房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

1、第一章1.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義是什么？房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義是什么？房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。（百度）房地產(chǎn)開發(fā)：廣義：國土開發(fā)、區(qū)域開發(fā)、城市開發(fā)等都與房地產(chǎn)開發(fā)活動有著密切的關(guān)系的開發(fā)活動均可以視為整體上和宏觀意義上的房地產(chǎn)開發(fā)；狹義：主要是指在依據(jù)國家的法律取得了國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，是在特定地

2、段上所進(jìn)行的具體的房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)、施工等開發(fā)活動。房地產(chǎn)經(jīng)營：是企業(yè)經(jīng)營活動的重要組成部分，是指房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略，并有意識、有計劃加以實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動過程。2.理解房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系。理解房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系。將開發(fā)與經(jīng)營視為一個概念的問題；討論開發(fā)與經(jīng)營的相互包含問題；與其他概念如與管理概念相混等3.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點是什么？房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點是什么？房地產(chǎn)開發(fā)與

3、經(jīng)營難度較大；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險較大；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營政策性強4.簡要敘述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序和內(nèi)容。簡要敘述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序和內(nèi)容。投資機會選擇；項目定位；前期工作；建設(shè)階段；租賃階段；物業(yè)管理5.房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的主要內(nèi)容。完成各種報批手續(xù)，獲取有關(guān)證書，基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施的談判與協(xié)調(diào)，安排信貸，確定市場售價和租金，確定施工進(jìn)度，以及工程項目的招投標(biāo)等。第二章第二章1.宏觀市場環(huán)境分析與微觀

4、市場環(huán)境分析的主要內(nèi)容有哪些？宏觀市場環(huán)境分析與微觀市場環(huán)境分析的主要內(nèi)容有哪些？宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)因素；政治因素；人口因素；政策法規(guī)因素微觀環(huán)境：供應(yīng)者；生產(chǎn)者；顧客；競爭者；社會公眾2.市場需求預(yù)測的影響因素。市場需求預(yù)測的影響因素。競爭狀況人口統(tǒng)計分析趨勢分析3.簡述收益最大原理及其在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的應(yīng)用。簡述收益最大原理及其在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的應(yīng)用。經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個最核心的命題就是“經(jīng)濟(jì)人假設(shè)”，即認(rèn)為任何經(jīng)濟(jì)行為主體都是在既定的

5、約束條件下，追求自身目標(biāo)收益的最大化，這就是所謂的“收益最大化原理”（百度）：獲取項目的最大收益（凈收益）是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的主要目的，即房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營者總是以其能得到的總收益等于或超過其預(yù)期的成本作為決策依據(jù)，因此準(zhǔn)確評價與預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益對于項目決策具有重要意義。收益、成本指標(biāo)分析、項目最佳規(guī)模確定、經(jīng)濟(jì)收益分析方法4.簡述價格確定理論及其在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的應(yīng)用。簡述價格確定理論及其在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的應(yīng)用。在市場經(jīng)濟(jì)

6、條件下，價格是影響時常需求和購買行為的主要因素，企業(yè)如能制定適當(dāng)?shù)膬r格，就能擴(kuò)大企業(yè)銷售，提高市場占有率，增加盈利。應(yīng)用：1.完全競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價2.壟斷競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價3.寡頭競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價4純粹壟斷型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價5.簡述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的內(nèi)容。簡述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的內(nèi)容。財務(wù)策略生產(chǎn)策略市場開發(fā)策略3分析房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的發(fā)展趨勢。分析房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的發(fā)展趨勢。4團(tuán)隊結(jié)構(gòu)、虛

7、擬結(jié)構(gòu)、無邊界組織。團(tuán)隊結(jié)構(gòu)、虛擬結(jié)構(gòu)、無邊界組織。團(tuán)隊結(jié)構(gòu)：以團(tuán)隊為基礎(chǔ)設(shè)計的現(xiàn)代組織結(jié)構(gòu)，好處在于整個組織是由執(zhí)行組織的各項任務(wù)的工作小組或團(tuán)隊組成。虛擬結(jié)構(gòu)：虛擬結(jié)構(gòu)的主要職能，如生產(chǎn)、銷售、設(shè)計，是通過外包、租用完成的。虛擬結(jié)構(gòu)是高度集權(quán)化的，部門化程度很低，甚至沒有。虛擬結(jié)構(gòu)建立在企業(yè)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上，追求最大程度的靈活性。高級管理層通過合同契約關(guān)系來維持與其他職能組織之間的關(guān)系。無邊界組織：這種組織結(jié)構(gòu)模式取消了橫向、縱向的

8、與外界的邊界，取消了命令鏈和職能部門，取消了組織的垂直跨度，取而代之的是跨層級的工作團(tuán)隊，工作團(tuán)隊由高層管理者至普通員工組成，企業(yè)結(jié)構(gòu)更加扁平化。另一方面，由于電子網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，一些專業(yè)技術(shù)人員可以在家辦公，可以為多個企業(yè)老板服務(wù)，而他們卻在公司管轄地域之外。5房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略管理過程。房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略管理過程。1.確定企業(yè)當(dāng)前的使命、目標(biāo)和戰(zhàn)略2.分析外部環(huán)境3.識別機會和威脅4.分析企業(yè)的資源和能力5.識別優(yōu)勢和劣勢（2—5SWO

9、T戰(zhàn)略分析）6.構(gòu)造戰(zhàn)略7.實施戰(zhàn)略8.評估戰(zhàn)略6簡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理。簡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理。1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度（p44，45）7簡述房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)管理的主要內(nèi)容。簡述房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)管理的主要內(nèi)容。行業(yè)管理是指政府行政部門與行業(yè)組織對房地產(chǎn)企業(yè)的主體、運行方式、運行環(huán)境、運營規(guī)則、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行的管理和服務(wù)活動。P48第四章第四章1.什么是土地儲備和一級開發(fā)？什么是土地儲備和一

10、級開發(fā)？土地儲備和一級開發(fā)，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。在實施土地儲備和一級開發(fā)過程中產(chǎn)生的房地產(chǎn)項目即為土地儲備和一級開發(fā)項目2房地產(chǎn)開發(fā)成本由哪些費用構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)成本由哪些費用構(gòu)成。征地、拆遷補償費及有關(guān)稅費，收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用，招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；其他費用3房地產(chǎn)綜合開發(fā)