關(guān)于實(shí)施《國有土地房屋征收評(píng)估辦法》的探討

1、<p>　　關(guān)于實(shí)施《國有土地房屋征收評(píng)估辦法》的探討</p><p>　　摘要：隨著《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》取代《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（以下簡(jiǎn)稱辦法）也相繼出臺(tái)，同時(shí)廢止《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱意見），《 辦法》的出臺(tái)比照《意見》是拆遷史上的進(jìn)步，但由于現(xiàn)實(shí)的種種原因，又往往不能取得預(yù)期的效果，本為旨在探討與《辦法》相適應(yīng)的有關(guān)細(xì)節(jié)，以期完善此評(píng)

2、估辦法。 </p><p>　　中圖分類號(hào)： F301.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A </p><p>　　一、《辦法》與《意見》相比變化 </p><p>　?。ㄒ唬⒃u(píng)估價(jià)格完全依照市場(chǎng) </p><p>　　2003年的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定，“拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)

3、格。” </p><p>　　按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?！秶型恋厣戏课菡魇赵u(píng)估辦法》對(duì)此進(jìn)行了細(xì)化?！氨徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。評(píng)估時(shí)，還要考慮到區(qū)位、用途、

4、建筑結(jié)構(gòu)等影響價(jià)值的因素。 </p><p>　　在新的《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中，對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估，已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導(dǎo)價(jià)”，而是完全按照市場(chǎng)交易的價(jià)格，這與《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的要求一致。 </p><p>　　房屋征收價(jià)值完全按照市場(chǎng)價(jià)格，這一規(guī)定非常重要。在過去發(fā)生的強(qiáng)拆惡性事件中，一個(gè)重要的原因就是征收者與被征收者在征收價(jià)格上的巨大分歧。很多情況下沒

5、有能夠體現(xiàn)被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值，而是參照政府確定的征收價(jià)格，而政府參照價(jià)往往都很低，尤其是地方政府作為利益一方，或者開發(fā)者與地方管理者存在千絲萬縷聯(lián)系的時(shí)候，這種不合理性更加突出。這一規(guī)定的意義在于，它是落實(shí)《物權(quán)法》，保護(hù)公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的一個(gè)實(shí)質(zhì)性舉措。今后任何一起因征收而引起的拆遷（搬遷）補(bǔ)償，征收方和被征收方將站位于基本平等的“市場(chǎng)主體”角度，不僅給予被征收人充分的地位和話語權(quán)，更充分體現(xiàn)政府方面對(duì)私有物權(quán)的尊重。 </p&

6、gt;<p>　　《條例》中，是由市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。政府是征收的主體，那么對(duì)于房屋價(jià)值的判斷，就應(yīng)該采用第三方獨(dú)立的判斷才能公平。即便是第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)來評(píng)估價(jià)值，但如果政府還是設(shè)定一個(gè)指導(dǎo)價(jià)的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨(dú)立判斷。所以，這是一個(gè)立法方面的進(jìn)步，征收的成本更加向市場(chǎng)靠攏?！?</p><p>　　（二）、評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選 </p><

7、p>　　《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》中規(guī)定，“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。 </p><p>　　《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定”。 </p><p>　　

8、《辦法》取消了政府指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)力，改由被征收人選定價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，它體現(xiàn)操作過程致力于程序公正。 </p><p>　　由政府指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的結(jié)果是，評(píng)估價(jià)通常都很低，曾引發(fā)過許多拆遷矛盾。現(xiàn)在由被征收人來選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，這就不僅是對(duì)被征收人權(quán)利的尊重，突出了人性化，更是對(duì)制度漏洞的彌補(bǔ)，有利于被征收者利益的保障。指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)力會(huì)在一定意義上影響征收價(jià)格的確定，至少在具體操作過程中，將評(píng)估機(jī)構(gòu)的決定權(quán)交到被征收

9、者手里，為保證交易的公平公正創(chuàng)造了條件。至于評(píng)估費(fèi)用由誰承擔(dān)的問題，《辦法》表示，房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門作為委托人。 </p><p>　　《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的一個(gè)指導(dǎo)思想，就是不能強(qiáng)行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，取消了政府指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)力，這是社會(huì)公平的體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權(quán)利。不過他認(rèn)為，選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的辦法，還需細(xì)化?！氨热缫?/p>

10、一條街，那會(huì)涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評(píng)估機(jī)構(gòu)只能確定一家，如何協(xié)調(diào)就是一個(gè)問題。即便投票，也需要細(xì)化操作辦法?？梢韵胍幌?，現(xiàn)在一個(gè)小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收。” </p><p>　?。ㄈ?評(píng)估更多體現(xiàn)土地價(jià)值 </p><p>　　《意見》中規(guī)定，“拆遷估價(jià)的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估

11、價(jià)方法”。 </p><p>　　《辦法》中明確規(guī)定，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收的房屋類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。 </p><p>

12、　　評(píng)估方式多樣化、細(xì)致化，其進(jìn)步意義在于按不同的房屋情況，使用最有可操作性，以及最有利于動(dòng)拆遷戶的估評(píng)方式。其在補(bǔ)償中將地段價(jià)值、房屋內(nèi)裝修價(jià)值、停業(yè)停產(chǎn)損失賠償?shù)榷嘣囊蛩囟技{入評(píng)估范圍，相應(yīng)地也要求評(píng)估方法的靈活性和多元化，這些都將更有利于房屋價(jià)值的合理化、人性化的評(píng)估，在征收的補(bǔ)償中不僅僅體現(xiàn)房屋的價(jià)值，更給予土地價(jià)值更多的體現(xiàn)。 </p><p>　　《辦法》相比廢止的《意見》有不少亮點(diǎn)，但《辦法》能

13、否真正得以貫徹執(zhí)行，還有許多問題需要解決。 </p><p>　　二、新辦法中出現(xiàn)的問題 </p><p>　　（一）、完全按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估房屋價(jià)值的可行性 </p><p>　　問題盡管按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估房屋價(jià)值符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)，但是房屋是一種比較特殊的商品，完全按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估房屋價(jià)值，不足以消除被征收人的疑慮與擔(dān)憂。這是因?yàn)椋鞘薪ㄔO(shè)、舊城改造，征收公民房屋在所難免，但是

14、所謂“居住慣性”也是不可忽視的因素。征收房屋除了物質(zhì)補(bǔ)償以外，對(duì)被征收人因搬遷造成的精神損失與生活不便，也應(yīng)考慮給予補(bǔ)償。 </p><p>　　再一方面，什么是完全的市場(chǎng)價(jià)也缺乏一個(gè)明晰的標(biāo)準(zhǔn)，從房價(jià)評(píng)估到簽訂補(bǔ)償協(xié)議、發(fā)放補(bǔ)償款、公民重新置業(yè)有一個(gè)時(shí)間差。在房價(jià)不斷上漲的當(dāng)下，被征收人拿到的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償，到購房時(shí)可能會(huì)貶值、縮水。 </p><p>　　另外，不同的家庭，住房情況千差萬別

15、。如果按照舊房屋的市場(chǎng)價(jià)與有限面積給予他們補(bǔ)償款，他們根本達(dá)不到那樣的購買力，或者說住房條件會(huì)變得更差。 </p><p>　?。ǘ?、評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和公正性問題 </p><p>　　盡管評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人來選定，但被征收人選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)未必就獨(dú)立、公正。一則，選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的具體辦法由各地政府制定，地方政府作為土地市場(chǎng)的最大獲益者，能否制定合理的操作辦法需要檢驗(yàn)；二則，《辦法》規(guī)定評(píng)估

16、費(fèi)用由委托人支付——實(shí)際就是地方政府支付，誰直接出錢評(píng)估機(jī)構(gòu)顯然會(huì)聽誰的話；三則，地方政府也是評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管者，評(píng)估機(jī)構(gòu)也可能倒向地方政府一邊。 </p><p><b>　　三、對(duì)策 </b></p><p>　?。ㄒ唬?、從評(píng)估細(xì)節(jié)上完善《辦法》。 </p><p>　　如何選定評(píng)估機(jī)構(gòu)、如何考慮房屋評(píng)估的軟件因素等問題，需要在制度上明確和細(xì)

17、化，諸如評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇需建立在公平有效的集體決策之上，評(píng)估方法的選擇更注重對(duì)征收目的考慮， 評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估方法的選擇更便于評(píng)估結(jié)果傾向于弱勢(shì)群體的利益，以便于征收過程中的利益過渡，努力確保征收過程中利益的雙贏，即實(shí)現(xiàn)了政府的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，又保障了被征收人的收益。 </p><p>　　(二)、建立房屋征收市場(chǎng)價(jià)定期公開機(jī)制。 </p><p>　　社會(huì)大眾對(duì)于整個(gè)城市房價(jià)總體情況、房屋的計(jì)

18、價(jià)內(nèi)容和程序并不明確清楚的知悉，房屋征收完全按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估缺乏了強(qiáng)有力的、準(zhǔn)確性的、能夠取信于民的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作支撐。要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，地方政府只有拿出具有說明力的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并定期公開房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，才能保證實(shí)現(xiàn)房屋征收完全按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估的具體要求和目標(biāo)。 </p><p>　?。ㄈ⒈３衷u(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性與公平性 </p><p>　　評(píng)估費(fèi)用支付問題，評(píng)估款項(xiàng)不能由委托人即地方政府直接支付，在

19、費(fèi)用支付前，應(yīng)當(dāng)由被征收人集體來決定評(píng)估費(fèi)用支出，政府出資，在雙方均對(duì)評(píng)估報(bào)告沒有異議的之后，再通過獨(dú)立的第三方金融機(jī)構(gòu)支付。 </p><p>　　加強(qiáng)評(píng)估資格認(rèn)定，要提高房屋評(píng)估行業(yè)素質(zhì)，在職業(yè)的過程中設(shè)立有效的業(yè)務(wù)承接條款，對(duì)于任何有損職業(yè)獨(dú)立性的業(yè)務(wù)建立一整套風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及應(yīng)對(duì)的機(jī)制，某些情況下拒絕接受委托。 </p><p>　　有爭(zhēng)議的房屋征收評(píng)估事件，可成立由媒體、律師、社會(huì)人士

20、組成的獨(dú)立的臨時(shí)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，或開辟司法救濟(jì)渠道。要培養(yǎng)公益性房屋征收的詢價(jià)機(jī)構(gòu)和評(píng)估機(jī)構(gòu)，以驗(yàn)證商業(yè)性評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的合理性。 </p><p><b>　　四、結(jié)語 </b></p><p>　　在《辦法》的貫徹中，對(duì)房屋征收評(píng)估各方都有不少擔(dān)憂，比如，被征收人憂慮自己名下房產(chǎn)會(huì)遭遇不公正評(píng)估；評(píng)估機(jī)構(gòu)擔(dān)心得罪主導(dǎo)拆遷的政府部門；地方政府則擔(dān)憂復(fù)雜的房屋征收評(píng)估程序影響