川信湖南福晟地產(chǎn)股權投資集合資金信托計劃1號、2號

1、川信?湖南新金鴻股權投資集合資金信托計劃,二零一五年一月,一 交易結構及摘要二 融資方情況三 項目情況四 還款來源五 四川信托簡介,,一交易結構及摘要,項目概述,四川信托擬設立“川信·湖南新金鴻股權投資集合資金信托計劃”，優(yōu)先級信托規(guī)模不超過3億元，由四川信托向合格投資者分期發(fā)行募集；次級規(guī)模不超過3億元，由項目公司股東湖南新金鴻集團以對項目公司不低于當期優(yōu)先級資金1:1的合法債權認購。其中第一

2、階段優(yōu)先級不超過4900萬元用于對項目公司增資，四川信托持有其約49%股權，其余資金進入項目公司資本公積。項目公司所得資金全部用于其名下長沙“東方美地”項目的開發(fā)建設。 信托期限2年，滿12個月可提前還款；信托期限屆滿前6個月，經(jīng)項目公司書面申請、四川信托同意后，期限可延長不超過2年，原信托單位全部注銷或部分注銷，發(fā)行新的信托單位，但延期申請不得超過1次，且延期內的優(yōu)先級信托資金規(guī)模累計不超過1.5億元。,融資方:湖南新金鴻企業(yè)

3、集團星沙置業(yè)有限公司（簡稱“星沙置業(yè)”）,,01,融資規(guī)模：優(yōu)先級不超過3億元，可分期募集,,03,,05,資金用途：投資星沙置業(yè)股權，占股49%,,06,還款來源：東方美地項目銷售款、新金鴻集團資金調劑,,04,期限：2年，滿12個月可提前還款；信托期限屆滿前6個月，經(jīng)項目公司書面申請、四川信托同意后，期限可延長不超過2年,摘要,,預期收益率: 預期收益率為10.6%-11.5 %/年,,02,信托預期收益,每半年付息,到期還本,1

4、00萬≤購買金額＜300萬（不含）年預期收益率：10.6%/年,購買金額≥300萬（含）以上年預期收益率：11.5%/年,信托交易結構,,,,增信方式,一、抵押擔保 1、項目公司股東新金鴻集團提供東方新城項目三宗地（抵押物一,評估價值7486萬元）及15套商鋪（抵押物二，評估價值6344萬元）抵押，評估價值13830萬元； 2、項目公司提供東方美地項目A地塊抵押（抵押物三），評估價值28328萬元；A地塊抵押至我司名

5、下后，可解除抵押物一； 3、項目公司提供不低于抵押物一評估價值的東方美地項目B地塊（即：抵押面積不低于18615平方米）抵押至我司。 4、第四階段不超過9000萬元，放款前提供我司認可的其他抵押物，抵押率不超過50%。,,增信方式,抵押物表：,,增信方式,二、保證擔保：湖南新金鴻置業(yè)集團股份有限公司（簡稱“新金鴻集團”）、新金鴻集團股東羅光燦、周力、曾潔（及各股東之配偶）及湖南新金鴻集團懷化置業(yè)有限公司（簡稱“新金鴻懷化

6、”）提供連帶責任保證擔保；三、股權質押：首期信托資金不超過4900萬元，用于增資入股，我司占股約49%。同時，首期放款前約定，我司首期放款后9個月內，標的項目若未取得開發(fā)貸授信批復或獲批金額低于1.5億元，則我司占股比例不低于70%。項目公司原股東以其持有的項目公司剩余全部股權（我司實質控制項目公司100%股權），為項目公司按約定償還債務本息提供質押擔保。四、股權管理及項目監(jiān)管：四川信托將盡職履行股東責任，采取修改項目公司章程、委派

7、董事、現(xiàn)場管理人員、資金監(jiān)管、銷售回款監(jiān)管、約定商業(yè)計劃等方式。五、資金歸集：若開發(fā)貸未引入，則銷售收入按50%歸集到信托專戶；若開發(fā)貸引入，則我司與開發(fā)貸機構同比例提取銷售回款保證金。期滿前6個月開始歸集，歸集比例為10%、10%、15%、15%、20%、30%。,二融資方情況,,項目公司簡介,,項目公司無過往開發(fā)項目，財務結構較為簡單。資產(chǎn)主要為存貨（東方美地項目用地）及預付賬款；負債均為與項目公司股東及關聯(lián)方之間的關聯(lián)款項。無

8、金融負債、無對非關聯(lián)方提供擔保、無涉訴情況等。,,股東簡介,,股東：湖南新金鴻置業(yè)集團股份有限公司成立時間：1998年6月11日 注冊資本/實收資本：4億元注冊地址：長沙市芙蓉區(qū)新金鴻大廈 資質：一級房地產(chǎn)開發(fā)資質。股東三人：周力30%、曾潔40%、羅光燦30%（提供保證擔保） 新金鴻集團及其關聯(lián)公司鴻程集團自1998年進入房地產(chǎn)行業(yè)，具有一級房地產(chǎn)開發(fā)資質。過往開發(fā)面積130萬方，已經(jīng)完工項目

9、六個，完工項目均位于長沙市芙蓉區(qū)及長沙縣。目前儲備用地約600畝，儲備項目開發(fā)面積約200萬㎡。,,股東房開經(jīng)驗,,新金鴻集團先后開發(fā)了鴻運花苑、金色華庭、東方新城、水云間、東璽門、蝴蝶谷等樓盤，完工總面積約130萬㎡的房產(chǎn)開發(fā)，所開發(fā)物業(yè)涵蓋普通商品房、經(jīng)濟適用房、別墅、商業(yè)、寫字樓等各種物業(yè)，開發(fā)經(jīng)驗較足。,部分開發(fā)項目的現(xiàn)場照片：,集團主要資產(chǎn)情況： 新金鴻集團主要資產(chǎn)為未開發(fā)土地373393.19㎡（合560畝），其中懷

10、化公司302畝，星沙項目公司235畝，東方新城剩余土地約20畝。房產(chǎn)35952.86㎡，自持的東璽門項目車位650個。預計價值33億元。關聯(lián)方鴻程集團目前名下長沙蝴蝶谷項目尾盤在售，名下主要資產(chǎn)為位于長沙市天心區(qū)的一塊約15畝臨江土地，以及過往開發(fā)項目的自持門面15085.84㎡、車位900個，預計總價值7億元。集團主要負債情況： 截止2014年10月末征信查詢，集團金融負債4.51億元，均為中長期負債。 新金鴻集團中行省分行

11、重點客戶，農(nóng)行省分行優(yōu)質客戶，建行AA級客戶，并與交行、工行、民生銀行等在過往開發(fā)項目上有過多次良好的合作，新金鴻集團具有較強的融資能力。 新金鴻集團實力較強，負債率較低，財務狀況優(yōu)良；集團自1998年進入房地產(chǎn)行業(yè)，無不良信貸記錄，與多家銀行、信托金融機構保持長期良好合作關系。,三項目情況,“東方美地”住宅小區(qū)一期項目建設地點位于長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。項目區(qū)域內交通十分便利，人民東路直通黃花國際機場僅5-6分鐘車程，

12、距長沙高鐵南站10多分鐘車程；規(guī)劃中的地鐵六號線黃興大道站就在項目邊上；城市主干道人民東路、黃興大道與京港澳高速、長珠高速、機場高速、107國道無縫對接，15分鐘到達長沙市中心，30分鐘到達株州、湘潭兩市中心。,項目位置,長沙縣簡介 1、長沙縣由長沙市直屬，于長沙市芙蓉區(qū)相鄰。全縣總面積1997平方千米，總人口97.9萬人（2010年）。2013年，長沙縣GDP為976億元，GDP總量在長沙六區(qū)三縣中排名第一；人均GDP為9.

13、97萬元，排名第五。長沙市各區(qū)縣市GDP情況如下：,2、2014年1-9月全縣財政總收入達154.5億元，同比增長17.4%，全年預計財政收入將突破200億元大關，GDP將突破千億元，工業(yè)總產(chǎn)值將超2000億元。長沙縣百強縣排名從2004年的第65位，到2008年的37位，再到2014年百強縣排名第9位，長沙縣僅用十年時間便跨越56位，成功躋身全國前十，其經(jīng)濟發(fā)展動力十分強勁。 3、產(chǎn)業(yè)方面：擁有國家級工業(yè)園區(qū)，是“世界工程機械

14、之都”、“中國汽車產(chǎn)業(yè)集群新板塊”，已經(jīng)擁有兩個千億級的產(chǎn)業(yè)。截至2012年底，全區(qū)擁有企業(yè)497家，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)109家，年產(chǎn)值億元以上企業(yè)54家，過10億元企業(yè)14家，世界500強企業(yè)26家。重要工程機械企業(yè)有中聯(lián)重科、三一重工、山河智能，汽車企業(yè)有長豐獵豹、北汽福田、三一客車、三一汽車、同心實業(yè)等，及一大批以汽車配套企業(yè)為主的汽車制造和零部件企業(yè)。,建設內容,“東方美地”住宅小區(qū)項目總用地面積約212.71畝，凈用地面積1

15、61.93畝，總建筑面積471450.48㎡，其中住宅303632.78㎡，商業(yè)68182.60㎡。項目分三期開發(fā)建設。 信托標的項目為其中第一期工程。一期項目凈用地面積46158.28㎡，總建筑面積222403.76㎡，其中住宅建筑面積173540.95㎡，商業(yè)建筑面積8277.48㎡，地下室建筑面積34777.12㎡，由10棟高層住宅、1棟裙樓商業(yè)、1棟幼兒園組成，總居住戶數(shù)1542戶，容積率4.05，建筑密度17.73%，綠地

16、率40.83%，設計停車位為977位。,項目投資及籌資,一期項目總投資估算64992.57萬元。 目前自有資金投入主要為對標的項目土地的投入，目前整體自有資金投入約1.8億元。擬向我司或銀行申請融資3億元，占總投資的46.16%。剩余資金通過銷售資金籌集。東方美地項目取得項目四證后，擬向銀行申請開發(fā)貸款3億元。新金鴻集團目前為中行省分行重點客戶，農(nóng)行省分行優(yōu)質客戶，建行AA級客戶，并與交行、工行、民生銀行等在過往開發(fā)項目上有過多次良好

17、的合作，本項目上述六家銀行均有較強烈的合作意向。若開發(fā)貸款未獲得銀行審批通過或未能及時發(fā)放，擬通過追加我司認可的抵押物，向我司申請信托融資不超過3億元。,銷售收入,住宅商品房173540.96㎡，4600元/㎡；商業(yè)門面8277.49㎡，12000元/㎡；可售地下停車位906個，60000元/個進行收入測算。預計項目可實現(xiàn)銷售收入95197.83萬元，其中住宅銷售收入79829萬元、商業(yè)9933萬元、車位5436萬元。,項目市場情

18、況分析,1、長沙14年樓市銷售情況： 2014年 9月，長沙市區(qū)新建商品房新增銷售網(wǎng)簽74.19萬㎡，環(huán)比增長2.27%。2014年1-9月，長沙市區(qū)新建商品房累計銷售網(wǎng)簽726.92萬㎡，同比減少29.43%。，預計2014全年長沙市區(qū)新建商品房銷售網(wǎng)簽將會達1110萬㎡。但隨著9月30日央行、中國銀監(jiān)會發(fā)出《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，對房貸政策作出了調整。10月長沙內六區(qū)新房網(wǎng)簽140.98萬㎡，環(huán)比增長

19、90.03%，同比上漲14%，第四季度11、12月份，長沙市區(qū)新建商品房將保持120萬㎡/月的銷售簽網(wǎng)速度。,,長沙歷年樓市成交量及房價相對穩(wěn)定。最低2008年680.79萬㎡，2010年達到最高峰1481.65萬㎡，2014年預計1110萬㎡。但隨著國家“限購”、“限貸”、“公積金異地貸款”等利好政策出臺，在新型城鎮(zhèn)化政策大背景下，房地產(chǎn)市場將逐步回暖，房地產(chǎn)市場庫存進一步去化明顯，預計今后2015年、2016年、2017年三年將保持

20、10%左右的平穩(wěn)增長速度。,對比樓盤情況,其中，領東匯項目與東方美地項目相鄰，該項目總占地面積35962平米，總建筑面積143848平米，容積率4.0，綠化率40%。規(guī)劃戶數(shù)1064戶，主力戶型為85-118㎡戶型，開發(fā)商為湖南科鑫投資有限公司。,2014年8月5日，通過0731新房網(wǎng)查詢該樓盤網(wǎng)簽銷售數(shù)據(jù)如下：,查詢領東匯樓盤網(wǎng)簽情況，顯示該樓盤自2012年底首期開盤銷售，13年推出的樓盤自2013年5月25日推盤銷售，已全部售罄。5

21、號棟248套房，于2013年11月29日取得預售，8個月時間銷售率90%；6號棟248套，取得預售證4個月內網(wǎng)簽銷售去化率約60%。銷售情況較好。,四還款來源,第一還款來源,,,第一還款來源：項目銷售收入 第一還款來源，即信托標的 “東方美地” 一期項目銷售收入。其中： 住宅商品房173540.96㎡，4600元/㎡； 商業(yè)門面8277.49㎡，12000元/㎡； 可售地下停車位906個，60000元/個進行收入測算。

22、 預計項目可實現(xiàn)銷售收入95197.83萬元，其中住宅銷售收入79829萬元、商業(yè)9933萬元、車位5436萬元。,第二還款來源,,,第二還款來源為新金鴻集團目前在建在售的其他項目的銷售收入。包括集團在懷化市的新商業(yè)步行街項目、位于長沙市芙蓉區(qū)東屯渡的東方新城三期保障性住房項目。1、懷化項目 懷化項目開發(fā)主體為湖南新金鴻集團懷化置業(yè)有限公司（為本信托計劃提供保障擔保），項目位于懷化市鶴城區(qū)，具體位于懷化市鶴洲路西側，人民南路北

23、側，迎豐西路南側。項目規(guī)劃總占地面積55652.86㎡（83.48畝），總建筑面積323019.06㎡，其中住宅及公寓2188213.29㎡，商業(yè)及門面51684.66 ㎡，由5棟住宅和9棟商業(yè)組成。項目總投資為94062.02萬元，開發(fā)期間為2012年到2018年。 以住宅部門均價4000元/㎡估算，商業(yè)2萬/㎡估算，銷售收入19億元。項目屬棚戶區(qū)改造項目，是國家及省市重點支持建設項目，項目已列入懷化市、區(qū)重點建設項目。,第二

24、還款來源,,,2、東方新城三期M3#及J組團保障性住房項目 項目開發(fā)主體為湖南新金鴻置業(yè)集團股份有限公司（為本信托計劃提供保障擔保）。項目位于長沙市芙蓉區(qū)東屯渡，具體位于長沙市荷花路190號，北向距遠大路約300m，東向距萬家麗路約100m，西臨馬王堆路、南臨荷花路，地理位置優(yōu)越。距火車站僅5分鐘的車程， 到飛機場僅20分鐘的車程，到已運行的長沙地鐵2號線萬家麗站僅2分鐘路程。項目交通十分便利。 項目總用地面積13146

25、.15㎡，總建筑面積為48572.85㎡，由4棟住宅、2棟商業(yè)辦公樓組成。項目總投資約2.2億元，開發(fā)時間預計為2014年底-2017年底。在開發(fā)經(jīng)營期內預計，項目預計可實現(xiàn)銷售收入3.8億元。 項目性質為保障性住宅項目，為國家政策鼓勵支持建設的項目。項目建成后能能提供約500套安置用房，對解決芙蓉區(qū)及長沙市低收入人群住房困難、支持芙蓉區(qū)及長沙市棚戶區(qū)及其他重點項目拆遷改造，社會效益顯著。,,項目綜述,項目主要優(yōu)勢有：

26、 1、長沙東方美地為純住宅項目，且目標客戶非常明確（周邊產(chǎn)業(yè)工人），項目不確定性相對較小。標的項目擁有良好的區(qū)位條件，周邊產(chǎn)業(yè)密集、擁有兩個千億級產(chǎn)業(yè)，周邊工業(yè)發(fā)達、廠區(qū)眾多，眾多的周邊產(chǎn)業(yè)工人是該樓盤的潛在消費群體。項目業(yè)態(tài)以住宅為主，定位于剛需人群，有利于快速周轉去化。 2、項目用地取得時間較早，按歷史取得成本計算，樓面地價約550元/平，經(jīng)中指網(wǎng)及評估報告顯示，市場同類地塊價格在1100-1500元/平，項目用地具有成本優(yōu)

27、勢。 3、項目財務指標理想，本息保障倍數(shù)高，抗風險性強。經(jīng)測算，東方美地一期項目可獲得銷售收入約9.5億元，其中住宅部分銷售收入8億元。同時我司采取派遣董事和現(xiàn)場管理人員的方法對項目開發(fā)進行各項監(jiān)控。,,項目綜述,4、交易對手具有較強的開發(fā)經(jīng)驗及融資能力。新金鴻集團自1998年進入房地產(chǎn)行業(yè)，過往開發(fā)面積130萬方，所開發(fā)物業(yè)涵蓋普通商品房、經(jīng)濟適用房、別墅、商業(yè)、寫字樓等各種物業(yè)；目前儲備地約600畝，儲備項目開發(fā)面積約20

28、0萬㎡ ，具有一定的開發(fā)經(jīng)驗及擔保能力。 新金鴻集團公司股東在做房地產(chǎn)項目之前，具有近20年的銀行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，與眾多金融機構有較好的合作關系，融資經(jīng)驗豐富。新金鴻集團與各金融機構有良好的長期合作關系，合作金融機構包括中國銀行、民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行等，交易對手具有一定的再融資能力。,,五四川信托簡介,四川信托有限公司是在四川省信托投資公司、四川省建設信托投資公司經(jīng)過資產(chǎn)重組，吸收和興證券股權、華西證券股權和川信大廈等資產(chǎn)，重新設立

29、的信托公司。自2010年11月重新開業(yè)至今，依托中海信托（央企中海油集團的下屬企業(yè)）的信托管理經(jīng)驗，公司業(yè)務發(fā)展迅速，目前管理信托資產(chǎn)規(guī)模超二千億元。,公司簡介,四川信托 真我博愛 做好自我，正大為先，服務客戶，臻于至善。以人為本，以客戶為中心，為客戶提供全方位優(yōu)質服務。四川信托 從心啟程做平凡人，懷非凡心，互動交流，從心開始。服務源自內心，視客戶為知心伙伴，我們與客戶共成長。四川信托 篤行致遠我們致力于遠大理