重慶郵電大學(xué)高等函授本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

1、<p><b>　　文本目錄</b></p><p>　　摘要···························

2、;···································1</p&g

3、t;<p>　　關(guān)鍵詞·································

4、3;··························1</p><p>　　一、引言·····

5、3;····································&#

6、183;···············1</p><p>　　二、投資性房地產(chǎn)的相關(guān)理論···············

7、;·························1</p><p>　　（一）投資性房地產(chǎn)的概述·····

8、83;································2</p><p>　?。?/p>

9、二）投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理··································2&l

10、t;/p><p>　?。ㄈ┪覈?guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的比較····4</p><p>　　三、我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式執(zhí)行情況分析················&#

11、183;·6</p><p>　?。ㄒ唬┪覈?guó)上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式執(zhí)行現(xiàn)狀················6</p><p>　?。ǘ┩顿Y性房地產(chǎn)選擇不同計(jì)量模式對(duì)上市公司的影響···

12、·········6</p><p>　　（三）我國(guó)投資性房地產(chǎn)推行公允價(jià)值模式存在的困境及改進(jìn)措施····9</p><p>　　四、金融街公司投資性房地產(chǎn)案例綜合分析·······

13、3;···················11</p><p>　?。ㄒ唬┙鹑诮止窘榻B···········

14、83;·····························12</p><p>　　（二）金融街公司投資性房地產(chǎn)變更后續(xù)

15、計(jì)量模式的原因···········12</p><p>　　（三）金融街公司投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值模式產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)后果···14</p><p>　　五、結(jié)束語(yǔ)·······

16、83;····································&

17、#183;··········16</p><p>　　參考文獻(xiàn)·····················

18、····································

19、3;I</p><p>　　致謝································

20、······························I</p><p>　　我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式

21、研究</p><p>　　——以金融街公司為例</p><p>　　摘要：我國(guó)2006年會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可以采用兩種模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，這使得投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的選擇一時(shí)成為人們熱議的話題。所以，本課題以投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式為研究對(duì)象，首先對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的相關(guān)理論進(jìn)行闡述，對(duì)我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際準(zhǔn)則進(jìn)行比較，借鑒國(guó)際準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行完善。其次，依據(jù)網(wǎng)上披露數(shù)據(jù)了解

22、上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的執(zhí)行總況，分析兩種計(jì)量模式會(huì)給上市公司帶來(lái)不同的影響，歸納公允價(jià)值模式在我國(guó)推行遭遇的阻力進(jìn)而從內(nèi)外兩方面提出改進(jìn)建議。同時(shí)，選擇金融街公司作為典型案例進(jìn)行重點(diǎn)分析，從主客觀兩方面歸納總結(jié)出金融街變更計(jì)量模式的原因，并通過(guò)對(duì)該公司近幾年年報(bào)數(shù)據(jù)的研究說(shuō)明采用公允價(jià)值模式計(jì)量帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)后果，從而有助于上市公司管理層作出更好決策來(lái)提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，也可對(duì)我國(guó)其他投資性房地產(chǎn)企業(yè)選擇計(jì)量模式提供很好的借鑒。 &

23、lt;/p><p>　　關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；計(jì)量模式選擇；金融街公司；公允價(jià)值模式</p><p><b>　　一、引言</b></p><p>　　在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，甚至是一些企業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。而傳統(tǒng)意義上的歷史成本計(jì)量模式已不能完全適應(yīng)如今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這使得公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)運(yùn)而生。我國(guó)為與國(guó)際趨同，在

24、2006年頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)列報(bào)，并引入公允價(jià)值計(jì)量模式，規(guī)定投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用成本模式也可以采用公允價(jià)值模式。</p><p>　　對(duì)我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式進(jìn)行探討，可以完善我國(guó)關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，指導(dǎo)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量選擇的實(shí)踐。此外，還可以提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，強(qiáng)化會(huì)計(jì)信息決策的有用性，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)資源配置等等。所以，研究我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)的計(jì)量

25、模式對(duì)我國(guó)投資性房地產(chǎn)的發(fā)展具有十分重要的意義。</p><p>　　投資性房地產(chǎn)的相關(guān)理論</p><p>　　房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。在我國(guó)，土地歸國(guó)家或集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。所以，房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)建物。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)也日益活躍，企業(yè)將自身持有的房地產(chǎn)不局限于自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及對(duì)外

26、銷售，逐漸出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或資本增值收益的活動(dòng)，投資性房地產(chǎn)很自然的產(chǎn)生。</p><p>　?。ㄒ唬┩顿Y性房地產(chǎn)的概述</p><p>　　投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其范圍主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物。</p><p>　　應(yīng)特別注意自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)

27、不屬于投資性房地產(chǎn)，比如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的辦公樓和廠房是自用房地產(chǎn)，屬于固定資產(chǎn)而非投資性房地產(chǎn)。</p><p>　　投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理</p><p>　　1、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量</p><p>　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量，計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”賬戶，無(wú)論是外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)還是自行建造的投資性房地產(chǎn)都應(yīng)在達(dá)到預(yù)計(jì)可使用狀態(tài)時(shí)，將這期間發(fā)生的成

28、本及支出作為投資性房地產(chǎn)的初始入賬金額，計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”賬戶。</p><p>　　2、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量</p><p>　　投資性房地產(chǎn)在取得時(shí)按成本進(jìn)行初始計(jì)量后，在整個(gè)持有期間，應(yīng)按所確定的計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。</p><p>　　所謂成本模式，即在資產(chǎn)負(fù)債表日

29、對(duì)投資性房地產(chǎn)仍以成本為基礎(chǔ)反映其價(jià)值的一種計(jì)量模式。在成本模式下，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)一樣，應(yīng)計(jì)提折舊或攤銷，計(jì)入“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”。如果存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)減值測(cè)試后確認(rèn)發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，計(jì)入“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”，已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)價(jià)值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。</p><p>　　所謂公允價(jià)值模式，即在資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)

30、，以活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上的公平交易價(jià)合理估計(jì)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，反映其價(jià)值的一種計(jì)量模式。對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不再將其作為固定資產(chǎn)，不對(duì)其計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，而是在每年的資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)對(duì)其賬面價(jià)值按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值時(shí)，應(yīng)按其差額借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”賬戶，貸記“公允價(jià)變動(dòng)損益”賬戶；當(dāng)公允價(jià)值低于其賬面價(jià)值時(shí)做相反處理。</p><p

31、>　　3、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換</p><p>　　投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是針對(duì)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而言的。企業(yè)必須有確鑿的證據(jù)表明用途發(fā)生改變才可進(jìn)行轉(zhuǎn)換。采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換時(shí)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”，貸記“投資性房地產(chǎn)”。在會(huì)計(jì)處理中，一般不會(huì)產(chǎn)生賬面利潤(rùn)的變化。</p><p>　　但在公允價(jià)值模式下，投資性房

32、地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，按其差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”（當(dāng)期損益）；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入“資本公積——其他資本公積”（所有者權(quán)益）。</p><p>　　4、投資性房地產(chǎn)兩種

33、計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換 </p><p>　　為了保證會(huì)計(jì)信息的可比性，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才允許投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量。</p><p>　　從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式時(shí)，將其作為會(huì)計(jì)政策變更處理，并在年報(bào)當(dāng)中作相關(guān)披露，并將變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。而已采用公允價(jià)

34、值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)換為成本模式。</p><p>　　5、投資性房地產(chǎn)的處置</p><p>　　我國(guó)現(xiàn)行準(zhǔn)則規(guī)定，在投資性房地產(chǎn)被處置或永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)終止確認(rèn)該投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。</p><p>　　在

35、成本模式下，企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額計(jì)入企業(yè)的“其他業(yè)務(wù)收入”，按其賬面余額計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)累計(jì)計(jì)提的折舊和減值準(zhǔn)備。</p><p>　　在公允價(jià)值模式下，企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”，將“投資性房地產(chǎn)——成本”、“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”結(jié)轉(zhuǎn)至“其他業(yè)務(wù)成本”，其差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。同時(shí)，若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的

36、金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)。</p><p>　?。ㄈ┪覈?guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的比較</p><p>　　關(guān)于投資性房地產(chǎn)定義的比較</p><p>　　在IAS40中，投資性房地產(chǎn)，指為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有（由業(yè)主或融資租賃的承租人）而持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或兩者兼有）。從定義上我國(guó)準(zhǔn)則與國(guó)際準(zhǔn)則在本質(zhì)上是一致的，

37、但兩者具體的規(guī)定存在著較大的差異。</p><p>　　我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，這就決定了在我國(guó)土地歸國(guó)家和集體所有，企業(yè)取得的只能是土地使用權(quán)。而IAS40提到的土地是指土地所有權(quán)。再者，除了新準(zhǔn)則規(guī)定的三類核算范圍外，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定承租人以融資租賃方式租入的房地產(chǎn)和以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入后轉(zhuǎn)租為賺取租金的房地產(chǎn)，在符合條件時(shí)可歸入投資性房地產(chǎn)內(nèi)核算。我國(guó)則沒(méi)有把這些業(yè)務(wù)列入投資性房地產(chǎn)的范圍。</p>

38、<p>　　關(guān)于投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的比較</p><p>　　我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的規(guī)定基本一致，兩者都規(guī)定應(yīng)按其成本計(jì)量。但在IAS40中，交易費(fèi)用應(yīng)包括在初始計(jì)量之中，而我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒(méi)有對(duì)交易費(fèi)用的處理作說(shuō)明。此外，兩者還有一點(diǎn)不同之處：我國(guó)對(duì)于自建投資性房地產(chǎn)的成本規(guī)定，完工前應(yīng)作為在建工程處理，完工后作為投資性房地產(chǎn)。但I(xiàn)AS40規(guī)定在完工日之前采用《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)

39、則第16號(hào)——不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備》；在完工日，房地產(chǎn)成為投資性房地產(chǎn)。</p><p>　　關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的比較</p><p>　　我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量規(guī)定都允許采用成本模式或公允價(jià)值模式，但在優(yōu)先選擇計(jì)量模式的側(cè)重卻有所不同。我國(guó)考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠成熟，交易信息的公開程度還不是太高，所以企業(yè)通常采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，而且現(xiàn)行準(zhǔn)則規(guī)定，

40、計(jì)量模式已經(jīng)確定不得隨意變更，只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得,才允許采用公允價(jià)值模式。很顯然我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則側(cè)重于成本模式，但I(xiàn)AS40并未對(duì)公允價(jià)值和成本兩種模式規(guī)定優(yōu)先順序，只是對(duì)公允價(jià)值的講解和應(yīng)用比較全面和具體。</p><p>　　此外，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于公允價(jià)值的定義也逐步趨同。IAS40明確定義公允價(jià)值，是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額；而我國(guó)將公

41、允價(jià)值定義為市場(chǎng)參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格，即退出價(jià)格。</p><p>　　關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的比較</p><p>　?。?）關(guān)于投資性房地產(chǎn)兩種模式之間轉(zhuǎn)換的差異</p><p>　　國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，從公允價(jià)值模式變更為成本模式不大可能導(dǎo)致更恰當(dāng)?shù)牧袌?bào)，這表明其不主張從公允價(jià)值模式變更為成本模式核算投

42、資性房地產(chǎn)，但在我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中卻是明確禁止這種轉(zhuǎn)換的。</p><p>　　關(guān)于投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的差異</p><p>　　我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的處理都規(guī)定，應(yīng)將轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，但二者的處理辦法卻不相同：IAS40規(guī)定轉(zhuǎn)換之日房地產(chǎn)的公允價(jià)值與其原來(lái)賬面金額之間的任何差額均在當(dāng)期損益中確認(rèn)；我國(guó)采用的是分別對(duì)待

43、，差額為負(fù)數(shù)計(jì)入當(dāng)期損益，差額為正數(shù)計(jì)入所有者權(quán)益，而不確認(rèn)為當(dāng)期損益，這樣更能體現(xiàn)謹(jǐn)慎性的要求。 </p><p>　　關(guān)于投資性房地產(chǎn)處置和信息披露的比較</p><p>　　對(duì)于投資性房地產(chǎn)的處置和信息披露的規(guī)定，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際準(zhǔn)則基本趨同，只是在信息披露方面，IAS40規(guī)定的比我國(guó)更為詳細(xì)：一是要求對(duì)收益表中的有關(guān)金額進(jìn)行披露；二是在成本模式下，也要披露投資性房地產(chǎn)的公允

44、價(jià)值。</p><p><b>　　比較結(jié)論 </b></p><p>　　總而言之，通過(guò)對(duì)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)在投資性房地產(chǎn)確認(rèn)、計(jì)量、轉(zhuǎn)換、處置、披露等方面的比較分析可知，我國(guó)準(zhǔn)則與IAS40的規(guī)定大致相同，這充分表明我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際準(zhǔn)則逐漸趨同，有利于我國(guó)企業(yè)“走出去，引進(jìn)來(lái)”，使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提升一個(gè)高度。同時(shí)，與IAS40相比，

45、我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更為簡(jiǎn)潔，在投資性房地產(chǎn)范圍的界定、公允價(jià)值的確定以及信息披露等方面應(yīng)借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，完善我國(guó)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理，保持市場(chǎng)體系的活躍，提高公允價(jià)值的實(shí)際操作性，尤其為與國(guó)際趨同，在逐漸鼓勵(lì)企業(yè)采用公允模式計(jì)價(jià)的趨勢(shì)下，我們更應(yīng)重視對(duì)公允價(jià)值的研究，努力做到投資性房地產(chǎn)估價(jià)公允，防止企業(yè)操縱利潤(rùn)產(chǎn)生。</p><p>　　我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式執(zhí)行情況分析</p>

46、<p>　　我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式執(zhí)行現(xiàn)狀</p><p>　　目前，公允價(jià)值已成為全球會(huì)計(jì)計(jì)量公認(rèn)的發(fā)展方式，而我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值計(jì)量屬性也過(guò)了七個(gè)年頭，但實(shí)際運(yùn)用情況究竟如何呢？請(qǐng)看下面數(shù)據(jù)分析。</p><p>　　根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司2008年至2011年發(fā)布的關(guān)于我國(guó)上市公司執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告披露的信息，2007年我國(guó)滬深兩市共計(jì)有1570

47、家上市公司，存在投資性房地產(chǎn)的有630家上市公司，占1,570家公司的40.13%，但這些公司絕大部分對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式，僅有18家上市公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量。2008年，在1624家上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司有690家，主要包括房屋、建筑物以及部分土地使用權(quán)，其中采用成本計(jì)量模式為670家，有20家公司選擇公允價(jià)值計(jì)量，與2007相比，采用公允價(jià)值模式增加2家上市公司。2009年滬深兩市共計(jì)1774家上市公司

48、，有772家上市公司擁有投資性房地產(chǎn)，所占比例為43.52%，其中25家公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量。截至2011年4月，我國(guó)滬深兩市共計(jì)2129家上市公司，其中833家上市公司擁有投資性房地產(chǎn)，27家公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量。</p><p>　　表3.1 使用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)上市公司情況表</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：關(guān)于我國(guó)上市公司執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告</p&g

49、t;<p>　　通過(guò)表3.1知道我國(guó)雖然使用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量在增加，但是增長(zhǎng)緩慢，尤其是2010年與上年相比，僅新增2家上市公司由成本計(jì)量模式變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量模式?？梢?jiàn)，公允價(jià)值計(jì)量模式在我國(guó)投資性房地產(chǎn)上市公司中并沒(méi)有被廣泛應(yīng)用，數(shù)量少、比例小、增長(zhǎng)慢，情況不甚樂(lè)觀?？傮w而言，我國(guó)擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，選擇成本模式計(jì)量的居多，選用公允價(jià)值計(jì)量模式的偏少。</p><p>　?。ǘ?/p>

50、）投資性房地產(chǎn)選擇不同計(jì)量模式對(duì)上市公司的影響</p><p>　　1、選擇成本模式計(jì)量對(duì)上市公司的影響</p><p>　?。?）可對(duì)上市公司起到抵稅的作用，減少上市公司所得稅費(fèi)用支出</p><p>　　從第二部分理論我們已經(jīng)知道，在成本模式下，上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)一樣，應(yīng)計(jì)提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的還應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，這樣上市公司資產(chǎn)的賬面價(jià)

51、值會(huì)減少，最終上市公司的當(dāng)期利潤(rùn)會(huì)減少。按照現(xiàn)行稅法的規(guī)定：當(dāng)期計(jì)提的折舊和攤銷可在稅前全額或者部分抵扣，但是超過(guò)規(guī)定的稅前抵扣限額的部分要作納稅調(diào)整。對(duì)于房地產(chǎn)上市公司來(lái)說(shuō)，這些不再作為存貨的房地產(chǎn)所計(jì)提的折舊或攤銷將會(huì)直接減少公司的賬面利潤(rùn)，從而達(dá)到抵稅的效果，使得其所得稅費(fèi)用支出減少，現(xiàn)金流出額也大大降低。若投資者將現(xiàn)金流作為投資評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)疑上市公司采用成本模式計(jì)量會(huì)保持財(cái)務(wù)狀況的穩(wěn)定性，獲得投資者的親睞，因此房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理

52、層大多情況下偏愛(ài)成本模式。</p><p>　?。?）可降低房地產(chǎn)上市公司的流動(dòng)比率，提高其存貨周轉(zhuǎn)率及流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率</p><p>　　現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，可確認(rèn)的投資性房地產(chǎn)由原先的存貨（流動(dòng)資產(chǎn)）轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y性房地產(chǎn)（非流動(dòng)資產(chǎn)），在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)上市公司的流動(dòng)資產(chǎn)將減少，反之非流動(dòng)資產(chǎn)將增加，因此房地產(chǎn)上市公司的流動(dòng)比率會(huì)降低，存貨周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率會(huì)提高。<

53、/p><p>　?。?）可避免房地產(chǎn)上市公司利潤(rùn)隨市價(jià)波動(dòng)，增強(qiáng)利潤(rùn)穩(wěn)定性</p><p>　　上市公司采用成本模式計(jì)量，按期對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，只是造成成本費(fèi)用的增加，對(duì)公司利潤(rùn)的影響較穩(wěn)定，如果不是進(jìn)行資產(chǎn)處置，一般情況下不會(huì)創(chuàng)造利潤(rùn)。但在公允價(jià)值計(jì)量模式下，如果市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)頻繁，變化幅度較大，那么上市公司利潤(rùn)總額必將隨之波動(dòng)，增加經(jīng)營(yíng)成果的不穩(wěn)定性，對(duì)上市公司形象不利，很可能影

54、響股價(jià)波動(dòng)。所以上市公司采用成本模式計(jì)量可避免市價(jià)的波動(dòng)對(duì)公司利潤(rùn)的不利影響。</p><p>　　2、選擇公允價(jià)值模式對(duì)上市公司的影響</p><p>　?。?）對(duì)上市公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響</p><p>　　上市公司按照現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中資產(chǎn)的規(guī)定，將資產(chǎn)進(jìn)行重新分類確認(rèn)，其中那些原歸類為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨的用以賺取租金、資本增值的投資性房地產(chǎn)，統(tǒng)一在“投資性房

55、地產(chǎn)”賬戶核算，毫無(wú)疑問(wèn)上市公司原有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，在其他條件不變的情況下流動(dòng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生了變化，流動(dòng)比率自然也會(huì)受到影響，特別是在存貨中核算的投資性房地產(chǎn)，可能導(dǎo)致公司流動(dòng)資產(chǎn)減少。</p><p>　?。?）對(duì)上市公司所有者權(quán)益的影響</p><p>　　根據(jù)前文所述，上市公司由成本計(jì)價(jià)變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)時(shí)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。在當(dāng)前情況下，我國(guó)房地產(chǎn)的公允價(jià)

56、值普遍高于其歷史成本，投資性房地產(chǎn)的這種調(diào)整必然會(huì)造成上市公司所有者權(quán)益大幅度提升。同樣，上市公司自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值的差額也將會(huì)增加上市公司的所有者權(quán)益。但只有是在市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展時(shí)，這種變更才可使得上市公司所有者權(quán)益大幅增加。</p><p>　　表3.2 上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)所有者權(quán)益的影響</p><p&

57、gt;　　數(shù)據(jù)來(lái)源：關(guān)于我國(guó)上市公司執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告</p><p>　　上表列舉部分上市公司追溯調(diào)整后給公司所有者權(quán)益帶來(lái)的巨大影響，例如方大A，當(dāng)年計(jì)入“資本公積”科目共計(jì)145358857.54元，計(jì)入“公允價(jià)變動(dòng)損益”科目共計(jì)42321760.27元，二者相加竟高達(dá)187680617.81元，可見(jiàn)公允價(jià)值模式帶來(lái)的收益巨大。</p><p>　　（3）對(duì)上市公司利潤(rùn)的影

58、響</p><p>　　若上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，則不會(huì)受公允價(jià)值變動(dòng)的影響，不會(huì)對(duì)上市公司的利潤(rùn)造成直接影響。</p><p>　　但是采用公允價(jià)值模式計(jì)量的上市公司，尤其是擁有大量投資性房地產(chǎn)的，不僅可以客觀、真實(shí)反映其市場(chǎng)價(jià)值，提升會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，而且當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值時(shí)，公允價(jià)值變動(dòng)給上市公司帶來(lái)的便是當(dāng)年的利潤(rùn)增加。此外，根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，公

59、允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊和攤銷，這使得上市公司費(fèi)用支出減少，也會(huì)使當(dāng)年利潤(rùn)增加。</p><p>　　通過(guò)2007年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則年報(bào)資料可知，總的來(lái)說(shuō)上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的收益能力強(qiáng)，將會(huì)提升企業(yè)獲利能力。下表列舉了該年部分上市公司數(shù)據(jù)來(lái)詳細(xì)表明公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)公司利潤(rùn)的巨大利益及其影響。</p><p>　　表3.3 上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)公

60、司利潤(rùn)的影響情況</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：關(guān)于我國(guó)上市公司執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告</p><p>　　當(dāng)然，我們也得看到上市公司采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)存在許多風(fēng)險(xiǎn)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量后，上市公司的利潤(rùn)會(huì)隨房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化而變化。盡管我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的市價(jià)也不斷攀升，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)幅度大，假如今后我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)萎靡，房?jī)r(jià)、地價(jià)下跌嚴(yán)重，投資性

61、房地產(chǎn)持續(xù)減值，那么上市公司前期所確認(rèn)的大量收益有可能難以彌補(bǔ)利潤(rùn)下跌，從而加大了上市公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，造成重大負(fù)面影響。</p><p>　?。ㄈ┪覈?guó)投資性房地產(chǎn)推行公允價(jià)值模式存在的困境及改進(jìn)措施</p><p>　　從對(duì)近幾年上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式執(zhí)行情況的數(shù)據(jù)分析可以看出，在我國(guó)推行公允價(jià)值計(jì)量模式存在不少的難題。為了順應(yīng)時(shí)代的潮流，與國(guó)際趨同，解決這些困境可以從投

62、資性房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外兩方面進(jìn)行考慮與分析。</p><p><b>　　外部方面</b></p><p>　?。?）市場(chǎng)環(huán)境的方面</p><p>　　雖然我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)又好又快的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)也處于一個(gè)發(fā)展的黃金期，但我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)尚在完善階段。而公允價(jià)值是指資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清

63、償?shù)慕痤~，這就要求市場(chǎng)交易的公平性和交易雙方的自愿性，而我國(guó)市場(chǎng)距離公平、成熟還有一定差距。</p><p>　　為了使得從市場(chǎng)上取得的公允價(jià)值具有權(quán)威性，我們必須建立一個(gè)安全、有序、統(tǒng)一、開放、完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，這樣打消投資性房地產(chǎn)企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)于市場(chǎng)的顧慮。</p><p><b>　?。?）理論準(zhǔn)則方面</b></p><p>

64、　　雖然我國(guó)在現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中大量應(yīng)用了公允價(jià)值，2012年5月財(cái)政部也發(fā)布了公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則，但是，與SFAS157、IFRS13相比，缺少公允價(jià)值應(yīng)用指導(dǎo)框架以及對(duì)公允價(jià)值內(nèi)部控制的信息披露，所以，我國(guó)財(cái)政部以及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)吸收借鑒國(guó)外的研究結(jié)果，針對(duì)我國(guó)國(guó)情，完善公允價(jià)值計(jì)量模式的指導(dǎo)細(xì)則，從而解決上市公司采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量的問(wèn)題。</p><p>　　具體來(lái)說(shuō)，我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)從三方面進(jìn)行完善：一是對(duì)我國(guó)

65、投資性房地產(chǎn)的范圍重新界定，尤其是針對(duì)融資租賃租入的房地產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)租賃租入后轉(zhuǎn)租的房地產(chǎn)：二是對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行更準(zhǔn)確的確定；三是為了提高披露信息的質(zhì)量，為了報(bào)表使用者得到最真實(shí)的信息以及為了讓市場(chǎng)對(duì)企業(yè)披露的信息進(jìn)行監(jiān)督，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行更全面的信息披露。</p><p><b>　?。?）稅收政策方面</b></p><p>　　若投資性房地產(chǎn)

66、采用成本模式計(jì)量，計(jì)提的折舊或攤銷可以進(jìn)行稅前扣除。但采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不需考慮折舊和攤銷，這使得企業(yè)喪失了抵稅功能，承擔(dān)了更多的稅負(fù)；并且我國(guó)現(xiàn)行稅法對(duì)于公允價(jià)值變動(dòng)損益不予確認(rèn)，雖然不會(huì)對(duì)企業(yè)當(dāng)期所得稅造成影響，但會(huì)形成遞延所得稅負(fù)債，從而在企業(yè)實(shí)現(xiàn)收益當(dāng)期所繳納的所得稅中進(jìn)行征收，最終還是加重了稅負(fù)。此外2014年樓市調(diào)控政策會(huì)在很大程度上影響房?jī)r(jià)變動(dòng)，尤其是不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅如何實(shí)施以及對(duì)農(nóng)村土地入市的推進(jìn)都將給房?jī)r(jià)帶來(lái)更多

67、的未知數(shù)。所以，我國(guó)稅收體系應(yīng)針對(duì)這些實(shí)際情況出臺(tái)優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)的稅負(fù)，使得采用公允價(jià)值模式的投資性房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增多。</p><p>　?。?）評(píng)估體系方面 </p><p>　　當(dāng)投資性房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，企業(yè)每個(gè)期末都需對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，這將會(huì)加重企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)；除此之外，企業(yè)獲取公允價(jià)值很大程度受主觀因素的影響，這使得人為控制利潤(rùn)的可能性比較大

68、，所以國(guó)家應(yīng)盡快推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估體系的建立健全。但就我國(guó)目前而言，評(píng)估工作還處于初級(jí)階段，無(wú)論是評(píng)估工作的透明度還是工作的質(zhì)量都存在著諸多的問(wèn)題。</p><p>　　為了改善上述情況，發(fā)展第三方房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，完善資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，我國(guó)應(yīng)從兩方面入手：第一，評(píng)估人員必須具備所需資質(zhì)，不光具備資產(chǎn)評(píng)估方面的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，還應(yīng)當(dāng)熟悉會(huì)計(jì)、審計(jì)方面的知識(shí)，這樣才能不斷提高其技能；第二，我國(guó)要盡快制定涉及房地產(chǎn)估計(jì)的法律、

69、規(guī)章，以便對(duì)第三方專業(yè)評(píng)估提供指導(dǎo)。同時(shí)也應(yīng)對(duì)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的行業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范，從而確保評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和合理性。</p><p><b>　　內(nèi)部方面</b></p><p>　　對(duì)于投資性房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部來(lái)說(shuō)，一方面強(qiáng)調(diào)內(nèi)部控制與內(nèi)部審計(jì)的重要性，另一方面強(qiáng)調(diào)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德。</p><p>　?。?）內(nèi)部控制與內(nèi)部審計(jì)方面&l

70、t;/p><p>　　在我國(guó)，一般企業(yè)的通病就是“內(nèi)部人控制”，這樣可能人為操作利潤(rùn)，而不利于企業(yè)完善內(nèi)部控制、增強(qiáng)財(cái)務(wù)信息的可靠性，如此情況當(dāng)然不利于投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量后投資者作出正確的投資決策，也會(huì)對(duì)公允價(jià)值模式的推廣產(chǎn)生阻力。</p><p>　　因此，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改變這種狀況，注重內(nèi)部控制工作，開展系統(tǒng)制度梳理，診斷流程，整改缺陷，規(guī)范制度，要積極開展內(nèi)部控制評(píng)價(jià)

71、，建立內(nèi)部控制評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，用內(nèi)部控制評(píng)價(jià)帶動(dòng)內(nèi)部控制建設(shè)。另一方面，內(nèi)部審計(jì)是企業(yè)治理、內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理的重要環(huán)節(jié)，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該：①積極開展以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向的管理審計(jì)，持續(xù)提升和完善內(nèi)部控制；②注重內(nèi)部審計(jì)的組織保障，以保證內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性和合理性。</p><p>　?。?）會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)與職業(yè)道德方面</p><p>　　公允價(jià)值從本質(zhì)上講，其實(shí)就是被估計(jì)出的金額，它需要會(huì)計(jì)人員

72、的主觀判斷，但這對(duì)會(huì)計(jì)人員不僅僅是業(yè)務(wù)素質(zhì)的考驗(yàn)，也是職業(yè)道德的考驗(yàn)。為了投資性房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲取合理的公允價(jià)值，企業(yè)應(yīng)該從以下兩方面努力：</p><p>　　一方面，會(huì)計(jì)人員需要不斷加強(qiáng)綜合業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，提升自己的業(yè)務(wù)素質(zhì)，訓(xùn)練自己的職業(yè)判斷敏銳度，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)公允價(jià)值的變化以及對(duì)其做出合理估計(jì)，幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)潛在危機(jī)。另一方面，加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德教育，培養(yǎng)會(huì)計(jì)人員的守法意識(shí)和道德操守，從根本上杜絕利潤(rùn)操縱的

73、思想，為公允價(jià)值模式在我國(guó)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用提供良好的環(huán)境。</p><p>　　四、金融街公司投資性房地產(chǎn)案例綜合分析</p><p>　?。ㄒ唬┙鹑诮止窘榻B</p><p>　　金融街控股股份有限公司（股票代碼：000402，以下簡(jiǎn)稱金融街公司），是一家以商務(wù)地產(chǎn)為主業(yè)的大型國(guó)有控股公司，2000年在深交所上市。其前身是重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司，金融街

74、集團(tuán)分別在2000年的5月23日和24日完成與重慶華亞的整體資產(chǎn)置換和與華西包裝集團(tuán)國(guó)有法人股股權(quán)過(guò)戶手續(xù)。自2000年8月8日起，公司更名為金融街控股股份有限公司，公司股票簡(jiǎn)稱由“重慶華亞”更名為“金融街”，并與2001年4月將公司注冊(cè)地由重慶市遷往北京市。</p><p>　　2007年我國(guó)開始實(shí)施的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，作為投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè)，金融街公司董事會(huì)決議從2008年1月1日起

75、，對(duì)公司擁有的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。</p><p>　　截止到2012年末，公司總資產(chǎn)達(dá)到700億元，凈資產(chǎn)約198億元，累計(jì)開發(fā)面積超過(guò)千萬(wàn)平方米，其中商務(wù)地產(chǎn)比例超過(guò)70%。目前，金融街控股股份有限公司擁有19家全資及控股子公司，分別在北京、重慶、天津、惠州等地投資并開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。</p><p>　?。ǘ┙鹑诮止就顿Y性房地產(chǎn)變更后

76、續(xù)計(jì)量模式的原因</p><p>　　金融街公司董事會(huì)決議從2008年1月1日起，對(duì)公司擁有的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。其公告披露的變更理由是：“采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量是目前國(guó)際通行的成熟方法，可以更加真實(shí)客觀的反映公司價(jià)值，有助于廣大投資者更全面地了解公司經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)情況。采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量具備必要性。”</p><p>　　金融街公司變更計(jì)

77、量模式的原因可以從主觀和客觀兩個(gè)方面來(lái)考慮，下面將對(duì)這兩個(gè)方面展開分析。</p><p><b>　　1、客觀因素方面</b></p><p><b>　　為與國(guó)際趨同</b></p><p>　　在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的模式更傾向于公允價(jià)值模式，而且愈來(lái)愈多的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)也逐漸以將公允價(jià)值模

78、式作為基準(zhǔn)模式來(lái)應(yīng)用。再加上我國(guó)處于全球化的環(huán)境下，尤其是在加入世貿(mào)以后，面臨著與國(guó)外企業(yè)更多的合作與競(jìng)爭(zhēng)。此外，近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，所以金融街公司為了與國(guó)際趨同，采用公允價(jià)值計(jì)量模式也是大勢(shì)所趨。</p><p><b>　　因市場(chǎng)變化需要</b></p><p>　　現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)總是充滿著不確定性，市場(chǎng)價(jià)格又經(jīng)常波動(dòng)，若企業(yè)依舊使用歷史成本，則不利于反映

79、在不斷變化的市場(chǎng)條件下資產(chǎn)的價(jià)值。但是公允價(jià)值緊跟市場(chǎng)變化，隨時(shí)可對(duì)賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，所以，金融街公司為了隨市場(chǎng)條件變化而準(zhǔn)確把握投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，將成本計(jì)量變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量。</p><p><b>　　主觀因素方面</b></p><p>　　可更好表現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性及現(xiàn)實(shí)價(jià)值</p><p>　　房地產(chǎn)投資一般金額較大，周期較長(zhǎng)

80、，并且流動(dòng)性和變現(xiàn)能力較差，屬于高風(fēng)險(xiǎn)和高收益并存的行業(yè)。假如僅將投資性房地產(chǎn)當(dāng)作固定資產(chǎn)看待，并每期對(duì)其計(jì)提折舊和減值，這樣并不能很好地反映其市場(chǎng)價(jià)值，特別是近幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，大多數(shù)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值都高于其賬面價(jià)值。在這種情況下采用成本模式，顯然不能及時(shí)、準(zhǔn)確地反映投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，因此，金融街公司選擇采用公允價(jià)值模式來(lái)彌補(bǔ)成本模式的缺陷。</p><p><b>　　符合資產(chǎn)

81、負(fù)債定義</b></p><p>　　資產(chǎn)和負(fù)債一個(gè)是預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，另一個(gè)是預(yù)期會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)，其本質(zhì)特征都要求會(huì)計(jì)的計(jì)量屬性可有助于未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的計(jì)量。傳統(tǒng)的成本模式只能反映企業(yè)過(guò)去的投入，而不能預(yù)期未來(lái)的信息。相反公允價(jià)值面向未來(lái)，與市場(chǎng)緊密聯(lián)系，可以當(dāng)期的市價(jià)或未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為資產(chǎn)或負(fù)債的價(jià)值。因此，金融街公司選擇公允價(jià)值模式計(jì)量。</p><p>

82、;　　公允價(jià)值計(jì)量模式具有可操作性</p><p>　　隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和完善，我國(guó)各方面努力為了公允價(jià)值更容易取得，一方面證券市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)加大監(jiān)管以使上市公司的運(yùn)作更公開透明，另一方面金融街公司本身加強(qiáng)公允價(jià)值評(píng)估人員綜合素質(zhì)培養(yǎng)與職業(yè)道德教育，這都使得該公司采用公允價(jià)值核算投資性房地產(chǎn)具有可行性與可操作性，因此，金融街公司可以選擇變更計(jì)量模式。</p><p>　　對(duì)企業(yè)經(jīng)

83、營(yíng)者來(lái)說(shuō)有利于企業(yè)發(fā)展</p><p>　　對(duì)于目前我國(guó)房地產(chǎn)依舊持續(xù)高價(jià)，企業(yè)選擇公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量可以帶來(lái)可觀的收益，并且價(jià)格的持續(xù)飆升可以影響企業(yè)的凈資產(chǎn)和凈利潤(rùn)的增加，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。另一方面，公允價(jià)值與市場(chǎng)緊密聯(lián)系，可以及時(shí)捕捉市場(chǎng)變化，使經(jīng)營(yíng)者看到危機(jī)的存在，從而改變經(jīng)營(yíng)方針，使企業(yè)發(fā)展更加具有競(jìng)爭(zhēng)力。金融街公司為變得更強(qiáng)，也會(huì)選擇更改計(jì)量模式。</p><p&

84、gt;　　對(duì)投資者來(lái)說(shuō)有利于其作出正確的決策</p><p>　　對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，可以更好地反映企業(yè)現(xiàn)時(shí)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果以及現(xiàn)金流量等相關(guān)信息，這樣投資者可以更好的了解公允價(jià)值變動(dòng)損益的大小以及所占公司總收益的百分比，對(duì)其作出正確的投資決策提供有力幫助。同時(shí)，企業(yè)也會(huì)努力經(jīng)營(yíng)以求投資者的親睞，所以金融街公司有必要采取公允價(jià)值模式計(jì)量。</p><p>　　金融

85、街公司投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值模式產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)后果</p><p>　　金融街公司對(duì)投資性房地產(chǎn)改用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量后，會(huì)對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)總額、所有者權(quán)益、凈利潤(rùn)、財(cái)務(wù)指標(biāo)等形成巨大的沖擊力，將會(huì)增加所有者權(quán)益，公司的損益也會(huì)隨公允價(jià)值的變化而相應(yīng)的增加或減少，這樣采用公允模式計(jì)量后會(huì)對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況改善。</p><p><b>　　對(duì)資產(chǎn)總額的影響</b></

86、p><p>　　我國(guó)舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)原來(lái)采用的會(huì)計(jì)處理辦法是成本入賬并定期計(jì)提折舊、減值準(zhǔn)備。但在房地產(chǎn)資產(chǎn)大幅漲價(jià)的背景之下，市場(chǎng)價(jià)值已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其初始成本，當(dāng)金融街公司決定采用公允價(jià)值計(jì)量模式后將大大增加其凈資產(chǎn)，進(jìn)而增加資產(chǎn)總額，更好的反映資產(chǎn)規(guī)模和價(jià)值。</p><p>　　金融街公司在2007年12月31日投資性房地產(chǎn)的價(jià)值是151196.04萬(wàn)元，但2008年1月1日調(diào)整后變

87、為326921.52萬(wàn)元，增加額為175725.48萬(wàn)元，相應(yīng)增加總資產(chǎn)175725.48萬(wàn)元，增加部分占到資產(chǎn)總額的11.25%，由此可見(jiàn)計(jì)量模式的改變對(duì)資產(chǎn)總額影響較大。</p><p><b>　　對(duì)所有者權(quán)益的影響</b></p><p>　　采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)以后年度所有者權(quán)益的影響，主要是通過(guò)公允價(jià)值變動(dòng)影響所有者權(quán)益。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，從成本

88、模式變更為公允價(jià)值模式，企業(yè)應(yīng)在會(huì)計(jì)政策變更的頭一年，對(duì)投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值進(jìn)行追溯調(diào)整，調(diào)整年初的所有者權(quán)益。</p><p>　　金融街公司在變更計(jì)量模式之前所有者權(quán)益為490436.33萬(wàn)元，2008年1月1日對(duì)其追溯調(diào)整為622230.44萬(wàn)元，增加額為131785.92萬(wàn)元，其中增加資本公積4548.29萬(wàn)元，增加盈余公積4859.90萬(wàn)元，增加未分配利潤(rùn)122385.92萬(wàn)元，該調(diào)整對(duì)所有者權(quán)益產(chǎn)生的

89、影響比例為21.18%，由此可見(jiàn)變更計(jì)量模式對(duì)所有者權(quán)益影響較大。</p><p><b>　　對(duì)利潤(rùn)總額的影響</b></p><p>　　按照現(xiàn)行準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的，不再對(duì)其計(jì)提折舊或攤銷，也不對(duì)其進(jìn)行減值測(cè)試，而應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，并將差額計(jì)入當(dāng)期損益，這將會(huì)增加企業(yè)利潤(rùn)。</p><p&

90、gt;　　金融街2007年年報(bào)披露的151196.04萬(wàn)元的投資性房地產(chǎn)不需考慮折舊或攤銷，值得注意的是這15億元僅為變更前的賬面金額，變更后的公允價(jià)值約為32.69億元，這將對(duì)利潤(rùn)表產(chǎn)生巨大的利好。根據(jù)金融街2008年年報(bào)，2007年12月31日利潤(rùn)總額為111902.25萬(wàn)元，2008年1月1日調(diào)整之后為281563.34萬(wàn)元，增加額為169661.09萬(wàn)元，增長(zhǎng)幅度達(dá)151.62%。</p><p>　　表

91、4.1 公允價(jià)值模式下對(duì)利潤(rùn)總額的影響 （單位：萬(wàn)元）</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng) 金融街2008-2011年年度報(bào)告</p><p>　　由表4.1可看出，公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)利潤(rùn)總額的影響總體來(lái)看還是正效應(yīng)，會(huì)對(duì)公司的利潤(rùn)總額產(chǎn)生比較大利好影響。</p><p>　　對(duì)凈資產(chǎn)收益率的影響</p><p>　　凈資產(chǎn)收益

92、率，是凈利潤(rùn)與平均股東權(quán)益的百分比，是公司稅后利潤(rùn)除以凈</p><p>　　資產(chǎn)得到的百分比率，如果企業(yè)凈資產(chǎn)增加的同時(shí)利潤(rùn)沒(méi)有同步增長(zhǎng)，必然會(huì)造成凈資產(chǎn)收益率大幅下降。</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng) 金融街2007-2010年年度報(bào)告</p><p>　　圖4.1 2007年—2010年金融街公司凈資產(chǎn)收益率</p><p>

93、　　由圖4.1可以看出，金融街公司凈資產(chǎn)收益率在2007年至2008年之間明顯下滑，而后2008年至2010年又平穩(wěn)上漲，這是因?yàn)楣蕛r(jià)值在后期變成了收益。2008年公司公允價(jià)值變動(dòng)損益為-38842.34萬(wàn)元，并沒(méi)有增加當(dāng)期利潤(rùn)，但因?yàn)橛?jì)量模式變更，追溯調(diào)整增加投資性房地產(chǎn)175725.48萬(wàn)元，這使得凈資產(chǎn)的大幅增加，所以2008年凈資產(chǎn)收益率會(huì)明顯下滑。而2009年金融街公司公允價(jià)值變動(dòng)損益為77843.16萬(wàn)元，凈資產(chǎn)增加的同時(shí)

94、凈利潤(rùn)也增加了，所以凈資產(chǎn)收益率上升。通過(guò)分析可以明顯看出，采用公允價(jià)值模式對(duì)凈資產(chǎn)收益率影響較大。</p><p><b>　　結(jié)束語(yǔ)</b></p><p>　　本文為了研究上市公司投資性房地產(chǎn)應(yīng)選擇的計(jì)量模式，從對(duì)投資性房地相關(guān)理論研究出發(fā)，詳細(xì)介紹了投資性房地產(chǎn)確認(rèn)、計(jì)量、轉(zhuǎn)換和處置，并闡述了中外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的不同。通過(guò)對(duì)我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量

95、模式的執(zhí)行情況的分析，得出不同計(jì)量模式會(huì)對(duì)公司造成不同的影響，利用金融街公司的案例綜合分析更加確定了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)是21世紀(jì)發(fā)展的主流趨勢(shì)。雖然成本模式憑借其客觀、可靠、操作性強(qiáng)等特點(diǎn)，仍然作為一種傳統(tǒng)的計(jì)量模式在上市公司投資性房地產(chǎn)中占據(jù)主體地位，但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展公允價(jià)值計(jì)量模式才能更好反映其財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)能力，因此公允價(jià)值模式大有取代成本模式成為主體的可能。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊不成熟，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還有待完

96、善，會(huì)計(jì)人員素質(zhì)有待提高等等這些存在的現(xiàn)實(shí)條件使公允價(jià)值模式在我國(guó)的推行陷入困境，所以國(guó)家應(yīng)加強(qiáng)外部環(huán)境建設(shè)，為上市公司內(nèi)部建設(shè)創(chuàng)造良好條件，從而為公允價(jià)值計(jì)量模式在上市公司投資性房地產(chǎn)中的推行提供有力保障。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]中華人民共和國(guó)財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(2006)[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006.&

97、lt;/p><p>　　[2]中華人民共和國(guó)財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――應(yīng)用指南2006[M].北京:中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2007.</p><p>　　[3]財(cái)政部會(huì)計(jì)司.國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)――投資性房地產(chǎn)[J].會(huì)計(jì)研究,2000,(07).</p><p>　　[4]財(cái)政部會(huì)計(jì)司.關(guān)于我國(guó)上市公司2007年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告[J].國(guó)際商務(wù)財(cái)會(huì),2008,

98、(07).</p><p>　　[5]財(cái)政部會(huì)計(jì)司.我國(guó)上市公司2008年執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告[J].會(huì)計(jì)研究,2009,(07).</p><p>　　[6]金融街控股.金融街控股股份有限公司2007年度報(bào)告摘要[N].中國(guó)證券報(bào),2008-3-31(D09).</p><p>　　[7]黃世忠.公允價(jià)值會(huì)計(jì):面向21世紀(jì)的計(jì)量模式[J].會(huì)計(jì)研究,1997,

99、(12).</p><p>　　[8]陸漢蓬.我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的國(guó)際比較與借鑒[J].北方經(jīng)貿(mào),2008,(09).</p><p>　　[9]趙治綱.新準(zhǔn)則下上市公司年報(bào)異動(dòng)分析――以哈空調(diào)和金融街為例[J].中國(guó)總會(huì)計(jì)師,2008,(04).</p><p>　　[10]張興.公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用――以投資性房地產(chǎn)類上市公司為例[D].鎮(zhèn)江

100、:江蘇大學(xué),2009.</p><p>　　[11]談江輝.上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇的動(dòng)因分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2009,(19).</p><p>　　[12]葛家樹.關(guān)于公允價(jià)值會(huì)計(jì)的研究――面向財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的本質(zhì)特征[J].會(huì)計(jì)研究,2009,(05).</p><p>　　[13] 劉永澤,馬妍.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用困境與對(duì)策[J].當(dāng)代財(cái)

101、經(jīng),2011,(08).</p><p>　　[14]奚斌.上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的現(xiàn)狀分析與選擇芻議[J].現(xiàn)代商業(yè),2011,(05).</p><p>　　[15]張紅云.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的影響分析[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2012,(05).</p><p>　　[16]涂媛媛.上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式探討[J].現(xiàn)代商貿(mào)工

102、業(yè),2013,(08).</p><p><b>　　致謝</b></p><p>　　經(jīng)過(guò)三個(gè)多月的忙碌，上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇論文終于完成。在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程當(dāng)中，出現(xiàn)過(guò)很多難題，但都在老師和同學(xué)的幫助下順利解決了，不斷地學(xué)習(xí)過(guò)程使我體會(huì)到：我們要完整做好一件事情，需要有系統(tǒng)的思維方式和方法，解決問(wèn)題要有耐性，善于運(yùn)用已有的資源，不斷學(xué)習(xí)充實(shí)自己。<

103、/p><p>　　在論文即將完成之際，我的心情無(wú)法平靜，此論文是在導(dǎo)師郭昌榮老師的悉心指導(dǎo)下完成的，我要對(duì)郭老師在大學(xué)四年中的指導(dǎo)和關(guān)懷表示深深的感謝。郭老師有著淵博的學(xué)識(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)和精益求精的工作態(tài)度，從題目的選擇、開題報(bào)告的修訂以及畢業(yè)論文的完成都給予了我很大的指導(dǎo)和幫助。此外，郭老師待人誠(chéng)懇、與人為善的品德深深的影響了我，讓我受益終生。</p><p>　　感謝在論文寫作過(guò)程中給予我鼓

104、勵(lì)與支持的同學(xué)們，希望你們踏出校門之后，另有一番光明前程，天天開心。感謝父母和家人們對(duì)我的照顧，沒(méi)有你們對(duì)我的付出就不會(huì)有今天的我，衷心祝福父母家人身體健康。</p><p>　　最后在此對(duì)所有幫助過(guò)我的人們表示衷心的謝意，愿你們事事順利，美滿幸福！</p><p><b>　　李亮</b></p><p><b>　　2014年12