法律法規(guī)在物業(yè)管理中的應用

1、物業(yè)管理案例的法律分析物業(yè)管理案例的法律分析袁濤一、物業(yè)管理法律關系簡述一、物業(yè)管理法律關系簡述法律關系是指法律規(guī)范在調整人們行為過程中所形成的一種特殊社會關系法律關系是指法律規(guī)范在調整人們行為過程中所形成的一種特殊社會關系——法律上的法律上的權利與義務的關系。權利與義務的關系。物業(yè)管理的法律關系是法律關系的一種，即調整在物業(yè)管理過程中形成的權利與義務的關系。物業(yè)管理的法律關系是法律關系的一種，即調整在物業(yè)管理過程中形成的權利與義務的關

2、系。（一）構成法律關系的兩個基本點（一）構成法律關系的兩個基本點1、以法律規(guī)范存在為前提、以法律規(guī)范存在為前提2、法律的內容是權利和義務、法律的內容是權利和義務（二）物業(yè)管理法律關系的特征：（二）物業(yè)管理法律關系的特征：1、主體廣泛性：、主體廣泛性：產權多元化及參與主體的眾多。產權多元化及參與主體的眾多。2、權屬基礎性：、權屬基礎性：以產權為基礎，權利義務隨產權的轉移而轉移。以產權為基礎，權利義務隨產權的轉移而轉移。3、國家干預性：、國

3、家干預性：依法獲得產權、依法實施物業(yè)管理。物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主（物業(yè)所有人）是平等的法律主依法獲得產權、依法實施物業(yè)管理。物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主（物業(yè)所有人）是平等的法律主體，也是平等的市場主體。體，也是平等的市場主體。（三）物業(yè)管理的基本法律框架體系（三）物業(yè)管理的基本法律框架體系1、憲法、憲法根本大法，制定其他法律法規(guī)的基本原則依據。其中關根本大法，制定其他法律法規(guī)的基本原則依據。其中關于財產權、城市管理、公民權利等條款的規(guī)定，是物業(yè)管理

4、于財產權、城市管理、公民權利等條款的規(guī)定，是物業(yè)管理相關法律法規(guī)立法的指導思想和根本依據。相關法律法規(guī)立法的指導思想和根本依據。2、物權法、物權法物業(yè)管理最重要的法律支撐，其中關于建筑物區(qū)分所有權的理論是物業(yè)管理的法學基礎。物業(yè)管理最重要的法律支撐，其中關于建筑物區(qū)分所有權的理論是物業(yè)管理的法學基礎。3、物業(yè)管理條例、物業(yè)管理條例開展物業(yè)管理的具體指導原則和規(guī)定。開展物業(yè)管理的具體指導原則和規(guī)定。4、其他相關法律法規(guī)、其他相關法律法規(guī)協

5、調解決開展物業(yè)管理過程中的各種問題。協調解決開展物業(yè)管理過程中的各種問題。二、關于物業(yè)概念的分析應用二、關于物業(yè)概念的分析應用（一）概念：物業(yè)是指已建成投入使用的各類（一）概念：物業(yè)是指已建成投入使用的各類開發(fā)商。根據開發(fā)商。根據《物權法物權法》的向相關法律法規(guī)，房屋所有權人就是業(yè)主，而本案中的開發(fā)商享的向相關法律法規(guī)，房屋所有權人就是業(yè)主，而本案中的開發(fā)商享有法律賦予的業(yè)主權利，因此開發(fā)商出席業(yè)主大會并行使表決權是正當合法的。有法律賦

6、予的業(yè)主權利，因此開發(fā)商出席業(yè)主大會并行使表決權是正當合法的。四、關于建筑物區(qū)分所有權四、關于建筑物區(qū)分所有權（一）概念：（一）概念：建筑物區(qū)分所有權是指數個業(yè)主（即區(qū)分所有權人）共同擁有一個建筑物時，業(yè)主對建筑建筑物區(qū)分所有權是指數個業(yè)主（即區(qū)分所有權人）共同擁有一個建筑物時，業(yè)主對建筑物專有、部分享有所有權，對專有部分以外的公共部分享有共有和共同管理的權利。建筑物物專有、部分享有所有權，對專有部分以外的公共部分享有共有和共同管理的權

7、利。建筑物區(qū)分所有權理論是物業(yè)管理的法學基礎區(qū)分所有權理論是物業(yè)管理的法學基礎（二）建筑物區(qū)分所有權由三部分構成，專有（二）建筑物區(qū)分所有權由三部分構成，專有部分所有權是基礎利。業(yè)主轉讓建筑物專有部分所部分所有權是基礎利。業(yè)主轉讓建筑物專有部分所有權的，其共有部分的共有權和共同管理權一并轉有權的，其共有部分的共有權和共同管理權一并轉讓。讓。（三）業(yè)主可自行管理建筑物及其附屬設施，也可委托物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人管理。（三）業(yè)主可自行管理

8、建筑物及其附屬設施，也可委托物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人管理。自行管理即指業(yè)主不委托專業(yè)管理機構而由自己直接實施管理。自行管理即指業(yè)主不委托專業(yè)管理機構而由自己直接實施管理。委托管理就是業(yè)主委托物業(yè)服務機構對建筑區(qū)劃內物業(yè)進行全方位一體化的專業(yè)管理。委托管理就是業(yè)主委托物業(yè)服務機構對建筑區(qū)劃內物業(yè)進行全方位一體化的專業(yè)管理。相關分析：相關分析：1、業(yè)主既是物業(yè)管理的權利主體，又是物業(yè)管、業(yè)主既是物業(yè)管理的權利主體，又是物業(yè)管理的責任主體。物

9、業(yè)企業(yè)的管理權基于物業(yè)服務合理的責任主體。物業(yè)企業(yè)的管理權基于物業(yè)服務合同授予，其行為受業(yè)主監(jiān)督。所以業(yè)主不能認為物同授予，其行為受業(yè)主監(jiān)督。所以業(yè)主不能認為物業(yè)管理是物業(yè)企業(yè)強加的，物業(yè)企業(yè)也不能以業(yè)管理是物業(yè)企業(yè)強加的，物業(yè)企業(yè)也不能以“管理管理者”自居。自居。2、業(yè)主按其擁有的專有部分所有權對應比例履行義務。這正是目前通常以業(yè)主所擁有的、業(yè)主按其擁有的專有部分所有權對應比例履行義務。這正是目前通常以業(yè)主所擁有的住宅和經營性用房的建

10、筑面積確定其承擔物業(yè)服務費數額住宅和經營性用房的建筑面積確定其承擔物業(yè)服務費數額的依據。的依據。3、業(yè)主自治與業(yè)主自管。、業(yè)主自治與業(yè)主自管。（四）業(yè)主行使專有部分所有權和共有部分共有權，不得危及建筑物的安全，不得侵害公共（四）業(yè)主行使專有部分所有權和共有部分共有權，不得危及建筑物的安全，不得侵害公共利益和其他業(yè)主的合法權益。業(yè)主不得以放棄共有權利為由拒不履行共同義務。利益和其他業(yè)主的合法權益。業(yè)主不得以放棄共有權利為由拒不履行共同義務

11、。相關分析：相關分析：1、建筑物區(qū)分所有權不具有傳統(tǒng)意義上的排他性，單個業(yè)主行使所有權有條件限制。其對、建筑物區(qū)分所有權不具有傳統(tǒng)意義上的排他性，單個業(yè)主行使所有權有條件限制。其對專有部分或共有部分不當行使所有權時，均應承擔責任。專有部分或共有部分不當行使所有權時，均應承擔責任。2、限制業(yè)主濫用物權，約束業(yè)主不當行使建筑物區(qū)分所有權是物業(yè)管理的應有之義。、限制業(yè)主濫用物權，約束業(yè)主不當行使建筑物區(qū)分所有權是物業(yè)管理的應有之義。3、對共有