[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算,,,1 投資估算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的范圍，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、其他費(fèi)用及開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)等，各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是由于不同建設(shè)項(xiàng)目類(lèi)型的特點(diǎn)不同，其費(fèi)用構(gòu)成有較大的差異。,,1．1 土地費(fèi)用估算 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。主要有以下幾種：劃撥或征用

2、土地的土地征用拆遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)。,,（1）土地征用拆遷費(fèi) 土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、拆遷費(fèi)、其它費(fèi)用。城鎮(zhèn)土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周

3、轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及對(duì)于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。,,（2）土地出讓地價(jià)款 以出讓形式取得城市熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成；以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成，獲得此類(lèi)土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)商，需要進(jìn)行房屋拆遷和土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)，并相應(yīng)支付城鎮(zhèn)土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)。,,土地出讓地價(jià)款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地

4、用途及使用條件等許多方面因素決定。許多城市對(duì)土地制定了基準(zhǔn)地價(jià)，具體宗地的土地出讓地價(jià)款要在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定。,,（3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過(guò)土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其它合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物及其它附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。,,（4）土地租用費(fèi) 土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。以租用方式取得土地使用權(quán)

5、可以減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中較為少見(jiàn)。,,（5）土地投資折價(jià) 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要將土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。,,1．2 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出。,,項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用支出一般可百分比估算。

6、一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的1％一3％，水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0．5％左右。,,“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算，可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。,,1．3 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 （1）

7、建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）等。 當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目包括多個(gè)單項(xiàng)工程時(shí)，應(yīng)對(duì)各個(gè)單項(xiàng)工程分別估算建筑安裝工程費(fèi)用。,,（2）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。

8、主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。,,（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線(xiàn)范圍內(nèi)的各種管線(xiàn)、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。主要包括：自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線(xiàn)、干管、干道等的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。,,在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可以采用單元估算法、

9、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。具體估算方法的選擇，應(yīng)視資料的可獲得性和費(fèi)用支出的情況而定。比較常用的方法有以下幾種：,,1）單元估算法。單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。,,2）單位指標(biāo)估算法。單位指標(biāo)估算法是指

10、以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。一般來(lái)說(shuō)，土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價(jià)計(jì)算，采暖工程按耗熱量（千卡/小時(shí)）指標(biāo)計(jì)算，變配電安裝按設(shè)備容量（千伏安）指標(biāo)計(jì)算，集中空調(diào)安裝按冷負(fù)荷量（千卡/小時(shí)）指標(biāo)計(jì)算，供熱鍋爐安裝按每小時(shí)產(chǎn)生蒸汽量（立方米/小時(shí)）指標(biāo)計(jì)算，各類(lèi)圍墻、室外管線(xiàn)工程按長(zhǎng)度（米）指標(biāo)計(jì)算，室外道路按道路面積（平方米）指標(biāo)計(jì)算等。,,3）工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)

11、算類(lèi)似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。,,4）概算指標(biāo)法。概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。常使用的估算公式是： 直接費(fèi)＝每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積， 主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積。,,1．4 管理費(fèi) 管理費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的 各種費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、

12、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤消、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤(pán)虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。,,管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的3％一5％估算。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)若干個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)應(yīng)該在各個(gè)項(xiàng)目間合理分?jǐn)偂?,1．5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)

13、用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。利息的計(jì)算，可參照金融市場(chǎng)利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算；利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的10％左右。,,1．6 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣

14、告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及銷(xiāo)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。,,1.7 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府 或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線(xiàn)分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話(huà)初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。,,1．8 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)、總承

15、包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率估算。,,1．9 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3％一7％估算。 當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)時(shí)，還應(yīng)估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用通常包括：人工費(fèi)，公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠地管理費(fèi)，衛(wèi)生清潔與保安費(fèi)用，

16、維修與保養(yǎng)費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，租賃代理費(fèi)，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。,,2 資金使用計(jì)劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表。在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計(jì)算期單位，按期編制資金使用計(jì)劃。編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況。,,3 收入估算與資金籌措 8．4．3．1 收入

17、估算 估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的租售計(jì)劃（含銷(xiāo)售、出租、自營(yíng)等計(jì)劃）。租售計(jì)劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類(lèi)型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價(jià)格，租售收入及收款方式。租售計(jì)劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營(yíng)的規(guī)定，并與開(kāi)發(fā)商的投資策略相配合。,,（1）租售方案 租售物業(yè)的類(lèi)型與數(shù)量，要結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可提供的物業(yè)類(lèi)型、數(shù)量來(lái)確定，并要考慮到租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能變化對(duì)租售數(shù)量的影響。對(duì)于一個(gè)具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，此

18、時(shí)必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在整個(gè)租售期內(nèi)每期（年、半年、季度、月）擬銷(xiāo)售或出租的物業(yè)類(lèi)型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。,,（2）租售價(jià)格 租售價(jià)格應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上確定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過(guò)對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格。也可以參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的技術(shù)和方法，確定租售價(jià)格。,,租售價(jià)格的確

19、定要與開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等宏觀環(huán)境對(duì)物業(yè)租售價(jià)格影響的同時(shí)，還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格的影響。,,（3）租售收入 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。對(duì)于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期（項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租客的時(shí)間）和空置率（未租出建筑面積占總建筑面積的百分比）對(duì)年租金收入的影響。租售收人估算，要計(jì)算出每期（

20、年、半年、季度、月）所能獲得的租售收人，并形成租售收入計(jì)劃。,,（4）收款方式 收款方式的確定，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易的付款習(xí)慣，確定分期付款的期數(shù)及各期付款的比例。,,3．2 資金籌措 資金籌措計(jì)劃，要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷(xiāo)售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍

21、然不滿(mǎn)足資金需求時(shí)，可安排借貸資金,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制,在完成房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估 算、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措計(jì)劃編制等基礎(chǔ)工作后，就可以通過(guò)編制財(cái)務(wù)報(bào)表、計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。,,4．1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表。一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)（如成本、收入等）都存儲(chǔ)于輔助報(bào)表中，這些輔助報(bào)表

22、通過(guò)某種對(duì)應(yīng)關(guān)系生成基本報(bào)表。通過(guò)基本報(bào)表就可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡分析。,,4．1．1 基本報(bào)表 （1）現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期（年、半年或季度、月）的現(xiàn)金流人和現(xiàn)金流出，用以計(jì)算各項(xiàng)動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。按投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為：,,1）全部投資現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)

23、凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案（不論其資金來(lái)源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。,,2）資本金現(xiàn)金流量表。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。,,3）投資者各方現(xiàn)金流量表。該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

24、等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。 （2）資金來(lái)源與運(yùn)用表 該表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。,,（3）損益表 該表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況，用以計(jì)算投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率及資本金凈利潤(rùn)率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。,,應(yīng)該指出的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足

25、彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。5年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)。,,在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所得稅，采用了按銷(xiāo)售收入一定比例預(yù)征的方式，即不論項(xiàng)目整體上是否已經(jīng)盈利，只要實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售收入，就按其一定比例征收所得稅。 稅后利潤(rùn)的分配順序，首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金和公益金，之后是可向投資者分配的利潤(rùn)。,,（4）資產(chǎn)負(fù)債表 資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行

26、獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。但當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)或投資一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。,,4．1．2 輔助報(bào)表 輔助報(bào)表包括項(xiàng)目總投資估算表、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表、經(jīng)營(yíng)成本估算表、土地費(fèi)用估算表、前期工程費(fèi)估算表、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表、建筑安裝工程費(fèi)用估算表、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表、其他費(fèi)用估算表、銷(xiāo)售收

27、入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表和借款還本付息估算表。,可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě),可行性研究報(bào)告作為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究結(jié)果的體現(xiàn)，是申請(qǐng)立項(xiàng)、貸款以及和有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同時(shí)的必備資料。每個(gè)可行性研究報(bào)告必須說(shuō)明評(píng)估什么、為什么評(píng)估、得出什么結(jié)論和憑什么得出這些結(jié)論?？尚行匝芯繄?bào)告通常由開(kāi)發(fā)商委托房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢(xún)機(jī)構(gòu)來(lái)撰寫(xiě)。,,5．1 項(xiàng)目可行性研究報(bào)

28、告的基本構(gòu)成 在正式寫(xiě)作前，先要籌劃一下可行性研究報(bào)告應(yīng)包括的內(nèi)容。一般來(lái)說(shuō)，一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖6個(gè)部分。,,（1）封面：要能反映評(píng)估項(xiàng)目的名稱(chēng)、為誰(shuí)所作、誰(shuí)作的評(píng)估以及可行性研究報(bào)告寫(xiě)作的時(shí)間。 （2）摘要：用簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言，介紹被評(píng)估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、評(píng)估的結(jié)論。摘要的讀者對(duì)象是沒(méi)有時(shí)間看詳細(xì)報(bào)告但又對(duì)項(xiàng)目的決策起決定性作用的人，所以摘要的文字要字斟句酌，言必

29、達(dá)意，絕對(duì)不能有廢詞冗句，字?jǐn)?shù)以不超過(guò)1 000字為宜。,,（3）目錄：如果可行性研究報(bào)告較長(zhǎng)，最好要有目錄，以使讀者能方便地了解可行性研究報(bào)告所包括的具體內(nèi)容以及前后關(guān)系，使之能根據(jù)自己的興趣快速地找到其所要閱讀的部分。,,（4）正文：這是可行性研究報(bào)告的主體，．一般要按照邏輯的順序，從總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行。要注意的是，報(bào)告的正文也不要太繁瑣。報(bào)告的厚度并非取得信譽(yù)的最好方法，重要性的是盡可能簡(jiǎn)明地回答未來(lái)讀者所關(guān)心的問(wèn)題。,,對(duì)于一

30、般的可行性研究報(bào)告，通常包括的具體內(nèi)容有：項(xiàng)目總說(shuō)明、項(xiàng)目概況、投資環(huán)境研究、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析、結(jié)論與建議等12個(gè)方面。,,項(xiàng)目可行性研究報(bào)告如用于向國(guó)家計(jì)劃管理部門(mén)辦理立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)，還應(yīng)包括環(huán)境分析、能源消耗及節(jié)能措施、項(xiàng)目公司組織機(jī)構(gòu)等方面的內(nèi)容。因此，報(bào)告的正文中應(yīng)包括哪些內(nèi)容，要視

31、評(píng)估的目的和未來(lái)讀者所關(guān)心的問(wèn)題來(lái)具體確定，沒(méi)有固定不變的模式。,,（5）附表：對(duì)于正文中不便于插入的較大型表格，為了使讀者便于閱讀，通常將其按順序編號(hào)后附于正文之后。按照在評(píng)估報(bào)告中出現(xiàn)的順序，附表一般包括：項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表、財(cái)務(wù)評(píng)估的基本報(bào)表和輔助報(bào)表、敏感性分析表。當(dāng)然，有時(shí)在投資環(huán)境分析、市場(chǎng)研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現(xiàn)在報(bào)告中。,,（6）附圖：為了輔助文字說(shuō)明，使讀者很快建立起空間的概念，通常要有一些附圖

32、。這些附圖一般包括：項(xiàng)目位置示意圖、項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線(xiàn)圖、建筑設(shè)計(jì)方案平面圖、項(xiàng)目所在城市總體規(guī)劃示意圖和與項(xiàng)目性質(zhì)相關(guān)的土地利用規(guī)劃示意圖、項(xiàng)目用地附近的土地利用現(xiàn)狀圖和項(xiàng)目用地附近競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分布示意圖等。有時(shí)附圖中還會(huì)包括評(píng)估報(bào)告中的一些數(shù)據(jù)分析圖，如直方圖、餅圖、曲線(xiàn)圖等。,,當(dāng)然，有時(shí)報(bào)告還應(yīng)包括一些附件，如國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證、審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)、建筑

33、設(shè)計(jì)方案平面圖、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)許可證等。這些附件通常由開(kāi)發(fā)商或委托評(píng)估方準(zhǔn)備，與評(píng)估報(bào)告一同送有關(guān)讀者。,,5．2 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫(xiě)作要點(diǎn) 按照前述報(bào)告正文中應(yīng)包含的內(nèi)容，現(xiàn)將寫(xiě)作要點(diǎn)介紹如下。 （1）項(xiàng)目總說(shuō)明。在項(xiàng)目總說(shuō)明中，應(yīng)著重就項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、項(xiàng)目評(píng)估的目的、項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告編制的依據(jù)及有關(guān)說(shuō)明等向讀者予以介紹。,,（2）項(xiàng)目概況。在這一部分內(nèi)容中，應(yīng)重點(diǎn)介紹項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)、項(xiàng)目所處的地址、

34、項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項(xiàng)目建成后的服務(wù)對(duì)象。,,（3）投資環(huán)境研究。主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓?lì)投資的領(lǐng)域等。,,（4）市場(chǎng)研究。按照所評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)，分別就當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的土地市場(chǎng)、居住物業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、酒店市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)等進(jìn)行分析研究。市場(chǎng)研究的關(guān)鍵是占有大量的第一手市

35、場(chǎng)信息資料，通過(guò)列舉市場(chǎng)交易實(shí)例，令讀者信服你對(duì)市場(chǎng)價(jià)格、供求關(guān)系、發(fā)展趨勢(shì)等方面 的理解。,,（5）項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目。這一部分主要應(yīng)就項(xiàng)目所處 的地理環(huán)境（鄰里關(guān)系）、項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀（熟地還是生地、需要哪些前期土地開(kāi)發(fā)工作）和項(xiàng)目附近地區(qū)近期開(kāi)工建設(shè)或籌備過(guò)程中的競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目予以分析說(shuō)明。競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目的介紹十分重要，它能幫助開(kāi)發(fā)商做到知己知彼，正確地為自己所發(fā)展的項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位。,,（6）規(guī)劃方案及建設(shè)條件

36、。主要介紹開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過(guò)程中 市政建設(shè)條件（水、電、路等）是否滿(mǎn)足工程建設(shè)的需要。在介紹規(guī)劃建設(shè)方案的過(guò)程中，可行性研究報(bào)告撰寫(xiě)者最好能根據(jù)所掌握的市場(chǎng)情況，就項(xiàng)目的規(guī)模、檔次、建筑物裝修標(biāo)準(zhǔn)和功能面積分配等提出建議。,,（7）建設(shè)方式及進(jìn)度安排。項(xiàng)目的建設(shè)方式是指建設(shè)工程的發(fā)包方式。發(fā)包方式的差異往往會(huì)帶來(lái)工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，因此，這里有必要就建設(shè)工程的承發(fā)包方式提出建議。這一部分中還應(yīng)就建設(shè)進(jìn)度安排、

37、物料供應(yīng)（主要建筑材料的需要量）做出估計(jì)或估算，以便為投資估算作好準(zhǔn)備。,,（8）投資估算及資金籌措。這一部分的主要任務(wù)是就項(xiàng)目的總投資進(jìn)行估算，并按項(xiàng)目進(jìn)度安排情況做出投資分年度使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃。,,項(xiàng)目總投資的估算，應(yīng)包括項(xiàng)目投資概況、估算依據(jù)、估算范圍和估算結(jié)果，一般投資估算結(jié)果匯總中應(yīng)包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)和開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)。。,,投資分年度使用計(jì)劃實(shí)際是項(xiàng)目財(cái)務(wù)

38、評(píng)價(jià)過(guò)程中有關(guān)現(xiàn)金流人的主要部分，應(yīng)該分別就開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和建設(shè)投資利息分別列出。資金籌措計(jì)劃主要是就項(xiàng)目投資的資金來(lái)源進(jìn)行分析，包括資本金、貸款和預(yù)售（租）收入三個(gè)部分。應(yīng)該特別指出的是，當(dāng)資金來(lái)源中包括預(yù)售（租）收入時(shí)，還要和后面的銷(xiāo)售（出租）收入計(jì)劃配合考慮,,（9）項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定。這一部分通常包括銷(xiāo)售收人測(cè)算、成本及稅金和利潤(rùn)分配三個(gè)部分。,,要測(cè)算銷(xiāo)售收入：首先要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況確定按功能分類(lèi)的可銷(xiāo)售或出租面

39、積的數(shù)量；再依市場(chǎng)研究結(jié)果確定項(xiàng)目各部分功能面積的租金或售價(jià)水平；然后再根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度安排和開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)銷(xiāo)售策略，確定項(xiàng)目分期的銷(xiāo)售或出租面積及收款計(jì)劃；最后匯總出分年度的銷(xiāo)售收入。,,成本和稅金部分：一是要對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、流動(dòng)資金、銷(xiāo)售費(fèi)用和投入運(yùn)營(yíng)后的經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行估算；二是對(duì)項(xiàng)目需要交納的稅費(fèi)種類(lèi)及其征收方式和時(shí)間、稅率等做出說(shuō)明，以便為后面的現(xiàn)金流分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。利潤(rùn)分配：主要反映項(xiàng)目的獲利能力和可分配利潤(rùn)的

40、數(shù)量，屬于項(xiàng)目盈利性分析的內(nèi)容。,,（10）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)。這是項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告中最關(guān)鍵的部分，在這里，要充分利用前述各部分的分析研究結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析。,,這部分的內(nèi)容，一般包括現(xiàn)金流量分析、資金來(lái)源與運(yùn)用表與貸款償還分析。現(xiàn)金流量分析，要從全部投資和資本金兩個(gè)方面對(duì)反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期進(jìn)行分析測(cè)算。資金來(lái)源與運(yùn)用表，集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身資金收支平衡的能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。貸款

41、償還分析，主要是就項(xiàng)目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項(xiàng)目在何時(shí)開(kāi)始、從哪項(xiàng)收人中償還貸款本息，以及所需的時(shí)間長(zhǎng)度，以幫助開(kāi)發(fā)商安排融資計(jì)劃。,,（11）風(fēng)險(xiǎn)分析。一般包括盈虧平衡分析和敏感性分析，根據(jù)委托方的要求，有時(shí)還要進(jìn)行概率分析。風(fēng)險(xiǎn)分析的目的，就是就項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)因素（如建造成本、售價(jià)、租金水平、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率、可建設(shè)建筑面積等）的變化對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期等）的影響程度進(jìn)

42、行定量研究；對(duì)當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件可能變化的影響進(jìn)行定性分析。,,其中，盈虧平衡分析主要是求取項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，以說(shuō)明項(xiàng)目的安全程度；敏感性分析則要說(shuō)明影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素（如總開(kāi)發(fā)成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)建設(shè)周期和貸款利率等）在一定幅度內(nèi)變化時(shí)，對(duì)全部投資和資本金的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響情況。,,敏感性分析一般分單因素敏感分析和多因素敏感分析（兩種或兩種以上因素 同時(shí)變化）。敏感性分析的關(guān)鍵是找出對(duì)項(xiàng)目影響最大的敏感性因素和最可能

43、、最樂(lè)觀、最悲觀的幾種情況，以便項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的操作人員及時(shí)采取對(duì)策并進(jìn)行有效的控制。,,概率分析目前在我國(guó)應(yīng)用尚不十分普遍，因?yàn)楦怕史治鏊枰罁?jù)的大量市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)目前還很難收集。但精確的概率分析在西方發(fā)達(dá)國(guó)家的應(yīng)用日漸流行，因?yàn)楦怕史治瞿芡ㄟ^(guò)模擬市場(chǎng)可能發(fā)生的情況，就項(xiàng)目獲利的數(shù)量及其概率分布、最可能獲取的收益及其可能性大小給出定量的分析結(jié)果。,,（12）可行性研究的結(jié)論?？尚行匝芯康慕Y(jié)論，主要是說(shuō)明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目