鴻基大廈項(xiàng)目策劃書4

1、鴻基大廈項(xiàng)目策劃書鴻基大廈項(xiàng)目策劃書鴻基大廈項(xiàng)目策劃書鴻基大廈項(xiàng)目策劃書鴻基大廈項(xiàng)目策劃書鴻基大廈項(xiàng)目策劃書———項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況價(jià)格策劃價(jià)格策劃價(jià)格策劃本定價(jià)策劃只提供定價(jià)策略和方法，具體定價(jià)開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目具體情況制定。地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入為買方市場(chǎng)，市場(chǎng)的競(jìng)爭已越來越激烈，市場(chǎng)的不確定因素也更加復(fù)雜。在復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境中，開發(fā)商如何制定消費(fèi)者可接受的、對(duì)自己最有利的價(jià)格？這始終是一個(gè)關(guān)系樓盤命運(yùn)的問題。因此

2、價(jià)格策劃在地產(chǎn)市場(chǎng)營銷中將占據(jù)越來越重要的位置。所謂價(jià)格策劃，就是地產(chǎn)商為了實(shí)現(xiàn)一定的營銷目標(biāo)而協(xié)調(diào)處理價(jià)格關(guān)系的活動(dòng)。價(jià)格策劃使整個(gè)地產(chǎn)營銷活動(dòng)的極重要的一環(huán)，它不不僅包括價(jià)格的制定、定價(jià)技巧的運(yùn)用，同時(shí)包括在一定的營銷情況下，為了實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商預(yù)期的營銷目標(biāo)而協(xié)調(diào)配合營銷組合的其他有關(guān)方面，并在實(shí)施過程中不斷修正價(jià)格策略的全過程。1樓盤價(jià)格定位樓盤價(jià)格定位在價(jià)格策劃重視種種之中。價(jià)格的一點(diǎn)小偏差會(huì)導(dǎo)致總銷售額的負(fù)增長，但也引起消費(fèi)者對(duì)樓

3、盤價(jià)格的抵抗心理，是銷售進(jìn)度受挫。而價(jià)格定位較低，會(huì)是發(fā)展上的利潤受到影響。因此，正確的價(jià)格定位可以充分發(fā)揮價(jià)格策劃的效力，進(jìn)而體現(xiàn)出整個(gè)樓盤營銷策劃的成果。2樓判定價(jià)策略（1）滲透定價(jià)策略。這時(shí)將房屋價(jià)格定的地域預(yù)期價(jià)格，并伴隨大規(guī)模的促銷活動(dòng)，迅速打開銷路，就想到如泥土的水一樣，從縫隙很快滲透到底。例如在有一個(gè)小區(qū)，同樣住宅的價(jià)格以5000元平方米的價(jià)格賣不出去，那模擬的價(jià)格就應(yīng)該低于5000元平方米，要求價(jià)格具有競(jìng)爭力。該策略的前

4、提：市場(chǎng)容量大、要求彈性大、潛在競(jìng)爭威脅大。采用這種策略可以薄利多銷，先發(fā)制人，有助于組織競(jìng)爭者的進(jìn)入，迅速打開市場(chǎng)，取得最大的市場(chǎng)占有率，通常稱為“別進(jìn)來”策略。在市場(chǎng)已被它方強(qiáng)選占領(lǐng)的情況下，也是擠入市場(chǎng)的較好辦法，待銷路打開后，也可適當(dāng)提高價(jià)格。（2）差別定價(jià)策略。這是競(jìng)爭者最激烈的同類樓盤以不同的價(jià)格出售的策略，目的在于刺激需求，增加銷量。主要表現(xiàn)在：同一房屋，銷售給顧客的價(jià)格不同。如可以給率先購買的消費(fèi)者給與一定的優(yōu)惠。同一房

5、屋，因銷售的時(shí)間、地點(diǎn)和交易形式的不同可分期推出，各期均可制定不同的價(jià)格，是具體情況在進(jìn)行提價(jià)或降價(jià)。（3）折扣定價(jià)策略。樓盤價(jià)格折扣是價(jià)格策劃中的機(jī)動(dòng)兵法，由于樓是在不斷變化之中，一段時(shí)間之后，有些價(jià)格可能不太合適樓市的反應(yīng)。而價(jià)格的調(diào)整牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此比較靈活的方式是進(jìn)行價(jià)格折扣的調(diào)整。隨時(shí)事的不同，折扣或低或高。折扣定價(jià)策略是給與購買這部分價(jià)格優(yōu)惠以吸引顧客增加購買。如打折、贈(zèng)送家具和家用電器及免收1~3年的物業(yè)管理費(fèi)等。其目

6、的在于爭取快銷。楚了解市場(chǎng)反應(yīng)，首先創(chuàng)造市場(chǎng)效應(yīng)，帶起炒風(fēng)，從而提升樓盤的知名度加速銷售。通過比較分析，上述幾個(gè)采取“投石問路”策略的樓盤都有共同的特點(diǎn)：前期部分有較具體的現(xiàn)樓可供參觀比較；示范單位及樣板房的設(shè)計(jì)效果做得很好；小區(qū)內(nèi)為環(huán)境極具特色；交通便利、配套齊全；將正個(gè)樓盤的實(shí)景顯現(xiàn)在買家眼前，展示發(fā)展上實(shí)力。樓盤銷售人員利用以上的優(yōu)點(diǎn)吸引大量的置業(yè)人士來看樓，根據(jù)定金的數(shù)量，推斷出樓盤在市場(chǎng)上的定位與客戶對(duì)樓盤的歡迎程度，使發(fā)展商

7、可以在開盤前更加了解市場(chǎng)反應(yīng)，既是對(duì)銷售價(jià)格作出適度的調(diào)整。有效的避免銷售價(jià)格定位不準(zhǔn)而令準(zhǔn)買家望而卻步所可能造成的損失。發(fā)展商、代理商是在樓盤前景不明朗的環(huán)境下“摸著石頭過河”.。這一策略雖然會(huì)減少因盲目定價(jià)而帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但并非人人適用。沒有自身優(yōu)厚的有利條件來吸引客戶來看樓，那么投石問路，就如同虛設(shè)，即探查不了樓盤在市場(chǎng)上的定位和反應(yīng)，有可能使廣告和活動(dòng)費(fèi)用付之東流。2低價(jià)開盤開盤定價(jià)是價(jià)格策劃與地產(chǎn)市場(chǎng)的接洽點(diǎn)，是日后進(jìn)行價(jià)格

8、修正的基礎(chǔ)。因此在整個(gè)價(jià)格策劃中，開盤定價(jià)是第一步，也是最關(guān)鍵的一步。事實(shí)證明，好的開端往往意味著成功的一半。由于個(gè)人購房將成為消費(fèi)市場(chǎng)的主流，消費(fèi)者自己掏錢，首選考慮的是價(jià)格問題。價(jià)格是地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的海信，使社會(huì)各方面利益的結(jié)合點(diǎn)。要使消費(fèi)者能夠承受，地產(chǎn)商的投資又能得到較好的匯報(bào)，合理、有效的確定和控制銷售價(jià)，是地產(chǎn)銷售面臨的難點(diǎn)。低開高走的策略并不立足于簡單的低價(jià)競(jìng)爭，而是科學(xué)、合理的建立房屋品質(zhì)和價(jià)格變動(dòng)體系，從控制價(jià)格來適應(yīng)市

9、場(chǎng)共給，隨著物業(yè)進(jìn)度的加快逐步提高市場(chǎng)售價(jià)，既有價(jià)格升值概念，又有市場(chǎng)購買力，擴(kuò)大了有效共給，使地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間有效供給結(jié)合起來。尤其是不少地產(chǎn)商以稍差的“死角房”地價(jià)開盤，形成轟動(dòng)效應(yīng)，將好房留在最后推高價(jià)位，為將來的樓盤形成高價(jià)定勢(shì)。優(yōu)點(diǎn)是每次調(diào)價(jià)能造成增值現(xiàn)象，給前期的購房者以信心，從而進(jìn)一步形成人氣，刺激有購房動(dòng)機(jī)的購買，促使其產(chǎn)生沖動(dòng)購房。遵循三大原則低開高走價(jià)格策略的目標(biāo)，就是在獲取最大收益的條件下賣出樓盤，以前，無論是消

10、費(fèi)者還是廠家早已形成一種觀念，商品的價(jià)格或多或少應(yīng)該穩(wěn)定。商家一般認(rèn)為自己的產(chǎn)品確定好價(jià)格后，保持其相對(duì)穩(wěn)定。通過各種促銷手段增加銷售量。在這里價(jià)格被認(rèn)為是管理者決定的變量，而銷售量則是市場(chǎng)決定的變量。供需原則。地產(chǎn)價(jià)格取決于周邊市場(chǎng)樓盤的供需狀況。供給變化與地產(chǎn)價(jià)格形成反比。在執(zhí)行營銷計(jì)劃時(shí)，供需狀況發(fā)生變化，價(jià)格必定需作調(diào)整，供需原則是動(dòng)態(tài)價(jià)格營銷中最主要的原則。漸進(jìn)原則。地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)商品不僅具有一般商品的屬性，而且有其特性；市場(chǎng)