創(chuàng)業(yè)計(jì)劃望京地區(qū)區(qū)域市調(diào)報(bào)告

1、望京地區(qū)區(qū)域市調(diào)報(bào)告一、北京市宏觀市場(chǎng)分析（一）舉辦奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析辦奧是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)前所未有的發(fā)展契機(jī)。從整體上看，辦奧會(huì)促進(jìn)北京持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展的繁榮局面，人們的預(yù)期變得更好，集聚了人氣，總的投資會(huì)增加，從而使開發(fā)商對(duì)未來北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)良好的預(yù)期，對(duì)前景充滿信心，刺激、帶動(dòng)更多的本地或外地開發(fā)商投資房地產(chǎn)，增加投資，大干快上做項(xiàng)目，投資有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，從而使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給明顯增加。同時(shí)辦奧運(yùn)

2、會(huì)使北京的全國核心地位得到加強(qiáng)，國際化程度提高，城市功能得到加強(qiáng)，環(huán)境得到改善，會(huì)吸引更多的國內(nèi)外人士來北京觀光、旅游、工作、生活、學(xué)習(xí)，集聚了人氣，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，整個(gè)城市購買力上升，這些必然會(huì)引致對(duì)各類房地產(chǎn)物業(yè)的需求上升，潛在客戶大大增加。（二）WTO對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析加入WTO，房地產(chǎn)需求總量將急劇增加，直接表現(xiàn)為高檔外銷房、寫字樓、賓館、商場(chǎng)及工業(yè)用地的需求明顯增加。一旦入世，中國的市場(chǎng)在幾年內(nèi)將完全與世界接軌，最具

3、成長性的中國市場(chǎng)對(duì)全球都具有誘惑力。相對(duì)便宜的樓價(jià)，對(duì)海外投資者有巨大的吸引力。這一點(diǎn)，已經(jīng)在北京樓市初露端倪，一些高品質(zhì)樓盤境外買主的比例越來越高。入世后，北京等大城市必將成為外商搶灘中國市場(chǎng)的“橋頭堡”，外商來得越多，他們對(duì)住宅、辦公樓的需求量越大，加上更多國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)的信貸支持，購買力將持續(xù)提升。WTO的國民待遇原則要求內(nèi)銷和外銷商品房并軌（北京市已從2000年11月20日起取消了內(nèi)銷和外銷商品房銷售許可證的核準(zhǔn)事項(xiàng)），這將刺激

4、需求的增加。入世對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)將使居民收入提高，加上境外人士居住與投資需求的增加，對(duì)住宅的有效需求趨升。入世使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道空前開闊，金融業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)使利息降低，貸款方式更加靈活，名實(shí)相副的零首付等付款方式將大行其道，更符合買房人的利益，這實(shí)際上降低了買房成本，放大了需求。（三）政策面對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析1、121文件影響央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開始產(chǎn)生重大影響，其中最

5、直接的影響就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。2、國務(wù)院18號(hào)文件國務(wù)院下發(fā)的18號(hào)文件正式提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。說明政府要繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)的消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展決心和信心。（四）本市房地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2003年1－7月，全市商品住宅建設(shè)完成投資2786億元，其中319億元（四）戶型配比：戶型面積（m2）套數(shù)比例二居１０６２６４

6、３３％三居１２２７２３３％１２６１９２四居１６５２６４３３％１８８４躍層２５１８１％（五）配套設(shè)施：１、會(huì)所：水療休閑中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房２、教育配套：借助周邊設(shè)施３、商業(yè)配套：借助周邊設(shè)施（六）車位配比：１５：１（七）容積率：3.3（八）無精神堡壘三、價(jià)格分析（一）價(jià)格范圍：5100M26900M2(二)主力總價(jià)范圍：６４萬――８０萬戶型面積（m2）均價(jià)總價(jià)二居（毛坯）１０６6650704，790二居（精裝）１０６１２２（精