[學習]房地產07房地產經濟學第7章房地產產權

1、第七章 房地產產權,,學習目標,1.產權和房地產權的基本概念2.中國房地產產權制度現(xiàn)狀3.房地產所有權（建筑物區(qū)分所有權）4.房地產用益物權（地役權）5.房地產擔保物權（房地產抵押權）,,主要內容第一節(jié) 產權理論第二節(jié) 房地產產權,第一節(jié) 產權理論,一、產權的概念二、產權的關系結構三、產權的功能四、產權的類型,一、產權的概念（財產權、財產權利，property rights）,產權是人們圍繞財產而形成的經濟權利關系，

2、它直接表現(xiàn)為人對物的占有關系，實質上是產權主體之間的經濟利益關系。一項完全產權是指對某一財產具有可以完全實施的排他性（獨占性、專有性）的使用及收益權、自由的（不受他人干涉的選擇）轉讓權。市場經濟下的商品及服務交易，實質上是產權交易。,二、產權關系結構,產權關系可分解為橫向產權結構和縱向產權結構兩個方面。橫向產權結構由五個層面組成：財產所有權是歸屬意義上的產權，也稱終極產權，是具有決定意義的根本性的產權財產占有權對財產具有事

3、實上的領管權（直接掌握、控制、和管理）財產使用權實際使用或消費財產的權能財產收益權憑借財產的歸屬和運營效果獲取收益的一種權利財產處分權買賣和轉讓財產的權利。,橫向產權結構的五項權能最初是統(tǒng)一在一個產權主體手中的，隨著社會化大生產的發(fā)展，社會分工越來越細，特別是市場經濟的充分發(fā)展，財產或資產的所有者可以把其占有權、使用權、收益權和處分權轉讓給另外的主體，這就造成五權分離。,二、產權關系結構,從產權的縱向關系考察，產權結構也可分

4、為五個層次：產權界定：劃定產權邊界產權經營：財產或資產的運營活動產權轉讓：產權交易（產權主體的變化）產權管理：財產或資產的經營管理產權實現(xiàn)：產權收益的實現(xiàn),縱向產權結構的五個層次中，產權界定，明晰產權主體是前提，產權經營、產權轉讓和產權管理都是手段，而增加產權收益才是目的，也是真正的產權實現(xiàn)。,三、產權的功能,產權的功能就是指明晰和規(guī)范產權管理及其運行秩序，對產權主體即所有者、對經濟運行和對社會秩序所產生的作用和效應。一是對

5、產權主體權益的保護功能。二是對產權運營的激勵功能。三是對產權所有者和經營者的約束功能。四是優(yōu)化資源配置、提高配置效率的功能。五是社會經濟秩序的協(xié)調功能。,四、產權的類型,1、從產權主體的角度劃分公有產權、私有產權、共有產權；國家產權、企業(yè)產權、個人產權；國有企業(yè)產權、集體企業(yè)產權、股份制企業(yè)產權、私有企業(yè)產權等。2、從產權的內部結構來劃分物權物權是指公民或法人依法按不同程度直接控制、利用、支配特定財產的排他性權利。物權

6、又分為所有權、占有權、使用權、收益權和處分權。債權債權是指按照合同約定或法律規(guī)定要求債務人為一定行為或者不為一定行為的權利。,四、產權的類型,3、從產權客體的角度來劃分（1）依據財產用途不同劃分：生產資料產權、消費資料產權（2）依據財產存在形態(tài)不同劃分：實物形態(tài)產權、價值形態(tài)產權有形產權、無形產權（3）依據財產是否處于流動狀態(tài)劃分：不動產產權、動產產權,第二節(jié) 房地產產權,一、房地產產權的概念二、房地產產權的特性三

7、、房地產產權結構四、房地產產權的作用,一、房地產產權的概念,房地產產權是指產權主體（組織和個人）對建設用土地和房屋建筑物相統(tǒng)一的房地產財產權利。它所體現(xiàn)的是圍繞房地產財產所形成的各種權利關系，即經濟利益關系的總和。,二、房地產產權的特性,（1）房地產產權屬于物權的一部分。（2）房地產產權屬于不動產產權。（3）房地產產權的權益性。只是權利關系的轉移，須通過產權登記、發(fā)放產權證書確權,三、房地產產權結構,房地產產權結構劃分為房地產所

8、有權、房地產用益物權、房地產擔保物權三類。1、房地產所有權房地產所有權人對自己的房地產，依法享有占有、使用、收益和處分的排他性權利,（1）集體土地所有權,農村集體土地所有權人村農民集體所有村民小組所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村經濟組織所有（鎮(zhèn)辦企業(yè)）集體土地所有權人可以行使土地的占有、使用、收益和處分的權利。集體土地的使用權和處分權受到法律、規(guī)劃的限制：（1）集體土地的使用必須服從國家的農業(yè)政策和耕地保護政策，耕地不能拋荒。（2）集體土

9、地使用權可以讓與村內經濟組織、個人興辦企業(yè)，耕地也可以承包給家庭使用。（3）集體土地所有權不能出讓，只有在國家需要時通過征收程序先讓渡給國家。,（2）共有,共有分為共有人可自由處分其份額的按份共有和共有人不可自由處分其份額的共同共有。 按份共有又稱為分別共有，是指兩個或兩個以上共有人按照各自的份額分別對其共有財產享有權利和承擔義務的一種共有關系。共同共有，是指兩個以上的人，對全部共有財產不分份額地享有平等的所有權。共同共有財產關

10、系一般發(fā)生在互有特殊身份關系的當事人之間，較為典型的是基于夫妻關系而發(fā)生的夫妻共同財產關系，以及個人合伙和企業(yè)之間的聯(lián)營，也會出現(xiàn)共同共有財產的形式。,（3）建筑物區(qū)分所有權,“二元論說”認為：該權是指區(qū)分所有人對建筑物的占有部分和共有部分所享有的專有權和共有權的結合?！叭撜f”認為：該權是指區(qū)分所有人對建筑物的專有部分和共有部分所享有的專有權和共有權，以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。我國的建筑物區(qū)

11、分所有權采用“三元論說”據《物權法》規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，包括了三個方面的基本內容：一是對專有部分的所有權。即業(yè)主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者經營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對建筑區(qū)劃內的共有部分享有共有權。即每個業(yè)主在法律對所有權未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、

12、水電氣管線等共有部分，對小區(qū)內道路、綠地、公用設施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權利；對建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權利。三是對共有部分享有共同管理的權利，即有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業(yè)主大會進行管理。,（3）房屋所有權取得和喪失,★房屋所有權的取得，按取得途徑不同，可以分為：原始取得：是指房屋出現(xiàn)時取得房屋所有權，不是以原所有權人

13、的所有權為前提的。按原始取得方式不同又可以分成新建和沒收。新建時原始取得房屋所有權的最主要形式，也是所有房屋所有權的最初來源。沒收僅發(fā)生在特定時期和特定情況下。繼受取得：是指從原所有權人手中以合法的方式取得房屋所有權。它可以分成有償取得（購買、交換）和無償取得（贈與和繼承）?！锓课菟袡嗟膯适ㄟ^自然的、法律的和行為的事件，房屋所有權又是可以被取消的。房屋所有權客體的消失。所有權主體的消失（公民的死亡和法人的解散）。所有權的

14、轉讓。,三、房地產產權結構,2、房地產用益物權(real right for usufruct)房地產用益物權，是指對他人所有的房地產，在一定范圍內依法享有占有、使用和收益的權利。,（1）宅基地使用權,宅基地使用權不得單獨轉讓。有下列轉讓情況，應認定無效： 1）城鎮(zhèn)居民購買； 2）法人或其他組織購買； 3）轉讓人未經集體組織批準； 4）向集體組織成員以外的人轉讓； 5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。宅基地使用權的轉

15、讓必須同時具備以下條件： 1）轉讓人擁有二處以上的農村住房；2）同一集體經濟組織內部成員轉讓； 3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件； 4）轉讓行為征得集體組織同意； 5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。,農村村民的宅基地申請經縣（市）人民政府批準后，應當自收到批準通知之日起三十日內，向縣（市）土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權登記，由縣（市）人民政府頒發(fā)《集體土地使用證》。,（2）地役權,地役權

16、，是指為使用自己不動產的便利或提高其效益而按照合同約定對他人土地加以支配的權利。地役權的主體是供役地、需役地所有權人或使用權人；客體包括供役地和需役地。就地役權的內容而言，可以分為：通行權：指人、畜和車輛不受妨礙的通過他人土地的權利。用水權：指由他人土地或經他人土地獲得水之利用的權利。用水權包括：排水權、引水權、取水權、飲畜權。建筑物地役權：指為自己土地上的建筑物的建造、使用而利用他人土地的地面、地上建筑物或地上空間的權利。

17、包括建筑物支撐權、搭梁權、伸出權、采光權等。支撐權是指建筑物搭建于鄰人的建筑物、墻壁、支柱而獲支撐的役權,（2）地役權,地役權的基本規(guī)則1）地役權取得：原始取得根據法律、習慣、合同、長期利用的事實和法院的判決等方式取得傳來取得因需役地所有權、使用權的轉移而轉移獲得2）地役權人的權利和義務積極權利：對供役地使用的權利如在他人土地上通行的權利消極權利：限制或禁止供役地所有權人或使用權人在土地上實施一定行為的權利如禁止

18、妨礙采光權3）供役地所有權人和使用權人的權利和義務消極權利：排除地役權人濫用權利容忍義務：容許和忍受地役權人在供役地上實施其權利范圍內的利用行為的義務,三、房地產產權結構,3、房地產擔保物權擔保物權（real rights granted by way of security）是指在借貸、買賣等民事活動中，債務人或者第三人將自己所有的財產作為履行債務的擔保。債務人未履行債務時，債權人依照法律規(guī)定的程序就該財產優(yōu)先受償的權利。

19、根據我國《擔保法》，擔保物權一般分為抵押權、質權和留置權。抵押權：債務人或第三人不轉移占有地將自己的特定財產作為履行債務的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權從該抵押財產的價值中優(yōu)先受清償的權利。質權：又稱質押，指為了擔保債務的履行，債務人或第三人將其動產或權利移交債權人占有，當債務人不履行債務時，債權人有就其占有的財產優(yōu)先受償的權利。留置權：指債權人因合同關系占有債務人的財產，在債務人不按合同約定的期限履行債務時，有權依法留置

20、該財產，并就以該財產折價或者拍賣、變賣的價款優(yōu)先受償的權利。,房地產抵押權,房地產抵押權是指債務人或者第三人不轉移對房地產的占有作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人依法享有的拍賣該房地產并優(yōu)先受償的權利。《城市房地產管理法》規(guī)定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權?！薄段餀喾ā芬?guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以

21、建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。”,房地產抵押權,房地產抵押權的設定屬于要式行為，需要訂立書面抵押合同和抵押登記，抵押登記是其法律關系成立的要件。《城市房地產抵押管理辦法》中規(guī)定：房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。沒有抵押合同，抵押關系被視為不成立。僅有抵押合同，沒有抵押登記的，其抵押權人的利益不受到法律的保護。

22、同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的，按照債權比例清償。,房地產權利的分類,國家所有權,建筑物區(qū)分所有權,房地產權利,物權,債權,,,,,,,,自物權,他物權,用益物權,擔保物權,,,,,,,建設用地使用權,宅基地使用權,土地承包經營權,地役權,,,,,,出讓的建設用地使

23、用權,劃撥的建設用地使用權,其他建設用地使用權,,,,,單獨所有,共有,,所有權,,,,土地所有權,房屋所有權,租賃權,,按份共有,共同共有,集體所有權,,,,,國家所有權,集體所有權,,私人所有權,,抵押權,自物權是指權利人依法對自有物享有的物權。所有權是唯一的自物權，因此自物權就是所有權，自物權又稱所有權,他物權是指，權利人對于不屬于自己所有的物，而依據合同的約定或法律的規(guī)定所享有的占有、使用、收益的權利。一般不包括處分的權利。,四

24、、房地產產權的作用,房地產產權作為不動產是物權中的主體部分，對其產權進行規(guī)范，可以進一步明確房地產物的歸屬，定紛止爭，發(fā)揮房地產的效用，保護權利人的物權，具有重要意義和作用。首先，明晰房地產產權有利于堅持社會主義基本經濟制度。其次，理清房地產產權關系，有利于規(guī)范房地產市場秩序。再次，明確房地產產權結構，有利于維護廣大人民群眾合法的私有房產權。,什么是房地產產權？房地產產權有哪些特點？什么是建筑物區(qū)分所有權？什么是房地產用益物權