低密度高檔別墅住宅小區(qū)技術管理總結

1、第1頁共17頁低密度高檔低密度高檔別墅住宅小區(qū)技墅住宅小區(qū)技術管理管理經(jīng)驗總結經(jīng)驗總結大山地南區(qū)一共有3棟多層、6棟小高層、30棟別墅及1棟會所、1棟幼兒園，總建筑面積為82282m2，容積率為0.98（南北地塊分宗后為1.04），為一個典型的低密度高檔別墅住宅小區(qū)。南區(qū)分一期A區(qū)、一期B區(qū)、二期滾動施工，一期A區(qū)主體開工時間為2005年12月；一期于2007年12月入伙；二期于2007年10月完成竣工初驗，于2008年4月9日完成入伙

2、（商鋪于5月31日入伙）。下面是南區(qū)現(xiàn)場技術管理、設計、合約、面積測繪、滲水維修方面的一些經(jīng)驗總結。一、現(xiàn)場技術管理(一)關于項目部技術崗位職責范圍方面按以往慣例，項目部發(fā)現(xiàn)設計問題一般聯(lián)系設計部（現(xiàn)包括發(fā)展管理部，以下同），設計部視情況需要再聯(lián)系設計院：但多項目運作后，設計部明顯沒有精力去處理每項具體事宜，而設計出圖周期較短，且別墅棟號多、戶型多、設計復雜，圖紙一般存在許多問題，故實際上往往是由項目部聯(lián)系設計院達成共識后，再經(jīng)過設計部

3、認可，且實際操作上也不可能所有事宜均經(jīng)過設計部認可，存在問題為：1、項目部處理設計問題的權限不清晰，各個項目部及設計部各個專業(yè)、各個工程師把握的尺寸不一，項目部和設計部之間容易產(chǎn)生分歧；2、設計院要同時面對設計部、項目部，且項目部對設計院沒有合同、經(jīng)濟方面的約束，很難達到項目部要求的配合程度，如配合拖延則直接影響到進度拖延及成本增加。鑒于上述問題，建議：1、公司明確項目部技術崗位的處理權限，建議明確出圖后與設計院聯(lián)系的主要部門轉為項目部

4、，圖紙深化設計由設計部跟進，圖紙問題、現(xiàn)場問題由項目部跟進，超出項目部技術崗位權限以外的重大技術問題才需由設計部認可，既可加快設計問題處理的效率，也可把設計部從項目配合的具體事務中解脫出來，集中精力到出圖前的審查中，改善出圖質量以形成良性循環(huán)；2、在與設計院簽署設計合同中體現(xiàn)第1條內容，使設計院能更好地配合項目部關于設計方面的管理。(二)關于裝修階段項目部現(xiàn)場管理人員分工方面別墅施工的難點集中在裝修階段，大山地南區(qū)一期A區(qū)、一期B區(qū)、二

5、期為滾動交叉施工，進入外立面及裝修施工階段后，土建分包單位較多，如鋁合金門窗、入戶門、欄桿、外墻涂料、屋頂涂料、大堂及樓梯間裝修單位等，且各種做法較復雜，我司各項目部管理人員常規(guī)上為按區(qū)域劃分，優(yōu)點為便于此區(qū)域的進度管理和各單位的施工協(xié)調管理，缺點為不利于技術及質量管理，如：1.每個管理人員均管理多家分包單位，無法深入、全面掌握每個合同、樣板的第3頁共17頁議保證開啟比例及把門窗開啟扇尺寸標注為開啟凈空尺寸，以免因窗扇框料寬度減少開啟面

6、積；2.南區(qū)37棟外走廊結構設計凈距1.2m，抹灰后寬度不符合規(guī)范要求；3.15、16棟首層殘疾人坡道在地下室頂板上，無坡道下至地面，后增加坡道；4.25、26、27、37棟架空層出入口在陽臺下未設計防墜落雨棚，后增加雨棚；5.電梯機房設計上無排氣扇及窗戶，后增加排氣扇及百葉窗；6.多層及小高層公共樓梯間休息平臺寬度偏小，木扶手如正常安裝則凈寬不夠1.2m，只能特殊安裝影響觀感及存在驗收風險；7.幼兒園室內1.3米以下棱角應為小圓角設計

7、未注明，樓梯井寬度大于200影響驗收，后出變更增加防護網(wǎng)；8.25、26、27棟屋面裝飾孔洞寬度大于110mm，高度低于1.05m，需加防護；9.7、15、16、38、39棟單元地彈門為外開，打開后影響殘疾人通道寬度，不符合無障礙通道要求。(二)建議加強各種設計圖紙之間的統(tǒng)一，南區(qū)主要有以下幾個方面：1.主體設計院本身水電、結構和建筑圖多處版本不統(tǒng)一，如空調室內機及室外機位置、房間布置不同等，特別是28、32棟的水電圖空調布置和建施圖不

8、符，34棟電氣圖的建筑版本和建施圖不符等；2.二次設計圖和主體設計圖不統(tǒng)一，如南區(qū)鋁合金門窗二次設計圖修改了建施圖門窗開啟扇的比例，導致影響節(jié)能驗收；室外園建設計總平面圖和總圖不符，修改了停車位、入戶道路、人行道等業(yè)主敏感部位；25、26棟架空層周邊原設計有1100mm高欄桿，但園建二次設計周邊均設計有400mm高花槽，導致從花槽到欄桿高度僅700mm，且園建地面鋪裝較厚也導致無花槽部位凈高也少于1050mm，無法驗收通過；建議二次設計

9、需主體設計單位確認，明確二次設計的修改權限，如有重大變更需單獨注明及走相應的評審程序；3.建筑出設計變更前未充分和其他專業(yè)協(xié)商，出變更后未及時提供給其它專業(yè)及相應的二次設計單位，其它專業(yè)和二次設計單位未及時出設計變更，導致因設計變更產(chǎn)生沖突導致返工；4.建議提前確定總平面及標高圖，加強結構專業(yè)對總圖的理解，山地別墅項目標高情況較復雜，南區(qū)多處建筑外墻砌體在室外標高以下，未設計為砼墻，導致因滲水返工，如半地下室外墻及地面多處改為鋼筋砼墻及