利用“三舊”改造在控規(guī)體系中實現(xiàn)發(fā)展轉(zhuǎn)型初探

1、<p>　　利用“三舊”改造在控規(guī)體系中實現(xiàn)發(fā)展轉(zhuǎn)型初探</p><p>　　摘要：東莞經(jīng)過改革開放30的快速發(fā)展后，已完全從一個農(nóng)業(yè)縣城發(fā)展為現(xiàn)代化工業(yè)城市，在下一階段中，“統(tǒng)籌”與“轉(zhuǎn)型”將成為城市發(fā)展的重要主題，位于莞深交界處的塘廈138片區(qū)內(nèi)集中反映了這些問題，要充分利用“控規(guī)全覆蓋”的契機，借助規(guī)劃的編制為其尋找改造的路徑，從而實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的目標(biāo)。 </p><p>　

2、　中圖分類號：TU99文獻標(biāo)識碼： A </p><p>　　近年來，伴隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)矛盾、土地和資源環(huán)境約束等問題的日益突出，珠三角“自下而上”的發(fā)展模式受到挑戰(zhàn)，處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期。通過“三舊”改造手段，促進用地由粗放向集約型轉(zhuǎn)變，成為珠三角轉(zhuǎn)型中需要破解難題之一。 </p><p>　　上世紀(jì)90年代開發(fā)的138工業(yè)區(qū)正是珠三角發(fā)展模式下——“村村點火、戶戶冒煙”、

3、“工業(yè)遍地開花”的一個典型代表。在新一輪的《東莞市塘廈鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2008－2020）》中，該工業(yè)區(qū)將轉(zhuǎn)變發(fā)展方向，作為塘廈鎮(zhèn)中心區(qū)的組成部分，發(fā)揮東莞東南部片區(qū)綜合服務(wù)中心的功能。這就要求在規(guī)劃編制的過程中，對中心區(qū)服務(wù)功能策劃、現(xiàn)狀工業(yè)如何分步改造進行深入研究，并充分利用“三舊”改造的手段實現(xiàn)地區(qū)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。 </p><p>　　2011年，在高水平崛起戰(zhàn)略的指引下，東莞市進一步強化區(qū)域統(tǒng)籌和片區(qū)整合，推進

4、城市化向高品質(zhì)、高水平發(fā)展。138片區(qū)所在的塘廈鎮(zhèn)作為東莞東南部片區(qū)中心，需整合空間資源，強化區(qū)域服務(wù)職能。138片區(qū)以其空間的特殊性，成為鎮(zhèn)域空間整合的典范，邁上了轉(zhuǎn)型升級的舞臺。 </p><p><b>　　一、項目概況 </b></p><p>　　138片區(qū)地處塘廈鎮(zhèn)中心組團，新舊中心區(qū)的連綿地帶。規(guī)劃范圍西至湖景路，南靠塘廈鎮(zhèn)公園，東至塘廈大道，北臨塘坑水

5、庫，面積約2.85平方公里。 </p><p>　　規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀90%以上為建成區(qū)，擁有大量的舊城和舊工業(yè)用地；通過環(huán)市北路、宏業(yè)大道，可便捷聯(lián)系外圍莞深、從莞、龍林高速及深圳外環(huán)；北有塘坑水庫、南有塘廈公園、耶山公園等多處生態(tài)資源。 </p><p>　　塘廈鎮(zhèn)在“莞”、“深”間位置示意圖 </p><p><b>　　航拍圖 </b><

6、/p><p>　　獨特的區(qū)位，大量的低效土地， 使138工業(yè)區(qū)的更新改造成為塘廈中心區(qū)發(fā)展、強化東莞市東南部區(qū)域中心地位、參與區(qū)域競合的戰(zhàn)略性舉措。 </p><p><b>　　二、重點內(nèi)容 </b></p><p>　　立足《塘廈總規(guī)》，深化定位內(nèi)涵。由于138片區(qū)區(qū)位條件的特殊性，本次規(guī)劃在深化《東莞市塘廈鎮(zhèn)總體規(guī)劃》定位的基礎(chǔ)上，進一步拓展

7、片區(qū)功能內(nèi)涵。重點突出138片區(qū)作為區(qū)域生產(chǎn)服務(wù)中心及城鎮(zhèn)綜合服務(wù)中心的職能，打造為商貿(mào)休閑中心，與新城商務(wù)辦公中心、舊城商業(yè)中心聯(lián)合，共同構(gòu)成塘廈的商業(yè)核心區(qū)。 </p><p>　　結(jié)合市場需求進行業(yè)態(tài)策劃研究。明確創(chuàng)新研發(fā)、商貿(mào)金融、旅游服務(wù)、文化娛樂、山水居住五大產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向；并在綜合考慮城鎮(zhèn)空間發(fā)展格局、土地價值、周邊生態(tài)要素基礎(chǔ)上，組織用地功能，促使規(guī)劃區(qū)形成合理的空間結(jié)構(gòu)。 </p>

8、<p><b>　　規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖 </b></p><p>　　構(gòu)建以公共交通為主導(dǎo)，機動交通為支撐，以慢行交通為補充的一體化交通體系。重點打造以低碳出行為導(dǎo)向的公共交通體系；構(gòu)建“立體化慢行系統(tǒng)”，鼓勵以慢行方式體驗城市生活。通過慢行系統(tǒng)和公共交通系統(tǒng)引導(dǎo)空間布局，創(chuàng)造“步行友好”的組團內(nèi)部交通環(huán)境。 </p><p>　　結(jié)合管理與實施需求，強化支撐體系的

9、研究。在功能定位基礎(chǔ)上，加強綠地系統(tǒng)、公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施及市政綜合管線（給水、排水、電力、通信、燃氣、工程管線綜合）、城市設(shè)計等專項規(guī)劃，夯實用地布局的基礎(chǔ)。 </p><p><b>　　三、創(chuàng)新與特色 </b></p><p><b>　　規(guī)劃理念創(chuàng)新 </b></p><p>　　采用“SHOP”用地混合理念

10、。本次規(guī)劃將S（shop）——商業(yè)設(shè)施、H（housing）——居住設(shè)施、O（office）——辦公設(shè)施、P（park）——公園與停車設(shè)施等不同設(shè)施在地塊內(nèi)適當(dāng)混合，并將各類設(shè)施、開敞空間與周邊的水庫、公園融為一體，形成多種功能，活動相混合的城市結(jié)構(gòu)，真正體現(xiàn)以人為本的可持續(xù)發(fā)展理念，有效提高了空間活力。 </p><p><b>　　規(guī)劃理念示意圖 </b></p><

11、p>　　借鑒旅游規(guī)劃中的AVC理念。本次規(guī)劃注重對“A（attraction），吸引力；V（validity）,生命力；C（capacity），承載力”三力的分析研究，綜合平衡服務(wù)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境與城市經(jīng)營三者之間的關(guān)系，以形成兼顧區(qū)域、服務(wù)與山水要素的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。 </p><p><b>　　技術(shù)方法創(chuàng)新 </b></p><p>　　一是采用綜合性的控制指標(biāo)確

12、定方法，一般性地塊按市場模式下的成本容積率等改造條件，在東莞市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的范圍內(nèi)進行確定；片區(qū)中的主要道路沿線、山體周邊等重點地段地塊，按照城市設(shè)計的空間形體和環(huán)境控制要求確定。通過一般性與特殊性結(jié)合，既滿足政府要求的市場模式下的改造實施，也保證了城市主要空間框架和城市形態(tài)的實現(xiàn)，具有較高的實操性。 </p><p>　　二是基于科學(xué)評估體系的城市更新，通過集約緊湊開發(fā)、土地混合利用、以城市更新改變城市

13、交通模式，鼓勵公共交通和構(gòu)建慢行系統(tǒng)等多種方式，實現(xiàn)低碳目標(biāo)下的城市更新。結(jié)合現(xiàn)狀用地性質(zhì)、土地權(quán)屬、建筑質(zhì)量、容積率等綜合判斷地塊改造的難易度和改造時序，并以此指導(dǎo)路網(wǎng)規(guī)劃和用地布局，從而保障了城市路網(wǎng)和公益性設(shè)施的落實，最大限度地提高了規(guī)劃可實施性和可操作性。 </p><p><b>　　分期實施示意圖 </b></p><p><b>　　管理實施創(chuàng)

14、新 </b></p><p>　　強調(diào)規(guī)劃的實施性與動態(tài)性 </p><p>　　在多方位公眾參與基礎(chǔ)之上，本規(guī)劃注重“過程性規(guī)劃”，在保證“自上而下”的同時，更加注重“自下而上”的用地權(quán)屬人發(fā)展訴求，歷時6年的編制過程中多次征詢市、鎮(zhèn)、村相關(guān)職能部門的意見，經(jīng)歷多次社會公示等。本規(guī)劃在政策屬性上最大程度的發(fā)揮了 “三舊” 類型控規(guī)的公共政策屬性和綜合協(xié)調(diào)的特點。 </p

15、><p>　　同時，本規(guī)劃也做了大量深入細致的調(diào)研，通過現(xiàn)場踏勘、部門走訪、座談、電話訪問等多種方式，掌握了片區(qū)內(nèi)包括社會經(jīng)濟發(fā)展信息、土地權(quán)屬與利用情況、現(xiàn)狀建筑與道路建設(shè)狀況、各項設(shè)施配套建設(shè)情況等要素的詳細資料和最新情況，為分析研究提供了準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料。 </p><p>　　強調(diào)管理的的特殊控制與引導(dǎo) </p><p>　　一是探討產(chǎn)業(yè)退出、轉(zhuǎn)移和更新的機制，助

16、力土地更新與改造制度的建立，劃分“拆遷改造、保留整治”兩種類型，分期分批提出改造策略，避免城市空心化，實現(xiàn)經(jīng)濟平緩過渡。 </p><p>　　二是充分發(fā)揮鎮(zhèn)一級平臺的作用，引入科學(xué)決策機制，探索城市空間形態(tài)控制新方法，豐富控規(guī)編制體系。規(guī)劃在常規(guī)控規(guī)規(guī)定性要素基礎(chǔ)上融入城市設(shè)計，對公共開放空間、建筑總平面布置、建筑主色調(diào)、建筑高度、建筑風(fēng)格、慢行系統(tǒng)等加以控制，并通過塘廈鎮(zhèn)黨委會會議紀(jì)要的形式落實相應(yīng)的控制要求

17、。鎮(zhèn)政府作為管理主體，使主觀性較強的城市空間形態(tài)控制變得有章可循，提高了規(guī)劃管理的效率。 </p><p><b>　　四、實施成效 </b></p><p>　　138控規(guī)成果實施為下層次相關(guān)項目提供了編制依據(jù)和指引，如《塘廈鎮(zhèn)138片區(qū)環(huán)市北路沿線用地開發(fā)建設(shè)指引》等一系列規(guī)劃在控規(guī)成果編制完成后已陸續(xù)開展。 </p><p>　　規(guī)劃成果

18、可實施性得到了當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門的肯定和認可。根據(jù)該規(guī)劃，相關(guān)規(guī)劃管理部門新近批出了多個重點項目：迎賓大道、宏業(yè)大道改造工程、匯華酒店等，為加快138片區(qū)的建設(shè)與轉(zhuǎn)型起到了積極的推動作用，并為珠三角快速城市化地區(qū)的舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整如何具體落到實處將做出具有實際意義的探索。 </p><p>　　作者簡介：王斌 東莞市城建規(guī)劃設(shè)計院 規(guī)劃一所副主任工程師 城鄉(xiāng)規(guī)劃師 </p><p&