淺談廈門的“三舊”改造

1、<p>　　淺談廈門的“三舊”改造</p><p>　　摘 要：針對目前日益緊缺的土地資源，廈門出臺了 “三舊”改造的相關政策，并正式啟動項目改造，旨在通過整合土地資源、化解土地資源緊缺矛盾、提升調整產業(yè)結構、優(yōu)化城市空間。本文從廈門的城市現狀闡述了實施“三舊”改造的必要性，提出了廈門“三舊”改造所應遵循的四項建議：1、多借鑒其他城市的成功經驗；2、應建立在生態(tài)城市理念的框架下；3、應基于更高層次的改造

2、；4、認真總結經驗，完善改造政策，加強制度建設。以真正達到國家利益、企業(yè)利益和社會效益的集體共贏. </p><p>　　關鍵詞：土地資源；改造；必要性 </p><p>　　中圖分類號：F301.23 文獻標識碼：A </p><p>　　2013年2月25日上午，廈門首批以“夏商大廈”地塊（原湖濱大飯店）為代表的六個“三舊”改造項目正式舉行奠基儀式，6個地塊總投

3、資超45億，標志著廈門的三舊改造在經過幾年的政策醞釀后，正式拉開了序幕，打響了令人振奮的第一炮。 </p><p>　　一、廈門“三舊”改造的政策背景 </p><p>　?。ㄒ唬樨瀼芈鋵嵤≌雠_的《關于加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造的意見》，2010年廈門市國土局聯合市規(guī)劃局編制了《關于推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造有關土地政策的意見》。 </p><p>　　（

4、二）從2011年起，全市開展有關“三舊”改造項目前期調查摸底和規(guī)劃策劃研究，并于2012年啟動集中工業(yè)倉儲區(qū)的片區(qū)改造規(guī)劃。 </p><p>　?。ㄈ┙Y合廈門實際實況，2012年10月，市國土、規(guī)劃局再次聯合出臺了“關于推進工業(yè)倉儲國有建設用地自行改造的實施意見”，決定優(yōu)先推進工業(yè)、倉儲國有建設用地的自行改造工作，在積累經驗后再逐步推廣到舊城鎮(zhèn)和舊村莊的改造。該項政策允許我市原有工業(yè)倉儲用地的產權人在符合規(guī)劃

5、條件的前提下，可申請改變用途，改造為辦公、商業(yè)、酒店等。 </p><p>　?。ㄋ模?012年10月15日經市政府批準后，向社會公布了首批16個自行改造項目清單，總用地面積21.35萬平方米，建筑面積82.97萬平方米,預計協議基準地價近20億。 </p><p>　　“三舊”改造是城市發(fā)展到一定階段后，在土地集約發(fā)展要求下的提升土地利用效能、化解土地資源緊缺矛盾的一項政策，也是一項推動

6、城市產業(yè)轉型、升級的重大舉措。改造的模式有三種：拆除重建、政府收儲或用地置換。 </p><p>　　此次批準改造的16個地塊為倉儲用地自行改造的先行試點，主要形式為“拆除重建”，地價以協議出讓為主，是廈門調整優(yōu)化城鎮(zhèn)空間布局、促進產業(yè)結構升級政策的重要探索，對廈門新一輪發(fā)展具有重大的意義。本人從以下幾方面簡析自己的看法。 </p><p>　　二、“三舊”改造為探索性政策，廈門實施極具必

7、要性 </p><p>　?。ㄒ唬┦峭恋乩糜纱址判拖蚬?jié)約集約型轉變的客觀要求 </p><p>　　隨著全國城市化和房地產經濟的快速發(fā)展，只有彈丸之地的廈門土地資源日益緊缺，土地供需矛盾日益突出，城市發(fā)展空間極其有限，原有的功能結構、物質結構和土地資源利用方式已成為廈門可持續(xù)發(fā)展的瓶頸。如何更好地節(jié)約、集約、高效利用城市土地，充分挖掘城市存量用地潛力、提高土地利用綜合效益，已成為當前廈門

8、政府所面對的重大課題。為此廈門市政府這幾年一直致力于土地制度的改革。市委副書記鐘興國2012年在落實土地管理制度綜合配套改革工作調研時指出：國土部門要向產業(yè)轉型、結構調整爭取土地；向土地整理要土地；向三舊改造要土地，通過三舊改造把原來土地盤活起來；向規(guī)劃調整要土地，通過規(guī)劃的調整，不斷優(yōu)化，增減、用好、盤活土地[參考文獻： </p><p>　　1.廈土地政策三年十項改革 通過三舊改造盤活土地（2012、3、29

9、廈門房產資訊）.]。因此，積極開展城市土地整理活動，提高存量土地使用效益，是目前實現我市城市土地利用由粗放型向集約型轉變的客觀要求。 </p><p>　?。ǘ﹥?yōu)化提升城市空間，是實現海灣型現代都市建設的需要 </p><p>　　1.近幾年來，廈門市政府以“全域廈門”的理念和“高起點、高標準、高層次、高水平”的四高原則，確立了全面拓展島外空間，優(yōu)化提升島內空間的發(fā)展戰(zhàn)略。隨著海灣型現代

10、國際都市的建設，廈門全面擴展島外空間，已從原來島內的100平方公里向島外拓展到330平方公里。島內優(yōu)化提升，即通過對現有土地資源的有效整合、提升，進一步推動島內土地的二次開發(fā)利用，調整優(yōu)化城鎮(zhèn)空間布局，促進廈門產業(yè)結構升級，使島內的城市建設更具生態(tài)性和品質性。 </p><p>　　2.由于歷史的沉淀，廈門島內的老企業(yè)、舊廠房、舊宿舍還零星地散布在城市的各個區(qū)域，占據著較大的城市空間；早期的粗放式發(fā)展帶來的諸如工

11、業(yè)低端化，城鎮(zhèn)低效用地等普遍現象，導致了產業(yè)結構不合理，利用效能低下，功能老化，環(huán)境混亂，甚至相當一部分土地還長期閑置，造成極大的資源浪費。如：原省四建改制后遺留下的企業(yè)用地達20萬平，除市土總收儲的土地外，尚余16萬多平的各類企業(yè)用地（島內9宗地塊，為舊宿舍、舊廠房，總用地面積為4.6萬平）[2.廈府辦（2008）177號“廈門市人民政府辦公廳關于轉發(fā)是國資委市財政局關于將福建省四建建筑工程有限公司改建為大型工程總呈報公司意見的通知（

12、附件）.]等等，嚴重影響了廈門的城市形象和發(fā)展環(huán)境。相對于目前寸土寸金的土地市場，造成的資源浪費顯而易見。因此，把這些不具有保留價值的舊廠房等低效能用地，通過政策盤活，改造成為符合城市規(guī)劃要求的高效、新興產業(yè)已迫在眉睫。 </p><p>　　3.實踐證明，三舊改造是提升城市品質的重要途徑。早在2008年，廈門就著手陸續(xù)開展了“三舊”改造的實踐，“友豐文創(chuàng)商業(yè)城、廈門牛莊文創(chuàng)園、燦坤文創(chuàng)園、龍山文創(chuàng)園”等多個文化

13、創(chuàng)意園，都是通過舊廠房改造而成的，他們用文化創(chuàng)意提升品質、引領生活，用文化的元素和價值觀創(chuàng)造了生機勃勃、活力無限的園區(qū)，取得了良好的社會效益和環(huán)境效益，通過改造成功實現華麗變身，正如廈大一位教授所說的“通過提升，把城市‘瘡疤’ 變成亮點，化腐朽為神奇?！?</p><p>　　三、廈門“三舊”改造實施應更多地借鑒其他城市的成功經驗 </p><p>　　盡管這幾年廈門的房地產經濟快速發(fā)展，

14、且廈門的“三舊”改造亦曾小試牛刀，取得不少成果，但因推進力度不夠，許多領域尚屬空白，許多政策和制度的建立尚在醞釀、探索階段，經驗不足。 </p><p>　　“三舊”改造是一項涉及多方利益的重大土地制度改革，在“摸著石頭過河”的同時，應更多地借鑒別人的成功經驗。廣東是國內最早進行“三舊”改造試點的省份，其對政策的制定、機制的完善及具體改造方案的實施都具有豐富的經驗，特別是佛山市，創(chuàng)造了許多“三舊”改造的經典神話。

15、有許多方面均值得借鑒，如：一、在政策思路方面，堅持“政府引導、規(guī)劃引領、屬地實施、市場運作、分步推進、各方收益”原則，堅持高水平制定“三舊”改造規(guī)劃，與土地總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相銜接；二、在制度建設和管理方面，重視規(guī)范問題，放得開，更要管得緊，做到“兩個嚴格”、“四個絕不能”；三、在實踐方面，樹立先進典型，以點帶面鋪開改造工作[3.佛山市“三舊”改造的經驗總結與制度創(chuàng)新（李志現代物業(yè).建設2012年第11卷第8期）.]。因此，應善

16、于學習、善于分析和吸取，把廈門的“三舊”改造推進得更快些，更深入些。讓廈門的舊廠房得以重換光彩，讓廈門沉睡的閑置土地早日振作起來。 </p><p>　　其次，廈門具有深厚的歷史淵源和文化傳承，廈門的經濟發(fā)展有著自身的社會、經濟、文化和地理背景。因此，在吸取外面成功經驗的同時，應立足于廈門，結合地域實際，以廈門的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略為指導，以廈門的經濟、產業(yè)、人文、地理等為依托，創(chuàng)造出一條延續(xù)廈門歷史文化、提升人居