土增稅扣除項目及稅率

1、土地增值稅扣除項目一、扣除項目的內(nèi)容（一）轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)的扣除項目：地價、開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金（加計扣除20%，適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目）1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價稅金費用（提示：這里的稅金主要指契稅，印花稅一般都計入了管理費用）【注意】（1）納稅人購買土地應(yīng)按照成交價格作為計稅依據(jù)繳納契稅，所繳納的契稅計入取得土地使用權(quán)支付的金額。（2）如果購買的土地分期開發(fā)的，要進行逐次合理的分配：第一次分配：在開發(fā)的面積占購買的總

2、面積之間分配第二次分配：在已完工和未完工之間分配第三次分配：在已銷售和未銷售之間進行分配最后，結(jié)轉(zhuǎn)到銷售的部分可以抵扣。2.房地產(chǎn)開發(fā)成本它是指房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。開發(fā)成本也應(yīng)進行合理的分配，一般而言，應(yīng)按照銷售面積占完工面積的比例對開發(fā)成本進行分配?？煽劢ㄔ斐杀荆介_發(fā)總成本可售面積已售面積取得土地使用權(quán)支付的金額和開發(fā)成本均據(jù)

3、實扣除，即按照實際發(fā)生數(shù)進行扣除。3.房地產(chǎn)開發(fā)費用——按標準扣除它是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用(1)利息＋(取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本)5%以內(nèi)(2)(取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本)10%以內(nèi)【注意新增內(nèi)容】全部使用自有資金，沒有利息支出，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除

4、時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除?！?.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金企業(yè)狀況可扣除稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅、城建稅、教育費附加(視同稅金)（兩稅一費）應(yīng)納營業(yè)稅、城建稅及附加=轉(zhuǎn)讓收入或（轉(zhuǎn)讓收入買價）5%（1城建稅稅率3%）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加(視同稅金)、印花稅（三稅一費）應(yīng)納營業(yè)稅、城建稅及附加=轉(zhuǎn)讓收入或（轉(zhuǎn)讓收入買價）

5、5%（1城建稅稅率3%）印花稅=轉(zhuǎn)讓收入0.5‰【提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅在“管理費用”中列支，不單獨扣除印花稅。特殊說明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)的產(chǎn)品，可以加計扣除。加計扣除費用＝(取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本)20%轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)扣除項目扣除金額新建房地產(chǎn)(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5.加計扣除項目(20%)（取得土地使用權(quán)支付的金額開