對房地產(chǎn)項目管理中存在問題的思考

1、對房地產(chǎn)項目管理中存在問題的思考對房地產(chǎn)項目管理中存在問題的思考摘要:文章對我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理中存在的通病進(jìn)行了分析論述指出當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的要求。并對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施前、實施過程中、收尾階段的項目管理內(nèi)容及工作進(jìn)行了研究、總結(jié)并提出了可行性的建議。下載關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理房地產(chǎn)項目管理對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是至關(guān)重要的開發(fā)商前期的策劃、市場調(diào)研、可行性論證、經(jīng)濟(jì)分析評價以及后期的營銷策劃最終都必須通過由項目

2、管理全過程制造出的最終產(chǎn)品來實現(xiàn)。然而由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理歷史較短、經(jīng)驗缺乏尚未形成一個科學(xué)有效的管理模式房地產(chǎn)企業(yè)項目管理存在諸多病癥。本文試對該病癥進(jìn)行分析提出房地產(chǎn)項目管理的相關(guān)對策以提高房地產(chǎn)項目管理水平。一、房地產(chǎn)企業(yè)項目管理概述房地產(chǎn)企業(yè)項目管理是一門新興的管理科學(xué)它是指在一定的時期內(nèi)為了完成房地產(chǎn)企業(yè)[一個或多個并行)既定開發(fā)項目任務(wù)目標(biāo)通過項目管理的運行機(jī)制達(dá)到對房地產(chǎn)企業(yè)的有限資源進(jìn)行有效的計劃、組織、控制從而

3、實現(xiàn)既定開發(fā)項目任務(wù)目標(biāo)的一種系統(tǒng)管理方法。首先房地產(chǎn)企業(yè)項目管理是為了成功實現(xiàn)既定開發(fā)項目任務(wù)的目標(biāo)其次這個既定開發(fā)項目任務(wù)的目標(biāo)的實現(xiàn)要受到工期、預(yù)算及其他條件的限制。二、房地產(chǎn)企業(yè)項目管理中存在的通病及分析(一)缺乏可行性研究投資決策倉促盲目可行性研究是指在工程項目決策前進(jìn)行財務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法它是開發(fā)商在開工前對工程項目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行進(jìn)行全面的分析論證。而有些開發(fā)商以“市場變化不定”為借口忽視前期的項目可行性研究導(dǎo)致項

4、目市場定位不準(zhǔn)確浪費了項目的時機(jī)、時間。而由于沒有詳細(xì)可行的項目可行性研究報告往往導(dǎo)致決策高層在項目初始時猶豫不決一段時間后又匆忙決策造成項目產(chǎn)品不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面也不完全可行致使在后期項目實施過程中給項目管理帶來諸多困難。(二)設(shè)計監(jiān)理缺失由于對設(shè)計單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時無法跟上造成在項目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題較多有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計變更變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多。設(shè)計過程中出現(xiàn)的

5、問題主要表現(xiàn)在:缺乏合理的設(shè)計招標(biāo)程序忽視設(shè)計對項目投資控制的重要性設(shè)計監(jiān)理缺失文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。(三)利益沖突由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地資源的稀缺和買房市場需求的快速增長造成了房地產(chǎn)商品的短缺和價格快速增長使開發(fā)商成為設(shè)計、施工、監(jiān)理、業(yè)主等市場主體追逐的目標(biāo)形成市場的強(qiáng)勢主體和利益核心。房地產(chǎn)企業(yè)壟斷了市場實行房地產(chǎn)項目自主式、封閉式管理房地產(chǎn)商和業(yè)主在房地產(chǎn)項目方面的信息出現(xiàn)嚴(yán)重不對稱。(四)項目進(jìn)度管理及成本控制的

6、失控項目運行過程項目管理機(jī)制不完善導(dǎo)致項目管理的失控如項目工程進(jìn)集思廣益提高開發(fā)商項目決策的質(zhì)量提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功率。(三)加強(qiáng)設(shè)計階段的投資控制根據(jù)國內(nèi)外的有關(guān)統(tǒng)計資料表明雖然設(shè)計費用僅占項目總投資的比例不到1%但對項目投資的影響程度達(dá)到75%而施工階段影響投資的可能性只為5%一20%顯然必須加強(qiáng)設(shè)計階段的投資控制?？蓢L試推行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)和設(shè)計費計取方法把設(shè)計費計取方法調(diào)整為:設(shè)計費額=概算數(shù)額基本費率(概

7、算數(shù)額一預(yù)算數(shù)額)獎勵費率。在方案的確定過程中運用價值工程方法把工程的功能和成本兩個方面綜合起來對設(shè)計方案進(jìn)行比選促使設(shè)計單位和設(shè)計人員想法降低工程造價。開發(fā)商可以從銷售角度出發(fā)要求設(shè)itA員在材料設(shè)備、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計、給排水、供電等方面下工夫優(yōu)化每個配套系統(tǒng)方案從而保證房地產(chǎn)項的經(jīng)濟(jì)效益。(四)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的過程控制1.質(zhì)量控制就是要重視事前質(zhì)量策劃明確質(zhì)量目標(biāo)。所謂質(zhì)量策劃就是制定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運行過程和相關(guān)資源以實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)

8、。質(zhì)量在資金使用的限制下達(dá)到最好的使用標(biāo)準(zhǔn)而制定好的標(biāo)準(zhǔn)也為合同的簽訂及索賠打下堅實的基礎(chǔ)。同時還要注意加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)提高全員質(zhì)量意識。并要完善質(zhì)量管理體系建立健全完善的質(zhì)量管理制度加強(qiáng)過程檢驗。2.成本控制的具體措施如下:(1)降低資金成本。一是加強(qiáng)現(xiàn)金管理制定合理的現(xiàn)金使用計劃壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量二是要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理盡快收回賒銷賬款減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險。(2)控制工程成本。首先做好評估階段。這既是企業(yè)決策層進(jìn)行開發(fā)項目決

9、策的依據(jù)也是進(jìn)行成本、銷售、利潤控制和分析的依據(jù)。其次設(shè)計階段一是要引入競爭機(jī)制爭取多個設(shè)計單位投標(biāo)二是實行設(shè)計審核三是建立獎懲制度。(五)重視項目收尾階段的項目管理工作在項目收尾階段可建立一個由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭并整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項目收尾臨時機(jī)構(gòu)與工程項目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。因為客觀條件的限制往往在工程實踐中不可能等所有標(biāo)段都定標(biāo)

10、后再開工建設(shè)而是在土建總承包單位確定后即進(jìn)人工程施工的實施階段為此業(yè)主應(yīng)采取統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施的方法。分期分批進(jìn)行招標(biāo)。同時在工程招投標(biāo)文件及工程建設(shè)承包合同中明確能由總承包商完成的工程內(nèi)容盡可能讓總包商組織施工。參考文獻(xiàn)賈立新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理中存在的病癥與對策[J]中小企業(yè)管理與科技2009(15)王凌淺析房地產(chǎn)項目管理的問題及應(yīng)對措施[J]四川建材2009(3).蔡鈞房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理[J]中國高新技術(shù)企1k2008(8).