房地產(chǎn)銷售與租賃業(yè)務(wù)增值稅政策解讀與風(fēng)險(xiǎn)防范(dy)

1、房地產(chǎn)銷售與租賃業(yè)務(wù)增值稅政策解讀與風(fēng)險(xiǎn)防范徐 賀,1,土地一級(jí)開發(fā)增值稅處理,2,土地一級(jí)開發(fā)是指政府通過(guò)下屬的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或者委托具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃，對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再將該宗土地推入國(guó)有土地交

2、易市場(chǎng)進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。對(duì)存量國(guó)有建設(shè)用地，土地一級(jí)開發(fā)的主要內(nèi)容是組織拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等；對(duì)征用農(nóng)村集體土地，土地一級(jí)開發(fā)的主要內(nèi)容是土地征轉(zhuǎn)用、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。一級(jí)開發(fā)是一個(gè)“生地”變“熟地”的過(guò)程，土地的權(quán)屬還是歸屬于政府（不涉及到轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為），一級(jí)開發(fā)后的土地可以直接使用進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)（房屋建設(shè)銷售）。,土地一級(jí)開發(fā)概述,3,土地一級(jí)開發(fā)模式示意圖,土地出讓,土地一級(jí)開發(fā),土地一級(jí)開發(fā),

3、土地出讓,生地,建造房屋,,,,,,,傳統(tǒng)的土地開發(fā)模式（土地出讓后開發(fā)）,土地一級(jí)開發(fā)模式（土地出讓前開發(fā)）,土地一級(jí)開發(fā)概述,會(huì)計(jì)核算時(shí)的主要科目設(shè)置開發(fā)成本項(xiàng)目前期費(fèi)用征地、拆遷費(fèi)用 公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 工程建設(shè)其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 其他應(yīng)該繳納的稅金（主要是指營(yíng)業(yè)稅及附加）開發(fā)費(fèi)用（間接費(fèi)用）管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用,5,土

4、地一級(jí)開發(fā)的會(huì)計(jì)核算,項(xiàng)目前期費(fèi)用立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告編制費(fèi)立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告的編制費(fèi)、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的編制費(fèi)和項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)可參考國(guó)家計(jì)委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》及地方物價(jià)局、計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)的補(bǔ)充通知》中的有關(guān)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用2001年國(guó)家計(jì)委《關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價(jià)格的通知》（計(jì)價(jià)格[2001]1218

5、號(hào)）中取消了1993年由建設(shè)部、國(guó)家物價(jià)局聯(lián)合頒布的《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，放開了規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)。2004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)計(jì)費(fèi)，中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見》，作為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的參考依據(jù)。,6,土地一級(jí)開發(fā)的會(huì)計(jì)核算,項(xiàng)目前期費(fèi)用工程勘察（文物勘察、地質(zhì)勘察）測(cè)繪、釘樁費(fèi)用2002年1月7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文發(fā)布了《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)

6、定》，從2002年3月1日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費(fèi)用。建筑用地?fù)艿囟叮骸蛾P(guān)于測(cè)繪產(chǎn)品收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用2002年10月28日全國(guó)人大通過(guò)了《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》，規(guī)定：在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域和中華人民共和國(guó)管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對(duì)環(huán)境有影響的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。隨后，國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》（計(jì)價(jià)格［2002］125號(hào)）。該通知中規(guī)定了

7、項(xiàng)目前期進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析，包括編制環(huán)境影響報(bào)告書（含大綱）、環(huán)境影響報(bào)告表和對(duì)環(huán)境影響報(bào)告書（含大綱）、環(huán)境影響報(bào)告表進(jìn)行技術(shù)評(píng)估的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，可以作為核算環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用的依據(jù)。,7,土地一級(jí)開發(fā)的會(huì)計(jì)核算,項(xiàng)目前期費(fèi)用交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的項(xiàng)目需由項(xiàng)目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)或咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)，并按照《地方建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)準(zhǔn)則和要求》編制咨詢報(bào)告。進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)咨詢工作

8、的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級(jí)資質(zhì)。但對(duì)委托編制交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確規(guī)定，實(shí)踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢的標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)行情協(xié)商（目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常在0.5～2元/平米不等 ）。,8,土地一級(jí)開發(fā)的會(huì)計(jì)核算,項(xiàng)目前期費(fèi)用地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用2002年1月1日起施行、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令（第323號(hào)）公布的《地震安全性評(píng)價(jià)管理?xiàng)l例》規(guī)定：新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)工程，依照《中華人民共和國(guó)防震減災(zāi)法》和本條例的規(guī)定，需要進(jìn)行地

9、震安全性評(píng)價(jià)的，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家地震安全性評(píng)價(jià)的技術(shù)規(guī)范，確保地震安全性評(píng)價(jià)的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評(píng)價(jià)單位。地震安全性評(píng)價(jià)單位對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告。目前，全國(guó)各省市對(duì)地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都有不同的規(guī)定。,9,土地一級(jí)開發(fā)的會(huì)計(jì)核算,財(cái)務(wù)費(fèi)用指一級(jí)開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷售費(fèi)用包括土地一級(jí)開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土

10、地價(jià)值，吸引二級(jí)開發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開發(fā)成本而進(jìn)行的策劃、推廣活動(dòng)，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費(fèi)用等。目前政府對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的銷售費(fèi)用提取比例沒(méi)有專門規(guī)定，而且市場(chǎng)中二級(jí)開發(fā)的銷售經(jīng)驗(yàn)不適用于土地一級(jí)開發(fā)的銷售，已實(shí)施完成的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目尚不多，因此沒(méi)有太多的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)可供借鑒。這就需要企業(yè)根據(jù)自己項(xiàng)目的土地出讓計(jì)劃分別測(cè)算。也可以按預(yù)計(jì)銷售收入的1%計(jì)取。稅金主要是指營(yíng)業(yè)稅金及附加,10,土地一級(jí)開發(fā)的會(huì)

11、計(jì)核算,540號(hào)文件的規(guī)定土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%.以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等

12、手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%.通過(guò)招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議。,11,土地一級(jí)開發(fā)的利潤(rùn)來(lái)源,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就土儲(chǔ)中心支付的開發(fā)補(bǔ)償款和利潤(rùn)為其開具發(fā)票；具體從事施工拆遷的建筑企業(yè)給房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票。,12,土地一級(jí)開發(fā)的票據(jù)流,土地一級(jí)開發(fā)收入確認(rèn)方式中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《2014 年上市公司年報(bào)會(huì)計(jì)監(jiān)管報(bào)告》指出土地一級(jí)開

13、發(fā)業(yè)務(wù)存在多種模式，相關(guān)收入確認(rèn)政策應(yīng)結(jié)合上市公司與政府所簽訂合同條款予以確定。一般情況下，上市公司需要結(jié)合土地一級(jí)開發(fā)收益是否與該土地未來(lái)的出讓收益是否相關(guān)，對(duì)其收入確認(rèn)政策予以披露和說(shuō)明。但年報(bào)分析發(fā)現(xiàn)，部分從事一級(jí)土地開發(fā)業(yè)務(wù)的上市公司對(duì)該類收入確認(rèn)政策的披露僅照搬會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于收入確認(rèn)的原則性規(guī)定。收入確認(rèn)是采用總額法還是凈額法,13,土地一級(jí)開發(fā)的會(huì)計(jì)核算,《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告》（國(guó)

14、家稅務(wù)總局公告2013年第15號(hào)）一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項(xiàng)目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆遷、安置及補(bǔ)償工作由地方政府指定其他納稅人進(jìn)行，投資方負(fù)責(zé)按計(jì)劃支付土地整理所需資金；同時(shí)，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計(jì)、場(chǎng)地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位支付設(shè)計(jì)費(fèi)和工程款。,14,土地一級(jí)開發(fā)的營(yíng)業(yè)

15、稅處理,《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第15號(hào)）當(dāng)該地塊符合國(guó)家土地出讓條件時(shí)，地方政府將該地塊進(jìn)行掛牌出讓，若成交價(jià)低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔(dān)；若成交價(jià)超過(guò)投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過(guò)程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營(yíng)業(yè)稅；規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)勞務(wù)和建筑業(yè)勞務(wù)取得的收入，

16、應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅。,15,土地一級(jí)開發(fā)的營(yíng)業(yè)稅處理,公告的內(nèi)容分析土地一級(jí)開發(fā)的利益分享模式固定收益模式 即按投資人所投入的土地開發(fā)成本總額給予固定回報(bào)比率，類似于BT模式，一般為8%左右。收益分成模式 即投資人與政府事先商定土地收益分配比例，類似于合作經(jīng)營(yíng)模式。保底和分成相結(jié)合模式即將土地一級(jí)開發(fā)權(quán)推向市場(chǎng)，投資人投標(biāo)取得開發(fā)權(quán)，自主開發(fā)，自負(fù)盈虧。亦即“國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第15號(hào)”文件中所描述的免稅開發(fā)模式。,16

17、,土地一級(jí)開發(fā)的營(yíng)業(yè)稅處理,《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于代政府開發(fā)土地和建設(shè)行政中心等營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（瓊地稅發(fā)[2010]33號(hào)）“北京首創(chuàng)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱北京首創(chuàng)公司）于2007年4月與海口市政府（授權(quán)?？谑型恋貎?chǔ)備整理中心）簽訂《?？谑形骱０缎聟^(qū)土地一級(jí)開發(fā)合作合同》，共同對(duì)海口市西海岸新區(qū)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，并投入資金建設(shè)?？谑行姓行?。依據(jù)合同約定北京首創(chuàng)公司出資于2007年6月注冊(cè)成立?？谑讋?chuàng)西海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下

18、簡(jiǎn)稱海口首創(chuàng)公司），負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)，并部分享有取得分配土地開發(fā)增值收益。由于合作雙方均未擁有土地使用權(quán)和處置權(quán)等，且?？谑讋?chuàng)公司在收益分配中僅在一定比例和數(shù)額內(nèi)部分享有，未完全分享。因此，不屬于營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定的合作行為，可視為代政府開發(fā)土地和代建行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理服務(wù)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。海口首創(chuàng)公司所取得的政府返還的土地開發(fā)成本、費(fèi)用及土地增值收益等全部收入和價(jià)外費(fèi)用，可扣除代政府支付的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑安裝工程款、

19、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和農(nóng)轉(zhuǎn)用報(bào)批、土地征收、折遷、林木砍伐、土地招標(biāo)、拍賣等相關(guān)費(fèi)用后的余額，為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅金額?！?17,土地一級(jí)開發(fā)的營(yíng)業(yè)稅處理,《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2009]520號(hào)）“納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過(guò)程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照‘建筑業(yè)’稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；其代委托方向原土地使用

20、權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于‘ 服務(wù)業(yè)—代理業(yè)’行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅?！?18,土地一級(jí)開發(fā)的營(yíng)業(yè)稅處理,營(yíng)業(yè)稅的實(shí)踐中處理開票方式稅款計(jì)算方式營(yíng)業(yè)稅及附加在成本中的體現(xiàn)部分開票模式,19,土地一級(jí)開發(fā)的營(yíng)業(yè)稅處理,按照建筑服務(wù)進(jìn)行增值稅處理36號(hào)文附件1 “銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋”中規(guī)定，“其他建筑服務(wù)”是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務(wù)

21、，如鉆井（打井）、拆除建筑物或者構(gòu)筑物、平整土地。,20,土地一級(jí)開發(fā)的增值稅處理,按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)進(jìn)行增值稅處理相當(dāng)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為委托人（土地儲(chǔ)備中心）代為尋找施工企業(yè)進(jìn)行開發(fā)。但是，施工企業(yè)的發(fā)票開具給了房地產(chǎn)企業(yè)，沒(méi)有開具土地儲(chǔ)備中心，所以從這點(diǎn)上來(lái)看作為經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)也有些牽強(qiáng)。3月31日國(guó)家稅務(wù)總局營(yíng)改增納稅人座談會(huì)華夏幸?；鸸煞萦邢薰靖笨偛脜侵斜l(fā)言時(shí)指出：產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)前期投入很大，包括舊城改造拆遷、土地整理和基

22、礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，目前營(yíng)改增實(shí)施辦法中對(duì)土地拆遷補(bǔ)償成本的抵扣問(wèn)題沒(méi)有明確，是一個(gè)重大的成本不確定項(xiàng)。,21,土地一級(jí)開發(fā)的增值稅處理,房地產(chǎn)企業(yè)不同商業(yè)模式與拿地方式的增值稅影響,22,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)銷售的一手房某商貿(mào)公司取得土地一塊，進(jìn)行開發(fā)銷售，是否適用該政策？,18號(hào)公告適用范圍,23,房地產(chǎn)開

23、發(fā)企業(yè)以接盤等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。爛尾樓的處理購(gòu)入的在建工程分幾年抵扣？股權(quán)并購(gòu)取得的項(xiàng)目如何處理？并購(gòu)項(xiàng)目中考量的稅收因素？自持銷售還是兼有某房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)稅收管理案例介紹,18號(hào)公告適用范圍,24,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固后在銷售的使用政策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售權(quán)屬登記在自己名下的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》

24、（國(guó)家稅務(wù)總局2016年第14號(hào)公告）的規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理，不適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)），不允許扣除土地成本。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一批商鋪，銷售出90%，剩余有10套商鋪尚未售出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理權(quán)屬登記時(shí)，將該10套商鋪登記在自己名下。3年后，該商區(qū)房產(chǎn)價(jià)格上漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定將該10套商鋪再出售，此時(shí)，該10套商鋪已經(jīng)登記在房地產(chǎn)企業(yè)名下，再次銷

25、售時(shí)，屬于“二手”，不是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目尚未辦理權(quán)屬登記的房產(chǎn)，因此應(yīng)適用《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局2016年第14號(hào)公告）。,18號(hào)公告適用范圍,25,出租人防商鋪 車位問(wèn)題納稅人將人防工程建成商鋪、車庫(kù)，對(duì)外一次性出售或者出租若干年經(jīng)營(yíng)權(quán)的，屬于提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)。納稅人將開工日期在2016年4月30日前的人防工程對(duì)外出售或者出租的，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。,18號(hào)公告適用范圍,26,房地產(chǎn)企業(yè)增值稅

26、納稅人確認(rèn)專題,27,36號(hào)文附件1：第一條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。個(gè)人，是指?jìng)€(gè)體工商戶和其他個(gè)人。在境內(nèi)的理解個(gè)人也是增值稅的納稅義務(wù)人個(gè)人代開增值稅專用發(fā)票問(wèn)題，個(gè)體工商戶和其他個(gè)人,納稅人確認(rèn)的基本政策規(guī)定,28,某物業(yè)公司

27、案例【案例描述】某物業(yè)分公司下設(shè)第一分公司和XX花園項(xiàng)目部，分公司和項(xiàng)目部是否屬于獨(dú)立增值稅納稅義務(wù)人？,納稅人確認(rèn),29,36號(hào)文件附件1：第三條 納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額（以下稱應(yīng)稅銷售額）超過(guò)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人不屬于一般納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位

28、和個(gè)體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。為什么分為小規(guī)模和一般納稅人兩者有什么區(qū)別，計(jì)算方式和開票對(duì)交易會(huì)產(chǎn)生什么影響,一般納稅人認(rèn)定問(wèn)題,30,36號(hào)文附件1：第四條 年應(yīng)稅銷售額未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。會(huì)計(jì)核算健全，是指能夠按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。第五條符合一般納稅人條件的納稅人應(yīng)當(dāng)向主管稅

29、務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記。具體登記辦法由國(guó)家稅務(wù)總局制定。除國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。是否可以長(zhǎng)期作為小規(guī)模不主動(dòng)認(rèn)定為一般納稅人的后果房地產(chǎn)項(xiàng)目公司 無(wú)收入 增值稅納稅人身份選擇問(wèn)題？,31,一般納稅人認(rèn)定問(wèn)題,稽查查補(bǔ)的銷售額與一般納稅人認(rèn)定的關(guān)系【案例描述】某企業(yè)為小規(guī)模納稅人，年銷售額為400萬(wàn)元，接受稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查，查補(bǔ)的銷售額為150萬(wàn)元，計(jì)算查補(bǔ)稅款時(shí)是否應(yīng)該按照一般

30、納稅人的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算？,,32,一般納稅人認(rèn)定問(wèn)題,稽查查補(bǔ)的銷售額與一般納稅人認(rèn)定的關(guān)系,,33,一般納稅人認(rèn)定問(wèn)題,36號(hào)文附件1:第七條 兩個(gè)或者兩個(gè)以上的納稅人，經(jīng)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)可以視為一個(gè)納稅人合并納稅。具體辦法由財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另行制定。合并納稅的好處目前的政策實(shí)踐,合并納稅問(wèn)題,34,房地產(chǎn)簡(jiǎn)易征收增值稅管理,35,36號(hào)文附件1：第十七條 增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。第十八條

31、 一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為凡未規(guī)定可以選擇按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅的，則應(yīng)按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。特定應(yīng)稅行為的范圍按《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》執(zhí)行。一般計(jì)稅辦法和簡(jiǎn)易征收之間的關(guān)系為什么36個(gè)月內(nèi)不得改變,36,簡(jiǎn)易征收適用的情形,36號(hào)文附件

32、1：第十九條 小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。第二十條 境外單位或者個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，扣繳義務(wù)人按照下列公式計(jì)算應(yīng)扣繳稅額：應(yīng)扣繳稅額=購(gòu)買方支付的價(jià)款÷（1+稅率）×稅率小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，一律適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅在計(jì)算應(yīng)扣繳稅額時(shí)，應(yīng)將應(yīng)稅行為購(gòu)買方支付的含稅價(jià)款，換算為不含稅價(jià)款，,37,簡(jiǎn)易征收適用的情形,18號(hào)公告一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)

33、目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。很多施工許可證無(wú)開工日期 只有發(fā)證日期一個(gè)項(xiàng)目分次取得使用許可證

34、的如何處理，分別在5.1前后,簡(jiǎn)易征收適用的情形,38,案例問(wèn)題討論房地產(chǎn)公司承接三舊改造項(xiàng)目，在營(yíng)改增試點(diǎn)前收購(gòu)了城中村的老房子，然后進(jìn)行拆除并重新開發(fā)建設(shè)，由于在5月1日前已收購(gòu)了該部分老房子，但拆除工作仍在進(jìn)行中，無(wú)法取得施工許可證，但是該部分老房子的收購(gòu)價(jià)格很高，成本很高，對(duì)于該種情況是否有相應(yīng)過(guò)渡政策？,房地產(chǎn)簡(jiǎn)易征收適用的范圍,39,案例問(wèn)題討論房地產(chǎn)企業(yè)2016年4月30日前取得施工許可證，選按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，2016年

35、5月后，將部分房屋轉(zhuǎn)為公司自用房產(chǎn)，之后又按不動(dòng)產(chǎn)銷售。該不動(dòng)產(chǎn)銷售時(shí)，可扣除成本具體是指哪些？,房地產(chǎn)簡(jiǎn)易征收適用的范圍,40,一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。為何簡(jiǎn)易計(jì)稅不能扣除土地價(jià)款,一般納稅人銷售額的確認(rèn),41,房地產(chǎn)銷售確認(rèn)稅務(wù)管理,42,36號(hào)文附件1第三十七條 銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家

36、稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。第三十八條 銷售額以人民幣計(jì)算。納稅人按照人民幣以外的貨幣結(jié)算銷售額的，應(yīng)當(dāng)折合成人民幣計(jì)算，折合率可以選擇銷售額發(fā)生的當(dāng)天或者當(dāng)月1日的人民幣匯率中間價(jià)。納稅人應(yīng)當(dāng)在事先確定采用何種折合率，確定后12個(gè)月內(nèi)不得變更。,銷售額確認(rèn)的基本

37、規(guī)定,43,36號(hào)文附件1第四十二條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生開票有誤或者銷售折讓、中止、退回等情形的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票；未按照規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票的，不得按照本辦法第三十二條和第三十六條的規(guī)定扣減銷項(xiàng)稅額或者銷售額。第四十三條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，以折扣后的價(jià)款為銷售額；未在同一張發(fā)票上分別注明的，以價(jià)款為銷售額，不得扣減折扣額。,

38、銷售額確認(rèn)的基本規(guī)定——折扣折讓等處理,44,36號(hào)文附件1第四十四條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無(wú)銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：（一）按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（二）按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=

39、成本×（1+成本利潤(rùn)率）,銷售額確認(rèn)的基本規(guī)定——銷售額的核定,45,36號(hào)文附件1成本利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定。不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過(guò)人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。,銷售額確認(rèn)的基本規(guī)定——銷售額的核定,46,一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。為何簡(jiǎn)易計(jì)稅不能扣除土地

40、價(jià)款,一般納稅人銷售額的確認(rèn),47,銷售車位如何處理對(duì)于捆綁住宅轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，在《購(gòu)房合同》或《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中約定車位價(jià)款包含在其購(gòu)房款中，其轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)的行為不屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，不視同銷售行為。對(duì)于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)規(guī)定繳納稅款。轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，不涉及銷售房地產(chǎn)建筑面積，不得扣除支付的土地價(jià)款。（無(wú)產(chǎn)權(quán) 不可售）銷售具有產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)、車位，按照銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)定執(zhí)行。,

41、一般納稅人銷售額的確認(rèn),48,“買房送家電”的增值稅處理《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]875號(hào)）規(guī)定，企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2011]50號(hào)）規(guī)定，企業(yè)在向個(gè)人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈(zèng)品，如通信企業(yè)對(duì)

42、個(gè)人購(gòu)買手機(jī)贈(zèng)話費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)，或者購(gòu)話費(fèi)贈(zèng)手機(jī)等，不征個(gè)人所得稅。增值稅管理中應(yīng)該考量的因素,一般納稅人銷售額的確認(rèn),49,房地產(chǎn)企業(yè)配建的學(xué)校 醫(yī)院移交等增值稅問(wèn)題是否需要做視同銷售處理？36號(hào)文附件1 第十四條 下列情形視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。,一般納稅人銷售額的確認(rèn),50,案例問(wèn)題討論2016年5月1日后發(fā)

43、生的退補(bǔ)面積差，如何繳納稅款？2016年5月1日后發(fā)生退面積差款，如果該納稅人沒(méi)有交過(guò)增值稅，應(yīng)向地稅辦理退還營(yíng)業(yè)稅稅申請(qǐng)；如果該納稅人已交過(guò)增值稅，直接向國(guó)稅辦理退還增值稅申請(qǐng)。2016年5月1日后發(fā)生補(bǔ)面積差款，納稅人應(yīng)向國(guó)稅繳納增值稅。,房地產(chǎn)企業(yè)面積補(bǔ)差問(wèn)題,51,房地產(chǎn)增值稅差額征稅管理,52,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣

44、除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）僅適用于銷售開發(fā)產(chǎn)品 不適用于商業(yè)地產(chǎn)租賃土地價(jià)款并非一次性從銷售額中全扣，而是要隨著銷售額的確認(rèn)，逐步扣除思路與土地增值稅類似只能是新項(xiàng)目和采用一般計(jì)稅辦法的老項(xiàng)目 簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法的項(xiàng)目不適用,差額征稅適用的范圍,53,當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土

45、地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。若可售面積全部銷售 則土地價(jià)款可以全部扣除不可售的面積剔除掉出租自用的是否剔除掉？,具體如何差額,54,單獨(dú)作價(jià)的可售的會(huì)所

46、等土地成本是否可以差額掉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式的除外），單獨(dú)作價(jià)銷售的配套設(shè)施，例如幼兒園、會(huì)所等項(xiàng)目，其銷售額可以扣除該配套設(shè)施所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。,55,具體如何差額,支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。取得土地為凈地時(shí)一般為土地出讓金一級(jí)開發(fā)的補(bǔ)償費(fèi)如何處理？拆遷補(bǔ)償費(fèi) 契稅 延期付款利息 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 異地還建

47、費(fèi)用 等是否可以差額？返還的土地出讓金如何進(jìn)行增值稅處理一二級(jí)開聯(lián)動(dòng)的舊城改造項(xiàng)目是否可以差額掉拆遷補(bǔ)償費(fèi),可以差額的土地價(jià)款的具體內(nèi)容,56,案例問(wèn)題討論除以“招拍掛”支出土地出讓金以外，還要進(jìn)行回遷房、配套等多種補(bǔ)償形式,這部分是否可抵，用何票據(jù)抵扣？根據(jù)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門實(shí)際支付的土地價(jià)款

48、后的余額為銷售額?？鄢蛘Ц兜耐恋貎r(jià)款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證。其他應(yīng)稅范圍內(nèi)支出項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，應(yīng)按規(guī)定取得合法有效的增值稅扣稅憑證。,可以差額的土地價(jià)款的具體內(nèi)容,57,在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。一般為非稅收入類票據(jù)集團(tuán)公司或者投標(biāo)聯(lián)合體拿地案例【案例描述】在土地招拍掛環(huán)節(jié)一般競(jìng)拍人為房地產(chǎn)集團(tuán)或者

49、投標(biāo)聯(lián)合體，競(jìng)拍成功后在項(xiàng)目所在地成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，在實(shí)踐中，由于繳納土地出讓金的時(shí)限限制等因素，一般土地出讓金的繳費(fèi)主體為競(jìng)拍人（即房地產(chǎn)集團(tuán)或者聯(lián)合體），一般非稅收入繳款書的抬頭也是開具給房地差集團(tuán)公司或者聯(lián)合體公司的。未來(lái)銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅納稅人為項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司是否可以以該票據(jù)作為差額征稅憑證？,差額征稅的票據(jù),58,集團(tuán)公司或者投標(biāo)聯(lián)合體拿地案例,59,,差額征稅的票據(jù),一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣

50、除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。臺(tái)賬登記逐筆記錄,差額征稅的具體臺(tái)賬管理,60,某房地產(chǎn)公司銷售現(xiàn)房，采用一般計(jì)稅辦法，土地增值稅尚未達(dá)到清算條件，采用預(yù)征的方式繳納。銷售一套住房取得房款111萬(wàn)元，在計(jì)算增值稅時(shí)該套房屋可以差額掉的土地成本為30萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)在計(jì)算土地增值稅預(yù)征基數(shù)時(shí)是以100萬(wàn)為基數(shù)，還是以102萬(wàn)為基數(shù)？ 111—（111-30）/1.11*11%=10236號(hào)文附件1第二十三條規(guī)定，一般計(jì)稅方法

51、的銷售額不包括銷項(xiàng)稅額，納稅人采用銷售額和銷項(xiàng)稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率） 含稅銷售額一般為價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用會(huì)計(jì)上的確認(rèn)的銷項(xiàng)稅額是多少？差額部分如何在會(huì)計(jì)上體現(xiàn)？增值稅申報(bào)表中的填列,增值稅差額征收對(duì)土地增值稅預(yù)征影響,61,房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣管理,62,36號(hào)文附件1第二十一條 一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。應(yīng)納稅額計(jì)算

52、公式：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。當(dāng)期如何理解《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅若干政策的通知》（財(cái)稅【2005】165號(hào)）規(guī)定，一般納稅人注銷或被取消輔導(dǎo)期一般納稅人資格，轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人時(shí)，其存貨不作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理，其留抵稅額也不予以退稅。,一般計(jì)稅辦法基本規(guī)定,63,《增值稅暫行條例》第八條納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或者接受應(yīng)稅勞務(wù)（以下簡(jiǎn)稱購(gòu)進(jìn)貨物或者應(yīng)

53、稅勞務(wù)）支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額，為進(jìn)項(xiàng)稅額。 下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣： (一)從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額。 (二)從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。 (三)購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13％的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算公式：進(jìn)項(xiàng)稅額=買價(jià)×扣除率,進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣基本

54、稅收政策,64,《增值稅暫行條例》第八條 (四)購(gòu)進(jìn)或者銷售貨物以及在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中支付運(yùn)輸費(fèi)用的，按照運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)上注明的運(yùn)輸費(fèi)用金額和7％的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算公式：進(jìn)項(xiàng)稅額=運(yùn)輸費(fèi)用金額×扣除率 準(zhǔn)予抵扣的項(xiàng)目和扣除率的調(diào)整，由國(guó)務(wù)院決定。,65,進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣基本稅收政策,《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十七條和第十八條條例第八條第二款第（三）項(xiàng)所稱買價(jià)，包括納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或

55、者銷售發(fā)票上注明的價(jià)款和按規(guī)定繳納的煙葉稅。條例第八條第二款第（四）項(xiàng)所稱運(yùn)輸費(fèi)用金額，是指運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)上注明的運(yùn)輸費(fèi)用（包括鐵路臨管線及鐵路專線運(yùn)輸費(fèi)用）、建設(shè)基金，不包括裝卸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等其他雜費(fèi)。,66,進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣基本稅收政策,36號(hào)文附件1第二十四條 進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。第二十五條 下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣：（一）從銷售方取得的增值

56、稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。（二）從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。,67,進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣基本稅收政策,36號(hào)文附件1第二十五條 下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣：（三）購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。計(jì)算公式為：進(jìn)項(xiàng)稅額=買價(jià)×扣除率 買價(jià)，是指納稅人

57、購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價(jià)款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法》抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的除外。（四）從境外單位或者個(gè)人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。,68,進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣基本稅收政策,《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅【2016】47

58、號(hào)）2016年5月1日至7月31日，一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費(fèi)，暫憑取得的通行費(fèi)發(fā)票（不含財(cái)政票據(jù)，下同）上注明的收費(fèi)金額按照下列公式計(jì)算可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：高速公路通行費(fèi)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=高速公路通行費(fèi)發(fā)票上注明的金額÷（1+3%）×3%一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)發(fā)票上注明的金額÷（1+5%）×5%通行費(fèi)，是指有關(guān)單位依法或者依規(guī)

59、設(shè)立并收取的過(guò)路、過(guò)橋和過(guò)閘費(fèi)用。,69,進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣基本稅收政策,關(guān)于進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣的理解只有增值稅一般納稅人，才有資格抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額;產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅額的行為是納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或者接受加工修理修配勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)購(gòu)買方或者接受方支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額“支付”是指納稅人直接所付出的，體現(xiàn)在增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上；“負(fù)擔(dān)”是隱含的進(jìn)項(xiàng)稅額，不直接體現(xiàn)在增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上，但它是納稅人為銷售貨物

60、或者應(yīng)稅勞務(wù)所付出的其他費(fèi)用所承擔(dān)的相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額。,70,進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣稅收政策的理解,進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣基本原則鏈條稅是增值稅的突出特征，確保鏈條的連續(xù)性是增值稅的核心因增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目而產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額均可以抵扣與企業(yè)所得稅稅前扣除原則不一致，所得稅遵循的是實(shí)際發(fā)生的、與取得應(yīng)稅收入有關(guān)的合理的支出允許稅前列支，對(duì)稱性原則體現(xiàn)的比較明顯企業(yè)所得稅不征稅收入是否與進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣存在關(guān)聯(lián)關(guān)系,71,進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣稅收政策的理解,購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取

61、得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。計(jì)算公式為：進(jìn)項(xiàng)稅額=買價(jià)×扣除率買價(jià)，是指納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價(jià)款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法》抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的除外。,72,進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣稅收政策的理解,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者數(shù)量眾多，不便于管理，難以采用以票控稅的管理方式

62、，采用了國(guó)際上通行的免稅辦法為了減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)、保護(hù)農(nóng)民利益、采購(gòu)農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)負(fù)擔(dān)和緩解重復(fù)征稅，按照一定扣除率給予了一個(gè)虛擬抵扣，但是也造成了比較大的管理漏洞 向一般納稅人購(gòu)買農(nóng)產(chǎn)品、向農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者購(gòu)買農(nóng)產(chǎn)品或者向小規(guī)模納稅人的農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)購(gòu)買農(nóng)產(chǎn)品就可以按照13%抵扣除了正常的扣稅憑證外，還引入了農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票和銷售發(fā)票由于農(nóng)民無(wú)法自行領(lǐng)用發(fā)票，為了計(jì)算稅款方便引入了農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票，購(gòu)買方向農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者開具的。,73,進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣

63、稅收政策的理解,一定規(guī)模的農(nóng)場(chǎng)或者小規(guī)模農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)可以使用銷售發(fā)票，銷售方向購(gòu)買方開具的《關(guān)于免征部分鮮活肉蛋產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)增值稅政策的通知》（財(cái)稅【2012】75號(hào)）規(guī)定，對(duì)從事農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)、零售的納稅人銷售的部分鮮活肉蛋產(chǎn)品免征增值稅?！吨腥A人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第八條所列準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額的第（三）項(xiàng)所稱的“銷售發(fā)票”，是指小規(guī)模納稅人銷售農(nóng)產(chǎn)品依照3%征收率按簡(jiǎn)易辦法計(jì)算繳納增值稅而自行開具或委托稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的

64、普通發(fā)票。批發(fā)、零售納稅人享受免稅政策后開具的普通發(fā)票不得作為計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的憑證?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在部分行業(yè)試行農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除辦法的通知》（財(cái)稅［2012］38號(hào)）《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)行業(yè)范圍的通知》（財(cái)稅〔2013〕57號(hào)）,74,進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣稅收政策的理解,從境外單位或者個(gè)人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的

65、增值稅額。基本的抵扣原理與其他類型的進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣一致，遵循的都是增值稅的消費(fèi)地征收原則和鏈條稅原理房地產(chǎn)企業(yè)支付境外的設(shè)計(jì)費(fèi) 勞務(wù)費(fèi)問(wèn)題境外支付中應(yīng)該注意的問(wèn)題,75,稅收繳款書,服務(wù)接受方,進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣稅收政策的理解,《關(guān)于增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)用抵減增值稅稅額有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅【2012】15號(hào)）增值稅納稅人2011年12月1日（含，下同）以后初次購(gòu)買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備(包括分開票機(jī))支付的費(fèi)用，可憑購(gòu)買

66、增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備取得的增值稅專用發(fā)票，在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減（抵減額為價(jià)稅合計(jì)額），不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。增值稅納稅人非初次購(gòu)買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費(fèi)用，由其自行負(fù)擔(dān)，不得在增值稅應(yīng)納稅額中抵減。增值稅稅控系統(tǒng)包括：增值稅防偽稅控系統(tǒng)、貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)、機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票稅控系統(tǒng)和公路、內(nèi)河貨物運(yùn)輸業(yè)發(fā)票稅控系統(tǒng)。增值稅防偽稅控系統(tǒng)的專用設(shè)備包括金稅卡、IC卡、讀卡器或金稅盤和報(bào)稅盤；貨物運(yùn)

67、輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)專用設(shè)備包括稅控盤和報(bào)稅盤；機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票稅控系統(tǒng)和公路、內(nèi)河貨物運(yùn)輸業(yè)發(fā)票稅控系統(tǒng)專用設(shè)備包括稅控盤和傳輸盤。,76,稅控設(shè)備和維護(hù)費(fèi)增值稅特殊處理政策,《關(guān)于增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)用抵減增值稅稅額有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅【2012】15號(hào)）增值稅納稅人2011年12月1日以后繳納的技術(shù)維護(hù)費(fèi)(不含補(bǔ)繳的2011年11月30日以前的技術(shù)維護(hù)費(fèi))，可憑技術(shù)維護(hù)服務(wù)單位開具的技術(shù)維護(hù)費(fèi)發(fā)票，在增值

68、稅應(yīng)納稅額中全額抵減，不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。技術(shù)維護(hù)費(fèi)按照價(jià)格主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。增值稅一般納稅人將抵減金額填入《增值稅納稅申報(bào)表(適用于增值稅一般納稅人)》第23欄“應(yīng)納稅額減征額”。小規(guī)模納稅人將抵減金額填入《增值稅納稅申報(bào)表(適用于小規(guī)模納稅人)》第11欄“本期應(yīng)納稅額減征額”。,77,稅控設(shè)備和維護(hù)費(fèi)增值稅特殊處理政策,36號(hào)文附件1第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)