土地增值稅清算流程及政策講解

1、土地增值稅清算流程及政策講解,講解范疇,未進行實質(zhì)性土地整理、開發(fā),進行實質(zhì)性土地整理、開發(fā),單位、個人二手房,先預征，待符合條件后清算,建造后整體銷售,其他情況,內(nèi) 容,,三類申報表,,清算流程,,預征,,清算,,,,,,,后續(xù)管理,,,清算流程,,結(jié)合模塊,報送資料,報送資料,制定索引目錄，編號裝訂成冊：（第一項加報電子版）1、《土地增值稅清算稅款鑒證報告》及工作底稿。（如自行審核，提供整套報表及說明）2、五證3、取得土地

2、使用權(quán)所支付的地價款憑證、出讓或轉(zhuǎn)讓合同；4、項目工程建設合同；項目竣工決算；建設方、施工方、咨詢企業(yè)三方蓋章的工程結(jié)算審核報告。5、無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證；6、銀行貸款合同及貸款利息；7、稅金合法有效憑證；8、 發(fā)票復印件；9、其他,預 征,各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適

3、時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應及時進行清算，多退少補。 東部地區(qū)不得低于2%。 對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。,,0%，2%，3%，4%，5%匡算率,,2001年之前,,2010,,2011,2014,,,,普通住宅/非普通住宅,廉租住房暫不預征非普通住宅、非住宅2%,限價房1%普通住宅2%其他3%,1996年預征率1%經(jīng)濟適用

4、房暫不預征,預征率,,2005年,（青地稅函【2009】47號文）　三、2008年底，全市普通住房的建筑面積標準由每套120平方米上調(diào)至144平方米，在具體執(zhí)行中應如何把握執(zhí)行時間？（一個項目一個標準）答：根據(jù)《青島市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市建委等部門關(guān)于支持居民購買住房的意見的通知》（青政辦發(fā)〔2008〕63號）第五條規(guī)定，將我市普通住房的建筑面積標準由120平方米調(diào)整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各單位在進行土地增值

5、稅清算時，對2008年11月15日以后新開工的開發(fā)項目按新規(guī)定標準執(zhí)行，對之前已開工的開發(fā)項目，仍按原規(guī)定標準執(zhí)行。開工時間以取得建筑工程施工許可證時間（第一個）為準。,,目前三條標準：普通住宅須同時符合以下3個條件：　?。ㄒ唬┳≌^(qū)建筑容積率在1.0以上；　?。ǘ﹩翁捉ㄖ娣e在144平方米以下；　　（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍。,（2014年第1號）《青島市地方稅務局關(guān)于土地增值稅預征和核定

6、征收有關(guān)問題的公告》,（一）納稅人在未取得由主管地稅機關(guān)作出的開發(fā)項目土地增值稅清算申報審核結(jié)論之前，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入，均應按規(guī)定的預征率，預繳土地增值稅。 納稅人在銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中，隨同房價向購房人收取的裝修費、設備安裝費、管理費、手續(xù)費和咨詢費等價外收費，應并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，作為房屋銷售計稅價格的組成部分，預繳土地增值稅。,（二）納稅人開發(fā)建設并銷售房地

7、產(chǎn)，土地增值稅預征率如下：,平均銷售價格明顯高于本區(qū)域房地產(chǎn)銷售價格，匡算預計增值額，確定土地增值稅稅負率。取得《稅務事項通知書》后的次月申報期內(nèi)，計算補繳該項目前期房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入預繳土地增值稅額與按照主管地稅機關(guān)通知稅負率計算應納稅額之間的差額。解釋：執(zhí)行期公告自2014年3月1日起施行，有效期至2018年12月31日。是指稅款所屬期，即4月1日開始用新預征率申報。,清算,明確清算單位國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

8、管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)〔2006〕187號　第一條：土地增值稅的清算單位　　土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。,青島市規(guī)定：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算?！　￠_發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)的項目，以國土、規(guī)劃等主管部門批準文書注明的分期分批項目為單位進行清算。,各地政策匯總表,北京 發(fā)改委立項遼寧

9、 發(fā)改委立項；工程規(guī)劃許可證安徽 工程規(guī)劃許可證寧波 工程規(guī)劃許可證深圳 銷售許可證重慶 工程規(guī)劃許可證浙江 審批、備案項目（不許自行劃分）吉林 發(fā)改委立項；五證/竣工備案證江蘇 發(fā)改委立項；自行分期結(jié)合工程規(guī)劃許可證廈門 工程規(guī)劃許可證大連 企業(yè)會計核算單位（稅局審核）廣州

10、整體開發(fā)、統(tǒng)一核算；銷售情況+會計核算/初始產(chǎn)權(quán)青島 國土、規(guī)劃審批（建設用地規(guī)劃許可證為主，參考《建設工程規(guī)劃許可證》）西安 工程規(guī)劃許可證/銷售許可證湖北 工程規(guī)劃許可證海南 工程規(guī)劃許可證,,1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。,,清算條件,應該,,1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建

11、筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（最后一張）3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的4.省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。,,可以,國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)〔2006〕187號,,,,,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房等建設項目，凡符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)竣工驗

12、收：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。,,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”可以通知納稅人進行項目清算，在具體工作中應如何理解掌握？答：該規(guī)定可用下列公式表示：（已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85

13、%。,清算方法,收入,,,視同銷售,1.平均價格；2. 市場價格或評估價值確定。,,,實質(zhì),已收訖全部；所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；3. 其他規(guī)定。,,,微調(diào),1.發(fā)票2.合同,確認時間,確認金額,非直接銷售和自用房地產(chǎn),,,,扣除項目,（187號文）　?。ㄒ唬╉毺峁┖戏ㄓ行{證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除?！　。ǘ┣捌诠こ藤M、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關(guān)可參照

14、當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。,公共設施,,,,,,,,,,,,,無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè),產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有,有償轉(zhuǎn)讓,,,,,,,,,,兩個項目/兩個比例,財政發(fā)票,移動/非移動,看發(fā)票/不看支付,不得扣除,扣除,拆遷安置,,,,異地安置,,,用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶,貨幣安置拆遷,憑

15、合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費,屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)〔2006〕187號規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。,視同銷售處理，確認收入，（營業(yè)稅）同時確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。,,,有利息,分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除

16、,其他房地產(chǎn)開發(fā)費用5%,,,無利息,不能提供金融機構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用10%,,,計息期,取得土地使用權(quán)之日起,項目竣工驗收之日止,開發(fā)費用,土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除,,不能同時適用,例題,某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，建筑總面積10000平，其中普通住宅5000平，非普通住宅4000平，其他1000平（包括地下車位800平（40個無產(chǎn)權(quán)車位），物業(yè)等用房200平）。該項目發(fā)

17、生的成本為3000萬（指取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）。銷售情況是普通住宅已售4000平，單價8000元；非普通住宅2000平，單價12000元，車位已售15個，每個10萬。取得預售許可證滿三年。備注：開發(fā)費用、稅金、加計另行計算。,核定征收,逾期仍不清算的；,計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的,房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率明細表注：單獨轉(zhuǎn)讓“公共配套設施”取得的收入，比照“非普通

18、標準住宅”的核定征收率執(zhí)行,后續(xù)管理,清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理　　在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積,,續(xù)前例題：出具清算結(jié)論并補稅后銷售兩套住宅一個車位，分別是一套普通住宅100平，單價6000元；網(wǎng)點200平，單價1500