探析房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理存在問(wèn)題與相應(yīng)措施

1、<p>　　探析房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理存在問(wèn)題與相應(yīng)措施</p><p>　　摘要：提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要一環(huán)就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理雖然取得了比較大的成果，但是仍然存在著項(xiàng)目研究可行性研究不足、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中資金支撐不足、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平較低下等諸多問(wèn)題。文章分析了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上提出了加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理水平的對(duì)策措施。 </p

2、><p>　　關(guān)鍵詞：?jiǎn)栴}；房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目管理；措施 </p><p><b>　　一、引言 </b></p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目管理作為工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分支，是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理相關(guān)人員運(yùn)用系統(tǒng)工程的理論及方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)進(jìn)行全過(guò)程和全方位的綜合管理，從而實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。房地產(chǎn)項(xiàng)目是一

3、個(gè)相互聯(lián)系、相互影響的多目標(biāo)體系，包括項(xiàng)目計(jì)劃管理、施工設(shè)計(jì)管理、采購(gòu)招投標(biāo)管理、工程材料管理、工程進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、目標(biāo)成本管理、現(xiàn)金流管理、合同管理等方面，系統(tǒng)內(nèi)各目標(biāo)之間應(yīng)保持一定的均衡性和合理性。從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍處于高速發(fā)展階段，但很多房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理仍較為粗放。面對(duì)國(guó)家各種調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)行業(yè)正遭遇較大的沖擊和影響。在此背景下，除了加快戰(zhàn)略調(diào)整和管理轉(zhuǎn)型，提高項(xiàng)目管理水平已經(jīng)成為

4、房地產(chǎn)企業(yè)提高核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在。 </p><p>　　二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題 </p><p>　　1、項(xiàng)目前期缺乏可行性研究。我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目管理的前期并沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)、全面的可行性分析，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，項(xiàng)目目標(biāo)定位不清晰，項(xiàng)目基本任務(wù)分解不足。一些小型或者剛進(jìn)入行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏大型工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，往往沒(méi)有很好地對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致、全面的研

5、究，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)定位不清晰，也沒(méi)有將項(xiàng)目的基本工作任務(wù)進(jìn)行分解落實(shí)，從而導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)、項(xiàng)目無(wú)法正常實(shí)施、項(xiàng)目配套功能不全或者項(xiàng)目無(wú)法如期交房等問(wèn)題的出現(xiàn)。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)決策機(jī)制不完善，管理高層本身對(duì)市場(chǎng)研究不重視，也容易導(dǎo)致項(xiàng)目定位出現(xiàn)問(wèn)題。第二，施工圖設(shè)計(jì)不合理。施工圖設(shè)計(jì)不合理的原因主要有兩個(gè)方面，其一，部分開(kāi)發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案干涉過(guò)多，導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位人員難以適從，只能完全按開(kāi)發(fā)商意圖進(jìn)行設(shè)計(jì)，項(xiàng)目設(shè)

6、計(jì)毫無(wú)新意，項(xiàng)目的系統(tǒng)性、功能性和實(shí)際效果也難以得到保障；其二，與前一種現(xiàn)象剛好相反，一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)設(shè)計(jì)單位的監(jiān)督管理體制，項(xiàng)目招標(biāo)程序不合理，從而難以對(duì)設(shè)計(jì)方案的可行性進(jìn)行科學(xué)分析，導(dǎo)致項(xiàng)目在施工中出現(xiàn)大量設(shè)計(jì)問(wèn)題，最終不得不一再更改設(shè)計(jì)方案，難以實(shí)現(xiàn)最初的項(xiàng)目目標(biāo)，也造成了較大的</p><p>　　2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中財(cái)力支撐不足。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要較大的資金量，且房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金短

7、缺、融資能力不足，建設(shè)資金難以得到有效保障，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)工程款拖欠現(xiàn)象，項(xiàng)目難以如期高質(zhì)量地完成。目前，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資市場(chǎng)融資渠道較為單一，銀行貸款仍然是我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的主要方式，有能力進(jìn)行直接融資的房地產(chǎn)企業(yè)極少，上市或“借殼”上市只有少數(shù)具有較強(qiáng)實(shí)力的大企業(yè)才可能實(shí)現(xiàn)，但受經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和預(yù)期收益制約，這些方式的融資效果并不理想，也難以受到投資者的認(rèn)可。 </p><p>　　3、房地產(chǎn)企業(yè)管理人員匱

8、乏，項(xiàng)目管理水平較低。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)管理人員的素質(zhì)要求較高，必須同時(shí)配備具有建筑設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、企業(yè)管理、法律等各方面知識(shí)的專業(yè)人才，然而目前我國(guó)具有這些綜合知識(shí)和專業(yè)知識(shí)的人才較少，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)管理水平難以提高。而很多房地產(chǎn)企業(yè)由于自身財(cái)力限制和高層用人觀念的影響，不注重對(duì)員工的培訓(xùn)，從而使員工的素質(zhì)難以得到提高。此外，由于專業(yè)人員的缺乏，房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目信息化水平也難以提高，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平和決策科學(xué)性也受到了局限

9、。 </p><p>　　三、提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理水平的措施 </p><p>　　1、加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究，確保項(xiàng)目如期高質(zhì)量完成。第一，重視項(xiàng)目前期的可行性研究，建立完善的決策支持機(jī)構(gòu)和決策程序，充分分析市場(chǎng)需求，使項(xiàng)目定位更科學(xué)合理地切合市場(chǎng)需求。第二，加強(qiáng)項(xiàng)目管理計(jì)劃工作，要求設(shè)計(jì)單位根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)。在工程設(shè)計(jì)和施工中采取公開(kāi)招標(biāo)，設(shè)計(jì)合理的招標(biāo)模式和程序，選擇具有較好資

10、質(zhì)和實(shí)力的設(shè)計(jì)單位和施工單位，避免暗箱操作等不規(guī)范行為。第三，嚴(yán)格控制工程設(shè)計(jì)圖的變更，對(duì)于涉及項(xiàng)目功能性等原則性設(shè)計(jì)方面的變更，必須經(jīng)過(guò)科學(xué)、嚴(yán)密的決策程序才能進(jìn)行。 </p><p>　　2、加強(qiáng)融資能力，確保項(xiàng)目正常運(yùn)作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極探索融資模式，減少土地囤積，盤(pán)活資金，以確保工程建設(shè)如期進(jìn)行。目前，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資可以采用的融資方式主要有銀行貸款、房地產(chǎn)信托、借殼上市、上市公司資產(chǎn)置換、國(guó)內(nèi)或境外I

11、PO、房地產(chǎn)投資基金等方式。在這些方式中，由于房地產(chǎn)融資的資本密集性，有能力進(jìn)行直接融資的房地產(chǎn)企業(yè)寥寥無(wú)幾，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中直接融資所占比重較小，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)融資企業(yè)仍然采取銀行貸款方式。在選用此種融資方式時(shí)，資金申請(qǐng)報(bào)告是關(guān)鍵的成功因素，因此房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身融資能力，應(yīng)特別關(guān)注資金申請(qǐng)報(bào)告的內(nèi)容。此外，房地產(chǎn)信托因具有較好的制度優(yōu)勢(shì)、寬廣的創(chuàng)新空間和較大的靈活性，目前也已成為房地產(chǎn)融資的熱點(diǎn)，房地產(chǎn)信托可以進(jìn)行直接貸款、股權(quán)

12、投資和資產(chǎn)證券化等業(yè)務(wù)，從而在不同層次上為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)。在良好運(yùn)用以上兩種融資方式的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還可適當(dāng)選用其他融資方式，加大融資創(chuàng)新力度，確保項(xiàng)目財(cái)力資源充足。 </p><p>　　3、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的信息化。第一，引進(jìn)高素質(zhì)人才，加強(qiáng)企業(yè)人員培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹(shù)立良好的人才觀念，引進(jìn)高素質(zhì)人才，并給予其較好的經(jīng)濟(jì)待遇和職業(yè)發(fā)展空間。此外，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)自身已有員工的培訓(xùn)力度，

13、通過(guò)教育培訓(xùn)、講座、案例分析、專業(yè)技能培訓(xùn)、項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)等多種方式，提高員工的專業(yè)化水平。同時(shí)，建立相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)制度，對(duì)于專業(yè)能力提升較快的員工給予一定的經(jīng)濟(jì)和職位晉升獎(jiǎng)勵(lì)，樹(shù)立良好的學(xué)習(xí)氛圍，從而提高員工的學(xué)習(xí)積極性。第二，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的信息化水平。工程項(xiàng)目管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性工作，需求使用大量信息，進(jìn)行較復(fù)雜的數(shù)據(jù)計(jì)算以提高管理的科學(xué)性和高效性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)計(jì)算機(jī)硬件和軟件建設(shè)，使用TQC方法、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃方法和核算方法，提高項(xiàng)目管理的

14、信息化水平，促進(jìn)決策的科學(xué)性和及時(shí)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的信息化包括合同管理的信息化、成本管理的信息化、進(jìn)度管理的信息化等方面。合同管理信息化即引進(jìn)合同軟件，使各項(xiàng)合同的生成更為合理和統(tǒng)一；成本管理的信息化即通過(guò)引進(jìn)包括目標(biāo)成本管理、成本估算和成本分析模塊的成本管理系統(tǒng)，隨時(shí)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行分析和控制，從而提高項(xiàng)目成本管理的效率性和準(zhǔn)確性</p><p>　　現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于高速發(fā)展期，但由于諸多原因的限制

15、，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理水平仍然有待提高。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極思考自身項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題，加強(qiáng)項(xiàng)目可行性分析，加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的財(cái)力支撐，加強(qiáng)企業(yè)管理水平和信息化水平，從而使企業(yè)獲得長(zhǎng)期、可持續(xù)的發(fā)展。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]王剛.理論與實(shí)例結(jié)合分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與工程管理[J].企業(yè)研究：理論版，2011，4：34