2015屆工程管理專業(yè)畢業(yè)生畢業(yè)設計

1、<p><b>　　2015屆畢業(yè)生</b></p><p><b>　　畢業(yè)設計</b></p><p>　　題 目:“升龍又一城”地塊房地產項目策劃報告 </p><p>　　院系名稱： 土木建筑學院 專業(yè)班級：工程管理 </p><p>　　學生姓名：

2、 學 號： </p><p>　　指導教師： 教師職稱： </p><p>　　2015年 6月 3日</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　1 項目基本情況2</p><p

3、>　　1.1 項目命名——“乾坤園”3</p><p>　　1.2 項目概況3</p><p>　　2 國家政策法規(guī)4</p><p>　　3 鄭州高新區(qū)市場分析4</p><p><b>　　4 市場調研6</b></p><p><b>　　4.1西雅圖6&l

4、t;/b></p><p>　　4.2 翰林國際7</p><p><b>　　4.3萬科城7</b></p><p><b>　　5 產品策劃8</b></p><p>　　5.1“金桂園”8</p><p>　　5.2“桃花源”- 10 -</p&

5、gt;<p>　　5.3“水宛院”- 11 -</p><p>　　5.4“楓葉苑”- 13 -</p><p>　　5.5“磐林”- 14 -</p><p>　　6 媒體宣傳- 17 -</p><p>　　6.1宣傳方式- 17 -</p><p>　　6.2宣傳選擇方式19</

6、p><p><b>　　6.3廣告語19</b></p><p>　　7、尾盤處理- 19 -</p><p>　　致 謝錯誤!未定義書簽。</p><p>　　參 考 文 獻- 20 -</p><p>　　附圖一錯誤!未定義書簽。</p><p>　　附

7、圖二錯誤!未定義書簽。</p><p>　　附圖三錯誤!未定義書簽。</p><p>　　附圖四錯誤!未定義書簽。</p><p>　　附圖五錯誤!未定義書簽。</p><p><b>　　1 項目基本概況</b></p><p>　　1.1 項目命名——“乾坤園”</p>

8、<p>　　天地又名乾坤，乾坤分五行，即木、火、水、金、土，自地球誕生那天起，五行就一直互相依存，相生相克。這五種元素充盈在天地之間，無所不在，它們相互作用、相互發(fā)展，維系著自然的平衡。木代表生長的物質；火代表可以散發(fā)熱能的物質；土代表自然本身；水代表流動的物質，可以循環(huán)；金代表堅固的物質。“五行相生”，如：木生火、火生土……若古人用陰陽與五行這種相生相克的關系，來闡釋一切事物之間的相互聯(lián)系，即自然界陰陽相互作用，產生五行；

9、五行相互作用，則產生萬事萬物的無窮變化。五行代表生命的物種運動方式，天地分乾坤，五行生滅，演化世界。</p><p>　　該項目是一個多功能小區(qū)，分金、木、水、火、土五個小區(qū)，內設寫字樓、商業(yè)大廈、步行街、別墅、居住小區(qū)，又包含公園、人工湖、生活廣場，健身房等多種多樣的配套設施，功能齊全，相生相連，故取名“乾坤園”。</p><p><b>　　1.2 項目概況</b>

10、;</p><p>　　1.2.1項目基本介紹</p><p>　　行政區(qū)域：高新技術開發(fā)區(qū)</p><p><b>　　區(qū)域板塊：西北板塊</b></p><p>　　項目位置：高新區(qū)科學大道和春藤路交叉口西南角</p><p><b>　　建筑類型：高層</b></

11、p><p>　　物業(yè)類別：寫字樓、商業(yè)大廈、別墅、居住小區(qū)</p><p>　　1.2.2周邊配套設施</p><p>　　周邊商業(yè)：中國銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、工商銀行、鄭州銀行</p><p>　　周邊公園：蓮花公園、西流湖公園</p><p>　　周邊醫(yī)院：鄭州大學附屬醫(yī)院、高新區(qū)醫(yī)院等<

12、/p><p>　　周邊學校：鄭州外國語學校、鄭州中學、鄭州大學、河南工業(yè)大學、鄭州輕工業(yè)學院、鄭州商貿技師學院等</p><p>　　周邊公共交通：地鐵1、3號線交匯地鐵廣場(在建)、68、72、315、B12等</p><p><b>　　1.2.3項目介紹</b></p><p>　　本地塊計劃用地20萬㎡，建筑面積45

13、5520㎡，容積率2.28，綠化率40％，小區(qū)共有3328戶，按照1:1.5的車位比，共設置地下停車位4992個?？偣卜治鍌€區(qū)，分別是金桂園、桃花源、水宛院、楓葉苑和磐林。里面包含寫字樓、商場、住宅，還有醫(yī)院、幼兒園、生活廣場等配套設施。</p><p>　　整個小區(qū)公分五個組團，分別是金、木、水、火、土。金是一個張開的雙手，手托明珠，招財進寶；木是一個“木”字的組合樓，內有桃花源；水圍繞一個圓形湖，代表著生命奔

14、騰不息；火是一個“火”字的住宅樓，楓葉似火，紅紅火火；土是一個擺成“土”字的經(jīng)濟適用區(qū)，厚物載德。</p><p><b>　　乾坤園平面布置圖</b></p><p><b>　　2 國家政策法規(guī)</b></p><p>　　2014年，土地制度、財稅制度改革將進一步推進，房產稅等相關長效機制逐步確立，但是市場化改革和

15、長效機制的建立不可能一蹴而就，在熱點城市房價仍然上漲的背景下，難以期待限購限貸政策的放松，現(xiàn)有的行政化調控手段很難在短期內退出，不同城市的政策取向繼續(xù)差別化。中長期來看，不動產登記、財產公示等制度出臺，房地產稅改革試點的進一步擴大，將進一步促進長效機制的建立和完善，限購限貸等行政性措施才有望逐步退出，促使房地產業(yè)發(fā)展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地產業(yè)也必將迎來更加市場化的機遇和挑戰(zhàn)，市場供需關系將更趨良性，明年乃至中長期房地產

16、市場環(huán)境正在孕育變化，市場有望逐漸回歸理性。隨著新“國五條”地方細則的落實，以及前期需求的集中爆發(fā)，或致樓市進入觀望期，成交量或將有所下降。但隨著中原經(jīng)濟區(qū)和新型城鎮(zhèn)化建設、以及城中村改造、合村并城的積極推進，穩(wěn)中有升仍是市場發(fā)展的大勢所趨。</p><p>　　2014年全國房地產市場呈現(xiàn)“銷售量價繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)”的特點：在滿足假設條件、不發(fā)生超預期事件的前提下，預計2014年全國商品房

17、銷售面積為13.7-14.0億平方米，同比增長5.5%-7.8%；商品房銷售均價為6705-6746元/平方米，同比上漲7.0%-7.6%，銷售面積和均價同比增速均較2013年放緩；房地產開發(fā)投資額為9.8-10.0萬億元，同比增長15.0%-17.5%；房屋新開工面積為20.9-21.3億平方米，同比增長6.0%-8.0%。</p><p>　　3 鄭州高新區(qū)市場分析</p><p>

18、　　2015年1月16日，恒大地產以9.6億資金，買下高新區(qū)的土地。近年來，高新區(qū)房地產業(yè)高速發(fā)展，許多大型房地產企業(yè)進駐高新區(qū)，進一步打開了高新區(qū)市場，從而使高新區(qū)成為鄭州土地市場成交量最為活躍的區(qū)域。隨著高新區(qū)配套設施的逐步完善，鄭州高新區(qū)逐步從一個地域偏僻、產業(yè)落后的高新科技開發(fā)區(qū)，向地鐵交通便利、生活設施完善、商業(yè)日漸旺盛的新城邁進。特別是近些年來，隨著鄭州市區(qū)面積的不斷擴大和高新區(qū)各種配套的成熟，高新區(qū)的價值逐步升高，優(yōu)美的環(huán)

19、境加上高端的大學學府，更是讓高新區(qū)的市場熱度被推升到一個新標度。在此之前，鄭州各大區(qū)域中，高新區(qū)的地價和房價都相對偏低，但是隨著高新區(qū)相關配套逐漸完善，未來的升值空間越來越大。加上高新區(qū)有很多產業(yè)，為大家提供了更多的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)的機會。未來高新區(qū)的價格和價值將越來越高，逐步跟中原區(qū)和金水區(qū)等區(qū)域持平。</p><p>　　2014年，對整個房地產行業(yè)來講，全國各大城市房地產銷售數(shù)據(jù)都在連續(xù)環(huán)比下跌，而鄭州房地產卻在

20、穩(wěn)步上升，其中給鄭州房地產市場“貢獻”最大的的就是高新技術開發(fā)區(qū)。據(jù)某機構最新數(shù)據(jù)顯示，2014年鄭州房價為8736元/㎡，環(huán)比漲幅僅為5.5%。而高新區(qū)2014年成交均價為7064元/㎡，環(huán)比上浮821元/㎡，上漲幅度達13.1%，房價漲幅超過鄭州平均漲幅一倍之多。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在鄭州樓市推盤量中，高新區(qū)2014年住宅新增供應面積為158.4萬㎡，占全市供應總面積的20.4%。合計共推出房源10388套，獨占區(qū)域鰲頭，超鄭東新區(qū)9倍之多。

21、2014年鄭州市商品住宅各區(qū)域成交量排名上，高新區(qū)以84.71萬㎡排名第四位。在開盤成交方面，高新區(qū)成交8250套，開盤去化率達79.40%，分別占據(jù)鄭州八大主城區(qū)首位，開盤去化率超過鄭東新區(qū)一倍之多。</p><p><b>　　4 市場調研</b></p><p>　　在本地塊的周邊，還有好幾個類似的項目，分別是西雅圖、翰林國際、萬科城等等，為了進一步的了解市場

22、，應對開發(fā)過程中的可能碰到的問題，我們對其做了如下調研：</p><p>　　表4.1 鄭州市平均房價（元/㎡）</p><p><b>　　4.1西雅圖</b></p><p>　　西雅圖位于鄭州高新區(qū)蓮花街與牡丹路口，河南工業(yè)大學東側，總占地面積約576畝，總建筑面積約96.3萬平米；由10棟6.5層稀缺花園洋房、4棟15-17層小高層住宅

23、、20棟18-33層高層住宅（未含安置區(qū)）和2棟近100米的寫字樓組成。容積率2.50，綠化率40%，住宅建筑面積為89-130平方米。物業(yè)形態(tài)涵蓋花園洋房、高層住宅、風情商業(yè)街、寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)。社區(qū)配有1個小學和兩個幼教中心，鄭州外國語中學及分校、艾瑞德國際學校、鄭大實驗小學等多個高端中小學環(huán)伺周邊；緊臨地鐵一號線1000米；73路、205路、45路、BRT等多條公交線路貫穿項目左右。</p><p>　

24、　表3.1周邊小區(qū)比較</p><p><b>　　4.2 翰林國際</b></p><p>　　翰林國際城位于長椿路與蓮花街交匯處東南角，緊鄰地鐵1號線站口，城市快速公交BRT站。翰林國際城由河南三德置業(yè)有限公司投資，總占地面積約570畝，總建筑面積達90萬平方米，共由A、B、C、D四個組團組成，戶型面積為80-159㎡，車位配比達到了1:1。</p>

25、<p><b>　　4.3萬科城</b></p><p>　　萬科城位于鄭州高新區(qū)科學大道與西四環(huán)交會處，東鄰鄭州大學，毗鄰鄭州輕工業(yè)學院。萬科城總建筑面積約320萬㎡。涵蓋住宅、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，其中項目商業(yè)配套約50萬㎡，集餐飲、娛樂、休閑于一體；教育配套資源共17所，其中3所小學、2所中學。未來項目周邊醫(yī)療、商業(yè)、教育、公園、交通配套完善，實現(xiàn)“一座萬科城，改變一座城”。&l

26、t;/p><p>　　萬科城一期地塊位于須水河東路與楓楊街交會處東南，一期西側80米寬須水河景觀長廊，西北緊鄰政府規(guī)劃的高新新城核心區(qū)域：湖心島。項目首批推出的產品面積主要為約75㎡兩房，80-90㎡小三房，產品類型全部為裝修房。萬科城二期地塊位于須水河東路與科學大道交會處東北角，眥鄰80米寬須水河，有商業(yè)斜街。二期戶型主要為約77㎡兩房，85-89㎡三房，118㎡三房。</p><p>&l

27、t;b>　　5 產品策劃</b></p><p>　　5.1“金鼎中原，貴臨天下”——金桂園</p><p>　　從遠處看，整個樓像一雙托起來的雙手，伸開雙掌，托起中間的寶珠（圓形噴泉）。左右兩邊由兩座32層的高端寫字樓遙遙相對，而兩個樓之間由一個弧形的的六層商場組成，商場上方設置一個巨大的時鐘，意味著時間就是金錢，也彰顯出小區(qū)獨特的地位。小區(qū)前方是一個巨大無比的廣場，

28、是大型活動活動的主要場所，兩邊是高大挺拔的喬木，既不失莊嚴威武，又多了幾分美觀，也為人們的生活帶來了一絲綠蔭。</p><p>　　商場的一至四層是一個大型的超市和購物商場，里面包含有各種各樣的生活用品，應有盡有。五層是一個獨立的美食廣場，邀請來自全國各地具有獨立特色的風味小吃前來加盟，要保證物美價廉，好吃實惠。常言道，想抓住一個人的心，必須要先抓住一個人的胃，要想讓顧客對此地依依不舍，必須要有吸引人的東西，所以

29、在吃這方面一定要精挑細選，精益求精。六層是休閑場所，內設奧斯卡影城、KTV、酒吧等等。二三十歲的年輕人是高新區(qū)的主要組成部分，未來是屬于年輕人的，所以我們就要牢牢抓住年輕人的性格愛好，投其所好，精益求精。</p><p>　　寫字樓采用傳統(tǒng)的建筑風格，簡單大方，又保證每個獨立的辦公室具有良好的采光和通風效果。寫字樓是一個人口密集的區(qū)域，為了保證大家能方便的上下班，在辦公樓的左側和中間設置了樓梯和電梯，方便行人的日

30、常上下班。衛(wèi)生間設置在寫字樓的最左側，遠離辦公的地方，防止廁所的異味給大家日常的辦公做成不便的影響。 </p><p><b>　　金桂園寫字樓戶型圖</b></p><p>　　金是一個收獲的季節(jié)，對應四季中的秋，我們把“金桂園”的銷售時間定在2016年9月——2016年11月。</p><p>　　活動內容

31、：邀請政府高管參加乾坤園的奠基儀式，并舉行大型記者招待會。同時邀請河南省各個知名企業(yè)共同參加，舉辦獻愛心活動，聯(lián)系各大媒體跟蹤報道，制造聲勢，引起廣大市民的關注，使“金桂園”深入民心，給群眾留下好印象。</p><p>　　商鋪和寫字樓具有局限性，主要消費人群是那些富豪和知名企業(yè)，因此，如何打開市場成為重中之重。首先，在開盤活動的當天晚上，組織一場高端的酒會，要求當晚到場的非富即貴。對于上層人士，缺少的是什么？缺

32、少的是彼此認識的樞紐。我們要展現(xiàn)出我們的寫字樓的高端和別具風格，讓他們看到上升的價值。</p><p>　　5.2“您給我一份信任，我還您一片世外桃源”——桃花源</p><p>　　陶淵明寫的《桃花源記》給多少人留下了這樣神圣的一片土地，尤其是在這繁華喧鬧的城市，哪個人不渴望下班之后由一個溫馨而安逸的家？哪個人不渴望有一片屬于自己的“桃花源”？</p><p>　

33、　提起木，我們第一印象能想到的就是生命的綠色，綠色是木的顏色，也是春的主要組成部分，春天代表的是勃勃的生命力，花草樹木生長茂盛，樹木的枝條向四周伸展，所以春屬木。提起春天，我們腦海中立刻勾畫出這樣一幅畫面，在綠樹成蔭的林間小道中，小鳥歡快的唱著歌，周圍的鮮花含苞待放，紅的、藍的、紫的……遠方的溫馨小家若隱若現(xiàn)，一切都是那么美好，一切都是那么的安逸。如果此時此刻，我們再支一個太師椅，手持一卷詩書，品著一杯香茗，在一個古風古色的亭子下，聽著

34、外面的鳥語花香，其中的韻味不足為外人道也。</p><p>　　整個小區(qū)由八棟18層的建筑組成，整個建筑被樹林圍繞著，遠遠看去，萬綠叢中，凸顯出一個“木”字。小區(qū)內的景觀由各種各樣的樹木和花園組成，主要有高大喬木，四季常青樹等等，要保證整個小區(qū)一年四季都能給人一種春天溫馨的感覺。小區(qū)的旁邊是一個古典的亭子，整個小區(qū)內設各種古典風格的小建筑，比如座椅、小噴泉、人物雕塑等等。</p><p>

35、　　春天，萬物復蘇，花草樹木茂盛生長，到處都是勃勃生機，所以春屬木。故“桃花源”的銷售時間定在2017年3月——2017年5月。</p><p>　　“桃花源”的消費群體主要是白領、金領，退休老人以及教師，相對于其他階層而言，這類群體有較為穩(wěn)定的工作和收入，工作的壓力小，更注重于養(yǎng)生和享受。相對而言，這類人文化程度較高，都有一些深厚的涵養(yǎng)，在工作之余更喜歡享受一個人的生活，因此，針對此類人群一定要選擇一些有氛圍的

36、活動，讓其獨樂其中。</p><p><b>　　活動內容：</b></p><p>　　方案一、 春天是一個美麗的季節(jié)，在五百繽紛的花園里面設置免費的茶水和點心，接待人員無需多言，溫柔大方，面帶笑容，給人一種如沐春風的感覺。想想一下，在這風景如畫的世界，鮮花怒放，綠樹成蔭，鳥語花香，周圍散發(fā)著一種大自然的感覺，您能對這一切能有抵制力嗎？</p><

37、;p>　　方案二、 邀請名家舉辦一個書畫展，越是有涵養(yǎng)的人，越是喜歡一些有品位的東西。名師名畫在他們眼中的價值遠遠要比金錢的誘惑大的多，投其所好，抓住他們的愛好，也許會有意想不到的效果。</p><p>　　5.3“專為非凡者打造，享受獨一無二的‘海景房’”——水宛院</p><p>　　您想擁有一套“海景房”嗎？對！就是“海景房”！您沒有聽錯，我也沒有騙您，鄭州高新區(qū)讓您有一套屬于

38、自己的“海景房”！</p><p>　　整個小區(qū)由六棟18層的建筑組成，小區(qū)的正中間是一個1000多平方米的圓形“旭日湖”，與遠處的“月牙湖”遙遙相映，日月交替，形成別具一格的“日月潭”。繞著湖水，是一個環(huán)形的走廊亭子，內有詩歌文賦，盡顯詩情畫意，亭子旁邊是萬條垂下的柳樹和蒼勁的松柏。遠處，是五彩繽紛的花園，有牡丹、菊花、桂花等等，一年四季，花香不斷。湖的正中央有個20多平方米的小島，小島正中央是一個百年老柳，柳

39、樹下面是蔥蔥郁郁的蘆葦。您可以想象出這樣一幅畫面，您站在自己的陽臺上，放眼望去，是一覽無余的風景，微風徐徐，小湖蕩起漣漪的波浪，柳條在風中舒展著嬌美的身姿，遠處的蘆葦中，幾只雪白的天鵝若隱若現(xiàn)……在驕陽似火的夏季，您可以想想出這是個多么令人向往的地方。</p><p>　　“水宛院”的消費主體，是那些具有一定經(jīng)濟來源的商業(yè)大亨，部門經(jīng)理，</p><p>　　這類人具有一定的文化修養(yǎng)，對待

40、事物也有自己的一套選擇方式，他們不缺錢，但是也不會亂花錢，所做的一切都會做一個比較，選擇最有利的價值。針對這個人群，我們不需要過多的介紹我們的產品，我們只需要做好我們需要做好的一切，讓他們自己去感受，讓他們自己去選擇。他們需要的是在忙碌工作之后由一個讓他們能心靈平靜的地方，而我們的“海景房”能夠提供這樣舒適的一個地方，并且在整個高新區(qū)是獨一無二的。</p><p><b>　　水宛院戶型平面圖</

41、b></p><p>　　水婉轉曲折，安靜淡泊，冬天萬物休眠，萬籟寂靜，所以冬屬水．水宛院的銷售時間定在2016年12月——2017年2月。</p><p>　　水生財，有水的地方就有財，自古到今，人類的文化起源地都離不開水。因此，水宛院專為貴人打造，讓您享受非凡人的生活。</p><p>　　活動內容：廣發(fā)請?zhí)?，邀請那些達官貴人，參加一場盛大的party，同

42、時在各大報紙電視節(jié)目做宣傳，為此造勢。要讓每個人都知道，要讓所有來的人以此為榮，來了，方能顯現(xiàn)出自己的高貴，來了，讓您絕不后悔。要讓所有人感受到，這不是一場舞會，這是一個身份的象征。</p><p>　　同時準備好幾套上好的樣板房，提供專業(yè)的服務，里面應有盡有，豪華的裝飾，精美的食品，還有漂亮女仆貼心的服務。對于他們而言，錢不是問題，重要的是要豪華，不怕貴，就怕不好。讓他們享受到“非凡人”的生活，彰顯出他們“非凡

43、人”的身份，“水宛院”會是他們最好的選擇。</p><p>　　5.4“曲徑通幽，傾聽大自然的聲音”——楓葉苑</p><p>　　提起火，你會想到什么？紅色？熱情？活力？還有奔騰不止的青春？火代表著勃勃的生命活力，來勢兇猛，勁頭十足。小區(qū)主打戶型是那些充滿熱情的年輕人。小區(qū)有七棟樓，每一棟樓有兩單元，每一單元有四戶，建筑面積為130平方米。火代表是熱情和絡繹不絕的人群，有人的地方才有熱情

44、，人多的地方才能“火”起來。</p><p><b>　　楓葉苑戶型平面圖</b></p><p>　　火代表的是活力，小區(qū)內的所有景觀布置都是為了彰顯年輕人的活力而建造。小區(qū)內的主要綠化采用楓樹，秋風徐來，萬里飄紅，紅紅火火的楓葉無疑會討得年輕人的喜歡。在小區(qū)的景觀布置上，一定要合理規(guī)劃，多設置一些長椅，多布局些曲徑通幽的景觀，比如小橋流水，比如荷塘月色，既適合年輕

45、人的浪漫約會，也方便大家晚飯后的散步。</p><p>　　火是代表的是溫度，是熱情，是希望，所以夏屬火，“楓葉苑”的銷售時間定在2017年6月——2017年8月。</p><p>　　眾所周知，從80 后開始起，年輕人被稱為叛逆的一代，因為這個時代的年輕人越來越會享受自己的生活，肆意的張揚自己的青春。他們不像老一代一樣可以踏踏實實的任勞任怨的做乏味的工作，他們更希望的是享受豐富多彩的人生

46、，嘗盡人生百味。他們對住宅的要求也是精益求精，要彰顯出自己的個性。這個階層的人有一定的積蓄，但是不是特別充裕，喜歡熱鬧，喜歡新奇的事物，因此住宅的要求就必須不能太貴，但是又要別有一番風味，符合年輕人的性格特點和生活方式。</p><p><b>　　活動內容：</b></p><p>　　方案一、 舉辦露天演唱會，邀請當紅歌星周杰倫、鄧紫棋前來演出。凡參觀過樣板房并留

47、下寶貴意見的顧客，可以免費領取一張演唱會的門票，凡訂購房子并交納定金的顧客可以免費領取三張演唱會門票。</p><p>　　方案二、 周末舉辦一個露天電影院，去的人每人有精美禮品相送，最高可獲得房價八折優(yōu)惠卡。</p><p>　　5.5“年輕，就是資本，青春，就要斗志昂揚！”——磐林</p><p>　　“君當如磐石，妾當如蒲葦。蒲葦韌如絲，磐石無轉移”——《孔雀

48、東南飛》</p><p>　　提起《孔雀東南飛》這個經(jīng)典的詩歌，相信大家都不會陌生，我們被故事里面的人物驚天地泣鬼神的愛情故事折服著。提起“土”這個字，我們顧名思義的理解為土鱉、庸俗，但是劉蘭芝卻把他們的感情比作成磐石，這也從側面突出了“土”的優(yōu)點，堅韌不拔、穩(wěn)重厚道。作為“土區(qū)”的特點，一切的重心都是圍繞經(jīng)濟適用，物美價廉設計的。</p><p>　　小區(qū)共有七棟32層的建筑組成，主要戶

49、型是60平方米和80平方米。既然小區(qū)是以經(jīng)濟適用為核心，那所有的建筑都應該以經(jīng)濟適用為大家服務。在小區(qū)的正北方是一個幼兒園，方便孩子的上學放學，為大家節(jié)約了接送孩子的時間。路口中間是一個圓形步行街，方便大家購一些常規(guī)的日常用品。圓弧中間是個生活廣場，里面有配套的健身器材，晚上的時候還可以休閑的跳個廣場舞。所有的一切重心只有一個：經(jīng)濟、實惠、方便！</p><p>　　“磐林”針對的消費主體是90后，工作沒多久的小

50、白領，剛畢業(yè)的學生。此時，作為90后的他們已經(jīng)初步嘗受到生活的艱辛，微薄的收入，巨大的開支，永無節(jié)制的加班加點讓他們承擔了太多的責任。此時此刻，遠離故鄉(xiāng)的他們最想擁有的是一個屬于自己的家，無論大小，讓那可漂泊的心可以得到片刻的安寧。正恰此時，“磐林”小戶型的房子應運而生，一室一廳60平方米的戶型。兩室一廳80 平方米的戶型，物美價廉，量身為他們打造，什么也比不上能有一個屬于自己的家！</p><p><b&

51、gt;　　磐林戶型平面圖</b></p><p>　　四季對應四行，萬物離不開大地之源?！芭土帧弊鳛橹鞔蛐^(qū)，始終管貫穿整銷售過程。</p><p>　　方案一：對于囊中羞澀的人來說，什么最能吸引大家的眼口，對，就是打折，打折，打折！凡看房者登記有效信息后的顧客可以領取丹尼斯8折優(yōu)惠卡一張，購房一次性付款者享受九五折優(yōu)惠，購房付定金者享受九八折優(yōu)惠。定期舉辦售房活動，選出幸運客

52、戶兩名，最多可以享受購房八五折優(yōu)惠！知己知彼，百戰(zhàn)百殆，了解消費者心中所想，制定針對性的計劃。</p><p><b>　　6 媒體宣傳</b></p><p><b>　　6.1宣傳方式</b></p><p>　　廣告是一個窗口，讓別人了解你產品的平臺，廣告的好壞直接影響著產品的銷售情況。一個好的東西，如果外裝做的難

53、以入目，別人也很少問津，因為“酒香也怕巷子深”。一個好的銷售離不開好的廣告宣傳，因此，如何用最少的錢，通過最佳的途徑，給群眾展現(xiàn)出最好的形象，是本次房地產宣傳中的重點。</p><p>　　大眾的廣告宣傳有這樣幾種：</p><p><b>　　報紙廣告</b></p><p>　　優(yōu)點：①發(fā)行量大，覆蓋面廣</p><p&

54、gt;　　②具有明確的地域性，符合房地產銷售的區(qū)域性</p><p><b>　?、坌畔鞑ニ俣瓤?lt;/b></p><p>　　④信息量大，圖文并茂</p><p>　　⑤可以隨時更改，方便修正廣告策略</p><p><b>　　缺點：①廣告時效短</b></p><p>

55、<b>　?、诔杀举M用相對較高</b></p><p>　?、蹐D文信息量略有不足</p><p><b>　　④印刷質量較差</b></p><p><b>　　傳單海報</b></p><p><b>　　優(yōu)點：①費用低廉</b></p>

56、<p>　?、谟羞x擇性的散發(fā)，有針對性</p><p>　?、弁ㄟ^人員散發(fā)，廣告觸及面較廣</p><p><b>　?、苡∷①|量較差</b></p><p>　　缺點：①容易引起客戶的反感</p><p>　?、诳蛻舻闹匾暢潭炔粔颍S手就扔</p><p>　?、塾袝r會受到市政環(huán)保部門

57、的限制</p><p><b>　　電視網(wǎng)絡</b></p><p>　　優(yōu)點：①廣告覆蓋面廣，信息表達能力強</p><p>　?、诰哂幸曈X和聽覺雙重功能，具有很強的吸引力</p><p>　?、蹚V告時間和地點選擇較多，較為靈活</p><p>　?、苋菀捉o人留下很深的印象</p>

58、<p><b>　　缺點：①廣告時間短</b></p><p><b>　?、诔杀举M用相對較高</b></p><p>　　最近幾年，又多了幾種新的宣傳方式，戶外媒體和網(wǎng)絡媒體。戶外媒體主要是在城市主要交通路口大型建筑物等處設置路牌、燈箱、條幅、飛行物等。網(wǎng)絡媒體主要是利用網(wǎng)絡的力量宣傳自己的產品。</p><p&

59、gt;<b>　　6.2宣傳選擇方式</b></p><p>　　大眾宣傳和最新的宣傳方式相結合，有針對性的針對每個人群選擇最佳的宣傳方式。一般而言，男性要比女性閱讀報紙的比例大的多，那么報紙就應該主要針對男性群體，而女性群體感性能力比較強，就在電視廣告宣傳上面多做一些感情的渲染，引起她們的共鳴。戶外廣告針對哪些忙碌的上班族和白領，網(wǎng)絡宣傳的主要群體是年輕人。有針對性的做宣傳，多種方式相結合

60、，定會取得意想不到的結果。一個好的開始往往就意味著好的結局，如何針對不同的人群采取不同的銷售方案也是重中之重，有選擇性的宣傳可以在減少成本同時事半功倍，盲目的銷售只會邯鄲學步，事倍功半。</p><p><b>　　6.3廣告語</b></p><p>　　“金鼎中原，貴臨天下”——金桂園</p><p>　　“您給我一份希望，我還您一片世外桃

61、源”——桃花源</p><p>　　“專為‘非凡者’打造，享受獨一無二的‘海景房’”——水宛院</p><p>　　“曲徑通幽，傾聽大自然的聲音”——楓葉苑</p><p>　　“年輕，就是資本，青春，就要斗志昂揚！”——磐林</p><p><b>　　7、尾盤處理</b></p><p>　　

62、人往往到了最后就會松懈，銷售后期的房子十分難賣，甚至連銷售人員都喪失的熱情，對此根本不抱希望。是，尾盤沒有什么吸引力，位置不好，是大家挑剩下的，所以不需要在上面花費大量的人力物力，也不用在再做什么宣傳，反正花再大的力氣也賣不出去，這個想法其實是錯誤的。</p><p>　　本地塊共有五個小區(qū)，假如每棟樓房都剩有一兩套沒有銷售出去，那么積少成多，所有的加在一起也不是一個小數(shù)目。因此，做好最后的銷售是十分必要的。&l

63、t;/p><p>　　如果想給這次的銷售畫上一個圓滿的句號，首先需要提高的就是銷售人員的熱情?，F(xiàn)在的銷售人員的薪資模式都是“底薪+提成”，而主要收入就是提成部分，我們提高最后一批房價的提成部分，提高銷售人員的工作熱情。</p><p>　　其次，加大宣傳力度。同樣是一句話，不同的說法就會產生不同的效果，例如，剩下一套房和僅剩一套房給人留下的就是不同的感覺，在最后階段，我們更是要找最好的銷售人員

64、，利用語言的魅力，渲染出供不應求，馬上售空的氛圍。要讓消費者覺得，我不是買了剩下的尾房，我是抓住了最后的機會，趕上了最后的末班車。</p><p>　　在最后的銷售階段，舉辦大型活動，選出適量的幸運觀眾，要讓群眾覺得，開發(fā)商不是因為售房賣不出去而打折，，而是因為我足夠幸運。活動的目的是要渲染出，房子要漲價，房字馬上要銷售一空的景象，從而使所有的房子都能銷售一空！</p><p><b

65、>　　參 考 文 獻</b></p><p>　　[1]李偉才.談城市中小戶型住宅設計與發(fā)展[J].城鄉(xiāng)規(guī)劃，2014年第18期：15-16.</p><p>　　[2]劉麗.高芬.論城市住宅戶型實用性[J].房地產導刊，2014(9)：12-13.</p><p>　　[3]李睿.鄭州房地產市場發(fā)展態(tài)勢、 問題與解決對策[J].市場研究，2014

66、年03期：11-12.</p><p>　　[4]張永萍.中國房地產趨勢[J].科技致富向導，2013(15)：9-10.</p><p>　　[5]方晨，朱永恒.對土地政策調控房地產市場的思考[J].科技致富向導，2013（1）.</p><p>　　[6] 唐波主編.房地產開發(fā)與銷售[M].法律出版社，2004：102-107</p><p&

67、gt;　　[7] 劉洪玉, 張紅著.房地產業(yè)與社會經(jīng)濟[M].清華大學出版社，2006：36-43</p><p>　　[8] 田杰芳主編.房地產市場營銷[M].清華大學出版社，2011：65-72 </p><p>　　[9] 潘蜀健，陳琳主編.房地產市場營銷[M].中國建筑工業(yè)出版社，2003.5： </p><p>　　[10]雷鳴雛.中國策劃教程 [M].

68、北京師范大學出版社，2008.</p><p>　　[11]張敏莉.房地產策劃 [M]. 北京：人民交通出版社，2007.</p><p>　　[12]黃福新.房地產策劃 [M]. 北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004.</p><p>　　[13]舒立.房地產策劃的階段演進模式 [N]. 中國建筑報，2001.4.11.</p><p>