土地增值稅處理與清算實務(wù)修改

1、土地增值稅清算處理與案例分析,主講:夏宏偉 主辦:武漢市東西湖地方稅務(wù)局協(xié)辦: 武漢震南稅務(wù)師事務(wù)有限公司,課程安排,時間:二小時左右內(nèi)容:第一節(jié)：土地增值稅概述第二節(jié)：清算疑難問題及實務(wù)處理第三節(jié)：清算案例分析第四節(jié)：清算審核與鑒證,,土地增值稅的前世今生,土地增值稅起源于1898年在中國青島的德租界，1898年德國租借青島后，德國膠澳總督府認(rèn)為：土地增值并非由于土地所有者出資經(jīng)營造成，而是由于市政建設(shè)，社

2、會繁榮所致，應(yīng)收益歸公。于是世界首部對土地投機所得征稅的法規(guī)在青島誕生。德國本土于1904年起效仿青島的土地制度，并逐漸演變成為聯(lián)邦稅制的一部分，此后普及到中歐各國。目前世界上仍在征收土地增值稅的國家（地區(qū)）有：1963年開征，意大利1963年開征，韓國1977年開征，中國臺灣地區(qū)1994年開征，中國內(nèi)地（1994年1月1日起在全國開征土地增值稅）1993年12年31日，國務(wù)院頒布《土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）

3、，標(biāo)志著土地增值稅這一稅種在新中國的正式誕生。,土地增值稅重要清算政策回顧,1．2006年3月2日，財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號文）；2．2006年12月28日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）；這是一個征管文件，土地增值的重大轉(zhuǎn)折3．2007年12月29日，國家稅務(wù)總局公布了《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)[200

4、7]132號） ；4．2008年4月11日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函[2008]318號）；5．2009年4月29日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強稅種征管促進堵漏增收的若干意見》（國稅發(fā)[2009]85號） ；6．2009年5月12日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）；重申了清算條件、清算時間要求、核定征收的情形，強調(diào)了審核重點。7．2010年5月19日，國

5、家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）；明確8大問題8．2010年5月25日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）。加大土地增值稅清算力度，明確核定征收率以及區(qū)域預(yù)征率,清算形勢,在2006年之前，受制于各種因素，土地增值稅（長期）沒有得到重視，更沒有進行嚴(yán)格的稅務(wù)征管。2006年，土地增值稅征收發(fā)生重大轉(zhuǎn)折，其標(biāo)志是2006年12月28號，國家稅務(wù)總局

6、下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號），要求從2007年2月1日起全面清算土地增值稅。其中列舉出了七種必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓項目、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、項目銷售率已達(dá)85%、項目三年未銷售完畢等。按照新的規(guī)定：從2007年2月1日起，將正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%至60%不等的土地增值稅。進入2010年，國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題

7、的通知》（國稅函[2010]220號）和《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）細(xì)化了清算辦法，以清算方式征收土地增值稅的可操作性加強，房地產(chǎn)開發(fā)項目全面迎來了清算時代。,湖北地方政策回顧,1．2008年3月20日，武漢市地方稅務(wù)局《關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作有關(guān)問題的通知》（武地稅發(fā)[2008]38號）；2．2008年9月12日，湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦

8、法》的通知（鄂地稅發(fā)[2008]207號）；3.武地稅發(fā)〔2010〕1234.鄂地稅發(fā)〔2010〕1355．2011年7月13日，武漢市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《武漢市土地增值稅清算納稅評估與審核鑒證管理辦法（試行）》的通知（武地稅發(fā)[2011]118號）；,土地增值稅的征稅范圍,,土地增值稅的計稅依據(jù),土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額,土地增值稅的四級超

9、率累進稅率,,扣除項目,,續(xù),土地增值稅預(yù)征與清算,納稅人在項目全部竣工結(jié)算前取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算土地增值稅的，屬于土地增值稅預(yù)征范圍。在其項目全部竣工結(jié)算前為預(yù)征期。待某項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。 清算前：先預(yù)征，按月申報，后清算，多退少補,湖北地方政策,政策鏈接：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目在日常征管中是按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅，符合條件的進行清算，多退少補；對

10、清算時補繳的稅款，凡在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。（2）在日常稅收征管中，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入時，應(yīng)按規(guī)定的預(yù)征率按月申報繳納土地增值稅，逾期繳納則應(yīng)按規(guī)定加收滯納金；但考慮到土地增值稅征管的歷史和客觀原因，對原預(yù)征不到位的稅款，凡按稅務(wù)機關(guān)要求的期限補繳到位的，暫不加收滯納金。（3）從2008年1月1日起，對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征稅款，逾期繳納則按規(guī)定加收滯納金。 2008年9月28

11、日 鄂地稅發(fā)[2008]211號,預(yù)征稅款計算,土地增值稅預(yù)征的依據(jù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。 應(yīng)預(yù)繳稅款＝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入×預(yù)征率 納稅人既從事住宅開發(fā)項目又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的，其在財務(wù)處理上能分別正確核算相應(yīng)開發(fā)項目的，按住宅和其他開發(fā)項目的預(yù)征率分別核算預(yù)征土地增值稅，否則按從高征收的原則預(yù)征土地增值稅。 分別按普通住宅、非普通住宅和其他開發(fā)項目適用預(yù)征率,湖北、武漢土地增

12、值稅預(yù)征率變化情況表,土地增值稅預(yù)征和清算的銜接問題,注意：1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工結(jié)算后，辦理清算手續(xù)前，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅； 2、辦理清算手續(xù)前用建造本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的（實物還建，就地安置，交付時），應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅； 3、 辦理清算手續(xù)過程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，未取得清算書面審核結(jié)果的，應(yīng)繼續(xù)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。,是指納稅人在符合土地增值稅清算條

13、件后，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清某房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。,什么是土地增值稅清算?,土地增值稅的清算單位,土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。,清算單位的確定.湖北地方政策,土地增值稅以國家有關(guān)部

14、門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。對于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以分期開發(fā)項目為單位清算。開發(fā)項目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等其他開發(fā)產(chǎn)品的，其土地增值額應(yīng)分別計算。 武地稅發(fā)[2008]38號 2008.3.20 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。對于成片受讓土地使用權(quán)，分期分批開

15、發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以分期開發(fā)項目為單位清算。開發(fā)項目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通住宅等其他開發(fā)產(chǎn)品的，其土地增值額應(yīng)分別計算。 鄂地稅發(fā)[2008]207號 2008.9.12 關(guān)于滾動開發(fā)項目確定清算單位的問題： 以規(guī)劃部門發(fā)放的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。 鄂地稅發(fā)[2008]211號

16、 2008.9.28,土地增值稅清算要點,,,續(xù),,,,,,清算的具體時限及未及時清算的后果？1、對納稅人符合條件應(yīng)進行土地增值稅清算的，在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。2、對稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 3、在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。,,核定征收的率：

17、 為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。,湖北、武漢土地增值稅核定征收率變化情況表,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算與企業(yè)所得稅匯算政策差異比較,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅PK企業(yè)所得稅(1),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅PK企業(yè)所得稅(2),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅PK企業(yè)所得稅(3),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅PK企業(yè)所得稅(4),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅P

18、K企業(yè)所得稅(5),,[疑難解答]險象環(huán)生房地產(chǎn)公司，擬將開發(fā)的房地產(chǎn)進行投資，該房地產(chǎn)的開發(fā)成本5000萬元，市場銷售價格為7000萬元。該公司以成本價5000萬元對外投資，問：土地增值稅清算時如何處理?,分析：即使某企業(yè)以成本價對外投資，土地增值稅的計稅收入不能是開發(fā)成本，應(yīng)按市場銷售價格7000萬元確認(rèn)清稅收入。政策鏈接：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個

19、人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其取得收入的確定由主管地方稅務(wù)機關(guān)按當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定。 鄂地稅發(fā)[2008]207號,[疑難解答]樂天房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，于2010年1月將一棟已竣工交付使用的寫字樓轉(zhuǎn)讓給知命建材總公司作辦公樓，這棟寫字樓連同土地使用權(quán)價值1000萬元，雙方商定其中800萬元以貨幣結(jié)算，其余200萬元折算為等價的優(yōu)質(zhì)鋼材

20、進行結(jié)算。某房地產(chǎn)公司只將800萬元的貨幣資金記入主營業(yè)務(wù)收入賬戶。 問：清算收入？,思索：土地增值稅清算時的清算收入？[政策鏈接]（1)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入（摘自國務(wù)院第138號令發(fā)布的《土地增值稅暫行條例》） 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。（摘自財法字(1995)6號《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》）,[疑難解答]某房企與客戶在2010年12月10日簽訂售房

21、合同，合同總額100萬元。首付30萬元，在2010年12月15日交付；按揭70萬元，在2011年1月20日由銀行發(fā)放。請問在以2010年12月31日為截止時間進行土地增值稅清算（銷售率85%,滿足清算條件）時，清算收入金額是30萬元，還是100萬元？,政策鏈接：《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)的問題的通知》（國稅函[2010]220號）對土地增值稅清算時收入確認(rèn)問題進行了明確：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所

22、載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。 思索：土地增值稅清算時如何界分已售未售？《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》第六條第（一）款中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”，是指已簽訂轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)的建筑面積；“可售建筑面積”是指《商品房銷（預(yù)）售許可證》中的《預(yù)售商品房明細(xì)》所登記的可售面積。

23、 鄂地稅發(fā)[2008]211號,[疑難解答]某房地產(chǎn)公司單獨修建了售樓部、樣板房等營銷設(shè)施，其發(fā)生的相關(guān)支出（如設(shè)計、建造、裝修等費用），在土地增值稅清算中如何稅前扣除？,思索：土地增值稅與企業(yè)所得稅在營銷設(shè)施建造費用處理的差異？分析：房企單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費，應(yīng)分情形在土地增值稅清算中扣除：（1)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部的，其發(fā)生的設(shè)計、建造

24、、裝修等費用，應(yīng)計入房企銷售費用扣除。售樓部內(nèi)購置的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視等資本性購置支出不得一次在銷售費用中列支。（2）在主體內(nèi)修建臨時售時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入并準(zhǔn)予扣除。（3）房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如會所、物業(yè)管理用房），作為售樓部的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，按以公共配套設(shè)施的相關(guān)規(guī)定處理。,[疑難解答]某房地產(chǎn)開發(fā)公司，于2008年3月開始建設(shè)電梯公寓15萬平

25、方米，2008年12月開始預(yù)售，與業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》中約定于2009年9月竣工交房。由于某房地產(chǎn)公司的原因，實際交房日期延后了3個月，按合同約定，某公司支付了業(yè)主違約金200萬元。問：200萬元違約金是否可以作為土地增值稅扣除項目？,分析： 企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營業(yè)活動以外發(fā)生的支出。因此在會計處理上應(yīng)計入營業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生的上述支出時，借記‘營業(yè)外支出’,貸記‘銀行存款’等科目。違約金不屬

26、于土地增值稅扣除項目。 違約金即不是開發(fā)成本，也不是開發(fā)費用列支的范圍。 政策鏈接：《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（即房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。,[疑難解答]浮云房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢綜合樓，1-4層是商業(yè)用房，5-20層是住宅，現(xiàn)在進行土地增值稅清算，經(jīng)計算，住宅為負(fù)增值，商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。問：住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？,分

27、析：住宅與其他開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分別計算增值額和增值率，因此住宅的負(fù)增值不能抵減商業(yè)用房的正增值。政策鏈接：清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的計算分?jǐn)偘春藢嵉目墒劢ㄖ娣e計算分?jǐn)?，并遵循?zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額與取得收入的面積相配比的分?jǐn)傇瓌t。對商住綜合樓，可結(jié)合實際情況，采取合理方法分別計算確定商鋪與住宅的單位建筑面積成本。 2008年9月12日 鄂地稅發(fā)[2008]207號

28、 房地產(chǎn)開發(fā)項目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時還有商鋪、商網(wǎng)車庫等其他開發(fā)產(chǎn)品的，某項目應(yīng)繳納的土地增值稅，應(yīng)按住宅和其他開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品兩類分別計算土地增值稅。其他開發(fā)產(chǎn)品類中納稅人建造商網(wǎng)、商鋪、車庫、附助房等，不再按功能分別分類計算土地增值稅。住宅中的普通住宅和非普通住宅應(yīng)分別核算增值額，計算繳納土地增值稅。 2008年9月28日 鄂地稅發(fā)[2008]

29、211號,[疑難解答] 某房地產(chǎn)公司，對鋼材、商品混凝土實行甲供。供應(yīng)商將銷售鋼材、商品混凝土的發(fā)票開給房地產(chǎn)公司，對這一部分甲供材料開發(fā)商直接計入開發(fā)成本了。問：土地增值稅清算時甲供材料成本如何扣除？,分析：甲供材料，嚴(yán)格意義上講是建筑安裝工程費的組成部分。（一）對于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務(wù)金額（不含材料價款）開具發(fā)票。在計算土地增值稅扣除項目時，施工費用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)，甲供材料和甲供設(shè)備的扣除憑證以銷

30、售發(fā)票為準(zhǔn)。（二）對于包工包料的建安工程，施工方按工程結(jié)算金額（包含材料和設(shè)備價款）開具發(fā)票。在計算土地增值稅扣除項目時，建安費用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)。（三）甲方價外提供材料，在計算土地增值稅扣除項目時，可以憑材料和設(shè)備費用銷售發(fā)票計算扣除。,[疑難解答]某房地產(chǎn)企業(yè)某項目取得土地使用權(quán)成本為5000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元，其中“開發(fā)成本—開發(fā)間接費用”中利息支出50萬元，“財務(wù)費用—利息支出”20萬元。問：土地增值

31、稅清算時，有關(guān)利息和其他開發(fā)費用的稅務(wù)處理?,分析：某房地產(chǎn)公司計入土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000-50=2950萬元 1、能夠按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用（50+20）+（5000+3000-50）×5%=467.5萬元； 2、凡不能按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，可扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用（5000+3000-50）×10%

32、=795萬元。 政策鏈接：國稅函[2010]220號第三條第（四）項規(guī)定：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。,[疑難解答]某房地產(chǎn)公司2009年6月開發(fā)完成了3萬平方米的多層住宅，沒有金融機構(gòu)借款，也沒有發(fā)生利息支出。請問在土地增值稅清算時，計算房地產(chǎn)開發(fā)費用是按照5%扣除，還是按10%扣除？,分析如下：該公司沒有發(fā)生財務(wù)費用（利息支出），不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地

33、使用權(quán)所支付的金額與實際發(fā)生的開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除，而不是按照5%計算扣除。 政策鏈接：《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條規(guī)定： “（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開發(fā)成本’金額之和的5%以

34、內(nèi)計算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開發(fā)成本’金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。”,續(xù),開發(fā)費用的計算方法與扣除條件歸納總結(jié):,[疑難解答]某市碧水藍(lán)天房地產(chǎn)開發(fā)公司，為了籌措資金，應(yīng)對宏觀調(diào)控，對剛開盤的“世外桃源”項目，實行“買精裝

35、房送家電家具”的促銷活動，售房合同價款200萬元，售房合同中說明交房時送家電家具，家電家具的購進價格為2萬元，問：家電家具的購進價格為2萬元能否計入開發(fā)成本？,分析：家電家具不屬于以建筑物為載體的附屬設(shè)備，不論銷售合同如何約定，都不能作為房地產(chǎn)“開發(fā)成本處理”。政策鏈接：《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、

36、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。,[疑難解答]某房企開發(fā)某項目時，購置土地使用權(quán)后，實際發(fā)生的拆遷補償支出2000萬元，收到政府拆遷補償補助300萬元，問：土地增值稅清算時可以計入扣除項目金額的拆遷補償支出？。,分析：增值稅清算時，構(gòu)成開發(fā)成本扣除項目的拆遷補償凈支出為1700萬元（2000-300），而不是2000萬元。同樣，300萬元補助收入不作為計算土地增值稅的項目收入。政策鏈接：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第

37、七條的規(guī)定，在計算土地增值稅增值額時，具體扣除項目為：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。其中土地征用及拆遷補償費用的項目范圍為：土地征用費，耕地占用稅，勞動力安置費及有關(guān)地上，地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。,[疑難解答]步步為贏房地產(chǎn)公司擅自擴大“開發(fā)間接費用”的核算內(nèi)容，主要表現(xiàn)形式：

38、開發(fā)間接費用中列支已建未售房屋的物業(yè)看護費、產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費、維修基金、土地使用稅和售樓處的水電、辦公費的問題 。問：清稅時如何處理？,分析：按照規(guī)定以上各項費用支出應(yīng)在管理費用、銷售費用科目歸集，列入開發(fā)費用而不是在開發(fā)間接費用中列支 。公建維修基金視同稅費扣除。政策鏈接：《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》明確規(guī)定：開發(fā)間接費用，是指直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤

39、銷等。,[疑難解答]某房地產(chǎn)公司開發(fā)了一棟商住混合樓，建筑面積為5萬平方米。1-4層為商鋪（4層尚售出），5-24層為住宅（23-24層留做自用），有一地下停車場（用于出租），現(xiàn)已達(dá)到土地增值稅清算的條件。問：在土增值稅清算過程中，對于用于出租的地下停車場，其建筑面積是否計入可售面積？是否應(yīng)分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額？,分析：企業(yè)所得稅（國稅發(fā)[2009]31號）文件的規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的配套設(shè)施，屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所

40、有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的．．．應(yīng)當(dāng)單獨核算成本。一般來說具有資質(zhì)的測繪機構(gòu)提供的《建筑面積測繪報告》中，地下停車場的面積是計入可售面積的。政策鏈接：對于停車場（車庫），僅轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或出租使用期限與建造商品同等期限的，應(yīng)按規(guī)定計算收入，并準(zhǔn)予扣除合理計算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費用。 鄂地稅發(fā)[2008]207號 2008年9月12日,[疑難解答]黑木崖房產(chǎn)公司建造了一幢商住兩用樓（共32層），地下

41、兩層，地上1-3層為商業(yè)用房，地上4-30層為居民住宅（滿足普通住宅的三個條件）。問：此情況下，在計算土地增值稅時如何確定普通住宅和商業(yè)用房的單位成本及總成本？,分析如下：對房企建造一座既有商業(yè)用房又有普通住宅的商住樓，可按各自建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定扣除金額，分別核算土地增值額計算土地增值稅。政策鏈接：清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的計算分?jǐn)偘春藢嵉目墒劢ㄖ娣e計算分?jǐn)?，并遵循?zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金

42、額與取得收入的面積配比的分?jǐn)傇瓌t。對于商住綜合樓，可結(jié)合實際情況，采取合理方法分別計算確定商鋪與住宅的單位建筑面積成本。 鄂地稅發(fā)[2008]207號 2008.9.12,拆遷安置的涉稅處理(1),(1）貨幣安置①貨幣安置拆遷戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。但是，在實際操作中很難取得“合法有效憑據(jù)”。國稅發(fā)[2009]91文對“合法有效憑據(jù)”作了闡述。 知識鏈接：《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]

43、91號）規(guī)定，審核拆遷補償費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。 (2)異地安置[案例] 長空房地產(chǎn)公司有雅苑和秀苑兩個項目，現(xiàn)在用秀苑項目建好的房屋50套，安置雅苑的“回遷戶”。按照國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定，秀苑這50套房屋的“視同銷售”價格是3000萬元，則雅苑項目安置“回遷戶”確認(rèn)的拆遷補償費是3000萬元。,拆遷安置的涉稅處理(2

44、),(3)就地還建 [案例]①某房企2010年度采取拆遷安置方式對某小區(qū)進行住宅開發(fā)建設(shè)，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價核算，自行過度”的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對被拆遷人進行安置補償； ②2011年6月某公司用已完工800平方米的自建商品房償還被拆遷人（其中等面積還房部分800平米），同類住房建造成本2200元/平米，銷售價格3500元/平米； ③問：等面積還房部分800平米土地增值稅的清算時如何處理？ ①答：本例中由

45、于不存在補差價問題，“拆一還一”等面積部分土地增值稅的計稅收入為280萬元（800*3500），同時,計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費也是280萬元； ②房企在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，不需要立即進行土地增值稅清算，但需要預(yù)征； ③按武漢地區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅的預(yù)征率1.5%，則應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值42000元（2800000*1.5%）,拆遷安置的涉稅處理(3),[案例]：白云房地產(chǎn)開發(fā)公司受政府委托開發(fā)一棚戶區(qū)，與

46、被拆戶約定：還建比例為1:1，其中包括住宅面積1200平米，商鋪面積400平米，還建的房產(chǎn)市場公允價值600萬元，土地增值稅清算時已計入清算收入。某公司在清算時并未將實物補償部分從增值額中扣除。分析如下：某房企就少扣房地產(chǎn)開發(fā)費用：600*10%=60(萬元)少算加計扣除：600*20%=120（萬元）多計土地增值額：600+60+120=780 （萬元）按土地增值稅最低稅率30%計算某公司多繳了土地增值稅780*30%=2

47、34 （萬元）,拆遷安置的涉稅處理(4),[案例]：黑土房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2011年一次性征地10萬平方米，計劃在某宗土地上分六期開發(fā)商品房40棟，可售總面積為500萬平方米。其中一期工程東一區(qū)占地面積為1萬平方米，一期工程東一區(qū)開發(fā)了商品房建筑面積20萬平方米，把其中市場價值計600萬元的30套商品房安置了30戶被拆遷戶。在土地增值稅清算時，某公司將以實物方式支付的拆遷補償費全部在第一期開發(fā)項目中進行了扣除。稅務(wù)機關(guān)在審核時提出了異

48、議。分析如下：某公司的做法不符合土地增值稅的規(guī)定。正確的做法應(yīng)當(dāng)是：1、確定應(yīng)分?jǐn)偟那逅銌挝弧Ｒ蚰匙谕恋胤至陂_發(fā)，所以是六個清算單位；2、確定總建筑面積。六期開發(fā)項目的總建筑面積為500萬平方米。3、確定一期開發(fā)項目應(yīng)分?jǐn)偟膶嵨镞€建成本。本次允許扣除的項目金額=允許扣除的項目總金額*（已售建面/可售建面）=600*（200,000/5,000,000）=24(萬元)因此，某公司多扣除金額為：600-24=576(萬元)政

49、策鏈接：《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定：屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。,政策鏈接,根據(jù)國稅函[2010]220號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國稅發(fā)[2006]187號文件第三條第一款規(guī)定確認(rèn)收入。1、國稅發(fā)[2006]1

50、87號文件第三條第一款規(guī)定，…其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，也可以由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷的補償價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。,房地產(chǎn)投資入股 (1),[案例]某外商投資企業(yè)為了擴大生產(chǎn)規(guī)模，與某家電生產(chǎn)企業(yè)于2007年10月共同投資

51、興建新廠，專門生產(chǎn)平板電腦，某外企共投入資金1000萬元，其中500萬元以某企業(yè)所擁有的廠房作價投入，另外500萬元以貨幣資金投入。某外企沒有就此申報土地增值稅。分析：某外企以其擁有的廠房作價進行投資，將廠房的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給了新辦廠，這一行為雖然導(dǎo)致了房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，但是可以暫免征收土地增值稅。當(dāng)某新建廠將上述新建廠房再轉(zhuǎn)讓時，就要依法繳納土地增值稅。,政策鏈接（1）,根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》

52、（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免繳納土地增值稅。對投資聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。,房地產(chǎn)投資入股 (2),[案例]A為開發(fā)商，2005年10月將其名下的土地投資到B房地產(chǎn)公司，擁有70%的股份。某土地購買原價為1000萬元，評估價為2000萬元，股東確認(rèn)價為200

53、0萬元，B房地產(chǎn)公司以2000萬元做為土地成本入帳。2007年B房地產(chǎn)公司開發(fā)的房地產(chǎn)銷售完畢，進行土地增值稅清算。 思索：對A開發(fā)商以土地投資到B房地產(chǎn)公司的行為是否可以免征土地增值稅？分析：從2006年3月2日開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以土地（房地產(chǎn)）投資進行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，投資行為需要繳納土地增值稅。,政策鏈接（2）,根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定，自2006年3月2日起，

54、對于以土地（房地產(chǎn)）作價投資入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字1995048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的土地增值稅處理,(1)按房產(chǎn)評估價格計算土地增值稅案例：步步驚心房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備以2000萬元出售一幢辦公樓，辦公樓賬面價值300萬

55、元，累計折舊30萬元?，F(xiàn)在無法找到原始憑證，只得委托某房地產(chǎn)評估公司予以評估，評估土地價值為800萬元，按成本法對辦公樓進行評估，重置成本為500萬元，成新率70%,支付評估費用8萬元。 步步驚心公司自行計算的結(jié)果：轉(zhuǎn)讓辦公樓稅金共計111萬元，扣除項目金額：500*70%+800+111=1261（萬元）分析：政策適用錯誤，扣除項目不準(zhǔn)確。某公司土地扣除項目絕不能按評估價值虛增扣除成本，只能按照取得土地使用權(quán)所支付的實際價值扣

56、除。不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。某公司土地扣除成本只能為0。按評估價格正確計算應(yīng)交土地增值稅如下：,續(xù),辦公樓轉(zhuǎn)讓收入2000萬元辦公樓評估價格（不含土地部分）500*70%=350(萬元)取得土地使用權(quán)所支付的金額及相關(guān)費用為0 轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)稅金=2000*5%*（1+7%+3%）+2000*0.05%=111(萬元)支付評估費8(萬元）扣除項目合計=350+0+111+8=469

57、(萬元)增值額=2000-469=1531（萬元）增值率=1531/469*100%=326%適用稅率60%,速算扣除系數(shù)35%.應(yīng)納土地增值稅稅額=1531*60%-469*35%=754.45(萬元）（2）按發(fā)票所載金額確定扣除項目接上例，步步驚心公司一不小心找到了購房發(fā)票，金額為300萬元。支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費用8萬元。某房產(chǎn)未進行評估。分析如下： (1)按房產(chǎn)評估價格計算土地增值稅,續(xù),辦公樓

58、轉(zhuǎn)讓收入2000萬元 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為2000*5%*(1+7%+3%)+2000*0.05%=111（萬元） 支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費用8萬元 土地增值稅扣除項目=發(fā)票所載金額*[1+（轉(zhuǎn)讓年度-購買年度）*5%]+轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金+轉(zhuǎn)讓有關(guān)的費用=300*（1+4*5%）+111+8=479(萬元) 增值額2000-479=1521(萬元) 增值率1521/479=318% 適用稅率60%,速算

59、扣除系數(shù)35% 應(yīng)納土地增值稅稅額=1521*60%-479*35%=744.95(萬元) 知識鏈接：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能提供評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數(shù)。,續(xù),(3)按核定征收確定應(yīng)納的土地增值稅還以步步驚心公司

60、為例。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)支付相關(guān)費用8萬元。某辦公樓既無法取得評估資料，也不能找到原始購買發(fā)票。按照核定征收計算應(yīng)納的土地增值稅稅額，核定征收率7%知識鏈接：2010年7月1日起，湖北武漢核定征收率：普通住宅3%,非普通住宅5%,其它（含舊房）7%。 (1)步步驚心公司辦公樓轉(zhuǎn)讓收入2000萬元（2）核定征收率7%（3）應(yīng)納土地值稅稅額2000*7%=140（萬元）按評估價格應(yīng)納稅額：754.45(萬元)，稅負(fù)37.72%

61、 按發(fā)票價格應(yīng)納稅額：744.95（萬元） ，稅負(fù)37.25% 核定征收應(yīng)納稅額：140（萬元） ，稅負(fù)7% 思索：核定征收對企業(yè)有利嗎？,舊房的定義,關(guān)于新建房與舊房的界定問題     新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。財稅字【1995】第048號政策鏈接

62、：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的有關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅。 鄂地稅發(fā)[2008]207號 2008.9.12,轉(zhuǎn)讓舊房扣除項目,第十條：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。 對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑

63、據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 國稅發(fā)[1995]48號,湖北地方政策,政策鏈接：清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目扣除項目金額的確定。扣除項目金額必須按照《條例》第六條及實施細(xì)則第七條的規(guī)定計算。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，需提供合法、有效憑證（一般包括稅務(wù)機關(guān)監(jiān)制的發(fā)票、財政機關(guān)監(jiān)制的行

64、政事業(yè)性收費收據(jù)以及按照規(guī)定可不納入財稅機關(guān)監(jiān)制范圍的專業(yè)票據(jù)等），對于納稅人無法提供合法、有效證的支出項目金額，不予扣除。對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）扣除確定，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。 2008年9月12日 鄂地稅發(fā)[2008]207號,代收費用的處理模式,案例：紫霞房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)了一個普通房地產(chǎn)項目，其中為取得土地使用權(quán)支付的價款為10

65、00萬元，支付房地產(chǎn)開發(fā)成本2600萬元，金融機構(gòu)借款利息20萬元，預(yù)計轉(zhuǎn)讓收入5860萬元，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的同時代地方政府收取費用200萬元，營業(yè)稅金及附加征收率為5.5%，計算應(yīng)交的土地增值稅。政策鏈接：《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]048號）規(guī)定，代收費用計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；未計入房價中的，不

66、作為轉(zhuǎn)讓房轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，在計算增值額時，也不允許扣除代收費用。思索：代收費用計價方式的選擇對清算結(jié)果會產(chǎn)生怎樣的影響？（一）代收費用計入房價向購買方一并收取扣除項目金額（1000+2600）*（1+20%）+20+ （1000+2600）*5%+（5860+200）*5.5%=5053.3（萬元）增值額(5860+200)-5053.3=1006.7(萬元)增值率1006.7/5053.3*100%=19.92%增值率低于

67、20%,免交土地增值稅。,續(xù),（二）代收費用不計入房價扣除項目金額（1000+2600）*（1+20%）+20+ （1000+2600）*5%+5860*5.5%=4842.3（萬元）增值額5860-4842.3=1017.7(萬元)增值率1017.7/4842.3*100%=21.02%增值率超過20%,應(yīng)交土地增值稅1017.7*30%=305.31(萬元)差異比較：代收費用計入房價時，應(yīng)納土地增值稅0；代收費用不計入房價

68、時，應(yīng)納土地增值稅305.31(萬元)。土地值稅稅款差額305.31-0=305.31(萬元）思索：不同的代收費用處理方式為何會產(chǎn)生如此大的稅款差異。,政策鏈接,（財稅字[1995]48號）的規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用