房屋面積測量規(guī)范

1、《房產(chǎn)測量規(guī)范房產(chǎn)測量規(guī)范》面積測算解釋面積測算解釋自《房產(chǎn)測量規(guī)范》出臺后，一些開發(fā)公司和消費者急切想知道《規(guī)范》所涉及的面積問題，為此本版選登了《規(guī)范》關(guān)于面積測量的部分內(nèi)容。房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。房屋的建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等

2、，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高22米以上（22米）的永久性建筑。房屋的使用面積房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。房屋的共有建筑面積房屋共有建設(shè)面積系指產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。面積測算的要求各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最

3、后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢后合格的卷尺或其他能達到相應(yīng)精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至001平方米。計算全部建筑面積的范圍永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在22米以上部位計算建筑面積。穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在22米以上的，按其水平投影面積計算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃

4、圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在22米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在22米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在22米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱

5、的外圍水平投影面積計算。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在22米以上部位的外圍水平面積計算。有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。計算一半建筑面積的范圍與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影

6、面積的一半計算。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。不計算建筑面積的范圍層高小于22米以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于22米的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。房屋之間無上蓋的架空通廊。房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。利用引橋、高架路、

7、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋?；顒臃课荨⑴R時房屋、簡易積。3、穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其層高，均按一層計算建筑面積。這里所講的穿過房屋的通道，系指房屋內(nèi)部的通道。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2m以上的按其水平投影面積計算。房屋內(nèi)的門廳、大廳因功能需要，其層高較高，國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定的通道、門廳、大廳不論其層高，均按一層計算建筑面積。其含義是指層高不論高于2.2m多少，均按一層計算建筑面積，而層高低于2

8、.2m的通道、門廳、大廳是不能計算房屋的建筑面積。門廳、大廳有的因?qū)痈吆芨撸话阍谘貜d的周邊設(shè)有樓層式的走廊，我們稱其為回廊。這一部分凡高不低于2.2m的，按其水平投影面積計算建筑面積，回廊下邊的廳，如其層高在2.2m和2.2m以上部位仍應(yīng)計算建筑面積。4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。樓梯是指供房屋各層間上下步行的交通通道；電梯是指房屋各層間垂直上下的電動交通通道；提物井是指專供房屋各層

9、間垂直上下提升或放降物品用的通道井；垃圾道是指專供房屋各層傾倒垃圾用的井道；管道井是指房屋各層的各種管道（如：上下水管、暖氣管、電纜、通訊線等）上下集中通過的井道。由于這些井道，有的并不構(gòu)成明顯的層，但又都占用了房屋的建筑面積，因此應(yīng)跟隨房屋的自然層計算建筑面積，作為房屋自然層面積的一部分，一起計算房屋的建筑面積。房屋的自然層數(shù)是指按房屋的樓板和地板結(jié)構(gòu)分層的層數(shù)。房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地平線以上計算。地平線以下為地下室，按負層數(shù)計

10、算；采光窗在室外地平線以上的半地下室，其室內(nèi)層高不低于2.2m的計算自然層數(shù)；層高在2.2m以上的架空層也計算自然層數(shù)。有關(guān)地下室和半地下室這兩個名詞，國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》沒有明確界定其含義；國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計規(guī)范》對地下室和半地下室有以下術(shù)語和解釋，可供參考：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的一半者；半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的三分之一，但不超過一半的地下室。當(dāng)房間地面低于室外地平面

11、的高度不超過房間凈高的三分之一者，則不能算作地下室，也不算半地下室。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓、以及突出屋面的樓梯間，水箱間等不計層數(shù)。由于現(xiàn)代房屋設(shè)計的多樣化，樓梯、電梯等井道到達的部位不同，有的直達地下室各層、有的服務(wù)于不同類型的樓層，服務(wù)對象和使用功能也不相同，因此在對這些共有建筑面積進行認定和測算時，還是應(yīng)根據(jù)實際情況予以確定。5、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜

12、面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。以上所指層高在2.2m以上是指層高在2.2m或2.2m以上的房屋。天面是指房屋頂面上，四周有圍護結(jié)構(gòu)的，可供人民正?；顒拥钠脚_，也叫天臺。房屋天面上的樓梯間是突出房屋屋頂，有頂蓋，有圍護結(jié)構(gòu)，供人民出入屋頂面進行維修或作為安全出口的步行通道的建筑物。房屋天面上的水箱間是突出房屋屋頂，有圍護結(jié)構(gòu)的蓄水裝置的建筑物。電梯機房是突出房屋屋頂，供電梯升降、或停放、或檢修電梯的電梯專門