《企業(yè)會計制度》講座-稅屋網(wǎng)——第一時間傳遞財

1、2024/2/28,房地產開發(fā)成本、收入會計,南通蘇瑞稅務師事務所 紀同建 E-mail: jtj82021112@yahoo.com.cn,2024/2/28,2005年9月10日，國家稅務總局和《中國稅務》雜志社聯(lián)合推出2004年度中國納稅500強排行榜，除了煙草和石油行業(yè)占據(jù)最顯赫位置，300名內沒有一家房地產企業(yè)的名字出現(xiàn)，而在2002年、2003年、2004年，房地產蟬聯(lián)“中國十大暴利行業(yè)”之首。房地產緣何成為“財富巨人，

2、納稅侏儒”，房地產行業(yè)是否存在偷漏稅現(xiàn)象？2006年國家稅務總局繼續(xù)把房地產企業(yè)列為專項檢查重點，這是全國第五次把房地產列為專項檢查的范圍，這說明房地產企業(yè)的稅收漏洞越來越引起社會各界的高度關注。作為稅務人員應該深入研究這個行業(yè)的特點和稅務違法行為的規(guī)律。,2024/2/28,財政部2006年度會計信息質量檢查，會計信息質量檢查的重點是國有企業(yè)、上市公司、外商投資企業(yè)、房地產企業(yè)等 。房地產行業(yè)存在很多稅務問題，這些問題與房地產行

3、業(yè)的復雜性（如開發(fā)環(huán)節(jié)多）、特殊性有關。因此，稅務人員了解一些房地產行業(yè) 知識和房地產企業(yè)會計很有必要。,2024/2/28,目 錄,第一部分房地產開發(fā)企業(yè)會計核算基礎——會計規(guī)范第二部分 房地產開發(fā)企業(yè)經營特點與投資估算第三部分 房地產開發(fā)成本核算第四部分 房地產開發(fā)收入核算第五部分房地產開發(fā)企業(yè)涉稅與會計處理,2024/2/28,,第一部分 會計規(guī)范一、我國會計規(guī)范體系的現(xiàn)行框架,,2024/2/28,2024

4、/2/28,二、會計法,會計法是會計規(guī)范體系的最高層次，是其他會計規(guī)范的制定依據(jù)。 會計法的立法宗旨是規(guī)范會計行為，保證會計資料真實、完整。 我國在1985年首次公布會計法，1993年進行局部修改，1999年進行了重大修改。 現(xiàn)行的會計法，包括總則、會計核算、公司企業(yè)會計核算的特別規(guī)定、會計監(jiān)督、會計機構和會計人員、法律責任和附則等七章，共52條。,2024/2/28,（1985年）第四條 各地方、各部門、各單位的行政

5、領導人領導會計機構、會計人員和其他人員執(zhí)行本法，保障會計人員的職權不受侵犯。（1993年）第四條 單位領導人領導會計機構、會計人員和其他人員執(zhí)行本法，保證會計資料合法、真實、準確、完整，保障會計人員的職權不受侵犯。（1999年）第四條　單位負責人對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負責。結論：責任主體的變遷經歷了由1985年的會計人員、單位領導人和上級單位領導人到1993年的會計人員和單位領導人再到1999年單位領導

6、人為主、會計人員為輔的變化 。,2024/2/28,1997年中華人民共和國刑法（修正） 第一百六十一條  公司向股東和社會公眾提供虛假的或者隱瞞重要事實的財務會計報告，嚴重損害股東或者其他人利益的，對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金。 2002年因提供虛假財會報告罪,原鄭州百文股份有限公司董事長、法人代表李福乾日前被判處有期徒

7、刑三年,緩刑五年,并處罰金人民幣五萬元2003年原“東方電子”董事長兼總經理隋元柏因提供虛假財會報告罪，被判處有期徒刑2年,并處罰金5萬元。,2024/2/28,三 、國家統(tǒng)一的會計制度（一）企業(yè)會計準則體系,我國財政部于1992年11月30日發(fā)布了《企業(yè)會計準則》,1997年至2006年陸續(xù)頒布38項具體準則，,2024/2/28,2006年底已頒布實施的企業(yè)會計準則（1個基本準則、38個具體準則）,2024/2/28,2024

8、/2/28,38項具體會計準則實施范圍,2024/2/28,2006年2 月財政部重新修訂發(fā)布了一個基本準則，38個具體準則。自2007年1月1日起在上市公司范圍內施行，鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。目前我國企業(yè)會計準則體系基本形成。它分成三個層次：第一層次為基本準則。第二層次為具體會計準則，分為：一般業(yè)務準則主要規(guī)范各類企業(yè)普遍適用的一般經濟業(yè)務的確認和計量，如存貨、固定資產、投資、無形資產、資產減值、借款費用、收入、外幣折算等準則項目。

9、特殊行業(yè)的特定業(yè)務準則主要規(guī)范特殊行業(yè)中特定業(yè)務的確認和計量，如石油 天然氣開采、農業(yè)、金融工具和保險合同等準則項目。報告準則主要規(guī)范普遍適用于各類企業(yè)通用的報告類的準則，如現(xiàn)金流量表、合并財務報表、中期財務報告、分部報告等準則項目。,2024/2/28,,第三層次為企業(yè)會計準則應用指南。分為　兩部分，會計準則解釋，會計科目和主要賬務處理。,2024/2/28,（二）企業(yè)會計制度體系1.會計制度,2024/2/28,,《企業(yè)會

10、計制度》 特殊行業(yè)會計核算辦法 《證券投資基金會計核算辦法》 《電信企業(yè)會計核算辦法》 《民航企業(yè)會計核算辦法》 《從事銀行卡跨行信息轉接業(yè)務的企業(yè)會計核算辦法》

11、 《施工企業(yè)會計核算辦法》 《新聞出版業(yè)會計核算辦法》 《鐵路運輸企業(yè)會計核算辦法》 《農業(yè)企業(yè)會計核算辦法》

12、 《保險中介公司會計核算辦法》 《投資公司會計核算辦法》 《電影企業(yè)會計核算辦法》

13、 《水運企業(yè)會計核算辦法》 暫行規(guī)定及問題解答 《合并會計報表暫行規(guī)定》 《關聯(lián)方之間出售資產等有關業(yè)務會計處理的暫行規(guī)定》 《

14、企業(yè)所得稅會計處理的暫行規(guī)定》 《關于企業(yè)與銀行等金融機構有關業(yè)務會計處理的暫行規(guī)定》 《企業(yè)兼并有關會計處理問題的暫行規(guī)定》 《關于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關會計準則有關問題解答（一）》

15、 《關于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關會計準則有關問題解答（二）》 《關于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關會計準則有關問題解答（三）》 《關于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關會計準則有關問題解答（四）》 《金融企業(yè)會計制度

16、》 《信托業(yè)務會計核算辦法》 《金融企業(yè)實施有關問題的解答》 《小企業(yè)會計制度》 《小型工業(yè)企業(yè)執(zhí)行〈小企業(yè)會計制度〉銜接規(guī)定》 行業(yè)會計制度,,,,,,,,,2024/2/28,2.特殊行業(yè)會計核算辦法 （根據(jù)《中華人民共和國會計

17、法》、《企業(yè)財務會計報告條例》、《企業(yè)會計制度》以及國家有關法律、法規(guī)，在已執(zhí)行《企業(yè)會計制度》的該行業(yè)企業(yè)執(zhí)行。）,2024/2/28,二、國家統(tǒng)一的會計制度（二）企業(yè)會計制度體系3． 暫行規(guī)定及問題解答,2024/2/28,（三）非企業(yè)會計制度體系,2024/2/28,《會計基礎工作規(guī)范》 《內部會計控制基本規(guī)范

18、（試行）》 《內部會計控制規(guī)范——擔保（試行）》 《內部會計控制規(guī)范——對外投資（試行）》

19、 《內部會計控制規(guī)范——成本費用（試行）《會計法》 《總會計師條例》 《內部會計控制規(guī)范——預算（試行）》 《內部會計控制規(guī)范——工程項目（試行）》 《內部會計控制規(guī)范——貨幣資金（試行）》

20、 《會計從業(yè)資格管理辦法》 《會計人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定》 《會計檔案管理辦法》,,四、會計管理

21、規(guī)范體系,,,2024/2/28,五、與房地產會計有關的規(guī)范,上市公司：企業(yè)會計準則 2006自2007年1月1日起在上市公司范圍內施行。執(zhí)行38項具體準則的企業(yè)不再執(zhí)行現(xiàn)行準則、《企業(yè)會計制度》 特別關注：建造合同 （代建房地產）、投資性房地產（出租）、租賃（租金收入和售后租回 ）、存貨（用于出售）、固定資產（采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量 ）、無形資產（采用成本模式計量的土地使用權的后續(xù)計量 ）,2024/2/28,,非上市

22、公司：企業(yè)會計制度（2001） 房地產開發(fā)企業(yè)會計制度（1993） 施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度（1993）關于企業(yè)房地產開發(fā)與交易 若干財務處理問題的通知（1995）房地產開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)定（1999）,2024/2/28,第二部分 房地產開發(fā)企業(yè)經營特點與投資估算,一、房地產開發(fā)企業(yè)經營活動的主要業(yè)務 房地產開發(fā)企業(yè)就是從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品

23、的經營者。進行的主要業(yè)務有：1．土地的開發(fā)與經營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務。,2024/2/28,2．房屋的開發(fā)與經營 房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房

24、、安置房和代建房等。 3．城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)。 4．代建工程的開發(fā) 代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程，必須符合三個條件：江蘇省地方稅務局關于營業(yè)稅若干征稅問題的補充通知（二）規(guī)定，房屋開發(fā)公司承辦國家機關、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位能提供土地使用權證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司(即受托方)不墊付資金，并同時符合本《通知》第三條中

25、“其他代理服務”條件的，則對房屋開發(fā)公司實際取得的手續(xù)費收入按“服務業(yè)”稅目計征營業(yè)稅。否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設的各種房屋，均應全額按“銷售不動產”計征營業(yè)稅。其他代理服務是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求，以委托方的名義從事除代購代銷貨物、代辦進出口、介紹服務以外的其他受托事項的經營活動，并與委托方實行全額結算(原票轉交)，只向委托方收取手續(xù)費的業(yè)務。,2024/2/28,二、房地產開發(fā)企業(yè)的經營特點,房地產開發(fā)企業(yè)的生產經營特點：

26、1．開發(fā)經營的計劃性。企業(yè)征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設計劃、銷售計劃進行開發(fā)經營。2．開發(fā)產品的商品性。房地產開發(fā)企業(yè)的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。,2024/2/28,3．開發(fā)經營業(yè)務的復雜性(1)經營業(yè)務內容復雜。經營業(yè)務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工

27、、銷售到售后服務全過程。(2)涉及面廣，經濟往來對象多。涉及設備、材料物資供應單位、設計單位、施工單位，委托單位和承租單位等。4．開發(fā)建設周期長，投資數(shù)額大開發(fā)產品要從規(guī)劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。 每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。,2024/2/28,5

28、．經營風險大 開發(fā)產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產品積壓，使企業(yè)資金周轉不靈，導致企業(yè)陷入困境。,2024/2/28,三、房地產開發(fā)項目投資費用估算（預計費用）,經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決 策 房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依

29、建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發(fā)項目而言，投資及成本費用．由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。,2024/2/28,(一)開發(fā)成本共有八項：1．土地使用權出讓金國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者依法支付土地出讓金獲得土地使用權。2．土地征用及拆遷安置補償費(1)土地征用費。國家建設征用農村土地發(fā)生的費用主要有包

30、括 土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。 (2)拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產開發(fā)項目或其他建設項目使用。,2024/2/28,3．前期工程費 (1)項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。 (2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。4．建安工程

31、費它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費、設備及安裝工程費以及室內裝修工程費等。5．基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。 6．公共配套設施費它主要包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。,2024/2/28,,7．不可預見費它包括基本預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以

32、上述1～6項之和為基數(shù)，按3％一5％計算。 8．開發(fā)期間稅、費。開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。,2024/2/28,(二)開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。1．管理費用可按項目開發(fā)成本構成中前1—6項之和為基數(shù)，按3％左右計算。2．銷售費用它指開發(fā)建設項目在銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要

33、包括以下三項： (1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2％一3％； (2)銷售代理費。約為銷售收入的1．5％一2％； (3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5％一1％。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4％一6％。,2024/2/28,,3．財務費用它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。,2024/2/28,第三部分 房地產開發(fā)成本的核算,房地產開發(fā)的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段前

34、期工程階段建設階段租售階段,2024/2/28,在以上四個階段的開發(fā)經營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業(yè)為組織和管理生產經營而發(fā)生的管理費用等。這些費用中，有些可以計入開發(fā)產品成本中，有些則不能計入開發(fā)產品成本?？梢灾苯佑嬋氲介_發(fā)產品成本中的費用稱為開發(fā)直接費用；經分配后才能計入到開發(fā)產品成本中的費用稱為開發(fā)間接費用；不能計入到開發(fā)成 本中的費用稱

35、為期間費用。,2024/2/28,一、開發(fā)產品成本的內容,開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在產品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。它反映了房地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動。開發(fā)產品成本按其用途，可分為以下四類：1．土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設用地)所發(fā)生的各項費用。2．房屋開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉房、代建房等)所發(fā)生的各

36、項費用支出。,2024/2/28,,3．配套設施開發(fā)成本。它是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。 4．代建工程開發(fā)成本。它是指房地產開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項費用支出。,2024/2/28,二、房地產開發(fā)成本核算對象,開發(fā)產品成本核算對象是指在開發(fā)產品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確

37、定的費用承擔者。企業(yè)應根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：1．一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。2．同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。3．對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。,2024/2/28,,注意：成本核算對象

38、應在開發(fā)項目開工前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。,2024/2/28,三、房地產開發(fā)成本項目,開發(fā)產品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用等。 1．土地征用及拆遷補償費： 指房地產開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生

39、的費用（如耕地占用稅）。 2．前期工程費： 指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。,2024/2/28,3．基礎設施費：指建造各項基礎設施發(fā)生的費用。基礎設施主要是指與開發(fā)產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以

40、及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設施發(fā)生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。4．建筑安裝工程費：指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。,2024/2/28,5．配套設施費：指為開發(fā)項目服務的，不能有償轉讓的各項公共配套設施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內。6．開發(fā)間接費用：指企業(yè)所屬

41、的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應在“管理費用”中核算。,2024/2/28,目前我國房地產開發(fā)企業(yè)經營規(guī)模、經營范圍、經營方式等各不相同。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進行建設場地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進行地面的清理

42、平整，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。 每一個開發(fā)企業(yè)應根據(jù)前述成本項目的設置原則，結合開發(fā)項目的具體情況，有選擇地設置成本項目。,2024/2/28,四、開發(fā)產品成本核算程序,(一)應設置核算的賬戶1．“開發(fā)成本”賬戶本賬戶核算房地產開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。 本賬戶應按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、

43、“配套設施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。,2024/2/28,2．“開發(fā)間接費用”賬戶。本賬戶核算房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。本賬戶應按企業(yè)內部不同的單位、部門(分公司)設置明細賬戶。,2024/2/28,注意：開發(fā)間接費用與管理費用、銷售費用的區(qū)別業(yè)務招待費

44、、會務費、咨詢費、租賃費、違規(guī)建設被建設主管部門行政處罰款等。已建未售房屋的物業(yè)看管費、售樓處發(fā)生的水電費、辦公費、產權交易費等,2024/2/28,《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度 》規(guī)定,管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經營活動而發(fā)生的各項費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發(fā)費、無形資產攤銷

45、、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報廢（減盤盈）損失，以及其他管理費用。,2024/2/28,,銷售費用是指企業(yè)在銷售產品或者提供勞務等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。包括應由企業(yè)負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務費，以及專設銷售機構的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經費?！　》康禺a開發(fā)企業(yè)銷售費用還包括開發(fā)產品銷售之前

46、改裝修復費、看護費、采暖費等。,2024/2/28,《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》,第七條 計算增值額的扣除項目，具體為：　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。　?。ǘ╅_發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。,2024

47、/2/28,（三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當?shù)囟悇諜C關確認。（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（六）對從事房地產開發(fā)

48、的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。,2024/2/28,土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費開發(fā)間接費用,,成 本 項 目,土地成本房屋成本配套設施成本代建工程成本,開 發(fā) 成 本,開發(fā)間接費用,2024/2/28,(二)開發(fā)產品成本核算程序,1．歸集開發(fā)產品費用。 (1)在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即借記“

49、開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。 (2)為項目開發(fā)服務所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā)間接費用”賬戶，即借記“開發(fā)間接費用”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。 (3)將“開發(fā)間接費用”賬戶歸集的開發(fā)間接費用，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發(fā)間接費用”賬戶。,2024/2/28,2．計算并結轉已完開發(fā)產品實際成本。計算已完開發(fā)項目從籌

50、建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。并將其結轉進入“開發(fā)產品” 賬戶，即借記“開發(fā)產品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。3．按已完開發(fā)產品的實際功能和去向，將開發(fā)產品實際成本結轉進入有關賬戶。即借記“主營業(yè)務成本”、“分期收款開發(fā)產品”、“出租開發(fā)產品”、“周轉房”等賬戶，貸記“開發(fā)產品”賬戶。,2024/2/28,土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費開發(fā)間接費用,,成 本 項 目,土地成本

51、房屋成本配套設施成本代建工程成本,開 發(fā) 成 本,開發(fā)間接費用,歸 集,土地房屋配套設施代建工程,開 發(fā) 產品,,分配,,,銷售,出租,2024/2/28,五、土地開發(fā)的成本核算,一、土地開發(fā)成本科目的設置開發(fā)成本—土地開發(fā)二 土地開發(fā)費用的歸集與分配 見下圖,2024/2/28,,,2024/2/28,（三） 舉例,甲房地產開發(fā)公司于2004年5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積40000㎡。開發(fā)完成后準備將其中的

52、30000㎡對外轉讓，其余的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經濟業(yè)務： ①支付土地出讓金25000000元，作會計分錄如下： 借：開發(fā)成本—土地—梁園(土地征用及拆遷費) 25000000 貸：銀行存款 25000000 ②支付拆遷補償費5 500000元，

53、作會計分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—梁園(土地征用及拆遷費) 5 500000 貸：銀行存款 5 500000,2024/2/28,③支付勘察設計費210000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—梁園(前期工程費) 210000 貸：銀行存款 210000④支付土石方費用5 500000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—梁園(前期工程費)5 500000 貸：銀行存款 5 5000

54、00⑤由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應支付價款1 500000元：借：開發(fā)成本—土地—梁園(基礎設施費)1 500000 貸：應付賬款——X施工企業(yè) 1 500000,2024/2/28,,⑥9月末，梁園土地開發(fā)工程完工。假設“開發(fā)成本——土地開發(fā)——梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為942．75元／㎡。其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡

55、已全部轉讓，月終結轉本塊土地的開發(fā)成本。作會計分錄如下： 借：開發(fā)產品——土地(梁園) 9427 500 主營業(yè)務成本——土地轉讓成本 28 282 500 貸：開發(fā)成本——土地——梁園 37710000,2024/2/28,注意：土地使用權的會計處理,《企業(yè)會計制度》第四十七條規(guī)定：企業(yè)購入或以支付土地出讓全方式取得的土地使用權，在未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按照本制度規(guī)定的期限攤銷

56、。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發(fā)成本。無形資產準則第21條規(guī)定，企業(yè)進行房地產開發(fā)時，應將相關的土地使用權予以結轉。結轉時，將土地使用權的賬面價值一次計入房地產開發(fā)成本。,2024/2/28,例：某企業(yè)于2002年7月15日購入土地使用權。有效期為70年，面積為1000畝，每畝購價為14萬，于2003年1月20日開發(fā)其中的100畝，有關會計處理如下： 土地使用權轉入相關項目的確認時間為2003年1月

57、⑴取得土地使用權時：借：無形資產　14000萬　　　　　　　貸：銀行存款　　14000萬⑵2002年12月30日攤銷無形資產＝14×1000÷70÷2＝100萬借：管理費用　100萬　　貸：無形資產　100萬,2024/2/28,⑶2003年1月20日使用100畝土地時 土地使用權轉入相關項目的確認金額＝（每單位面積的購價－作為無形資產已攤銷額）×該項目占地面積＝（14萬－1

58、4÷70÷2）×100＝1390萬 借：開發(fā)成本-土地　　1390萬　　 貸：無形資產　　1390萬,2024/2/28,六、房屋開發(fā)的成本核算,（一）房屋開發(fā)成本科目的設置核算企業(yè)開發(fā)建設各項房屋所發(fā)生的各項直接費用 開發(fā)成本—房屋開發(fā)按房屋的性質和用途設置“商品房”、“經營房”、“周轉房”、“代建房”等明細科目 （二 ）房屋開發(fā)費用的歸集與分配 見下圖,2

59、024/2/28,,,2024/2/28,舉例,某房地產開發(fā)企業(yè)的安樂開發(fā)小區(qū)，在2004年度內，共發(fā)生下列土地開發(fā)支出和有關土地開發(fā)成本結轉經濟業(yè)務：1、用銀行存款支付征地拆遷費525,000元2、應付設計單位前期工程款125,000元3、用銀行存款支付建筑公司基礎設施工程款150,000元上列各項土地開發(fā)支出，按各開發(fā)產品用地面積進行分配，各開發(fā)產品用地面積如下：201商品房2,000平方米202商品房3,000

60、平方米301出租房2,000平方米401商品性土地10,000平方米451自用土地8,000平方米4、401商品性土地應分配的開發(fā)間接費用為40,000元。,2024/2/28,,5、401商品性土地和451自用土地開發(fā)完成并經驗收，等待以后轉讓和用作房屋的建造。6、451自用土地根據(jù)規(guī)劃設計要求，用于建造203商品房，302出租房和351周轉房，自用土地開發(fā)成本按房屋用地面積進行分配。各幢房屋用地面積如下：2

61、03商品房3,000平方米302出租房3,000平方米351周轉房2,000平方米,2024/2/28,,1、交付拆遷費 借：開發(fā)成本--房屋開發(fā) — 商品房（201工程）42,000 — 商品房（202工程） 63,000

62、— 經營房（301工程）42,000 開發(fā)成本- 土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā)(401工)210,000 — 自用土地開發(fā)(412工程)168,000 貸： 銀行存款 525,000,2024/2/28,,2、承付前期工程款 借：開發(fā)成本--房屋開發(fā) — 商品房（201工程）10,000

63、 — 商品房（202工程）15,000 — 經營房（301工程）10,000 開發(fā)成本--土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā)(401工) 50,000 — 自用土地開發(fā)(412工程)

64、 40,000 貸：應付賬款 — 應付工程款 125，000,2024/2/28,,3、支付建筑工程款 借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)— 商品房（201工程）12,000 — 商品房（202工程）18,000 — 經營房（301工程）12,000 開

65、發(fā)成本--土地開發(fā)— 商品性土地開發(fā)(401) 60,000 — 自用土地開發(fā)(412工程)48,000 貸： 銀行存款 150,000,2024/2/28,4、 401商品性土地分攤開發(fā)間接費用 借：開發(fā)成本--土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā)（401工 程）40,000 貸：開發(fā)間接費用40,0005、 401商

66、品性土地等待以后轉讓 借：開發(fā)產品 — 土地（401工程）360，000 貸：開發(fā)成本--土地開發(fā) — 商品性土地開發(fā)（401工程）360,000 451自用土地開發(fā)完成并經驗收，以后用作房屋的建造借：開發(fā)產品 — 自用土地（451工程）256,000 貸：開發(fā)成本--土地開發(fā) — 自用土地開發(fā)（451工程）256,000,2024/2/28,,6、 451自用土地用于建

67、造203商品房，302出租房和351周轉房借：開發(fā)成本--房屋開發(fā) — 商品房（203工程） 96,000 — 經營房（302工程）96,000 — 周轉房（351工程）64,000貸：開發(fā)產品 — 自用土地（451

68、工程）256,000,2024/2/28,七、配套設施開發(fā)的成本核算,（一）配套設施開發(fā)成本科目的設置 核算企業(yè)開發(fā)建設各項配套設施所發(fā)生的各項直 接費用 開發(fā)成本—配套設施開發(fā)明細科目：大配套設施開發(fā)，非營業(yè)性公共配套設施開發(fā)（二 ）配套設施開發(fā)費用的歸集與分配