資產(chǎn)評(píng)估-課程習(xí)題及答案

1、湖北汽車工業(yè)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院資產(chǎn)評(píng)估學(xué)課程習(xí)題集作者：周明智第1頁(yè)2019829第二章第二章資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法習(xí)題及答案習(xí)題及答案1被評(píng)估機(jī)組為5年前購(gòu)置，賬面價(jià)值20萬(wàn)元人民幣，評(píng)估時(shí)該類型機(jī)組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購(gòu)置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，專家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組與新型機(jī)組的功能比為0.8，被評(píng)估機(jī)組尚可使用8年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營(yíng)成本為1萬(wàn)元

2、。假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)。要求：試根據(jù)所給條件（1）估測(cè)該機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格；（2）估算該機(jī)組的成新率；（3）估算該機(jī)組的評(píng)估值。解：（1）被評(píng)估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能為24萬(wàn)元：3080%=24（萬(wàn)元）（2）該機(jī)組的成新率=[8(58)]100%=61.54%（3）該機(jī)組的評(píng)估值=2461.54%=14.77（萬(wàn)元）4某上市公司欲收購(gòu)一家企業(yè)，需對(duì)該企業(yè)的整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)前5年的稅前凈收益分別

3、為40萬(wàn)元，45萬(wàn)元，50萬(wàn)元，53萬(wàn)元和55萬(wàn)元；從第六年開(kāi)始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計(jì)每年的稅前凈收益保持在55萬(wàn)元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為40%，試計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估值是多少？解：前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：181.47（萬(wàn)元）穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：5510%（110%）5=341.51（萬(wàn)元）企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計(jì)為：181.47341.51=522.98（萬(wàn)元）該企業(yè)的評(píng)估值為：522.98（140%

4、）=313.79（萬(wàn)元）5有一待估宗地A，與待估宗地條件類似的宗地甲，有關(guān)對(duì)比資料如下表所示：宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素交易時(shí)間地價(jià)值數(shù)A2000.1001.100108甲7801999.21%1.22%0102表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動(dòng)幅度。據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%。要求：（1）計(jì)算參照物與待估宗地的容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)（2）計(jì)算參照物修正

5、系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、交易時(shí)間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)。（3）計(jì)算參照物修正后的地價(jià)解：湖北汽車工業(yè)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院資產(chǎn)評(píng)估學(xué)課程習(xí)題集作者：周明智第3頁(yè)2019829元，1995年該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1985年至1995年每年價(jià)格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限為8年，試根據(jù)所給條件估測(cè)被評(píng)估設(shè)備的成新率。解：據(jù)題意計(jì)算如下：（1）評(píng)估時(shí)設(shè)備的現(xiàn)行成本，亦稱更新成本為：Σ（帳面原值價(jià)格變動(dòng)率

6、）所以，300002.630001.6120001.21=85250（元）（2）評(píng)估時(shí)設(shè)備的加權(quán)更新成本為：更新成本已使用年限所以，300002.61030001.61520001.212=808990（元）（3）設(shè)備的加權(quán)投資年限=Σ（加權(quán)更新成本）Σ（更新成本）=80899085250=9.5（年）（4）設(shè)備的成新率=[8（9.58）]100%=45.7%房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估1待估對(duì)象為一新開(kāi)發(fā)土地為1000平方米，因無(wú)收益記錄和市

7、場(chǎng)參照物，只得采用成本法進(jìn)行評(píng)估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)5萬(wàn)元畝，其他費(fèi)用（含稅費(fèi)）3萬(wàn)元畝，開(kāi)發(fā)費(fèi)用1.5億元平方公里，銀行貸款利率9%，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的34，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10%，土地增值收益率為10%，試估算該地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。解：（1）估算每平方米土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用：50000667＝75元／平方米其他費(fèi)用：30000667＝45元／平方米土地取得費(fèi)=7545=120

8、元平方米土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用：150，000，0001，000，000＝150元／平方米（2）計(jì)算利息：120[（19%）21]15075%[（19%）1.51]15025%[（19%）0.51]=M（3）計(jì)算利潤(rùn)：(120150)10％＝27（元）（4）計(jì)算土地單價(jià)：(120150M27)（110%%）＝N（元／平方米）（5）計(jì)算待估土地總價(jià)：N1000=？3待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評(píng)估其1997年5月的市場(chǎng)價(jià)值。