資產(chǎn)評估學(xué)教程第5版習(xí)題答案

1、1資產(chǎn)評估學(xué)教程（第5版）練習(xí)題答案第一章導(dǎo)論1、（1）資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)的行為或過程。具體地講，資產(chǎn)評估是指符合國家有關(guān)規(guī)定的專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，為了特定的評估目的，遵循適用的評估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的評估程序，運(yùn)用科學(xué)的評估方法，對評估對象在特定目的下的評估基準(zhǔn)日價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。（2）時(shí)點(diǎn)性是指資產(chǎn)評估是對評估對象（即待評估資產(chǎn)）在某一時(shí)

2、（間）點(diǎn)的價(jià)值的估算。這一時(shí)點(diǎn)是所評估價(jià)值的適用日期，也是提供價(jià)值評估基礎(chǔ)的市場供求條件及資產(chǎn)狀況的日期，我們將這一時(shí)點(diǎn)稱為評估基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日相對于評估（工作）日期而言，既可以是過去的某一天，也可以是現(xiàn)在的某一天，還可以是將來的某一天。（3）一資產(chǎn)在公開競爭的市場上出售，買賣雙方行為精明，且對市場行情及交易物完全了解，沒有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價(jià)格。（4）非市場價(jià)值是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下的最可能價(jià)值。常見的

3、非市場價(jià)值有：使用價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、清算價(jià)值、凈變現(xiàn)價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營價(jià)值。4、（1）資產(chǎn)評估的基本要素有哪些？資產(chǎn)評估的基本要素包括評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估目的、評估原則、價(jià)值類型、評估程序及評估方法八個(gè)構(gòu)成要素。從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員，是資產(chǎn)評估工作中的主體，必須符合國家在資產(chǎn)評估方面的有關(guān)規(guī)定，即具有從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊。特定資產(chǎn)是待評估的對象。國家的有關(guān)規(guī)定是指資產(chǎn)評估活動所應(yīng)當(dāng)遵

4、守的有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件等，它是資產(chǎn)評估的依據(jù)。特定的評估目的，是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評估價(jià)值類型的確定和評估方法及參數(shù)的選擇。評估原則即資產(chǎn)評估工作的行為規(guī)范，是處理評估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。價(jià)值類型是對評估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，它取決于評估目的。評估程序是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的工作步驟。評估方法是估算資產(chǎn)價(jià)值所必需的特定技術(shù)方法。（2）資產(chǎn)評估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？資產(chǎn)評估假設(shè)是資產(chǎn)評估工作得以進(jìn)行的前提假設(shè)，包括繼續(xù)使用

5、假設(shè)、公開市場假設(shè)和清算假設(shè)。繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。現(xiàn)實(shí)中的表現(xiàn)主要有三種情況：一是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用；二是資產(chǎn)將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用；三是資產(chǎn)的地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用。在確定是否可以采用繼續(xù)使用假設(shè)時(shí)，需要充分考慮待評估資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上、技術(shù)上是否允許轉(zhuǎn)變利用方式、變換產(chǎn)權(quán)主體，以及允許轉(zhuǎn)變利用方式和變換產(chǎn)權(quán)主體的前提條件。公開市場假設(shè)是指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市場

6、上進(jìn)行交易，從而實(shí)現(xiàn)其市場價(jià)值。不同類型的資產(chǎn)，其性能、用途不同，因而市場化程度也有差異。用途廣泛、通用性比較強(qiáng)、市場化程度較高的資產(chǎn)如住宅、汽車等，比具有較強(qiáng)專用性的資產(chǎn)有更加活躍的交易市場，因而更適用于公開市場假設(shè)。專用性資產(chǎn)一般具有特殊的性質(zhì)，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作為企業(yè)經(jīng)營活動的一部分時(shí)，很少能夠在公開市場上出售。清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實(shí)施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方3（9）成新率反映評

7、估對象的現(xiàn)時(shí)價(jià)值與其全新狀態(tài)重置價(jià)值的比率。成新率的估算方法有觀察法、經(jīng)濟(jì)使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法等。（10）成本法成本法是從待評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本（reproductioncostnew）或更新重置成本（replcementcostnew）中扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗來確定資產(chǎn)價(jià)值的方法。（11）比較法也稱市場比較法是指通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）的異同并據(jù)此對類似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整從而確定待評估

8、資產(chǎn)價(jià)值的評估方法。（12）收益法是通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準(zhǔn)日起未來的純收益，并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。4、（1）資產(chǎn)評估工作是指從接洽資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評估報(bào)告的全過程，具體應(yīng)按以下步驟進(jìn)行：①明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)。②簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。③編制資產(chǎn)評估工作計(jì)劃。④對待評估資產(chǎn)的核實(shí)與實(shí)地查勘。⑤收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料。⑥評定估算。⑦編制和提交評估報(bào)告。⑧資產(chǎn)評估工作底稿歸檔。（2）①比較待評估

9、資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與技術(shù)性能更好的同類資產(chǎn)的年運(yùn)營成本之間的差異（包括工資支付、材料及能源耗費(fèi)、產(chǎn)品質(zhì)量等方面）。②確定凈超額運(yùn)營成本。凈超額運(yùn)營成本等于超額運(yùn)營成本扣除所得稅后的余額。③估計(jì)待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命。④以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將評估對象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運(yùn)營成本折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，作為待評估資產(chǎn)的功能性貶值額。對因功能過時(shí)而出現(xiàn)的功能性貶值，可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。

10、該部分功能性貶值的計(jì)算公式為：功能性貶值=復(fù)原重置成本更新重置成本（3）對評估對象的純收益即預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算，一般需要考慮資產(chǎn)在社會平均經(jīng)營管理水平狀況下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平，而不是在資產(chǎn)的某個(gè)使用者經(jīng)營管理下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，或者說需要估算的是資產(chǎn)的客觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金流。預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)的潛在毛收入減去預(yù)計(jì)經(jīng)營管理成本。經(jīng)營管理成本包括有維修費(fèi)、銷售及管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)、銷售成本、原材料費(fèi)及工資等成本費(fèi)用。折舊費(fèi)、籌資

11、成本等不作為經(jīng)營管理成本從收入中扣除，因?yàn)檎叟f費(fèi)是收入的一部分，它不會支付給任何人，而籌資成本也在對預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)即從貨幣時(shí)間價(jià)值的角度考慮了。（4）折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上是投資的期望回報(bào)率，我們可以將它看作是投資于估價(jià)對象的機(jī)會成本，或者說是資本成本。正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項(xiàng)“相似的”投資中得到的回報(bào)率。折現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種：①市場比較法。即通過對市場上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析，來確定待評估資產(chǎn)的投資期望

12、回報(bào)率。②資本資產(chǎn)定價(jià)模型法。即通過比較一項(xiàng)資本投資的回報(bào)率與投資于整個(gè)資本市場的回報(bào)率，來衡量該投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。利用該模型確定的折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益成本，而非資本成本。一項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)包括可分散風(fēng)險(xiǎn)和不可分散風(fēng)險(xiǎn)。可分散風(fēng)險(xiǎn)是由與該項(xiàng)投資相關(guān)的特殊事件引起的，可以通過投資多樣化（組合）來降低或消除。不可分散風(fēng)險(xiǎn)是由那些對整個(gè)經(jīng)濟(jì)而不只是對某一項(xiàng)投資產(chǎn)生影響的事件帶來的，無法通過投資多樣化降低或消除。因?yàn)榭煞稚L(fēng)險(xiǎn)能夠通過多樣化來消除，所以

13、投資市場不會給予它回報(bào)，投資市場只對無法避免的風(fēng)險(xiǎn)即不可分散風(fēng)險(xiǎn)予以補(bǔ)償。由于不同類型資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)不同，因而其回報(bào)率也不同。期望回報(bào)率=無風(fēng)險(xiǎn)利率資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。國庫券是最安全的投資方式，我們可以將它的回報(bào)率當(dāng)作無風(fēng)險(xiǎn)利率。資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)扔谫Y產(chǎn)市場（平均）風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償乘以資產(chǎn)的貝他系數(shù)（β）。因而可以將資產(chǎn)的期望回報(bào)率表示為：資產(chǎn)期望回報(bào)率=無風(fēng)險(xiǎn)利率資產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償β=無風(fēng)險(xiǎn)利率（資產(chǎn)平均回報(bào)率無風(fēng)險(xiǎn)利率）β③加權(quán)平均資本成本法。加權(quán)平均資本