2016.1.29武穴市商業(yè)綜合體項目定位及物業(yè)發(fā)展建議報告

1、武穴市商業(yè)綜合體項目定位及物業(yè)發(fā)展建議報告 ——武漢杰靈威智敬呈Jan.2016,,,【現(xiàn)代形象】，有別于主城區(qū)的最獨特的標簽。,城市的每一處地方都應(yīng)被賦予其獨一的

2、特色，從而刻畫孕育出項目的特質(zhì)……,,,,,3,前 言,本報告為武漢杰靈威智房地產(chǎn)營銷策劃有限公司對武穴刊江大道某商業(yè)地塊（編號未知）的整體定位、物業(yè)組合、商業(yè)業(yè)態(tài)布局以及規(guī)劃設(shè)計、等方面進行研究和建議。 本報告以市場研究、項目地塊研究為基礎(chǔ)，對項目所在市場和未來開發(fā)方向進行了深入的研究和策劃，本報告重點在項目商服地塊的研判，希望可以為項目發(fā)展提供客觀的參考與借鑒，并形成統(tǒng)領(lǐng)項目全局的開發(fā)指導(dǎo)思想。,,,,項目市場研究,

3、項目發(fā)展定位,項目規(guī)劃與運營,Communicate Ideas,,Communicate Ideas,,,三省七縣通衢,長江十大深水良港之一,礦資源豐富，境內(nèi)金屬礦產(chǎn)有40多種代表金屬礦鉛、鋅、銅、金紅石,擁湖光山色，廣濟十景,魅力武穴,,6,結(jié)論：GDP整體表現(xiàn)比較穩(wěn)健，高收入持續(xù)促進高消費，對城市商業(yè)的發(fā)展給予了強有力的經(jīng)濟支撐。,■ 2011年至2014年，武穴市GDP一直保持快速增長，最低增幅在10％以上，但最近4年增速呈

4、現(xiàn)下降緩趨勢。,城市GDP總量及增長率,■ 2011年至2014年，武穴市社會消費品零售總額不斷增長，2014年已達到93.28億元。,2011-2014年武穴市社會消費品零售總額（單位：億元）,,結(jié)論：社會消費品零售總額剔除消費品價格因素，持續(xù)增長勢頭明顯，意味著商業(yè)消費市場極為活躍，將吸引更多品牌商家的進駐。,社會消費品零售總額分析,■ 2011年至2014年，武穴居民人均可支配收入2014年超過2萬元，持續(xù)穩(wěn)步的增長，充分說明武

5、穴市擁有巨大的消費潛力。,,結(jié)論：居民人均可支配收入的增長與社會零售增長成正比，說明消費市場的存在可持續(xù)的上升空間，為商業(yè)進一步繁榮提供支撐。,居民人均可支配收入,■武穴當前以第二產(chǎn)品為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)存在較大上升潛力。,,,結(jié)論：城市化進程的重要標志體現(xiàn)在第三產(chǎn)業(yè)的比重表現(xiàn)，武穴市當前的第三產(chǎn)業(yè)遠未達到飽和，消費拉動及高端服務(wù)行業(yè)的發(fā)展有著穩(wěn)步上揚的趨勢。,第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況,■截止2014年武穴總?cè)丝谶_到80.77萬人，連續(xù)4年保持持續(xù)

6、增長，但增長率較低。,武穴人口情況,武穴總體規(guī)劃,,,,武穴擴容副中心定位,舊城改造加速人口外遷,新城區(qū)建設(shè)提速區(qū)域發(fā)展,最大體量的城市綜合體開發(fā)開創(chuàng)武穴商業(yè)新紀元,,,,,武穴城市快速發(fā)展，城市擴容；全面帶動房地產(chǎn)、零售商業(yè)、專業(yè)市場等產(chǎn)業(yè)升級消費升級換代時代已經(jīng)到來，必須激活武穴商業(yè)發(fā)展。,武穴總體規(guī)劃,,玉,湖,路,,,廣,濟,大,道,,,刊,江,大,道,,明,珠,路,,民,主,路,沿街商業(yè)和電器、家具專業(yè)店為主，

7、車行道廣、,,窩,陂,塘,路,棲賢路商圈,以中百倉儲和汽車站為主，有一些沿街商業(yè)和銀行。,,北,川,路,中百倉儲商圈,,最繁華的商圈，包括商超、沿街商業(yè)、步行街、地下商業(yè)街等。,,,,永,寧,大,道,,沿街商業(yè)為主，道路較窄，以人行為主。,永寧大道商圈,民主路商圈,沿街商業(yè)刊江大道廣濟大道北川路永寧大道明珠路民主路窩陂塘路玉湖路,汽配4s店,金色豪園小區(qū)的底商是本市汽配集中區(qū)。,武穴商圈分析,商業(yè)街業(yè)態(tài)研究>民主路

8、,租金水平：北川路以北路段為5-7元/平·月； 北川路至永寧大道路段為12-15元/平·月； 永寧大道至沿江大道路段為50-80元/平·月。標準鋪面：30--60㎡，開間5米，進深5-10米。主要承租面積：60㎡。小 結(jié)： 民主路貫穿城市南北，是中心商業(yè)區(qū)所在的一條大道。整體商業(yè)氛圍較好，租金較高，業(yè)態(tài)以滿足周邊

9、居民生活的餐飲、生活配套、零售為主。 民主路永寧大道以北位于城市非核心地段，業(yè)態(tài)以電動車、五金管業(yè)、婚紗攝影及生活配套為主，承租能力較差， 租金水平明顯低于南段，沿街整體形象及檔次較差。 民主路永寧大道至居仁街之間屬于武穴市中心商圈，商業(yè)氛圍濃厚，品牌店鋪較多，人流量大。,,,,,,,零售,餐飲,生活配套,住宿,其它,,建材,服飾,,,17%,14%,專業(yè)店,,8%,業(yè)態(tài)比例,武穴商圈分析,商業(yè)街業(yè)態(tài)研究&g

10、t;窩陂塘路,,,,,,,零售,餐飲,生活配套,住宿,其它,,五金,專業(yè)店,,,6%,6%,美容美發(fā),,8%,業(yè)態(tài)比例,,娛樂,租金水平：公園北路以北路段為12-15元/平·月； 公園北路至沿江大道路段為20-35元/平·月。標準鋪面：30--50㎡，開間4米，進深6-8米。主要承租面積：50㎡。小 結(jié)： 窩陂塘路南段比北段商業(yè)氛圍好，南段娛樂休閑、美容美發(fā)

11、業(yè)較為集中，還有大量的文體、學(xué)校等設(shè)施。 北段商業(yè)類型較雜亂，屬于城市非核心地段，業(yè)態(tài)以市政工程、生活配套為主，承租能力較差， 租金水平明顯低于南段，沿街整體形象及檔次較差。,武穴商圈分析,商業(yè)街業(yè)態(tài)研究>北川路,,,,,零售,餐飲,生活配套,住宿,其它,,建材,專業(yè)店,,,18%,9%,業(yè)態(tài)比例,娛樂,,,,租金水平：北川路中段近民主路附近為20-25元/平·月； 西段

12、至玉湖路段和東段至明珠路段為12-15元/平·月。標準鋪面：30--50㎡，開間4米，進深6-8米。主要承租面積：50㎡。小 結(jié)： 北川路東西端業(yè)態(tài)和租金范圍較相似，西段業(yè)態(tài)以市政、生活配套為主，東段業(yè)態(tài)以建材、專業(yè)店為主。中段靠近民主路為北川路最繁華區(qū)域，有本市最大的倉儲，中百倉儲。,武穴商圈分析,商業(yè)街業(yè)態(tài)研究>永寧大道,,,,零售,生活配套,住宿,其它,,服飾,專業(yè)店,,,11%,11

13、%,業(yè)態(tài)比例,娛樂,,,,副食,,8%,建材,,17%,租金水平：永寧大道中段近民主路附近為45-70元/平·月； 西段至玉湖路段為6-16元/平·月； 東段至明珠路段為3-20元/平·月。標準鋪面：50--80㎡，開間6米，進深8-10米。主要承租面積：60㎡。小 結(jié)： 永寧大道橫貫武穴市東西方向，與縱向主

14、干道民主路相交，其交匯處是武穴市的中心商圈所在位置。 永寧大道民主路以西段、正街至糧食路段以電器、家居專業(yè)店為主。民主路至正街段以商場、服飾、超市為主，租金較高。,武穴商圈分析,商業(yè)街業(yè)態(tài)研究>居仁街,租金水平：150-200元/平·月。標準鋪面：30--60㎡，開間5米，進深6-9米。主要承租面積：40㎡。小 結(jié)： 居仁街是武穴市零售業(yè)最集中的一條商業(yè)街，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚

15、。業(yè)態(tài)基本全是服飾鞋帽類。街道較窄，區(qū)域內(nèi)的商場環(huán)境老舊，品牌店鋪較多，但分布無規(guī)劃，發(fā)展?jié)摿Σ桓摺３凶饽芰^強，是目前武穴市租金最高的一條商業(yè)街。,武穴商圈分析,商業(yè)街業(yè)態(tài)研究>廣濟大道,租金水平：3-6元/平·月。主要承租面積：60㎡。小 結(jié)： 廣濟大道橫貫武穴市東西方向，位于武穴市北部。屬于城市副中心，商業(yè)氛圍很差，人流量少。沿街鋪面老舊，建筑多為低矮的老式建筑。 業(yè)態(tài)以汽車、

16、農(nóng)機、物流為主，有少量教育、住宿配套。,武穴商圈分析,商業(yè)街基本情況對比分析,武穴商圈分析,,廣濟商城同心超市,中百倉儲,,,黃商武穴購物中心,,鑫源購物中心首佳地下廣場,,新世界商場,,同心超市,,武穴商場,,同心超市,重點零售商業(yè)項目中百倉儲同心超市武穴商場黃商武穴購物中心鑫源購物中心首佳地下廣場廣濟商城新世界商場,武穴零售商業(yè)研究,重點商業(yè)項目調(diào)研-中百倉儲,項目地址：北川路武穴汽車站旁

17、主要經(jīng)營內(nèi)容：超市、家電項目體量：3000㎡項目概況：是武穴本土唯一的一家倉儲超市。入口處有工貿(mào)家電賣場，門口有餐飲配套。,武穴零售商業(yè)研究,重點商業(yè)項目調(diào)研-同心超市,項目地址：A 武穴市龍?zhí)堵?B 武穴市?？德?C 永寧大道廣濟商城主要經(jīng)營內(nèi)容：商超項目體量：2000㎡-4000㎡項目概況：是武穴本土的一家連鎖超市，在武穴市內(nèi)共開設(shè)有三家分店。,武穴零售商業(yè)研究,重點商業(yè)項目調(diào)研-武穴商場,項目地址：永寧大道近民主路段

18、主要經(jīng)營內(nèi)容：百貨項目體量：2000㎡項目概況：是武穴老牌的商場，周邊一樓底商多為家電、電動車商家，商場內(nèi)主要銷售服飾。2、3樓有武商家具賣場（面積另算）,武穴零售商業(yè)研究,重點商業(yè)項目調(diào)研-武穴黃商購物中心,項目地址：民主路與永寧大道交匯處主要經(jīng)營內(nèi)容：服飾百貨項目體量：1樓黃商超市3000㎡;2樓服飾城3000㎡;地下步行街3000㎡項目概況：經(jīng)營狀況好，處于中心商圈的最佳位置，人流車流量大。1樓黃商超市，收銀線8條；2

19、樓為老式傳統(tǒng)服裝賣場；3樓為全友家私。地下步行街主營女裝潮流服飾，定位于武穴年輕人消費群體，租金40元/㎡月-60元/㎡月。,武穴零售商業(yè)研究,重點商業(yè)項目調(diào)研-鑫源購物中心,項目地址：武穴市居仁街與正街交匯處主要經(jīng)營內(nèi)容：男女服飾、童裝項目體量：3500㎡項目概況：是老牌的購物中心，位于居仁街和正街的交匯處，是人流非常密集的區(qū)域，經(jīng)營狀況良好。1樓有餐飲配套，3樓是老電影院。1樓：女裝2樓：商務(wù)男裝、童裝,武穴零售商業(yè)研究

20、,重點商業(yè)項目調(diào)研-首佳地下廣場,項目地址：武穴市居仁街與正街交匯處主要經(jīng)營內(nèi)容：男女服飾、童裝項目體量：2500㎡項目概況：經(jīng)營狀況較好，分隔的獨立小商鋪，主要售賣針對年輕人的中低檔服飾類商品。但該地下商場的通風(fēng)較差，購物環(huán)境不好。租金：50元/㎡·月，門口位置100 元/㎡·月。,武穴零售商業(yè)研究,重點商業(yè)項目調(diào)研-廣濟商城,項目地址：武穴市永寧大道，靠近糧食路附近主要經(jīng)營內(nèi)容：超市、男女服飾、綜合商業(yè)

21、項目體量：6000㎡項目概況：經(jīng)營狀況較差，2樓的同心超市人流量也比另外兩家同心超市要少很多，僅設(shè)4條收銀線。許多商戶未開門營業(yè)，市場極為冷清。租金：20元/㎡·月,武穴零售商業(yè)研究,重點商業(yè)項目調(diào)研-新世界商場,項目地址：武穴市居仁街主要經(jīng)營內(nèi)容：男女服飾、箱包、童裝項目體量：1000㎡項目概況：經(jīng)營狀況一般，被周圍的品牌服飾店所淹沒，商場老舊，商業(yè)格局無規(guī)劃，燈光晦暗。所售商品為中低檔。,武穴零售商業(yè)研究,重點

22、零售商業(yè)項目調(diào)研,武穴零售商業(yè)研究,,萬居樂建材城,,百匯國際家居廣場,,,建權(quán)家居,全友家私,重點家居建材商業(yè)項目百匯國際家居廣場建權(quán)家居全友家私雅興家居紅蘋果家居萬居樂建材城鄂東陶瓷市場,,鄂東陶瓷市場,,雅興家居紅蘋果家居,武穴專業(yè)市場研究,重點商業(yè)項目調(diào)研-建權(quán)家居,項目地址：武穴市北川路，靠近民主路段主要經(jīng)營內(nèi)容：家具項目體量：4層，3000㎡項目概況：經(jīng)營狀況良好，在北川路上，離汽車站不遠，人流量大。

23、一層是金太陽大藥房，側(cè)邊有通道上樓。1樓通道有少量家電出售（電視、音響、冰箱、電扇）；2樓沙發(fā)3樓床品4樓普通家具,武穴專業(yè)市場研究,重點商業(yè)項目調(diào)研-全友家私,項目地址：民主路與永寧大道交匯處主要經(jīng)營內(nèi)容：家具項目體量：1層，3000㎡項目概況：位于黃商購物中心3樓，處于城市正中心的民主路商圈，該區(qū)人流量大。但全友家私并沒有明顯的人流優(yōu)勢，基本無人逛。白天營業(yè)時間照明關(guān)閉大半，經(jīng)營狀況不佳。,武穴專業(yè)市場研究,重點商業(yè)項

24、目調(diào)研-雅興家居/紅蘋果家居,項目地址：民主路與永寧大道交匯處，同心超市旁2樓主要經(jīng)營內(nèi)容：普通家具，床、沙發(fā)、茶幾項目體量：雅興家居：1層，1500㎡ 紅蘋果家居：1層，1500㎡項目概況：位于民主路與永寧大道交匯處，同心超市旁，人流量、車流量均較大。和全友家私性質(zhì)相同，是本地人比較習(xí)慣去的家私商場。,武穴專業(yè)市場研究,重點商業(yè)項目調(diào)研-武商家具,項目地址：永寧大道近民主路段，武穴商場樓上2樓部

25、分、3樓整層主要經(jīng)營內(nèi)容：普通家具，床、沙發(fā)、茶幾項目體量：1500㎡項目概況：位于武穴商場樓上，周圍有許多家電賣場，人流量、車流量均較大。和全友家私性質(zhì)相同，是本地人比較習(xí)慣去的家私商場。,武穴專業(yè)市場研究,重點商業(yè)項目調(diào)研-百匯國際家居廣場,項目地址：武穴市北川路主要經(jīng)營內(nèi)容：家具項目體量：4層，3000㎡項目概況：是集中的純家居市場，經(jīng)營狀況良好，周圍有配套的燈飾、五金店。1層：家具家私2層：實木家具、辦公家具

26、3層：真皮沙發(fā)、兒童家具4層：美式、古典家具,武穴專業(yè)市場研究,重點商業(yè)項目調(diào)研-萬居樂建材城,項目地址：武穴市永寧大道近明珠路主要經(jīng)營內(nèi)容：家裝建材項目體量：3萬方,100多戶項目概況：是武穴最大的一個家裝建材市場，成“王”字形結(jié)構(gòu)分布，由7棟3層高的橫排建筑組成。主營中高檔建材，經(jīng)營狀況良好。租金：平均30元/㎡月售價：臨街約2.3萬元/㎡主力戶型為：進深12米，開間4米（二層96平米）和進深12米，開間6米（二層14

27、4平米）兩種戶型，針對不同的需求進行分隔組合；整體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，可自由分隔組合。,武穴專業(yè)市場研究,重點商業(yè)項目調(diào)研-鄂東陶瓷市場,項目地址：武穴市刊江大道近明珠路主要經(jīng)營內(nèi)容：陶瓷、瓷磚項目體量：3000㎡ 約30戶項目概況：是刊江大道南面臨近明珠路段的一個小型陶瓷市場，主營中高檔陶瓷建材，經(jīng)營狀況一般。,武穴專業(yè)市場研究,重點商業(yè)項目調(diào)研—汽車相關(guān)市場,位置：刊江大道北面，近明珠路，金色豪園小區(qū)底商。體量：約20家汽配汽

28、修私人店，其中僅有一家斯柯達4s店。本地汽車行業(yè)基本屬于空白，有較大發(fā)展?jié)摿Α?武穴專業(yè)市場研究,重點家居建材商業(yè)項目調(diào)研,武穴專業(yè)市場研究,整體商業(yè)結(jié)論,武穴商業(yè)現(xiàn)狀思考：傳統(tǒng)商業(yè)集中在城市南部，城市原有舊商業(yè)體改造可能性不大，廣濟大道、刊江大道正在興建幾個較大體量的住宅、商業(yè)項目，未來武穴市的城北區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅涣闶凼袌鲆琅f以傳統(tǒng)的商場形式為主，缺乏集中性的體驗型商業(yè)，缺乏一站式購物體驗；家居市場分布零散，品牌選擇較少，經(jīng)

29、營狀況不佳。專業(yè)家裝建材市場以萬居樂為代表，是比較成規(guī)模的專業(yè)市場。汽車展示及汽車美容市場當前處于發(fā)展初期，有較大的市場潛力。,武穴專業(yè)市場研究,龍?zhí)秶H商貿(mào)城,,,東磁新城,,吳楚時代城,,亞興國際商貿(mào)城,,嘉和財富城城,,世錦大廈,調(diào)研范圍說明： 本次調(diào)研選取武穴目前比較有代表性的6個項目； 意在了解整個武穴房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，包括住宅和商業(yè)部分的定位與規(guī)劃，研判新興項目對武穴房地產(chǎn)市場的影響。,武穴重點

30、樓盤研究,龍?zhí)秶H商貿(mào)城,武穴重點樓盤研究,嘉和 財富城,武穴重點樓盤研究,世錦大廈,武穴重點樓盤研究,亞興國際商貿(mào)城,武穴重點樓盤研究,東磁新城國際花園,武穴重點樓盤研究,吳楚時代城,武穴重點樓盤研究,房地產(chǎn)市場小結(jié),住宅：武穴市住宅項目3房戶型占全市住宅供應(yīng)量的73%，已成為當?shù)刭彿恐髁鳎彿空咝枨笾髁鳛?10平米以上的3房戶型。目前刊江大道一帶熱銷樓盤均價在3800元/㎡左右；目前城區(qū)中心地段的部分住宅項目均價接近5000元/

31、㎡。,武穴重點樓盤研究,,,房地產(chǎn)市場小結(jié),商業(yè)：武穴目前開發(fā)的商業(yè)項目有獨立的綜合體商業(yè)，也有以滿足社區(qū)居民生活服務(wù)為主的3層住宅底商。除龍?zhí)秶H商貿(mào)城和嘉和·財富城商業(yè)計劃引進超市、影院或其它大型主力店外，武穴目前開發(fā)的商業(yè)街大多作為住宅的商業(yè)配套，沒有統(tǒng)一有效的規(guī)劃和管理。整體而言武穴市商業(yè)開發(fā)還處于初級階段，商業(yè)存在較大的發(fā)展空間。中心城區(qū)商鋪一樓均價在25000元/平米左右，北川路龍?zhí)秶H商貿(mào)城1樓商鋪價格在1.

32、5萬元-4.5萬元/平米，銷售很好。沿刊江大道一帶商鋪均價在15000元/平米，銷售情況良好。武穴的商鋪價格中等偏高，但整體商業(yè)投資市場熱度較高。,武穴重點樓盤研究,Communicate Ideas,項目整體評判,,,項目地塊特征,,地塊區(qū)位：位于武穴大道26號路與刊江大道23號路交匯處東北側(cè)，武穴市新市政府背后，武穴市政務(wù)中心西側(cè)。交通便利，便于后期車流及人流的通達。,地塊現(xiàn)狀：商服用地性質(zhì)，地塊現(xiàn)為荒地，高差約1米。,53

33、,本案位于武穴市主干道刊江大道與武穴大道交匯處，占據(jù)進入武穴中心城區(qū)的咽喉位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯。,項目地塊研究,本案,總規(guī)劃凈用地面積約為20畝 商業(yè)用地面積：住宅用地面積：,本案地塊形狀規(guī)整，位于武穴大道26號路與刊江大道23號路交匯處東北側(cè)，武穴市新市政府背后，武穴市政務(wù)中心西側(cè)。,刊江大道和武穴大道的沿街展示面良好，有效利用的話，可以提高本項目的商業(yè)價值，增強商業(yè)設(shè)施的競爭力。,,,,刊江大道23號路,武穴大道26號路,項目地

34、塊研究,沿街展示面,通過不同建筑類型的合理排布，實現(xiàn)商業(yè)功能的復(fù)合及價值的最大化；充分發(fā)掘展示面優(yōu)勢，保證刊江大道和武穴大道兩個面沿線完整的視覺展示效果。,,展示面外部車流主要到達點外部人流主要到達點周邊車流、人流次要到達點,,,,,,,,,,,,,,項目地塊研究,項目周邊2面臨路，一橫一縱主干道在項目周圍，進入項目區(qū)域較為便捷。規(guī)劃路：23號路和26號路。未來區(qū)域交通優(yōu)勢明 項目離麻陽高速、武穴長江大橋僅1.5公里

35、，本區(qū)域?qū)⑹俏溲ㄍㄟ_周圍省市的交通要道。,240省道,,本案至麻陽高速、武穴長江大橋僅1.5公里,,麻陽高速、武穴長江大橋,,公交站點,項目臨2條城市主干道，周圍有2條規(guī)劃路待建。距離麻陽高速、武穴長江大橋僅1.5公里。,項目交通情況,本案周邊3公里內(nèi)涵蓋了武穴所有的零售商業(yè)及專業(yè)市場，商業(yè)氛圍濃厚。,項目整體評判,Communicate Ideas,,,,Strength，優(yōu)勢,1. 區(qū)域前景：項目位于中心城區(qū)擴張區(qū)域，為政府重點發(fā)展

36、區(qū)域之一；2. 交通優(yōu)勢：項目緊鄰城市級主干道，近臨規(guī)劃中的長江大橋、高速公路主入口；3. 展示性優(yōu)勢：項目兩面臨街，臨街面近800米，展示面和可視性具明顯優(yōu)勢；4. 規(guī)模優(yōu)勢：項目總建面20多萬方，商業(yè)面積約13萬平方米，總規(guī)模和商業(yè)體量均首屈一指；,1.經(jīng)濟發(fā)展強勁：城市經(jīng)濟快速發(fā)展，消費意識及億元呈良性發(fā)展態(tài)勢；2.城市擴容：城市向北發(fā)展，道路擴建，本項目所處區(qū)域?qū)⒖焖偃谌氤鞘兄行陌鍓K；3.商業(yè)升級：武穴當前缺乏優(yōu)質(zhì)的一

37、站式購物中心，購物環(huán)境有較大的提升空間。,Opportunity，機會：,,,,1. 快速搶占市場：利用武穴快速發(fā)展，商業(yè)市場升級的契機，打造具有超前立面的武穴商業(yè)項目標桿；2. 擴大商業(yè)輻射力：項目區(qū)域前景顯著，交通便利，體量較大，應(yīng)盡力打造具備特色的購物中心，通過擴大商業(yè)的影響力，爭取到更多的消費客群。3. 展現(xiàn)商業(yè)特色：本項目應(yīng)以適度領(lǐng)先的商業(yè)規(guī)劃、貼近需求的業(yè)態(tài)組合和商業(yè)運營為武穴市中高檔消費群體提供新的商業(yè)體驗。,項目SW

38、OT分析,,,Weakness 劣勢,1.區(qū)域人流：項目位于非核心城區(qū)，人流量少，對引入 優(yōu)質(zhì)商家進駐提出了更大的考驗；2.區(qū)位環(huán)境：客觀環(huán)境的存在，對商業(yè)調(diào)性營造，客戶購物環(huán)境方面存在壓力；,1. 高商業(yè)指標：對于城區(qū)人口不到20萬的武穴而言，高達13萬方的商業(yè)指標的銷售去化和招商運營將給項目帶來巨大挑戰(zhàn)。2. 消費力搶奪:市中心商業(yè)項目正在快速升級，一定程度上將搶奪到本項目消費的客戶群體；3. 未來競爭：龍?zhí)秶H商貿(mào)城二期、嘉

39、和財富城已經(jīng)消耗一部分投資需求，未來項目將面臨北城板塊新出讓項目的競爭。,Threat 挑戰(zhàn),,,,1. 差異化定位：針對市場當前商業(yè)項目，實施差異化的業(yè)態(tài)定位，主要吸引目的型消費群體，揚長避短。2. 規(guī)劃優(yōu)化：如何更優(yōu)化分布商業(yè)與住宅的面積配比，以及分布各個商鋪合適的面積，是必須考量的；3. 面積指標分解：面對小市場大商業(yè)指標，需根據(jù)市場容量對商業(yè)指標進行分解，使每類細分市場可以承載對應(yīng)的商業(yè)指標的經(jīng)營，減少整體商業(yè)體量過大的風(fēng)

40、險。,項目SWOT分析,項目整體定位原則,快速發(fā)展背景下的城市新中心,容納多元化的業(yè)態(tài)，塑造體驗式的一站式消費空間；,主題化、新穎化、體驗性；填補當前空白的業(yè)態(tài)類型；,一站式衣食住行、吃喝玩樂購新選擇,年輕、時尚、家庭、細分市場；,項目整體定位原則,,城市分析,,立地研究,,生活時尚中心區(qū)域中心,,休閑娛樂中心,1,2,區(qū)域中心,區(qū)域中心、專業(yè)購物中心、生活時尚中心、休閑娛樂中心,生活時尚中心,通過對武穴及項目所在區(qū)域的城市分析及

41、項目立地研究，初步判斷本項目零售型購物中心中可選擇的兩種購物中心類型分別為生活時尚中心和區(qū)域中心,項目概念定位,核心驅(qū)動分析：,,,,,,,,家庭生活驅(qū)動,專業(yè)消費驅(qū)動,商務(wù)休閑消費驅(qū)動,項目以家庭生活為核心驅(qū)動，專業(yè)消費為輔助驅(qū)動，加以商務(wù)休閑元素，形成多業(yè)態(tài)聚集的超級商業(yè)廣場。,項目概念定位,本項目商業(yè)定位為家庭型零售、專業(yè)市場、休閑娛樂、生活配套的商業(yè)聚合概念模式，即超級商業(yè)綜合體。,,本案,,,,,項目概念定位,案名建議

42、：武穴摩爾城10萬方超級城市商業(yè)綜合體,大都會,新中心,全業(yè)態(tài),項目概念定位,展示新中心魅力 · 滿足多樣化需求· 構(gòu)建現(xiàn)代商業(yè)體驗,武穴新城區(qū)代言之作 · 一站式時尚體驗中心,項目概念定位,家庭餐飲,家庭娛樂,家庭購物,家庭餐飲,武穴摩爾城是一個家人歡聚的場所，有著很強的親和力與和諧的氛圍，是家庭人群首選的購物、餐飲、休閑、娛樂場所。,項目概念定位,武穴摩爾城為商務(wù)人士提供一個輕松休閑的商務(wù)環(huán)境，滿

43、足商務(wù)人群和城市精英名流交際、宴請等各類商務(wù)需求。,家庭娛樂,項目概念定位,舒適的環(huán)境，完善的生活配套設(shè)施，使武穴摩爾城成為周邊居民和上班族的生活廣場,項目概念定位,武穴摩爾城為武穴的白領(lǐng)階層和注重生活品質(zhì)的居民打開一扇魅力時尚之窗。,項目概念定位,美食廣場,家庭餐飲,休閑餐飲,日韓餐飲,西式快餐,中式快餐,西式快餐,武穴摩爾城以獨具風(fēng)味的美食挽留家庭客群，私密性的空間服務(wù)高端人群，快捷衛(wèi)生環(huán)境吸引工薪人群。,項目概念定位,購物中心,專

44、業(yè)市場,配套型商業(yè),商業(yè)街區(qū),,,,武穴摩爾城（整體商業(yè)約60000㎡）,整體商業(yè)規(guī)劃為四個物業(yè)類別，各模塊代表一種品類的聚集，總體量為60000平方米左右。,開發(fā)體量測算,體量測算采取三種不同的方法進行測算，最終對比判斷，確定本項目的合理的商業(yè)體量范圍。,開發(fā)體量測算,,方法一：類型推導(dǎo)法,通過類型推導(dǎo)法，得出本項目購物中心體量在5-8萬方。,開發(fā)體量測算,龍?zhí)秶H商貿(mào)城為典型的購物中心，其招商情況良好，地位位置較好，未來經(jīng)營上將

45、成為本項目的重點競爭對手，項目規(guī)模為6.5萬平米，本項目為未來城市新中心，建議體量于該項目持平；嘉和財富城項目，屬于典型單主力店超市驅(qū)動型，其他招商情況均不明朗，未來對本項目的構(gòu)成競爭相對較小。從本項目未來發(fā)展趨勢而言，建議項目體量大于嘉和財富城項目。,方法二：競爭對比法,龍?zhí)秶H商貿(mào)城,嘉和財富城,通過競爭項目對比法，得出本項目購物中心體量在5-6萬方。,開發(fā)體量測算,基于以上數(shù)據(jù)，我司推算項目現(xiàn)在可承受的零售型商業(yè)面積為:（1

46、50000*9200*35%）/9000元/年/平方米=53600平米,方法三：市場需求法,根據(jù)武穴2014年人均消費力推算，本案可支撐的購物中心體量在53600平。,開發(fā)體量測算,綜合考量，本項目購物中心（零售型）商業(yè)體量控制為5-6萬方。,體量測算結(jié)論,開發(fā)體量測算,招商服務(wù)銷售的開發(fā)模式,集中型商業(yè)進行街區(qū)化演繹,控制持有比例，最大化實現(xiàn)可銷售面積,盡量實現(xiàn)更多的商業(yè)臨街店鋪的面積供應(yīng),變現(xiàn)型商業(yè)的產(chǎn)品嘗試,分期開發(fā)，現(xiàn)金流產(chǎn)品為

47、主，拉動開發(fā)節(jié)奏,開發(fā)體量測算小結(jié)：,開發(fā)體量測算,項目整體定位于商業(yè)驅(qū)動為主的綜合體，購物中心為本項目的主力驅(qū)動物業(yè)，商業(yè)街和配套型商業(yè)為項目的輔助驅(qū)動物業(yè)，住宅為現(xiàn)金流物業(yè)。,各物業(yè)在本項目中價值中價值功能評估：,商業(yè)街,住宅,功能作用,價值貢獻,功能驅(qū)動,項目核心價值物業(yè)持有為主/區(qū)域成熟后只持有主力店，其余商鋪銷售變現(xiàn),提供項目的核心價值，為其他物業(yè)提升附加值,主力驅(qū)動,項目溢價物業(yè)銷售變現(xiàn),項目商業(yè)多種形式的體現(xiàn)，是項目主

48、要利潤點,項目收益平衡物業(yè)銷售變現(xiàn),維持項目收支平衡的主要物業(yè)形式，為商業(yè)提供消費人群,輔助驅(qū)動,輔助驅(qū)動,,集中商業(yè),,配套型商業(yè),項目形象物業(yè)銷售變現(xiàn),項目商業(yè)多種形式的體現(xiàn)，是項目次要利潤點,輔助驅(qū)動,項目產(chǎn)品定位,開創(chuàng)多姿多彩的時尚潮流生活形態(tài),營造幸福體驗的家庭歡樂氛圍,提供優(yōu)質(zhì)的工作生活、休閑娛樂場所,持有型物業(yè),變現(xiàn)類物業(yè),創(chuàng)造多元消費,提升生活品質(zhì),武穴摩爾城,購物中心、休閑水會,集中商業(yè)、商業(yè)街區(qū)店鋪,配套

49、型商業(yè)、住宅,項目產(chǎn)品定位,集中式商業(yè)產(chǎn)品建議1：國際購物中心,變現(xiàn)方式：大型超市、影院等主力店持有外其他返租銷售產(chǎn)品形態(tài)：超市所在樓層層高5.4米，影院所在樓層不低于9米，其他樓層5.1米；設(shè)置中庭。,項目產(chǎn)品定位,集中式商業(yè)產(chǎn)品建議2：家居生活MALL,變現(xiàn)方式：主力店持有外其他返租銷售產(chǎn)品形態(tài)：家居MALL柱間距8.4*8.4米；層高5.4米；,項目產(chǎn)品定位,商業(yè)街產(chǎn)品建議1：餐飲文化商業(yè)街,變現(xiàn)方式：部分品牌店持有外其他

50、返租銷售產(chǎn)品形態(tài)：一樓層高3.6米，二、三樓層高3.3米，二、三樓為雙回路，設(shè)置采光頂棚。,項目產(chǎn)品定位,商業(yè)街產(chǎn)品建議2：專業(yè)市場街,變現(xiàn)方式：全部返租銷售產(chǎn)品形態(tài)：上下2層，一樓層高4.5米，二樓層高3.6米，開間進深比1:2；,項目產(chǎn)品定位,商業(yè)街產(chǎn)品建議3：汽車展廳街,變現(xiàn)方式：全部直接銷售產(chǎn)品形態(tài)：進深35米，汽車展廳進深25米，辦公區(qū)進深10米，展廳挑空5.4米，辦公區(qū)設(shè)置2層。,項目產(chǎn)品定位,配套型商業(yè)產(chǎn)品建議

51、1：5.4米 LOFT 百變空間,客戶定位：看重產(chǎn)品升值潛力、高贈送面積及高性價比的純投資群體；看中宜居、宜辦公，兼具投資價值的成長型中小企業(yè)老板；看重高面積贈送、產(chǎn)品創(chuàng)新，擁有繁榮商業(yè)配套的時尚單身群體；看重高面積贈送，給父母居住的，兼具升值空間的中高收入群體；,產(chǎn)品形態(tài)：開間為3.6-4.2米，進深控制在6.8-8米左右；層高5.4米，1F層高2.8米，2F層高2.6米，買一層送一層；于2樓設(shè)置小露臺，實現(xiàn)贈送面積大于

52、購買建筑面積；,,,戶型配比:本項目LOFT定位為投資為主，兼顧自住和辦公，因此戶型面積需趨緊湊。,變現(xiàn)方式：直接銷售,項目產(chǎn)品定位,配套型商業(yè)產(chǎn)品建議3：水會,變現(xiàn)方式：合作開發(fā)/對外租賃產(chǎn)品形態(tài)：設(shè)置洗浴、桑拿、按摩、保健、健身、自助餐等功能，一樓層高5.4米，二樓層高3.6米。,項目產(chǎn)品定位,住宅建議：摩爾城·國際公館,變現(xiàn)方式：直接銷售,客戶定位：1、中心城區(qū)中高收入群體改善型需求群體；2、武穴外出務(wù)工、經(jīng)商

53、的返鄉(xiāng)置業(yè)群體；3、為改善子女教育、經(jīng)商或職位調(diào)動等需求周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體；4、客戶群體以政府公務(wù)員、企業(yè)中高管、個體戶和外出務(wù)工人員為主；,項目產(chǎn)品定位,住宅產(chǎn)品定位要點:以3房產(chǎn)品為主導(dǎo)，滿足市場最主流的需求，同時3房產(chǎn)品氛圍面積贈送型3房、緊湊型3房和標準3房，滿足不同細分市場需求；2房產(chǎn)品、4房產(chǎn)品各占總套數(shù)的10%，滿足中低收入群體和高收入群體購房需求，大四房產(chǎn)品套數(shù)需控制，避免因高價格出現(xiàn)滯銷；在設(shè)計規(guī)范許可的前提下，盡

54、可能增加贈送面積，以增加戶型的競爭力，更多地實現(xiàn)銷售溢價和銷售速度；隨著武穴房價的持續(xù)上漲，同等購房預(yù)算可購買的面積將會越來越少，市民購房面積也會趨于理性，因此，具有同等功能的緊湊型產(chǎn)品、高贈送型產(chǎn)品將會受到更多客戶的青睞。價格定位:從長期而言，本項目為武穴第一大盤，將以市場領(lǐng)導(dǎo)者的占位面市，住宅銷售價格需匹配項目整體定位，從短期而言，項目面臨較大的現(xiàn)金流壓力，首批產(chǎn)品現(xiàn)場展示不充分的前提下，定價策略應(yīng)當以快速銷售為前提。首次

55、入市以快速銷售，聚集人氣，快速回款為主導(dǎo)，首次入市采取跟隨型的價格策略；后期入市產(chǎn)品以市場領(lǐng)導(dǎo)者定位出現(xiàn)，后期價格將會有較大幅度的提升，后期成領(lǐng)導(dǎo)者的價格策略。,項目產(chǎn)品定位,住宅底商建議：名店街,變現(xiàn)方式：直接銷售產(chǎn)品形態(tài):一樓層高5.1，二、三樓層高3.6米，開間進深比不大于1:3，進深不超過12米；,項目產(chǎn)品定位,根據(jù)區(qū)域、商業(yè)發(fā)展等多種因素考慮，建議本項目以“中高檔”為主,項目檔次定位,需要考慮以下因素：市場因素：原

56、有的各商場均在積極向購物中心轉(zhuǎn)變，但受制于結(jié)構(gòu)和體量，在檔次提升上空間不足，因此未來中檔賣場數(shù)量趨多，市場競爭激烈，本項目應(yīng)考慮在檔次上有所提升，避免陷入“短兵相接”的局面。區(qū)位因素：考慮到項目開業(yè)時武穴的人均GDP及人均消費力較高，而且本項目及周邊將開發(fā)多個高檔居住小區(qū)，在檔次定位上應(yīng)考慮樂觀。本項目緊鄰城市中心，是城市中心的第一延伸板塊，未來發(fā)展?jié)摿薮螅貙⒊鞘行碌某鞘兄行?，適合打造區(qū)域級中高檔購物中心。,百貨,購物中心,

57、高檔,低檔,武穴商場,黃商購物中心,鑫源購物中心,首佳地下廣場,廣濟商城,新世界商場,東磁新城,嘉和財富城,吳楚時代城,本案,龍?zhí)秶H商貿(mào)城,項目檔次定位,,本項目開發(fā)，其功能應(yīng)具備：,為武穴消費者提供一個社交生活、休閑娛樂、主題體驗式購物的平臺,引領(lǐng)都市生活方式，提升城市商業(yè)水平，滿足居民生活之零售功能,滿足家庭、會友等多樣化之餐飲功能,豐富生活內(nèi)容，增加生活樂趣之休閑娛樂功能,為周邊居住著提供全面、完善之生活配套服務(wù)功能,滿足

58、家庭之兒童娛樂、培訓(xùn)及等主題細分功能,根據(jù)消費者、商戶及競爭項目分析，可從四方面強化項目的功能定位：,因此，項目應(yīng)該賦予：更豐富的市場品牌選擇；更多的外來兼顧本土的餐飲；更具規(guī)模的休閑娛樂體驗；更注重家庭一站式消費業(yè)態(tài)；更有針對性的主題消費場所。,,項目功能定位,重點目標消費者特征關(guān)鍵詞:25-40歲社會精英、財富塔尖人群、年輕家庭成員，注重品牌、時尚和體驗型消費,主力消費者特征:武穴市中心城區(qū)中高收入群體；勇于追求新鮮事務(wù)，接受

59、新理念；消費主動性強、重視體驗，熱衷參與；,,,,,客群,,核心客群：城市家庭人群,拓展客群社區(qū)周邊和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民,輔助客群：城市塔尖財富人群,次級消費者：武穴市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高收入群體；,消費群體定位,,,,考慮經(jīng)營拉動的需要，以主力店為核心驅(qū)動要素,考慮專業(yè)市場的變現(xiàn)，以家居旗艦店帶動全局,考慮商業(yè)形象的提升，以購物中心和商業(yè)街區(qū)作為關(guān)鍵點,,整體業(yè)態(tài)設(shè)定的原則,,,,項目業(yè)態(tài)定位,96,購物中心業(yè)態(tài)落位分層業(yè)態(tài)規(guī)劃在確保具有較強

60、實操性的基礎(chǔ)上，通過樓層主題與亮點業(yè)態(tài)的合理布局，拉動人流向各樓層自然流動.,潮流零售快時尚、數(shù)碼電子,超市大賣場,珠寶鐘表,家電電器,家居生活休閑零售,兒童購物、兒童娛樂,影院,兒童教育服務(wù),咖啡簡餐,電玩,量販KTV、家庭娛樂,健身/服務(wù),主題餐飲、川菜、湘菜、融合菜,4F,1F,2F,3F,銀行,品質(zhì)生活：精品零售,時尚生活：大型超市+家電,悅?cè)簧睿盒蓍e零售+兒童零售+兒童娛樂+餐飲,歡愉生活：KTV+娛樂,,年輕個人

61、時尚購物,年輕個人時尚購物,年輕家庭與兒童娛樂,年輕家庭娛樂,超市大賣場,藥妝店美發(fā)店,功能定位：大型生活超市、電影電玩娛樂、零售集群、休閑特色餐飲、體驗、特色、情景風(fēng)情商業(yè)街道,項目業(yè)態(tài)定位,時尚鞋區(qū)、珠寶鐘表,休閑食品,咖啡簡餐,時尚零售、飾品、美容SPA,輕餐,休閑簡餐、融合菜、特色餐飲,大型中式酒樓、主題餐廳,1F,2F,3F,銀行,美容美發(fā),品質(zhì)生活：流行服飾、休閑餐飲,時尚生活：時尚餐飲,悅?cè)簧睿褐黝}特色餐飲,,年輕個

62、人時尚購物,年輕個人時尚購物,年輕家庭,快速時尚、流行服飾、婚紗攝影,川菜、湘菜,時尚烤肉,美食城,火鍋,餐飲文化商業(yè)街業(yè)態(tài)落位考慮各業(yè)態(tài)對樓層的依賴程度，對于招牌展示面和通達性的要求，結(jié)合開店的面積需求來進行合理組合和排布,項目業(yè)態(tài)定位,按財務(wù)貢獻的產(chǎn)品體系梳理：,項目發(fā)展戰(zhàn)略——產(chǎn)品線體系構(gòu)建,持有增值型商業(yè),休閑水會/購物中心之超市及影院部分,高溢價型商業(yè),購物中心可出售型商業(yè)、商業(yè)步行街、汽車展廳,快現(xiàn)金流型商業(yè),LOF