當(dāng)前房地產(chǎn)銷(xiāo)售面臨的困境及對(duì)策研究[開(kāi)題報(bào)告]

1、本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）開(kāi)題報(bào)告題目當(dāng)前房地產(chǎn)銷(xiāo)售面臨的困境及對(duì)策研究一、一、選題的意義與背景選題的意義與背景（一）選題意義（一）選題意義房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展程度已成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在迅猛發(fā)展的同時(shí)，存在一定程度的混亂與無(wú)序，導(dǎo)致資源的浪費(fèi)，收益分配失衡，主要原因是房地產(chǎn)在交易銷(xiāo)售過(guò)程中出現(xiàn)了諸多可以讓不法分子有利可圖的環(huán)節(jié)和問(wèn)題。在房地產(chǎn)的交易銷(xiāo)售中，清楚了解有關(guān)房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)對(duì)消費(fèi)者是

2、至關(guān)重要的。但是，就是有部分不法分子利用消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)和意識(shí)的薄弱和局限，從中獲利，從而損害了消費(fèi)者的自身利益，才導(dǎo)致房地產(chǎn)銷(xiāo)售中出現(xiàn)的種種問(wèn)題?？墒?，隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，房地產(chǎn)這種特殊的商品在公民生活消費(fèi)中的地位日漸重要，所以對(duì)于探討在房地產(chǎn)交易銷(xiāo)售中出現(xiàn)的問(wèn)題并找到相應(yīng)的對(duì)策給予解決對(duì)買(mǎi)房的普羅大眾而言是相當(dāng)有意義的課題。（二）文獻(xiàn)綜述（二）文獻(xiàn)綜述1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售交易市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)與展望

3、《2009中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與2010發(fā)展展望》這篇論文中指出：2009年1～12月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格保持不斷回升態(tài)勢(shì)，12月，全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)為107.8，比11月上升21個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期上升15個(gè)百分點(diǎn)。新建住房銷(xiāo)售價(jià)格指教為109.1，比ll月上升2.9個(gè)百分點(diǎn)，二手房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)為106.8，比11月上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。分城市看，12月份，70個(gè)大中城市中有54個(gè)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格強(qiáng)幅高于3%，深圳漲幅最高為

4、18%，僅唐山市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比出現(xiàn)下跌。從環(huán)比價(jià)格情況看，有67個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲，錦州、洛陽(yáng)和平頂山市房?jī)r(jià)環(huán)比持平。（劉青，高聚輝，楊穎，2010）積縮水而變相提高價(jià)格的行為、虛假?gòu)V告中的價(jià)格欺詐行為、中介企業(yè)的價(jià)格欺詐行為等。（馬麗，2007）《物權(quán)法的施行對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響研究》這篇論文中指出：預(yù)告登記制度主要適用于各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)程中，當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易中對(duì)預(yù)告登記制度確立的主要作用體現(xiàn)在商品房預(yù)售中，其有效解決了一房二

5、賣(mài)、預(yù)售后又設(shè)抵押權(quán)以及預(yù)購(gòu)人與承建商的權(quán)利沖突等問(wèn)題。而且預(yù)告登記制度可以有效地防范房地產(chǎn)企業(yè)的不法銷(xiāo)售行為，消除“一房二賣(mài)“的現(xiàn)象，對(duì)預(yù)購(gòu)人的債權(quán)起到保護(hù)作用，賦予了預(yù)購(gòu)人債權(quán)以物權(quán)的排他效力。（朱成竹，2009）《熟知常見(jiàn)商品房銷(xiāo)售策略，謹(jǐn)防墜入房屋銷(xiāo)售陷阱》這篇論文中指出：近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交火爆、房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)，讓購(gòu)房人吃虧上當(dāng)?shù)氖聦覍野l(fā)生，從而使購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛數(shù)量也犬幅上升。某些不良開(kāi)發(fā)商為了賺取

6、暴利，利用各種手段設(shè)置形形色色的房屋銷(xiāo)售陷阱，令人防不勝防。下面作者對(duì)某些開(kāi)發(fā)商的常用銷(xiāo)售陷阱及購(gòu)房者的相應(yīng)對(duì)策逐一進(jìn)行分析。①利用房屋銷(xiāo)售廣告進(jìn)行夸大或虛假宣傳，而此廣告中的亮點(diǎn)內(nèi)容并沒(méi)有寫(xiě)入商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，待購(gòu)房人交納房款或入住后方知被“忽悠”。②用購(gòu)房者首次看房而在其對(duì)樓盤(pán)周邊情況并不了解的情況下，通過(guò)銷(xiāo)售人員的狂蠢亂炸，逼誘購(gòu)房者在最短時(shí)間內(nèi)簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同。③誘使購(gòu)房者在最短時(shí)間內(nèi)先交定金，但購(gòu)房人后來(lái)決定不買(mǎi)房子時(shí)，開(kāi)發(fā)商

7、卻堅(jiān)決不退還定金。④利用假造銷(xiāo)售的火爆氣氛，誘使購(gòu)房者盡快簽約五、利用商品房買(mǎi)賣(mài)合同眾多不平等條款規(guī)避自己責(zé)任，牽制購(gòu)房者。（宋玉才，2010）《城市房地產(chǎn)引發(fā)矛盾糾紛的原因與對(duì)策》這篇論文中指出：引發(fā)城市房地產(chǎn)矛盾糾紛的原因歸納起來(lái)有以下幾點(diǎn)：①相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善，操作性不夠強(qiáng)。在我國(guó)《合同法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》、《物