以資金為紐帶的房地產(chǎn)開發(fā)策略

1、以資金為紐帶的房地產(chǎn)開發(fā)策略以資金為紐帶的房地產(chǎn)開發(fā)策略房地產(chǎn)新政”助推中國樓市迅速由“儲地為王”向“現(xiàn)金為王”模式轉(zhuǎn)變，而一個出色的現(xiàn)金流管理需要在技術(shù)、戰(zhàn)略與風(fēng)險三個維度進(jìn)行體系化管理，因此開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)金流管理除了技術(shù)層面關(guān)注財務(wù)指標(biāo)健康外，還需將現(xiàn)金流與開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營結(jié)合起來，比如就異地擴(kuò)張戰(zhàn)略而言，企業(yè)對擴(kuò)張時機(jī)、地域和方式的選擇就直接影響到未來資金的流進(jìn)流出，因此企業(yè)需要將現(xiàn)金流與企業(yè)戰(zhàn)略和計劃高度關(guān)聯(lián)。而如今中國開發(fā)企業(yè)整

2、體逐步進(jìn)入樓市寒冬，此時現(xiàn)金流的風(fēng)險管理就成為整個企業(yè)現(xiàn)金流管理的重中之重。而究竟該如何管好現(xiàn)金流的波動風(fēng)險，維護(hù)現(xiàn)金流始終健康運行？我們認(rèn)為除了現(xiàn)金流本身內(nèi)部的管理外，更需要通過管好地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)計劃節(jié)奏，實現(xiàn)資金與業(yè)務(wù)的聯(lián)動，方能最終確保企業(yè)現(xiàn)金流在樓市寒冬中健康運行。一、房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理的背后是現(xiàn)金流的收支兌現(xiàn)對于房地產(chǎn)項目而言，由于開發(fā)周期長、各環(huán)節(jié)牽涉巨量資金流進(jìn)流出，因此做好企業(yè)整體經(jīng)營計劃和項目全過程計劃管理就尤為重要。

3、從某種意義上講，開發(fā)企業(yè)計劃管理的背后就是現(xiàn)金流收支兌現(xiàn)的源頭，計劃的制定與執(zhí)行調(diào)整也將直接影響業(yè)務(wù)的節(jié)奏和資金收支的節(jié)點。從宏觀層面的企業(yè)經(jīng)營計劃來說，開發(fā)企業(yè)每年都要從業(yè)績、規(guī)模等維度制定明)1、“分級計劃管控模式”保障關(guān)鍵節(jié)點的有效管控。針對以上與現(xiàn)金流休戚相關(guān)的項目四個關(guān)鍵節(jié)點，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)將之設(shè)置為集團(tuán)關(guān)鍵計劃節(jié)點。但是僅有集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點顯然無法管控好整個項目的計劃，標(biāo)桿企業(yè)大多推崇項目四級計劃管控體系，通過從集團(tuán)關(guān)鍵計劃、

4、項目主項計劃、項目和一線員工自上而下的分級授權(quán)，集團(tuán)關(guān)注拿地、開工、開盤等關(guān)鍵計劃節(jié)點，區(qū)域公司、項目和一線員工監(jiān)控和管理對應(yīng)計劃執(zhí)行情況，最終實現(xiàn)計劃的抓大放小、分級授權(quán)、層層聚焦的規(guī)范化管理。2、計劃編制中結(jié)合“財務(wù)計劃”編制集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點，實現(xiàn)業(yè)務(wù)計劃與財務(wù)現(xiàn)金流的關(guān)聯(lián)。在計劃編制中，常見的自上而下編制模式老板大多讓計劃“高昂激進(jìn)”和自下而上員工自我“減負(fù)”帶來計劃編制要么太緊，要么就是太松。所以我們認(rèn)為從“中間層”項目負(fù)責(zé)人發(fā)起，

5、匯總和初步評審下屬各職能線計劃后，再經(jīng)過區(qū)域公司PMO會議群體審核、集團(tuán)計劃運營專員審核后最終確定整個執(zhí)行計劃，并由此形成有支撐的集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點計劃，這是非常高效和務(wù)實的一種做法。另外，不少標(biāo)桿企業(yè)為了企業(yè)計劃與資金更好關(guān)聯(lián)，他們在計劃編制環(huán)節(jié)，就必須參照財務(wù)的年度計劃和未來現(xiàn)金流的預(yù)估情況。具體執(zhí)行中，項目負(fù)責(zé)人在編制計劃前財務(wù)必須提供年度資金情況和其他現(xiàn)實數(shù)據(jù)，因為開發(fā)企業(yè)計劃必然涉及大量資金的支出和資金回籠，項目計劃的編制節(jié)點設(shè)置必

6、然會直接影響企業(yè)未來現(xiàn)金流的波動和變化，由此計劃編制參考集團(tuán)財務(wù)內(nèi)在要求就能更好實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)和業(yè)務(wù)相互支持配合。3、審批流程直接監(jiān)控四個關(guān)鍵節(jié)點變化。(原文來自引用請注明)拿地、開工、開盤、交房四個節(jié)點作為影響企業(yè)現(xiàn)金流的重要環(huán)節(jié)，直接進(jìn)入集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點后剩下來的就是實際執(zhí)行過程中如何具體執(zhí)行和調(diào)整了。在分級計劃管理體系下，決策層、管理層和操作層按照各自負(fù)責(zé)執(zhí)行和管理的對應(yīng)計劃，實現(xiàn)每一級權(quán)責(zé)分工清晰的分級管控機(jī)制。對具體計劃執(zhí)行過程中需

7、要調(diào)整，上一級針對下一級的計劃調(diào)整嚴(yán)格啟用審批流程進(jìn)行風(fēng)險控制。具體而言，當(dāng)下級計劃在不影響上級計劃尤其是集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點時，可在自身執(zhí)行范圍內(nèi)合理調(diào)整，由此也保證計劃執(zhí)行隨外界環(huán)境變化進(jìn)行針對性修正的靈活性，但若下級計劃延期或出現(xiàn)其他問題直接影響上級計劃尤其是集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點時，就必須做出詳細(xì)的說明和原因分析，集團(tuán)要對其慎重審批并最終做出計劃是否調(diào)整的決策，由此從根本上保證集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點計劃的高度嚴(yán)肅性。4、計劃做好PDCA的執(zhí)行回顧和分析。標(biāo)