風(fēng)險(xiǎn)管理有關(guān)內(nèi)容介紹-南京市國家稅務(wù)局

1、,二０一六年四月,房地產(chǎn)業(yè)營改增政策學(xué)習(xí)要點(diǎn),江蘇省國家稅務(wù)局,適用范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。,提 綱,一、涉及的主要文件二、房地產(chǎn)業(yè)納稅人三、銷售額的確定四、進(jìn)項(xiàng)稅額五、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間六、發(fā)票開具,一、涉及的主要文件,1、《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號） 2、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第1

2、8號）,二、房地產(chǎn)業(yè)納稅人,（一）在中華人民共和國境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的納稅人，為房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人?！⒁庖韵赂拍睿孩黉N售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。※適用“銷售不動產(chǎn)”稅目?！康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。,二、房地產(chǎn)業(yè)納稅人,（一）在中華人民共和國境內(nèi)銷

3、售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的納稅人，為房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人?！⒁庖韵赂拍睿孩黉N售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。②在中華人民共和國境內(nèi)銷售，是指所銷售的自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在中華人民共和國境內(nèi)。,（二）納稅人類型及計(jì)稅方法1、一般納稅人※年應(yīng)稅銷售額超過500萬元以及未超過但按規(guī)定辦理一般納稅人登記的納稅人※適用一般計(jì)稅方法：當(dāng)期應(yīng)納稅額=當(dāng)期不含稅銷售額*稅率（11%）-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額2、小規(guī)模納稅

4、人※未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)且未辦理一般納稅人登記的納稅人?！m用簡易計(jì)稅方法：當(dāng)期應(yīng)納稅額=當(dāng)期不含稅銷售額*征收率（5%）,二、房地產(chǎn)業(yè)納稅人,（二）納稅人類型及計(jì)稅方法3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目按規(guī)定可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅?！康禺a(chǎn)老項(xiàng)目，是指：①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建

5、筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目?！唤?jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。,二、房地產(chǎn)業(yè)納稅人,三、銷售額的確定,（一）基本規(guī)定銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。房地產(chǎn)主管部門指定開發(fā)企業(yè)代收的住宅專項(xiàng)維修資金不征收增值稅。,三、銷售額的確定,（二）差額扣除規(guī)定1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地

6、產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。計(jì)算公式：銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）注意以下三個(gè)方面： ①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，允許差額扣除銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目所對應(yīng)的土地價(jià)款。對選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，則不允許差額扣除。 ②注意“對應(yīng)”的含義。土地價(jià)款并非一次性從銷售額

7、中全額扣除，而是要隨著銷售額的確認(rèn)，逐步扣除。 ③計(jì)算銷售額時(shí)，按當(dāng)期取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除土地價(jià)款后，要按11%適用稅率換算為不含稅價(jià)款。,三、銷售額的確定,（二）差額扣除規(guī)定2、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款計(jì)算公式：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款※當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積?！康?/p>

8、產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積?！Ц兜耐恋貎r(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款?？鄢耐恋貎r(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。差額扣除憑據(jù)以省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證。,三、銷售額的確定,（二）差額扣除規(guī)定例如： 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年1月從政府購買取得某地

9、塊土地使用權(quán)，支付土地價(jià)款10億元，2016年6月開發(fā)完成，共計(jì)可供銷售建筑面積為10000平方米，選擇一般計(jì)稅方法，7月銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積8000平方米，允許差額扣除土地價(jià)款多少？ 7月允許差額扣除土地價(jià)款=8000/10000*10=8億元,四、進(jìn)項(xiàng)稅額,1、進(jìn)項(xiàng)稅額，指納稅人購進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)，所支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。①扣稅憑證方面：※從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）

10、上注明的增值稅額?！鶑暮ｊP(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。※購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。計(jì)算公式為：進(jìn)項(xiàng)稅額=買價(jià)×扣除率※從境外單位或者個(gè)人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。,四、進(jìn)項(xiàng)稅額,1、進(jìn)項(xiàng)稅額，指納稅人購進(jìn)貨物、勞務(wù)、

11、服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)，所支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。②不得抵扣的情形要求：※用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)?！钦p失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)?！钦p失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、

12、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)?！钦p失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)?！钦p失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)?！忂M(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。包括納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用。,四、進(jìn)項(xiàng)稅額,2、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值

13、稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 ※劃分標(biāo)準(zhǔn)：以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。 ※計(jì)算公式：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模） ※清算：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。,五、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,（一）房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并

14、收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。 ※收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。 ※取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。,五、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目采取預(yù)收款方式，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%預(yù)征率

15、預(yù)繳增值稅?！?jì)算公式：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。※預(yù)繳期限：一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。※申報(bào)表格：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填報(bào)《增

16、值稅預(yù)繳稅款表》?！譁p憑證：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。,六、發(fā)票開具,（一）一般納稅人 ※一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅發(fā)票。 ※一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。 ※一般納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得

17、開具增值稅專用發(fā)票。,六、發(fā)票開具,（二）小規(guī)模納稅人 ※小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申請代開。 ※小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。 ※小規(guī)模納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，