當前房地產(chǎn)銷售面臨的困境及對策研究[開題報告]

1、本科畢業(yè)設(shè)計（論文）開題報告題目當前房地產(chǎn)銷售面臨的困境及對策研究一、一、選題的意義與背景選題的意義與背景（一）選題意義（一）選題意義房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展程度已成為國家經(jīng)濟現(xiàn)代化的重要標志。近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)在迅猛發(fā)展的同時，存在一定程度的混亂與無序，導(dǎo)致資源的浪費，收益分配失衡，主要原因是房地產(chǎn)在交易銷售過程中出現(xiàn)了諸多可以讓不法分子有利可圖的環(huán)節(jié)和問題。在房地產(chǎn)的交易銷售中，清楚了解有關(guān)房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)對消費者是

2、至關(guān)重要的。但是，就是有部分不法分子利用消費者對房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)知識和意識的薄弱和局限，從中獲利，從而損害了消費者的自身利益，才導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售中出現(xiàn)的種種問題?？墒?，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，房地產(chǎn)這種特殊的商品在公民生活消費中的地位日漸重要，所以對于探討在房地產(chǎn)交易銷售中出現(xiàn)的問題并找到相應(yīng)的對策給予解決對買房的普羅大眾而言是相當有意義的課題。（二）文獻綜述（二）文獻綜述1、房地產(chǎn)銷售交易市場的發(fā)展形勢與展望

3、《2009中國房地產(chǎn)市場形勢與2010發(fā)展展望》這篇論文中指出：2009年1～12月，全國70個大中城市房屋銷售價格保持不斷回升態(tài)勢，12月，全國房屋銷售價格指數(shù)為107.8，比11月上升21個百分點，比上年同期上升15個百分點。新建住房銷售價格指教為109.1，比ll月上升2.9個百分點，二手房銷售價格指數(shù)為106.8，比11月上升1.3個百分點。分城市看，12月份，70個大中城市中有54個城市房屋銷售價格強幅高于3%，深圳漲幅最高為

4、18%，僅唐山市房屋銷售價格同比出現(xiàn)下跌。從環(huán)比價格情況看，有67個城市房價環(huán)比出現(xiàn)上漲，錦州、洛陽和平頂山市房價環(huán)比持平。（劉青，高聚輝，楊穎，2010）積縮水而變相提高價格的行為、虛假廣告中的價格欺詐行為、中介企業(yè)的價格欺詐行為等。（馬麗，2007）《物權(quán)法的施行對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響研究》這篇論文中指出：預(yù)告登記制度主要適用于各類不動產(chǎn)交易進程中，當前我國不動產(chǎn)交易中對預(yù)告登記制度確立的主要作用體現(xiàn)在商品房預(yù)售中，其有效解決了一房二

5、賣、預(yù)售后又設(shè)抵押權(quán)以及預(yù)購人與承建商的權(quán)利沖突等問題。而且預(yù)告登記制度可以有效地防范房地產(chǎn)企業(yè)的不法銷售行為，消除“一房二賣“的現(xiàn)象，對預(yù)購人的債權(quán)起到保護作用，賦予了預(yù)購人債權(quán)以物權(quán)的排他效力。（朱成竹，2009）《熟知常見商品房銷售策略，謹防墜入房屋銷售陷阱》這篇論文中指出：近幾年，房地產(chǎn)市場成交火爆、房價不斷上揚，讓購房人吃虧上當?shù)氖聦覍野l(fā)生，從而使購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的房屋買賣合同糾紛數(shù)量也犬幅上升。某些不良開發(fā)商為了賺取

6、暴利，利用各種手段設(shè)置形形色色的房屋銷售陷阱，令人防不勝防。下面作者對某些開發(fā)商的常用銷售陷阱及購房者的相應(yīng)對策逐一進行分析。①利用房屋銷售廣告進行夸大或虛假宣傳，而此廣告中的亮點內(nèi)容并沒有寫入商品房買賣合同中，待購房人交納房款或入住后方知被“忽悠”。②用購房者首次看房而在其對樓盤周邊情況并不了解的情況下，通過銷售人員的狂蠢亂炸，逼誘購房者在最短時間內(nèi)簽商品房買賣合同。③誘使購房者在最短時間內(nèi)先交定金，但購房人后來決定不買房子時，開發(fā)商

7、卻堅決不退還定金。④利用假造銷售的火爆氣氛，誘使購房者盡快簽約五、利用商品房買賣合同眾多不平等條款規(guī)避自己責任，牽制購房者。（宋玉才，2010）《城市房地產(chǎn)引發(fā)矛盾糾紛的原因與對策》這篇論文中指出：引發(fā)城市房地產(chǎn)矛盾糾紛的原因歸納起來有以下幾點：①相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善，操作性不夠強。在我國《合同法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》、《物