土增稅扣除項(xiàng)目及稅率

1、土地增值稅扣除項(xiàng)目一、扣除項(xiàng)目的內(nèi)容（一）轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目：地價(jià)、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金（加計(jì)扣除20%，適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價(jià)稅金費(fèi)用（提示：這里的稅金主要指契稅，印花稅一般都計(jì)入了管理費(fèi)用）【注意】（1）納稅人購(gòu)買(mǎi)土地應(yīng)按照成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅，所繳納的契稅計(jì)入取得土地使用權(quán)支付的金額。（2）如果購(gòu)買(mǎi)的土地分期開(kāi)發(fā)的，要進(jìn)行逐次合理的分配：第一次分配：在開(kāi)發(fā)的面積占購(gòu)買(mǎi)的總

2、面積之間分配第二次分配：在已完工和未完工之間分配第三次分配：在已銷(xiāo)售和未銷(xiāo)售之間進(jìn)行分配最后，結(jié)轉(zhuǎn)到銷(xiāo)售的部分可以抵扣。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。開(kāi)發(fā)成本也應(yīng)進(jìn)行合理的分配，一般而言，應(yīng)按照銷(xiāo)售面積占完工面積的比例對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行分配。可扣建造成本＝開(kāi)發(fā)總成本可售面積已售面積取得土地使用權(quán)支付的金額和開(kāi)發(fā)成本均據(jù)

3、實(shí)扣除，即按照實(shí)際發(fā)生數(shù)進(jìn)行扣除。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用——按標(biāo)準(zhǔn)扣除它是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用(1)利息＋(取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)5%以?xún)?nèi)(2)(取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)10%以?xún)?nèi)【注意新增內(nèi)容】全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除

4、時(shí)不能同時(shí)適用上述1、2項(xiàng)所述兩種辦法。土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除?！?.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金企業(yè)狀況可扣除稅金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加(視同稅金)（兩稅一費(fèi)）應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、城建稅及附加=轉(zhuǎn)讓收入或（轉(zhuǎn)讓收入買(mǎi)價(jià)）5%（1城建稅稅率3%）非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加(視同稅金)、印花稅（三稅一費(fèi)）應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、城建稅及附加=轉(zhuǎn)讓收入或（轉(zhuǎn)讓收入買(mǎi)價(jià)）

5、5%（1城建稅稅率3%）印花稅=轉(zhuǎn)讓收入0.5‰【提示】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的印花稅在“管理費(fèi)用”中列支，不單獨(dú)扣除印花稅。特殊說(shuō)明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，可以加計(jì)扣除。加計(jì)扣除費(fèi)用＝(取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)20%轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目扣除金額新建房地產(chǎn)(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5.加計(jì)扣除項(xiàng)目(20%)（取得土地使用權(quán)支付的金額開(kāi)