尖岡山地塊分析

1、尖岡山地塊分析一、項目SWOT分析優(yōu)勢：1、環(huán)境優(yōu)美該宗地位于規(guī)劃中的尖岡山高尚居住區(qū)內，背倚鐵崗水庫，周邊為坡地和丘陵，結合地形，可以做出高差不同的聯(lián)體別墅或者獨棟別墅。2、交通方便尖岡山位于廣深高速公路和西鄉(xiāng)大道的交界處，交通將會十分方便，且處于城市的外圍，通勤成本相對較低（塞車的機率較?。?、規(guī)模優(yōu)勢：本宗地出讓面積為21萬平方米之多，整個尖岡山土地出讓面積將會達到2平方公里，因此，無論是從本宗地還是從整個尖岡山土地規(guī)模來看，都

2、具有規(guī)模上的優(yōu)勢。4、規(guī)劃優(yōu)勢：尖岡山為寶安區(qū)政府規(guī)劃的寶安區(qū)高尚生活居住區(qū)，規(guī)劃引導發(fā)展，如果這一目標順利實現(xiàn)，那么，該區(qū)域將會成為寶安區(qū)最有錢人聚集地。另外，由于是規(guī)劃中的高尚居住區(qū)，政府會在配套建設，政策支持等方面加大力度，以期實現(xiàn)其高尚生活居住區(qū)的目標。劣勢：1、噪音污染嚴重該宗地由于背靠高速公路，后退紅線僅為6米，因此，很難避免高速公路的噪音困擾，這與其高尚居住生活區(qū)的環(huán)境要求其背離。如何規(guī)避噪音污染將會成為該地塊尤其是南部區(qū)

3、域的關鍵所在。2、市場不成熟，培育期較長尖岡山居住區(qū)為政府規(guī)劃高尚生活區(qū)，但是目前所有的工作只是停留在規(guī)劃階段，尚未真正形成居家，生活起的氛圍，因此，市場有待培育，有待引導，因此，對于首宗出讓土地來說，將會花費大量的成本去宣傳推廣該區(qū)域。3、景觀改造費用較高該宗地為丘陵地帶，起伏較大，綠化較多，因此，景觀建造成本和地基成本都會相應的有所增加。4、配套較差。該宗地位于非成熟區(qū)，各種配套，如超市，會所，學校等配套都沒有明確說明何時建設，給本

4、宗地后期的服務帶來很大的不確定性。5、關外系列問題的存在本宗地作為關外土地，還存在著一系列的寶城片區(qū)固有的作為關外城鎮(zhèn)的弊病，如治安問題，如關外整體形象問題，如關口的心理落差問題等。所以，本宗土地出讓價格不可以高出關內別墅用地的出讓價格，否則就會因為可替代性原則，買家傾向于關內買地。機會點：1、城市化進程本宗地最大的市場機會點在于城市化進程的推進。隨著城市化進程的推進，關內外一度也存在一定的變數(shù)，風險也不小，因此，在政策方面，應該綜合考

5、慮。二、計價依據(jù)由于本項目在寶城片區(qū)沒有可比實例，故只能選擇市區(qū)的別墅作為計價依據(jù)。1、關口價格：據(jù)2003年上半年住宅市場銷售量分析：南山區(qū)住宅均價和寶安區(qū)相比相差2631元平方米，即關口價格相對南山來說大約為2631元平方米。福田區(qū)住宅整體均價與寶安區(qū)相比高出4102元平方米，即對于福田區(qū)來說，南頭關的價格約在4102元平方米，如果按照這種思路計算寶城市場上的別墅價格，南山區(qū)別墅均價為12000元平方米，福田區(qū)為14000元平方米，

6、那么寶城別墅應該為9633元平方米2、區(qū)域房地產別墅價格與住宅整體均價之比較：南山區(qū)別墅價格與整體住宅均價相比高出5625元平方米，福田區(qū)別墅價格相對福田區(qū)住宅均價高出6154元平方米，綜合兩種差價，寶成片區(qū)的別墅價格應為9633元平方米。3、可替代性原則對于寶城市場來說，別墅價格一般不會低于7000元平方米，否則根據(jù)可替代性原則，消費者則會放棄寶城市場上普通住宅最高價7000元平方米而選擇別墅，同樣的道理，寶城市場上別墅的最高價也不應

7、該高于12000元平方米，否則，消費者則會放棄寶城市場的別墅而選擇市區(qū)的別墅。所以，寶城別墅價格應該在7000元平方米12000元平方米之間。但是，值得注意的是，隨著城市化進程的加快和市區(qū)隨著別墅項目的日益稀缺，可替代性逐漸減少，則寶城市場上的別墅面臨升值的可能性。4、市場認可度：對于寶城別墅市場來說，主要的需求對象為企業(yè)主和高級政府公務人員，其價格敏感性相對較差，即價格彈性較小，因此，對于其別墅價格，很難有一個可以度量的統(tǒng)一標準。三、

8、拍賣價格估算本次拍賣價格將會受到以下幾個因素的影響：1、尖岡山第一宗土地本宗地是尖岡山板塊出讓的第一宗土地，尤其周邊配套，市場環(huán)境均處于不成熟狀態(tài)中，因此，按照正常思維，本宗地拍賣價格會低于后期推出的土地拍賣價格，即有可能低于正常的市場價格。2、年底拍賣，財務吃緊本宗地屬于本年度最后一宗土地出讓，對于一般的公司來說，年底公司財務比較吃緊，現(xiàn)金流量有限，因此，熱情雖高，能力未達。但是，值得一提的是，如果對本宗地較為感興趣的企業(yè)，現(xiàn)金流應該