房企避稅手段多-稅制設(shè)計(jì)致土地增值稅“糾結(jié)”

1、12月4日，在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2013年年會(huì)上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在談到企業(yè)維權(quán)問題時(shí)，再次提起近期央視報(bào)道房企欠繳土地增值稅的事情。一段時(shí)間以來，房企土地增值稅引起的關(guān)注沸沸揚(yáng)揚(yáng),。房企喊“躺槍”，業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，國(guó)稅總局也出面澄清。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，從全國(guó)范圍看，在全國(guó)10萬億的稅收大池子里，土地增值稅也就是3000億的水平。就房企來看，土地增值稅也比營(yíng),業(yè)稅、所得稅占比要少。土地增值稅之所以引起那么大的關(guān)注，恰恰因?yàn)檫@是一筆難征

2、的“糊涂賬”。加上土地增值稅調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)幾無成效，房企“欠繳”土地增值稅才引發(fā)了強(qiáng)烈關(guān)注。全國(guó)土地增值稅連年,增長(zhǎng)根據(jù)國(guó)稅總局披露的數(shù)據(jù)，近年來全國(guó)土地增值稅收入連年增長(zhǎng)。國(guó)稅總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人也在11月26日表示，土地增值稅征管力度是逐步加大的。2007年，全國(guó)土地增值稅收入同比增長(zhǎng),74.3%；2008年增長(zhǎng)33%；2009年增長(zhǎng)33.9%；2010年增長(zhǎng)77.6%；2011年增長(zhǎng)61.4%；2012年增長(zhǎng)31.8%；2013年1-

3、10月土地增值稅收入2710,.78億元，增長(zhǎng)22.2%。就北京房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅繳納情況，記者聯(lián)系市及部分區(qū)縣有關(guān)部門，截至昨天發(fā)稿時(shí)止，均未得到明確答復(fù)。清算難在稅制設(shè)計(jì)在談到土地增值稅征管成績(jī)的同時(shí)，國(guó),稅總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人也承認(rèn)，土地增值稅在征管方面還存在著一些困難和壓力，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況復(fù)雜，土地增值稅稅制設(shè)計(jì)也比較復(fù)雜。清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費(fèi),用情況，稅收征管難度大并容易產(chǎn)生執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。蘭德

4、咨詢總裁宋延慶等業(yè)內(nèi)人士也表示，土地增值稅之所以成為一個(gè)“糊涂賬”，關(guān)鍵在于稅制設(shè)計(jì)存在問題，特別是清算時(shí)點(diǎn)的規(guī)定存在很大的彈性。北京,市律師協(xié)會(huì)稅法專業(yè)委員會(huì)主任、王朝暉律師認(rèn)為，土地增值稅規(guī)定的征收凈利額的30%-60%稅率過高，且征收權(quán)在地方，這使得在實(shí)際執(zhí)行中出現(xiàn)了很多變通，比如各地基本上沒有按照四級(jí)超率累,進(jìn)稅率征稅，而是以當(dāng)?shù)匾?guī)定的按項(xiàng)目銷售額的1%-5%預(yù)繳為主，而對(duì)哪些可計(jì)入成本避稅等技術(shù)環(huán)節(jié)，各地區(qū)稅務(wù)部門的理解和把握

5、也不一致，造成了“松緊不一”的現(xiàn)狀。此外，上海易居房地產(chǎn)研,究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，根據(jù)規(guī)定，土地增值稅清算有兩種情況，一種是房企必須主動(dòng)清算，如項(xiàng)目竣工或完成銷售；另一種是稅務(wù)機(jī)關(guān)“可要求清算”的，如竣工項(xiàng)目已銷售比例達(dá)到85%的，取得銷售,證滿三年仍未銷售完畢的。后一種情況并非要求房企主動(dòng)清算，主動(dòng)權(quán)在地方稅務(wù)部門。合理避稅手段多，真正“欠繳”極少而在房企實(shí)操層面，根據(jù)記者了解，通過延緩尾盤銷售或者持有樓盤商業(yè)配建避,免達(dá)到主動(dòng)清算條

6、件，成了很多樓盤的選擇。至于通過做大精裝等途徑做大成本，合理避稅的招數(shù)就更多了?！氨懿坏暨€不交的情況是極少的?！彼窝討c說。任志強(qiáng)也曾表示，大房企沒有拖延結(jié)算的動(dòng)力，,到節(jié)點(diǎn)必須清算，否則房企要被罰。對(duì)于此番引起廣泛關(guān)注的房企土地增值稅問題，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為最初有關(guān)“欠繳”的報(bào)道及分析，是把概念搞錯(cuò)了。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在11月26日的溝通,會(huì)上就表示，預(yù)提和現(xiàn)時(shí)繳納的概念不同，企業(yè)在未達(dá)到清算條件時(shí)預(yù)提，不等于欠繳。任志強(qiáng)更直接地

7、認(rèn)為，沒到清算時(shí)點(diǎn)，甚至都不能算“應(yīng)繳”。首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光也表示，按照規(guī)定，土地增值,稅應(yīng)該在項(xiàng)目竣工或銷售85%以后，稅務(wù)機(jī)關(guān)啟動(dòng)專門清算程序，聘請(qǐng)專門稅務(wù)師事務(wù)所出具專門報(bào)告，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定，確認(rèn)實(shí)際金額和繳納時(shí)間，才是真正應(yīng)繳的稅金。所以，企業(yè)報(bào)表的數(shù)據(jù)為根,據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則權(quán)責(zé)發(fā)生制預(yù)估的數(shù)據(jù)，與稅務(wù)局確定的應(yīng)繳稅金在時(shí)間上和金額上都有很大的差別，因此不存在欠繳的問題。北京一家房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，據(jù)他了解，北京多個(gè)項(xiàng)目都是根

8、據(jù)銷售回款情,況，土地增值稅按月預(yù)繳?！耙呀?jīng)預(yù)繳也就談不上欠繳，也正因?yàn)橛蓄A(yù)繳，征納雙方對(duì)于最終復(fù)雜的清算都不夠積極?！庇^察土地增值稅怪圈：有法難執(zhí)此次“房企欠稅門”，雖然涉事房企、稅務(wù)機(jī)關(guān)紛紛,澄清，但也使得20年前制定的土地增值稅政策“有法難執(zhí)”的怪圈曝光。我國(guó)在1993年底出臺(tái)了首部土地增值稅暫行條例，目的是為了抑制房企的炒地暴利，但隨即1994年房地產(chǎn)行業(yè)陷入低潮，,該條例就一直未被實(shí)際執(zhí)行。直到2006年底，房?jī)r(jià)一路走高，國(guó)家

9、稅務(wù)總局才首次專門發(fā)文，要求從2007年2月1日起全面清查土地增值稅，并列出7條細(xì)則。但隨后2008年金融危機(jī)爆發(fā)，清,查無疾而終。2010年后，房?jī)r(jià)數(shù)度高漲，國(guó)稅總局連連發(fā)起清查風(fēng)暴，土地增值稅征收口徑也日漸嚴(yán)格。對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說，土地增值稅可謂是多年來頭頂高懸的“達(dá)摩克利斯之劍”，但全國(guó)范圍,內(nèi)不斷掀起新一輪土地增值稅清查的風(fēng)暴，最后似乎都以“雷聲大雨點(diǎn)小”告終?！叭ツ陣?guó)稅局又在全國(guó)范圍內(nèi)清查了一次土地增值稅的征收情況。近幾年清

10、查的頻率很高，但很難從根本上解決問題?！蓖?朝暉律師如是說。第三視角修改土地增值稅計(jì)算規(guī)則呼聲高記者從國(guó)泰君安了解到，該行測(cè)算的房地產(chǎn)行業(yè)整體未繳的土地增值稅規(guī)模在3000億元以下，而2008年—2012年房地產(chǎn)上市公司都充,分計(jì)提了土地增值稅，年均土地增值稅稅率為5.7%，如全國(guó)市場(chǎng)占有率最高的行業(yè)龍頭萬科2012年預(yù)提的土地增值稅為58億元?！胺科笄范愰T”發(fā)生后，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭將矛,頭直指稅務(wù)機(jī)關(guān)，稱雖然確有開發(fā)商

11、避稅、逃稅的現(xiàn)象，但土地增值稅設(shè)計(jì)得太復(fù)雜、征稅成本太高，使地方稅務(wù)局很難按稅法從嚴(yán)清算。國(guó)家稅務(wù)總局此前也公開承認(rèn)，土地增值稅的清算需要審核大量跨,若干年度收入、成本和費(fèi)用情況，稅收征管難度大并且容易產(chǎn)生執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)?！案鹘鐚?duì)調(diào)整土地增值稅的呼聲很大?！蓖醭瘯熉蓭煴硎荆唐趦?nèi)調(diào)整立法層面的可能性較小，確立更合理的土地增值稅會(huì)計(jì)計(jì)算,規(guī)則、明確各地區(qū)的土地增值稅計(jì)算方法，或許可以起到改善作用。四級(jí)超率累進(jìn)稅率土地增值稅暫行條例規(guī)定，土地增值

12、稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，但在實(shí)際操作中一般并未采用，而以預(yù)征收房屋銷售額,的1%-5%為主。具體規(guī)定是：1、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。2、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。3、增值額超過,扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。4、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。名詞解釋什么是土地增值稅？土地增值稅是對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地,產(chǎn)

13、取得的凈增值額征收的稅種，由各地政府征收，根據(jù)項(xiàng)目增值幅度不同，稅率在30%-60%不等。1993年12月底，我國(guó)出臺(tái)了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，首次提出土地增值稅這,一稅種，背景是為了抑制當(dāng)時(shí)房企的炒地暴利；1995年出臺(tái)了條例的實(shí)施細(xì)則。（記者 張旭 自曾暉）,完！轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處，謝謝！,網(wǎng)賺平臺(tái)http://www.zhuanhaha.com/http://www.zhuanhaha.com/xssl.asphtt

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