[學習]房地產(chǎn)05房地產(chǎn)經(jīng)濟學第5章房地產(chǎn)市場

1、第五章 房地產(chǎn)市場,學習目標,1. 房地產(chǎn)需求的內涵、特點及影響因素2. 房地產(chǎn)需求曲線及需求彈性3. 房地產(chǎn)供給的內涵、特點及影響因素4. 房地產(chǎn)供給曲線及需求彈性5. 房地產(chǎn)供求均衡6. 房地產(chǎn)市場的含義與分類7. 房地產(chǎn)市場的基本特征8. 房地產(chǎn)市場的運行9. 房地產(chǎn)市場過濾規(guī)律與分析模型10.房地產(chǎn)市場分析的技術和方法,主要內容,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的類型和特點第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行

2、第四節(jié) 房地產(chǎn)市場過濾規(guī)律與分析模型第五節(jié) 房地產(chǎn)市場分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求,一、房地產(chǎn)需求二、房地產(chǎn)供給三、房地產(chǎn)供求均衡,一、房地產(chǎn)需求,（一）房地產(chǎn)需求的內涵和特點內涵：房地產(chǎn)需求是指在一個特定時期內，消費者在各種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。形成房地產(chǎn)需求有兩個必要條件：一是購買房地產(chǎn)的欲望；二是購買房地產(chǎn)的能力。房地產(chǎn)需求的特點:（1）需求的區(qū)域性（2）需求的層次性（3）需求的連續(xù)

3、性和間斷性,（二）房地產(chǎn)需求的分類,1. 按照需求的性質，房地產(chǎn)的需求可以分為：生產(chǎn)性需求是國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)部門為了滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要而產(chǎn)生的需求，如工業(yè)廠房、商業(yè)店鋪、寫字樓等。在此，房地產(chǎn)產(chǎn)品是生產(chǎn)資料。生活性需求是居民為了滿足生活需要而產(chǎn)生的需求，主要是住宅。在此，房地產(chǎn)產(chǎn)品是生活資料。投資性需求或投機性需求是投資者或投資者為了資產(chǎn)保值、增值或獲取差額利潤而產(chǎn)生的需求，在此，房地產(chǎn)是投資和投機的工具。,2. 按照需求者的來源，房

4、地產(chǎn)的需求可以分為本地需求和外來需求。,3.房地產(chǎn)的潛在需求和有效需求,（1）房地產(chǎn)潛在需求:是指過去和現(xiàn)在尚未轉變?yōu)閷嶋H的房地產(chǎn)購買力、但在未來可能轉變?yōu)榉康禺a(chǎn)購買力的需求。由于潛在房地產(chǎn)需求是一定時期內該地區(qū)房地產(chǎn)需求的最大可能值，因此也稱為房地產(chǎn)的邊界需求。雖然不能作為提供現(xiàn)實供給的根據(jù)，但對規(guī)劃未來房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和投資決策有重要參考作用。（2）房地產(chǎn)有效需求:所謂房地產(chǎn)的有效需求，也就是現(xiàn)實需求。分析房地產(chǎn)市場的有效

5、需求，必須從微觀上把握有支付能力的需求，在宏觀上把握總供給與總需求的均衡。,（三）影響房地產(chǎn)需求的主要因素,（1）國民經(jīng)濟發(fā)展水平（2）居民收入水平和消費結構（3）房地產(chǎn)價格（4）城市化水平（5）國家有關經(jīng)濟政策 （6）消費者對未來的預期,（四）房地產(chǎn)需求曲線,消費者在某一特定時期內對某一房地產(chǎn)的需求量，隨著價格的降低而增加。在價格固定不變的前提下，消費者的收入增加（減少）、對房地產(chǎn)的偏好提高（降低）、替代房地產(chǎn)的價格上升（

6、降低）、預期房地產(chǎn)的價格上升（下降）都會導致房地產(chǎn)需求量的增加（減少），這樣就形成新的需求曲線d1（d0）。,,,,,,需求量,價格,d1,d0,d,圖5-1 房地產(chǎn)需求,（五）房地產(chǎn)需求的彈性,1.房地產(chǎn)需求的價格彈性:指房地產(chǎn)商品的價格變化的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應程度。用公式表示為： 式中，Ed—房地產(chǎn)商品需求的價格彈性系數(shù)； P—房地產(chǎn)商品

7、價格； △P—房地產(chǎn)商品的價格變動量； Q—房地產(chǎn)商品的需求量； △Q—房地產(chǎn)商品需求的變動量,⑴│Ed│=0：需求完全無彈性；價格怎樣變，需求量都不變。⑵│Ed│=∞：需求有完全價格彈性；價格不變，需求量任意變。⑶│Ed│=1：需求為單一價格彈性；價格變動率與需求量變動率相同。⑷│Ed│>1：需求富有價格彈性；價格變動率小于需求量變動率。⑸ 0<│

8、Ed│<1：需求缺乏價格彈性。價格變動率大于需求量變動率。,1.房地產(chǎn)需求的價格彈性,影響需求價格彈性的因素：（1）商品的替代品數(shù)目和可替代程度：A.商品的替代品數(shù)目越多，則需求越富有彈性；B.可替代程度：有完全相近的替代品，則需求可能有完全彈性。（2）消費者對某種商品的需求程度以及商品在消費者家庭預算中所占比例：▲越是必需品，需求彈性越小；越是奢侈品，需求彈性越大；▲越占家庭支出比例大的商品，需求彈性也較大；（3）

9、商品本身用途的多樣化：用途越多，需求彈性越大；（4）商品的耐用程度：越是耐用，需求彈性越小；（5）時間的長短：時間越長，需求彈性越大。,2.房地產(chǎn)需求的收入彈性,房地產(chǎn)需求的收入彈性：指收入變動的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動對收入變動的反應程度。用公式表示為：式中， EY—房地產(chǎn)需求的收入彈性系數(shù)； Y—消費者的可支配收入；△Y—消費者的可支配收入的變動量； Q—房地產(chǎn)商品的需求

10、量；△Q—房地產(chǎn)商品需求的變動量。,(1) EY>1：需求富有收入彈性；需求量變動率大于收入變動率。(2) 0<EY<1：需求缺乏收入彈性；需求量變動率小于收入變動率。,2.房地產(chǎn)需求的收入彈性,房地產(chǎn)需求的收入彈性的影響因素：從一般意義上講，房地產(chǎn)需求的收入彈性與一國或一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平和國民收入水平有密切的聯(lián)系。這主要是由于不同的經(jīng)濟發(fā)展水平和階段，對居民的消費結構的變化有著不同的影響。發(fā)達國家：房地產(chǎn)

11、需求的收入彈性缺乏發(fā)展中國家：房地產(chǎn)需求富有收入彈性從特殊意義上講，不同的房地產(chǎn)商品，其需求的收入彈性是不同的。普通住宅：需求的收入彈性較大高檔別墅、高檔商品住宅：需求的收入彈性較小,二、房地產(chǎn)供給,（一）房地產(chǎn)供給的內涵和特點內涵：房地產(chǎn)供給是指在一個特定時期內，開發(fā)商在各種可能的價格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量。形成房地產(chǎn)供給有兩個必要條件：一是供給房地產(chǎn)的欲望；二是供給房地產(chǎn)的能力。房地產(chǎn)供給的特點:（1）

12、房地產(chǎn)的一級市場具有高度的壟斷性（2）土地供給呈剛性（3）房地產(chǎn)投資具有較大的風險性（4）供給的短期價格彈性不充分,根據(jù)房屋的存在狀態(tài)，房地產(chǎn)供給可以分為現(xiàn)實供給和潛在供給。取得房屋銷售許可證。,（二）房地產(chǎn)供給的分類,根據(jù)房地產(chǎn)是否適銷對路，房地產(chǎn)供給可以分為有效供給和無效供給。無效供給也會轉化為有效供給。,（三）影響房地產(chǎn)供給的主要因素,（1）房地產(chǎn)價格（2）城市土地的供給數(shù)量（3）資金供應量和利率（4）稅收政策（

13、5）建筑材料供應能力和建筑能力（6）房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期,圖5—2 房地產(chǎn)供給,開發(fā)商在某一特定時期內對某一種房地產(chǎn)的供給量，隨著價格的提高而增加。在房地產(chǎn)價格不變的前提下，開發(fā)成本的減少（增加）、建筑水平的提高、預期房地產(chǎn)的價格上升（下降）都會導致房地產(chǎn)供給量的增加（減少），這樣就形成新的供給曲線s1（s0）。如下圖所示。,(四)房地產(chǎn)供給曲線,(五)房地產(chǎn)供給彈性,房地產(chǎn)供給彈性：指供給的價格彈性，即房地產(chǎn)價格變動的比率

14、所引起的其供應量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)供給量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應程度。用公式表示為：式中，Es—房地產(chǎn)商品供給彈性系數(shù)； P—房地產(chǎn)商品價格；△P—房地產(chǎn)商品的價格變動量； Q—房地產(chǎn)商品的供給量；△Q—房地產(chǎn)商品供給的變動量,(1) ES>1：供給富有價格彈性。(2) 0<ES<1：供給缺乏價格彈性。,三、房地產(chǎn)供求均衡,房地產(chǎn)市場供求均衡的含義：供給與需求的均

15、衡態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀態(tài)。,如圖所示，供給曲線S與需求曲線D的交點E稱為均衡點。在均衡點上，供給與需求處于均衡態(tài)。,（一）房地產(chǎn)供求均衡的現(xiàn)實意義,認識房地產(chǎn)供求均衡原理的現(xiàn)實意義在于：在微觀層次上，房地產(chǎn)商應該重視房地產(chǎn)市場供給和需求的變動，重視其均衡態(tài)的狀況，及時調整生產(chǎn)經(jīng)營策略和計劃；在宏觀層次上，國家應該運用稅收、利率、信貸等經(jīng)濟杠桿，刺激或抑制供給或

16、需求，引導供求曲線沿著人們所希望的方向移動，從而達到一個新的均衡態(tài)。,（二）房地產(chǎn)市場的供求非均衡,（一）總量性供不應求的狀態(tài)（二）總量供過于求的狀態(tài)（三）結構性供求失衡的狀態(tài),（三）改善當前房地產(chǎn)市場供求關系的思路與措施,實現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場的供求均衡的基本思路是：一是必須把住房保障問題同房地產(chǎn)市場運行與調控區(qū)分開；二是對市場問題要盡量采用經(jīng)濟手段調控，短期內要靈活調控需求和供應，長期則要適當增加供應，適當抑制需求；三是政府要

17、引導輿論正確認識當前較高房價的成因，不要簡單地與國外水平相比，并在此基礎上制訂科學的調控目標；四是要讓群眾意識到政府進行房地產(chǎn)市場的調控是必需的，調控既是社會保障與尊重人權的需要，也是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要。,（三）改善當前房地產(chǎn)市場供求關系的思路與措施,增加住宅，尤其是小戶型住宅及其用地的供應：1.一級市場土地供應要變機械控制為動態(tài)控制2.調整建設用地結構，大力壓縮工業(yè)用地，確保住宅用地指標3.調整規(guī)劃思路，對新批住宅項目要

18、提高容積率4.加快舊城尤其是“城中村”改造，增加住宅供應5.劃小出讓地塊面積，減少千畝大盤，從而提高土地出讓的競爭性,（三）改善當前房地產(chǎn)市場供求關系的思路與措施,加大對改善性需求、投資需求和投機需求的調節(jié)力度：1．通過行政立法抑制房地產(chǎn)的過度需求2．通過房地產(chǎn)稅按面積梯度進行調控，以正確引導房地產(chǎn)需求3．通過貸款首付的按面積梯度調控來抑制房地產(chǎn)需求的膨脹4．通過貸款利率的靈活調控來影響房地產(chǎn)市場的需求5．通過對貸款期限的

19、按面積梯度調控來調節(jié)房地產(chǎn)市場需求,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的類型和特點,一、房地產(chǎn)市場的含義二、房地產(chǎn)市場的類型三、房地產(chǎn)市場的特點,一、房地產(chǎn)市場的含義,市場是社會生產(chǎn)分工和商品交換的產(chǎn)物，是維系商品經(jīng)濟的紐帶。市場有兩重含義，一是指買賣雙方交易的場所，二是指交易活動發(fā)生的過程。房地產(chǎn)市場，是指房地產(chǎn)商品交換的領域和場所；房地產(chǎn)市場，是指房地產(chǎn)商品一切交換和流通關系的總和。既包括土地、房產(chǎn)及相關的勞務服務的交易行為，又包括土地所有

20、權和使用權的有償轉讓、房地產(chǎn)買賣交易以及租賃、典當、抵押等各類經(jīng)濟活動，房地產(chǎn)市場是所有這些交換和流通關系的綜合，體現(xiàn)了市場中的當事人之間錯綜復雜的經(jīng)濟利益關系。房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的載體。健全的房地產(chǎn)市場，是房地產(chǎn)業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎和必要前提；是房地產(chǎn)企業(yè)運行不可缺少的外部環(huán)境，也是完善社會主義市場經(jīng)濟體制，促進社會經(jīng)濟健康發(fā)展的重要保證。,房地產(chǎn)市場可以從不同的角度進行劃分。,二、房地產(chǎn)市場的類型,,房地產(chǎn)萌芽市場,房

21、地產(chǎn)發(fā)育市場,房地產(chǎn)成熟市場,房地產(chǎn)市場,城鎮(zhèn)住房私有化率居民家庭住房消費支出占總消費的比重房價與家庭年收入的比例,二、房地產(chǎn)市場的類型,圖 按照發(fā)育程度劃分的房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)金融資產(chǎn)與國民生產(chǎn)總值私人投資占房地產(chǎn)市場總投資的比例有償使用土地面積占應該有償使用土地面積的比例,衡量房地產(chǎn)市場發(fā)育程度的指標,房地產(chǎn)市場,,,,,按照覆蓋（影響）范圍劃分：國際性市場全國性市場地方性市場,按照層次劃分：一級市場二級市場三級

22、市場,圖 按照覆蓋范圍和層次劃分的房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)檔次越高，市場空間范圍越大；要針對特定市場空間范圍進行房地產(chǎn)市場分析。,,國家土地出讓、開發(fā)公司和消費者、消費者之間；商品房買賣、舊房買賣、房屋出租。,二、房地產(chǎn)市場的類型,土地使用權出讓市場,土地使用權轉讓市場,土地出租市場,,土地市場,增量房屋交易市場（簡稱新房交易市場）,存量房屋交易市場（簡稱舊房交易市場）,出賣市場出租市場,出賣市場出租市場,（包括工業(yè)廠房、商業(yè)用房和住房

23、）,（包括工業(yè)廠房、商業(yè)用房和住房）,,,,,,房地產(chǎn)市場,圖 我國房地產(chǎn)市場的分類和稱謂,二、房地產(chǎn)市場的類型,圖 房地產(chǎn)市場的特點,三、房地產(chǎn)市場的特點,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行,一、房地產(chǎn)市場的參與者二、房地產(chǎn)市場的運行機制三、房地產(chǎn)市場的運行特征,一、房地產(chǎn)市場的參與者,房地產(chǎn)市場是由交易對象、市場參與者、價格和資金四個基本要素組成。房地產(chǎn)市場的主要參與者有政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)建筑承包商、房地產(chǎn)金融機構、企事

24、業(yè)單位及個人。,地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢是影響房地產(chǎn)市場長期走勢的根本原因經(jīng)濟日益繁榮地區(qū)：長期供給曲線向右上方傾斜經(jīng)濟日益衰退地區(qū)：長期供給曲線向左下方傾斜,,,,,,供求數(shù)量,價格,s1,d2,d1,b,a,,,,,,,,,,供求數(shù)量,價格,s1,s2,s3,d1,d2,d3,a,b,c,d,e,f,g,Ls,圖a 短期房地產(chǎn)供求,圖b 長期房地產(chǎn)供求,二、房地產(chǎn)市場的運行機制,房地產(chǎn)市場運行機制,（1）單元類型、質量、規(guī)模大小、位

25、置相近的房地產(chǎn)，以相近的價格出售。（2）如果房地產(chǎn)供求均衡則價格穩(wěn)定。（3）如果供過于求，則形成買方市場，價格下降，開發(fā)項目減少；反之成立。（4）市場利率下降，房地產(chǎn)開發(fā)信貸成本降低，房地產(chǎn)開發(fā)量可能增加，同時消費、信貸成本也下降，消費者購房支付能力提高，房地產(chǎn)需求也增加；反之成立。（5）房地產(chǎn)市場運行良好，需要維持適量的房地產(chǎn)“存貨”，即維持適量的空置房地產(chǎn)（或空置率）。,三、房地產(chǎn)市場的運行特征,,房地產(chǎn)市場有一定量的空置面

26、積十分正常，原因：第一，完善的商品經(jīng)濟形態(tài)必然存在一定量的商品以供周轉之用，尤其是市場經(jīng)濟中的商品必須保持適當?shù)膸齑媪亢椭苻D量以滿足供求的調整。第二，房地產(chǎn)市場上總是存在一定量的“有瑕疵”供給或者無效供給。第三，空置起到調節(jié)市場供求的作用，是通往供求均衡的必經(jīng)之路。,對空置商品房要區(qū)分摩擦空置與市場空置兩種情況！,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場過濾規(guī)律與分析模型,房地產(chǎn)市場過濾現(xiàn)象反映了房地產(chǎn)生命周期的各個階段，主要指房地產(chǎn)市場中最初為較高收

27、入消費者建造的房屋，隨著時間的推移由較低收入的消費者繼續(xù)使用的動態(tài)過程。房地產(chǎn)過濾模型能夠從房地產(chǎn)等級和消費收入水平的角度分析房地產(chǎn)市場的供求結構，經(jīng)常被用于分析各種房地產(chǎn)市場的重要問題。梯度消費理論是調節(jié)房地產(chǎn)市場需求的重要理論，也是房地過濾模型的理論基礎。房地產(chǎn)梯度消費理論指的是不同收入階層根據(jù)自身的收入水平選擇能夠負擔得起的房屋，同一消費者在收入水平的不同階段也要選擇不同檔次的房屋。,房地產(chǎn)過濾模型的發(fā)展,房地產(chǎn)市場過濾關系

28、圖,住房過濾是住房在其生命周期內的價值變化而非由房客的收入提高所致。住房過濾的過程就是房產(chǎn)不斷老化逐漸折舊的過程。,房地過濾模型的應用——分析中國住房保障政策,借鑒阿瑟·奧沙利文的住房過濾模型,對中國的住房市場建模。模型的假設條件如下:1.將住房市場分為三個子市場:低端市場、中端市場及高端市場;2.居民收入水平不同,且其收入隨時間推移逐步提高;3.住房質量可變:住房可向上過濾,也可向下過濾;4.不同檔次的住房具有一定

29、的替代性;5.住房市場化程度高:住房價格(租金)由供求關系決定,存量住房(尤其是低端住房)房源充足,房地產(chǎn)中介服務業(yè)發(fā)達。,對廉租房政策的分析,從短期來看,低端市場中所有承租住房的家庭都會從廉租房模式中獲益。從長期來看,廉租房模式具有以下效應:(1)租金水平下降。一方面使承租住房的所有家庭都從廉租房模式中受益;另一方面會使開發(fā)商新建住房的利潤空間縮小, 不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。(2)退出率提高。造成資源浪費,而且也不利于二手房市

30、場的發(fā)展。(3)住房過濾延緩。 (4)政府投資負擔重、管理成本高。,對貨幣補貼政策的分析,從短期來看,向低收入家庭貨幣補貼之后,低端市場的租金提高,未接受補貼的家庭將為其所承租的住房支付更高的租金。從長期來看,貨幣補貼模式有以下效應:(1)租金水平上升。不會影響租金支付壓力;提高了投資買房的興趣, 激勵開發(fā)商建造住房,從而推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。(2)退出率降低。租金的提高,既有利于存量住房的充分利用,也有利于二手房市場的發(fā)

31、展。(3)住房過濾加快。 (4)政府負擔輕。,結論：貨幣補貼政策在理論上明顯優(yōu)于實物補貼政策的實施效果,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場分析,一、房地產(chǎn)市場分析的概念 房地產(chǎn)市場分析就是市場的參與者收集市場中的一切有用信息，按照科學的分析方法，通過分析加工處理，透過市場活動的表象，發(fā)現(xiàn)市場的特征和內在規(guī)律，找出市場運行存在的問題及原因，預測市場未來的發(fā)展趨勢，以指導參與者未來的行為。,房地產(chǎn)市場分析的內容有四個層次，如下圖。,圖 房

32、地產(chǎn)市場分析的內容,二、房地產(chǎn)市場分析的內容,（一）宏觀經(jīng)濟分析,對影響待研究區(qū)域房地產(chǎn)市場的宏觀因素進行分析。分析內容主要包括：國民生產(chǎn)總值（GDP）及其增長速度、國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構、固定資產(chǎn)投資及其增長率、物價水平、人口結構及增長趨勢、居民收入和消費水平、勞動力和就業(yè)狀況、相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況、各行業(yè)投資收益率、企業(yè)規(guī)模及結構、國家金融政策、財政政策等。,（二）地區(qū)市場的分析,道路交通等基礎設施的現(xiàn)狀和分布；水、電、燃氣、熱力、通信

33、等市政基礎設施現(xiàn)狀和供給能力；地區(qū)國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃、土地供應計劃等專項規(guī)劃和計劃；人口規(guī)模、結構、分布及其遷移規(guī)律；醫(yī)療、教育、文化娛樂等資源的分布；城市重點功能區(qū)和政府確定的重點開發(fā)地區(qū)。,（三）專業(yè)市場分析,根據(jù)潛在需求的來源及競爭物業(yè)所在區(qū)域、確定市場研究區(qū)域；細分市場，進行產(chǎn)品細分及消費者細分；確定特定消費群體所對應的房地產(chǎn)子市場；分析各子市場的供需關系及各子市

34、場的供需缺口；確定目標子市場、分析目標子市場供求缺口量。,（四）項目市場的分析,（1）地區(qū)在建項目的基本情況。包括項目名稱、開發(fā)商、用途、建筑面積、容積率、價格、戶型、配套設施、綠化率、物業(yè)管理、市政條件等。（2）消費者的具體情況和需要。包括消費群體的特征（年齡、職業(yè)、收入、教育、行為）、對戶型的偏好、對房屋總價和單價的接受程度、對交通條件和配套設施的要求、消費的目的（即居住還是投資或投機買賣）等。（3）擬建項目的分析。包括擬建項

35、目與競爭項目相比，其市場占有率、吸納量、銷售（出租）周期、價格（租金）水平等。,,不管是哪個層次的房地產(chǎn)市場分析，都需要從市場供求兩個層面方面進行：供給分析的內容有：土地供給狀況、房地產(chǎn)供給狀況需求分析的內容有：根據(jù)人口、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、收入等因素分析預測對房地產(chǎn)的需求，包括對不同類型的房地產(chǎn)的需求、需求的總量、分布等。,房地產(chǎn)市場分析的方法有：定性分析和定量分析兩種。定性分析是根據(jù)實際情況、實踐經(jīng)驗和邏輯推理，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展

36、趨勢作出推斷。定性分析主要依靠個人經(jīng)驗、知識和分析能力，適用于信息資料不完整、影響因素復雜、或對主要影響因素難以定量分析的情況。常用的方法有：德爾菲法、意見集中法、類推法等。定量分析是在歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎上，運用統(tǒng)計方法和數(shù)學模型，對市場趨勢進行數(shù)量分析的方法。主要有時間序列分析和因果關系分析。,三、房地產(chǎn)市場分析的技術,時間序列分析有移動平均法、指數(shù)平滑法、季節(jié)變動法等。因果關系分析是依據(jù)分析對象及其影響因素間的因果關系建立

37、模型，主要有回歸分析、經(jīng)濟計量分析、投入產(chǎn)出模型等。,（一）市場環(huán)境及總體市場情況的分析,市場環(huán)境及總體市場情況的分析：有專門的分析方法，可以借助政府部門的專業(yè)分析成果，如發(fā)展改革、統(tǒng)計、房屋土地、金融、信息中心、社科院等部門。房地產(chǎn)市場總體情況的分析通常要用若干指標來反映，比較有代表性的是國房景氣指數(shù)。該指數(shù)通過土地開發(fā)面積分類指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)、商品房面積分類指數(shù)、竣工面積分類指數(shù)、商品房銷售價格分類指數(shù)、資金來源分類

38、指數(shù)等指標綜合反映全國房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的總體水平。,,國房景氣指數(shù),2007~2012年,2012~2013年,（一）市場環(huán)境及總體市場情況的分析,房地產(chǎn)市場價格的分析。通常用價格指數(shù)如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數(shù)；如果是以上一時期作為基期的，稱為環(huán)比價格指數(shù)。房地產(chǎn)市場波動的分析。,,,（二）專業(yè)市場的分析,分析內容主要包括供給量、需求量及其相互平衡關系。供給量的分析：主要包括當前供給量分析和潛在供給量分析

39、。運用土地供給量可以估算新增房地產(chǎn)供給量。不僅要分析供給總量，還要分析供給結構。還要進行區(qū)域供給量對比分析，找出房地產(chǎn)供給的區(qū)域特征。需求量的分析：包括需求潛力分析和需求偏好分析。需求潛力分析可以從人口、家庭規(guī)模和收入等方面進行。,（三）項目市場的分析,項目市場的分析：運用市場調查方法，對房地產(chǎn)項目市場環(huán)境進行數(shù)據(jù)收集、歸納和整理，形成項目可能的產(chǎn)品定位方向，對數(shù)據(jù)進行競爭分析，利用普通邏輯的排出、類比、補缺等方法形成項目的

40、產(chǎn)品定位。調查方法包括實地調查法、問卷訪問法、座談會等。對房地產(chǎn)項目的市場分析可以運用SWOT分析方法。,SWOT分析方法,SWOT的含義是優(yōu)勢（strength）、劣勢（weakness）、機會（opportunity）和威脅（threats）。該方法是將對房地產(chǎn)項目內外部條件各方面內容進行綜合和概括，進而分析項目的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅的一種方法。,運用SWOT方法分析問題一般可以分為3個層次：基本面分析辯證法分析程度（

41、概率）分析,移動平均法,是測定時間序列趨勢變動的基本方法。對時間數(shù)列的各項數(shù)值，按照一定的時距進行逐期移動，計算出一系列序時平均數(shù)，形成一個派生的平均數(shù)時間數(shù)列，以此削弱不規(guī)則變動的影響，達到對原序列進行修勻的目的，顯示出原數(shù)列的長期趨勢。,例如：某類房地產(chǎn)2012年1~12月的價格（元/m2）,,如要預測該類房地產(chǎn)2013年1月的價格，則計算方法如下：由于最后一個移動平均數(shù)對應的時間是2012年10月，與2013年1月相差3個月，所

42、以預測該類房地產(chǎn)2013年1月的價格為：7620+120×3=7980（元/m2）,,,,是對各期指標值進行加權后計算的平均數(shù)。,加權移動平均法,指數(shù)平滑法,指數(shù)平滑法是用過去的觀察值的加權平均數(shù)作為趨勢值，它是加權平均的一種特殊形式。其基本形式是根據(jù)本期的實際值和本期的趨勢值，分別給以不同權數(shù)α和1–α，計算加權平均數(shù)作為下期的趨勢值。設pi為第i期的實際值，Vi為第i期的預測值， Vi+1為第i+1期的預測值，α為指

43、數(shù)平滑系數(shù)， 0≤α≤1。則運用指數(shù)平滑法進行預測的公式為：Vi+1= Vi+ α(pi - Vi )=αpi + (1-α) ViVi+1 =αpi + (1-α) Vi確定α的值是關鍵。根據(jù)預測值與實際值的誤差大小來確定。,例：某公司2012年前8個月銷售額資料見下表，用指數(shù)平滑法進行長期趨勢分析。已知1月份預測值為150.8萬元，α分別取0.2和0.8。,表 某公司2012年各月銷售額預測表 （單位：萬元）,從上例中可

44、看出，α值和初始值的確定是關鍵，它們直接影響著趨勢值誤差的大小。,α和初始值的確定原則,1、α值的確定選擇α，一個總的原則是使預測值與實際觀察值之間的誤差最小。從理論上講，α取0~1之間的任意數(shù)據(jù)均可以。具體如何選擇，要視時間序列的變化趨勢來定。（1）當時間序列呈較穩(wěn)定的水平趨勢時，應取小一些，如0.1–0.3，以減小修正幅度，突出以往資料中長期趨勢對預測值的影響。（2）當時間序列波動較大時，宜選擇居中的α值，如0.3–0.5。

45、（3）當時間序列波動很大，呈現(xiàn)明顯且迅速的上升或下降趨勢時，α應取大些，如0.6–0.8，以加重近期實際觀察值對預測值的影響，使預測模型靈敏度高些，能迅速跟上數(shù)據(jù)的變化。（4）在實際預測中，可取幾個α值進行試算，比較預測誤差（MSE），選擇誤差較小的那個α值。2、初始值的確定如果資料總項數(shù)N大于50，則經(jīng)過長期平滑鏈的推算，初始值的影響變得很小了，為了簡便起見，可用第一期水平作為初始值。但是如果N小到15或20，則初始值的影響較大

46、，可以選用最初幾期的平均數(shù)作為初始值。,季節(jié)變動分析,季節(jié)變動是指現(xiàn)象受自然因素和社會習俗等因素影響而發(fā)生的有規(guī)律的周期性變動。季節(jié)變動往往會給社會生產(chǎn)和人們的經(jīng)濟生活帶來一定影響，如會影響某些商品的生產(chǎn)、銷售與庫存。季節(jié)變動分析的基本原理：對一個時間序列計算出季節(jié)指數(shù)（季節(jié)比率），然后根據(jù)各季節(jié)指數(shù)與其平均數(shù)（100%）的偏差程度來測定季節(jié)變動的程度。季節(jié)指數(shù)是各月（季）平均數(shù)與全年總月（季）平均數(shù)的比值。它以全期的總平均水平為

47、基準（100%），用百分比形式來反映各月（季）平均水平相對于總平均水平的高低程度。季節(jié)指數(shù)高說明“旺”，反之說明“淡”。 注意 ：各月（或季）的指數(shù)之和應等于1200%（或400%）。,季節(jié)變動分析：簡單平均法,簡單平均法也稱按月（季）平均法，基本思想是，計算出各年同月平均數(shù)，以消除隨機影響，作為該月（或季）的代表值；然后計算出全部月（或季）的總平均數(shù)，作為全年的代表值；再將同月（或同季）平均數(shù)與全部月（或季）的總平均數(shù)進行對比，即為

48、季節(jié)指數(shù)。具體步驟如下：1）計算各年同月（季）的平均數(shù)，其目的是消除各年同一月份（季度）數(shù)據(jù)上的不規(guī)則變動；2）計算若干年內月（季）的總平均數(shù)；3）計算季節(jié)指數(shù) ，將若干年內同月（季）的平均數(shù)與總的月（季）平均數(shù)相比，用百分數(shù)表示，即求得各月（季）的季節(jié)指數(shù)。 公式為：,表 某啤酒生產(chǎn)企業(yè)銷售量季節(jié)指數(shù)計算表 （單位：萬噸）,由表中的資料可知，某啤酒生產(chǎn)企業(yè)銷售量季節(jié)指數(shù)以第3季度的128.02％為最高，而第1季度的7

49、7.08％為最低。,房地產(chǎn)市場分析的結果通常用分析報告的形式出現(xiàn)。市場分析報告根據(jù)實際需要，可以包括宏觀分析、地區(qū)分析、專業(yè)市場和具體項目的不同組合內容。,四、房地產(chǎn)市場分析的結果,房地產(chǎn)需求和供給的特點有哪些?影響房地產(chǎn)需求和供給的因素包括哪些？房地產(chǎn)需求的價格彈性和收入彈性。房地產(chǎn)供給彈性。房地產(chǎn)市場供求平衡是怎樣達到的？房地產(chǎn)市場有哪些分類？房地產(chǎn)市場分析的內容有哪些？對應不同的分析內容，房地產(chǎn)市場分析的主要方法有