土地開發(fā)稅收

1、注：本人在跟朋友們探討國家稅務(wù)總局公告注：本人在跟朋友們探討國家稅務(wù)總局公告20132013年第年第1515號(hào)關(guān)于土地一級開發(fā)不征號(hào)關(guān)于土地一級開發(fā)不征稅新政時(shí)，深感該政策猶如天上掉下的一個(gè)大餡餅，房地產(chǎn)業(yè)是稅重深負(fù)的行業(yè)，稅新政時(shí)，深感該政策猶如天上掉下的一個(gè)大餡餅，房地產(chǎn)業(yè)是稅重深負(fù)的行業(yè)，辛辛苦苦開發(fā)出來的房產(chǎn)毛利要承受辛辛苦苦開發(fā)出來的房產(chǎn)毛利要承受50%50%以上的稅負(fù)，還得飽受以上的稅負(fù)，還得飽受“高房價(jià)高房價(jià)”罪魁禍罪魁禍

2、首的罵名，而土地一級開發(fā)不征稅新政給開發(fā)商指明了一個(gè)光明的方向，本人給予首的罵名，而土地一級開發(fā)不征稅新政給開發(fā)商指明了一個(gè)光明的方向，本人給予了正面的積極解讀，與各位稅友們共享。了正面的積極解讀，與各位稅友們共享。土地一級開發(fā)經(jīng)營不征稅新政深度土地一級開發(fā)經(jīng)營不征稅新政深度解析解析土地一級開發(fā)與二級開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)是一種經(jīng)濟(jì)術(shù)語，土地一級開發(fā)與二級開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)是一種經(jīng)濟(jì)術(shù)語，并不是稅收語言。前者由政府壟斷經(jīng)營，不屬于營業(yè)稅列并不是稅收語言

3、。前者由政府壟斷經(jīng)營，不屬于營業(yè)稅列舉的征稅范圍，后者是營業(yè)稅的重要稅源。舉的征稅范圍，后者是營業(yè)稅的重要稅源。一、一、基本概念基本概念土地一級開發(fā)是指對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地土地一級開發(fā)是指對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地毛地)或鄉(xiāng)村集體土地或鄉(xiāng)村集體土地(生地生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土

4、地達(dá)到的土地達(dá)到“三通一平三通一平”、“五通一平五通一平”或“七通一平七通一平”的建設(shè)條件的建設(shè)條件(熟地熟地)，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。土地二級開發(fā)是指將取得使用權(quán)的土地開發(fā)建設(shè)成城土地二級開發(fā)是指將取得使用權(quán)的土地開發(fā)建設(shè)成城市規(guī)劃確定的建筑物的過程。市規(guī)劃確定的建筑物的過程。勢，極大地降低了土地勢，極大地降低了土地“招拍掛招拍掛”市場的不確定性，這就市場的不確定性，這就是眾多資金雄厚的

5、房地產(chǎn)公司趨之若鶩的原因。是眾多資金雄厚的房地產(chǎn)公司趨之若鶩的原因。但該模式也存在一定的問題，如不利于政府控制市場但該模式也存在一定的問題，如不利于政府控制市場地價(jià)，政府宏觀調(diào)控土地市場的能力降低等。該模式在早地價(jià)，政府宏觀調(diào)控土地市場的能力降低等。該模式在早期比較普遍，近期可能存在機(jī)會(huì)，但長遠(yuǎn)看，其空間越來期比較普遍，近期可能存在機(jī)會(huì)，但長遠(yuǎn)看，其空間越來越窄。越窄。二、二、土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)的營業(yè)稅政策土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)的營業(yè)稅政策《憲

6、法憲法》第十條規(guī)定：城市的土地屬國家所有。國家第十條規(guī)定：城市的土地屬國家所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。上述規(guī)定明確了國家（各級政府

7、）是城市土地的所有上述規(guī)定明確了國家（各級政府）是城市土地的所有權(quán)人，土地所有權(quán)不得買賣。投資人即使參與土地的投資權(quán)人，土地所有權(quán)不得買賣。投資人即使參與土地的投資開發(fā)，也沒有土地的所有權(quán)，更不得買賣土地。所以，如開發(fā)，也沒有土地的所有權(quán)，更不得買賣土地。所以，如何保護(hù)投資人的合法權(quán)益與合理收益是土地一級開發(fā)的最何保護(hù)投資人的合法權(quán)益與合理收益是土地一級開發(fā)的最大問題，土地一級開發(fā)模式也是圍繞著利益分配方式而設(shè)大問題，土地一級開發(fā)模式也