當(dāng)前刻不容緩、亟待加強(qiáng)的一項(xiàng)中心工作。筆者通過(guò)對(duì)建筑企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀及導(dǎo)致資金緊張的原因的分析，闡述了加強(qiáng)建筑企業(yè)資金管理的對(duì)策。關(guān)鍵詞：建筑企業(yè)；資金

19、管理；現(xiàn)狀；原因；對(duì)策合同中甲方書(shū)面授權(quán)包括在委托范圍內(nèi)的工程使用材料和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)權(quán)、工程施工進(jìn)度的檢查監(jiān)督權(quán)、結(jié)算工程款的復(fù)核確認(rèn)權(quán)和否決權(quán)等。監(jiān)理方是業(yè)主的技術(shù)協(xié)調(diào)和行使權(quán)力的代表。監(jiān)理有權(quán)監(jiān)督施工方并在其不符合規(guī)定條件下更換建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件，或可依照《建筑法》有關(guān)條款追究其法律責(zé)任。本人認(rèn)為房產(chǎn)公司既然出了監(jiān)理費(fèi)，要讓其價(jià)值得到發(fā)揮，業(yè)主方藥充分利用監(jiān)理做到物超所值。八、做好竣工驗(yàn)收1.首先施工單位竣工預(yù)驗(yàn)是指工程項(xiàng)目完工

20、后要求監(jiān)理工程師驗(yàn)收前由施工單位自行組織的內(nèi)部模擬驗(yàn)收，內(nèi)部預(yù)驗(yàn)是順利通過(guò)正式驗(yàn)收可靠保證，同時(shí)需要邀請(qǐng)監(jiān)理工程師參加。通常有下述三層次:基層施工單位自驗(yàn)、項(xiàng)目經(jīng)理組織自檢、公司級(jí)預(yù)驗(yàn)。2.施工單位決定正式提請(qǐng)驗(yàn)收后應(yīng)向監(jiān)理單位送交驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告，監(jiān)理工程師收到驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告后應(yīng)參照工程合同的要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行仔細(xì)的審查。3.監(jiān)理工程師審查完驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告后，由監(jiān)理工程師牽頭，組織業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、施工單位等參加正式驗(yàn)收。做好竣工驗(yàn)收工作的基

21、礎(chǔ)除了保證各專業(yè)工程順利完成，質(zhì)量合格外，還必須在工程建造后期做好竣工驗(yàn)收計(jì)劃，計(jì)劃中明確工程竣工備案時(shí)間和要件要求，明細(xì)產(chǎn)品主體、電梯、消防、人防、環(huán)保、規(guī)劃等驗(yàn)收和取證時(shí)間，明細(xì)由建設(shè)單位牽頭，參建各方參加的工程驗(yàn)收小組，施工單位驗(yàn)收整改人員的安排等。做好竣工驗(yàn)收的關(guān)鍵首先是利用好公司培養(yǎng)的各種政府職能部門(mén)的社會(huì)資源；二是要盡早安排。一般至少在建筑主體完成后，院內(nèi)市政配套開(kāi)始施工時(shí)，就適時(shí)安排消防檢測(cè)和聯(lián)系規(guī)劃驗(yàn)收，擬保證申報(bào)驗(yàn)收的

22、資料正確完整。九、結(jié)語(yǔ)在房地產(chǎn)建筑施工過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)施工管理工作是一個(gè)系統(tǒng)工程。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內(nèi)容的多樣性和復(fù)雜性進(jìn)行管理。對(duì)工程中涉及到的各項(xiàng)專業(yè)內(nèi)容做到熟悉掌握，系統(tǒng)合理地控制施工中各項(xiàng)工序的時(shí)間與進(jìn)度，同時(shí)還要及時(shí)與設(shè)計(jì)、監(jiān)理、“外腦”等各專業(yè)建設(shè)隊(duì)伍全力合作，積極排解施工中出現(xiàn)的各類矛盾，督促參與工程項(xiàng)目實(shí)施的各方協(xié)調(diào)工作，及時(shí)總結(jié)并汲取兄弟單位或相似項(xiàng)目的施工管理經(jīng)驗(yàn)，從而保證技術(shù)、質(zhì)量，進(jìn)度以及合同管理的根本