不動(dòng)產(chǎn)超額查封禁止缺憾之彌補(bǔ)

1、不動(dòng)產(chǎn)超額查封禁止缺憾之彌補(bǔ)不動(dòng)產(chǎn)超額查封禁止缺憾之彌補(bǔ)張倩王宏偉為了保證財(cái)產(chǎn)查封權(quán)利不被濫用，我國(guó)對(duì)查封設(shè)定了限制條件，超標(biāo)的額(亦稱(chēng)超額)查封禁止就是其中之一。然而，超額查封禁止制度被某些債務(wù)人濫用以逃避債務(wù)，他們快速處置因超額不能查封的不動(dòng)產(chǎn)，人為制造執(zhí)行工作困境。筆者針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)超額查封禁止制度中可被利用的漏洞，借鑒行政管理上的注記手段提出了補(bǔ)漏的措施——建立不動(dòng)產(chǎn)限轉(zhuǎn)注記制度。查封是國(guó)家公權(quán)力實(shí)施的一種形態(tài)，在保護(hù)債權(quán)人利益的同

2、時(shí)，若對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的查封沒(méi)有限制，不僅影響債務(wù)人生存，對(duì)于善良風(fēng)俗及社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展亦有損害。故此，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《查封規(guī)定》)中明確規(guī)定：查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，以其價(jià)額足以清償法律文書(shū)確定的債權(quán)額及執(zhí)行費(fèi)用為限，不得明顯超標(biāo)的額查封、扣押、凍結(jié)。對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。然而，實(shí)踐中卻出現(xiàn)了這樣一種

3、現(xiàn)象：某債務(wù)人有多處房產(chǎn)，在法院查封其名下一套房產(chǎn)后，債務(wù)人遂將其他房產(chǎn)變現(xiàn)，并攜款下落不明。而被查封的房產(chǎn)由其家人居住，并成為債務(wù)人家屬唯一的生活居所。雖然執(zhí)行人員可以對(duì)被查封的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)，另行安置債務(wù)人及其家屬。但從執(zhí)法人員的角度看，這是一個(gè)說(shuō)來(lái)容易，操作復(fù)雜的程序：一是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的直接執(zhí)行存在阻礙。無(wú)論是不動(dòng)產(chǎn)以大換小、拍賣(mài)還是抵債，都涉及現(xiàn)有居住人的遷移問(wèn)題。而不動(dòng)產(chǎn)以大換小受各種因素影響，在實(shí)踐中成功率很低。拍賣(mài)后的錢(qián)款往往

4、又不足以解決原居住人的生活問(wèn)題，即使租房強(qiáng)遷，還可能出現(xiàn)新一輪的租金拒付糾紛。二是必須考慮保護(hù)性規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容。雖然《查封規(guī)定》第七條有關(guān)于“在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行”的變通規(guī)定，但什么條件才能符合“保證設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)限轉(zhuǎn)注記制度要關(guān)注一些要點(diǎn)：1.實(shí)施功能要點(diǎn)作為一項(xiàng)新的制度，筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)限轉(zhuǎn)注記與不動(dòng)產(chǎn)查封具有相通之處即兩者都對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的自由處分具有限制功能。但不動(dòng)產(chǎn)限轉(zhuǎn)注

5、記與不動(dòng)產(chǎn)查封亦不相同：一是數(shù)量上無(wú)限制。即可以對(duì)債務(wù)人的所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行注記而不論其價(jià)值。二是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)處分權(quán)限制的程度不同。對(duì)于查封而言，其目的在于對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行有效的控制，與此目的相應(yīng)，必然要求查封具有禁止處分的效力。而注記的作用更多地體現(xiàn)在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)向的監(jiān)控和執(zhí)行不能的預(yù)防方面。因此，它不屬于嚴(yán)格意義上的強(qiáng)制措施，也不影響債務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行使占有、使用、收益的權(quán)利。債務(wù)人亦可對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分，只要執(zhí)行法官認(rèn)為不足以造成執(zhí)行不能，法院

6、對(duì)之仍不加以干預(yù)。2.法院權(quán)能要點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)限轉(zhuǎn)注記是超額查封禁止的補(bǔ)遺措施，它應(yīng)當(dāng)是法院的純職權(quán)行為，即執(zhí)行法官在得知更多不動(dòng)產(chǎn)線索時(shí)，只要有不動(dòng)產(chǎn)已被查封的前提，對(duì)其他不動(dòng)產(chǎn)可以自由裁量是否適合進(jìn)行限轉(zhuǎn)注記在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行變更時(shí)，由執(zhí)行法官自由裁量是否需要加以干預(yù)。既然是補(bǔ)遺措施，該種制度旨在為超額查封禁止制度打開(kāi)一個(gè)缺口，提供一種額外的執(zhí)行保障，為惡意逃債設(shè)置司法程序上的阻礙，因此，允許多家法院同時(shí)就某一不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行限轉(zhuǎn)注記，但卻不是必