房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目案例分析(3)

1、第10章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目案例分析,租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究案例,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.1市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè) ××市地處華北平原，是中南某省重要的工業(yè)城市之一，市區(qū)人口約60萬(wàn)人，面積187平公里。,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,××市1949年市區(qū)面積僅3.4平方公里，人口約3.6萬(wàn)人。各類(lèi)房屋總建筑面積72萬(wàn)平方米，常住市區(qū)的

2、4 800戶(hù)貧苦市民，人均居住面積不足2.5平方米，房屋年久失修，破爛不堪，其中草灰棚房就有9 700余間人口，除此之外無(wú)房可住的不計(jì)其數(shù)。××市人民在解放前百余年間，嘗盡了洪水、戰(zhàn)禍之苦。建國(guó)后在黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)規(guī)模得到了前所未有的發(fā)展，1998年人口達(dá)到了529萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口達(dá)到105萬(wàn)人，各類(lèi)房屋建筑面積增加了14倍。黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，城區(qū)住宅大幅度增長(zhǎng)，10多年來(lái)，住宅建設(shè)投資平均每年以

3、18%的速度增長(zhǎng)，人均居住面積有了明顯的增加，一大批破舊、低矮棚戶(hù)房得到了改造，廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住環(huán)境得到了明顯的改善。然而由于經(jīng)濟(jì)條件、住房體制、人口增長(zhǎng)等多方面因素制約，加上住宅建設(shè)歷史欠賬太多，××市的住房供求矛盾依然十分突出，現(xiàn)有住房中還有不少危、漏房屋亟待改造。,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,根據(jù)《××市統(tǒng)計(jì)年鑒》（1998）顯示，缺房戶(hù)數(shù)8 000戶(hù)，其中人均居住面積在

4、4平方米以下的住房困難戶(hù)3 000戶(hù)，隨著城市人口的增長(zhǎng)，今后每年還將新增一定數(shù)量的住房困難戶(hù)，因此，距黨中央提出的到2000年城鎮(zhèn)居民每戶(hù)擁有一套經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房、從而使城鎮(zhèn)居民達(dá)到小康居住水平的要求差距還很大。,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,從全市商品房市場(chǎng)看，1998年全市商品房竣工面積19.24萬(wàn)平方米，實(shí)際銷(xiāo)售14.66萬(wàn)平方米，預(yù)售1.89萬(wàn)平方米，空置4.97萬(wàn)平方米，實(shí)際銷(xiāo)售總金額達(dá)到9 831萬(wàn)元，總體情況比較理想。

5、隨著國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵(lì)消費(fèi)、減免和降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)等各項(xiàng)配套政策的逐步出臺(tái)與完善，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將得到回升，人們消費(fèi)預(yù)期也將得到提升，因此，商品房和商業(yè)辦公用房銷(xiāo)售前景良好。,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,據(jù)1997年調(diào)查資料顯示，項(xiàng)目附近的事業(yè)單位和企業(yè)缺房戶(hù)約有千余房，雖然有些企業(yè)先后集資建了一些住房，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿(mǎn)足不了該區(qū)職工家庭的需求。隨著該市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事業(yè)單位房改力度的加強(qiáng)，以及全省城鎮(zhèn)停止

6、住房實(shí)物分配的實(shí)施，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺。,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.2建設(shè)指導(dǎo)思想 根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及××市總體規(guī)劃，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)旨在創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.3建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 ××小區(qū)占地8

7、.78公頃，總建設(shè)面積15.7萬(wàn)平方米，其中，一期工程建設(shè)面積3.4萬(wàn)平方米已經(jīng)竣工發(fā)售。××北小區(qū)項(xiàng)目屬二期工程，建筑面積12.3萬(wàn)平方米，擬建6層條式樓多棟，建筑面積3.1萬(wàn)平方米，占地5 683平方米；少量營(yíng)業(yè)用房，建筑面積1 320平方米，占地726平方米；樓群中部布置3棟26層點(diǎn)式樓，建筑面積9.1萬(wàn)平方米，占地3 850平方米。,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.4規(guī)劃選址 ×

8、;×北小區(qū)位于××市區(qū)東北部，南臨東風(fēng)路，西面與鄉(xiāng)政府和鄉(xiāng)醫(yī)院相臨，北靠建設(shè)路，中部偏東有學(xué)院路自南向北縱向穿越，將小區(qū)分為兩部分。區(qū)內(nèi)臨建設(shè)路處現(xiàn)在建設(shè)路小學(xué)、水文隊(duì)、銀行等單位，其余均為菜田。該地塊南北長(zhǎng)300米，東西寬約180米，呈矩形狀，自然地勢(shì)南高北低，平均海拔高程71.50米左右，最大高差約0.3米，地勢(shì)較為平坦。,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.5規(guī)劃與住宅布局 由于本地

9、塊的地形現(xiàn)狀和特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)將小區(qū)中心設(shè)置在地塊的幾何中心部位，以中心綠地和居委會(huì)、文化活動(dòng)站等設(shè)施組成，并采用空間劃分和限定的手法，組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的相互聯(lián)系和組合。其他建筑布置緊緊圍繞小區(qū)中心，以點(diǎn)式和條式住宅相互結(jié)合、協(xié)調(diào)搭配、錯(cuò)落有致的方法，豐富居住小區(qū)的環(huán)境和平面布局，使小區(qū)面貌更顯得新穎別致、靈活多樣。小區(qū)公共建筑設(shè)施沿周邊布置，既豐富了城市道路和沿街景觀，又給小區(qū)的建設(shè)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了有利條件。,10．1租

10、售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,小區(qū)住宅以六層條式為主，適當(dāng)點(diǎn)綴點(diǎn)式住宅，條式住宅布局采用周邊式布置，三兩棟為一組，組合成若干個(gè)半公共空間，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小區(qū)的管理。依據(jù)小區(qū)道路的分隔與圍全，小區(qū)分為4個(gè)組團(tuán)，即南部的兩個(gè)居住組團(tuán)，北部的公建組團(tuán)和學(xué)院路東的組團(tuán)。以南部?jī)蓚€(gè)居住組團(tuán)形成小區(qū)的基本居住單元。小區(qū)的主要入口有3個(gè)，分別面向建設(shè)路、東風(fēng)路和學(xué)院路。在學(xué)院路的主要入口處設(shè)置新置新村標(biāo)志，增強(qiáng)小區(qū)的識(shí)別性。同時(shí)，小區(qū)的

11、平面布局綜合考慮了日照、通風(fēng)、防災(zāi)、消防等要求，日照間距為1：1.2。,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.6小區(qū)綠化 為了創(chuàng)造一個(gè)接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分散結(jié)合布置、除小區(qū)小心綠地外，在零星地塊見(jiàn)縫插綠地進(jìn)行建設(shè)，利用道路與景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目的美好心情。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，形成景

12、色宜人、生機(jī)盎然的園林景觀。,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.7方案設(shè)想 ××北小區(qū)住宅方案設(shè)計(jì)主要考慮了“功能”、“舒適”、“美觀”、“采光”、“通風(fēng)”及“結(jié)構(gòu)上的安全經(jīng)濟(jì)”等因素，在經(jīng)濟(jì)適用方面上功夫，以滿(mǎn)足不同家庭戶(hù)型結(jié)構(gòu)的需要。方案設(shè)計(jì)的原則是： 1．堅(jiān)持“住得好、分得開(kāi)、放得下、買(mǎi)得起”的設(shè)計(jì)原則； 2．堅(jiān)持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計(jì)原則：盡量采取小面寬、大進(jìn)深等有效手法；在節(jié)

13、能方面主要在墻體厚度和材料上、門(mén)窗尺寸選型、屋頂保溫等采取一些行之有效的措施。,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.8實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃及計(jì)算期 計(jì)劃2000年10月開(kāi)始施工，建設(shè)工期為3年。項(xiàng)目計(jì)算期為6年。10.1.9用款計(jì)劃 用款計(jì)劃見(jiàn)表10-1。,表10-1 用 款 計(jì) 劃 表,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.10投資估算 本項(xiàng)目總投資為12 391萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用4

14、20萬(wàn)元、前期工程費(fèi)28萬(wàn)元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10萬(wàn)元、建筑安裝工程費(fèi)9 917萬(wàn)元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)96萬(wàn)元、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用各99萬(wàn)元（按建筑工程工程費(fèi)的1%計(jì)）、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)367萬(wàn)元、其他費(fèi)用183萬(wàn)元、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)449萬(wàn)元及財(cái)務(wù)費(fèi)用772萬(wàn)元組成。詳見(jiàn)表10-2。,表10-2 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.11資金籌措 項(xiàng)目總

15、投資12 391萬(wàn)元。其中項(xiàng)目資本金3 000萬(wàn)元，分兩年等額投入；商業(yè)銀行貸款3 891萬(wàn)元，3年的貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%；不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。詳見(jiàn)表10-3。,表10-3 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元,續(xù)表10-3 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.12貸款條件 年利

16、率5.85%，按單利計(jì)息，寬限期3年，3年等額還本。 10.1.13稅費(fèi)率 稅費(fèi)率見(jiàn)表10-4。,表10-4 稅費(fèi)率表 單位：%,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.14銷(xiāo)售與出租計(jì)劃 ××小區(qū)項(xiàng)目高層、多層住宅和部分營(yíng)業(yè)用房計(jì)劃在4年內(nèi)全部出售。住宅樓從項(xiàng)目開(kāi)工第2年開(kāi)始預(yù)售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年開(kāi)始出租，

17、出租率第4年為80%，以后各年均為100%。各類(lèi)房屋銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表10-5。,表10-5 房屋銷(xiāo)售計(jì)劃表 單位：%,,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,根據(jù)××市近期相同房地產(chǎn)項(xiàng)目的售（租）價(jià)和居民購(gòu)買(mǎi)力的預(yù)測(cè)，計(jì)劃××小區(qū)高層住宅售價(jià)1 800元/平方米，多層住宅售價(jià)1 250元/平方米，營(yíng)業(yè)用房一半出售，售價(jià)3 500元/平方米。售房加權(quán)平均價(jià)為1 670

18、元/平方米。營(yíng)業(yè)用房另一半出租，租價(jià)1000元/年·平方米，建設(shè)期出租房不預(yù)租。,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,10.1.15財(cái)務(wù)分析 1．分析依據(jù) 建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，中國(guó)計(jì)劃出版社出版，2000年。,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,2．盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入20 671萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)4 954萬(wàn)元，扣除所得稅、公益金、公積金后還有2 821萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)

19、目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為1 137萬(wàn)元，所得稅為1 635萬(wàn)元，土地增值稅為2 202萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金4 973萬(wàn)元。和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金3 000萬(wàn)元相比，在6年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納稅金的絕對(duì)額是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。詳見(jiàn)表10-6~表10-8。,表10-6 售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元,注：由于表中有效數(shù)字是四舍五入取整，但計(jì)算過(guò)程中仍然保持足夠的有效位數(shù)，可能造成表中合計(jì)數(shù)與各年數(shù)字

20、之和不等，在各年數(shù)字絕對(duì)值小于1時(shí)，用“…”表示，以后各表同。,表10-7 租房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元,表10-8 損益表 單位：萬(wàn)元,續(xù)表10-8 損益表 單位：萬(wàn)元,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為28.8%，在預(yù)期

21、可接受內(nèi)部收益率為20%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為781萬(wàn)元，項(xiàng)目投資回收期為3.8年。資本金內(nèi)部收益率為39.2%，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為909萬(wàn)元。詳見(jiàn)表10-9和表10-10。 商品房投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資×100% = 4 954/12 391×100% = 40% 商品房資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/資本金×100%

22、 = 3 319/3 000×100% = 110%,表10-9 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元,續(xù)表10-9 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元,表10-10 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬(wàn)元,續(xù)表10-10 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流

23、量表（資本金） 單位：萬(wàn)元,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,3．清償能力分析 按照項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)期不還本金，從第4年開(kāi)始分3年等額償還本金 ，每年還1 297萬(wàn)元；借款利息每年照付，總計(jì)付利息722萬(wàn)元。詳見(jiàn)表10-11。,表10-11 長(zhǎng)期借款還本付息估算表 單位：萬(wàn)元,續(xù)表10-11 長(zhǎng)期借款還本付息估算表 單位：

24、萬(wàn)元,注：有效利率為5.98%。,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,4．資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的，資產(chǎn)負(fù)債率最高時(shí)（第3年）僅47%。因此從總體上看，項(xiàng)目的清償能力是比較強(qiáng)的。資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)表10-12和表10-13。,表10-12 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元,續(xù)表10-12

25、 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元,表10-13 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬(wàn)元,續(xù)表10-13 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬(wàn)元,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,5．敏感性分析 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感

26、。如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方向變動(dòng)10%，則全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至20.1%和17.7%，凈現(xiàn)值分別下降至12萬(wàn)元和-206萬(wàn)元，投資回收期則增加到4.0和4.1年。預(yù)售款回籠進(jìn)度相對(duì)較不敏感。最不敏感 的因素是租房?jī)r(jià)格，這是因?yàn)橛?jì)算期只有6年，而且是從第4年才開(kāi)始出租，租房收益占整個(gè)項(xiàng)目收益的比重較小。詳見(jiàn)表10-14和圖10-1。,表10-14 敏感性分析表,圖10-1 敏感性分析（全部

27、投資、所得稅前）,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,6．臨界點(diǎn)分析 臨界點(diǎn)分析是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的另一重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方能承受的各種重要因素向不利方向變動(dòng)的極限值。根據(jù)敏感性分析，假定投資者期望的內(nèi)部收益率為20%，在這種情況下，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點(diǎn)為13 651萬(wàn)元，下降1 260萬(wàn)元；平均售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)為每平方米1 538元，下降132元；土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為1 580元，增加1 160萬(wàn)元；售

28、房面積的臨界點(diǎn)為108 377平方米，減少14 253平方米。詳見(jiàn)表10-15。,表10-15 臨界點(diǎn)分析表,10．1租售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析,10．1．16評(píng)估結(jié)論 該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)房屋銷(xiāo)售價(jià)格適中，預(yù)計(jì)工程完工后，銷(xiāo)售前景會(huì)令人滿(mǎn)意。項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)××市的建設(shè)和改善居民居住條件和居住環(huán)境起到積極作用。項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率達(dá)28.8%，6年內(nèi)上繳各類(lèi)稅金總計(jì)達(dá)4 97