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文檔簡介
1、惠州土地增值稅主要規(guī)定簡易總結(惠州土地增值稅主要規(guī)定簡易總結(1)一、預繳一、預繳1、2010年9月31日前,惠城區(qū)、大亞灣區(qū)、惠陽區(qū)土地增值稅預征率:普通住宅為1%,土地、商鋪、別墅為3%,其他項目為2%;博羅縣、惠東縣、龍門縣土地增值稅預征率:普通住宅為1%,土地、商鋪、別墅為2.5%,其他項目為1.5%;政府立項的經濟適用房暫不預征。核定征收率不低于該項目適用的最高預征率的兩倍2、2010年10月1日后,土地增值稅除保障性住房外
2、預征率統(tǒng)一為:普通住宅2%,其他3%(土地使用權轉讓按規(guī)定清算不適用預征);土地增值稅核定征收率統(tǒng)一為:普通住宅不低于5%,其他項目不低于6%。二、清算二、清算要點主要規(guī)定清算單位(1)土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算(2)開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應分別計算增值額納稅人應進行土地增值稅的清算的三種情況(1)房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的(2)整體轉
3、讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的(3)直接轉讓土地使用權的清算條件主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的四種情況(1)已竣工驗收的房地產開發(fā)項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的(4)其他情況將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東
4、、償債、換取非貨幣性資產等,發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產房地產企業(yè)用建造的該項目房地產安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理收入按下列方法和順序確認:(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定(2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定非直接銷售和自用房地產的收入確定將開發(fā)的部分房地產轉不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣征收土地增值稅的五種行為除項目金額的(4)符合土地增值稅清算條
5、件,未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),經稅務機關責令限期清算,逾期仍不清算的(5)申報的計稅依據明顯偏低,又無正當理由的核定征收率的規(guī)定為了規(guī)范核定工作,核定征收率原則上不得低于5%(普通住宅),其他項目不低于6%清算后再轉讓房地產在土地增值稅清算時未轉讓的房地產,清算后銷售或有償轉讓時,納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報,扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額清算的
6、總建筑面積清算后應補稅與滯納金納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后,清算補繳的土地增值稅,在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的,不加收滯納金三、扣除三、扣除企業(yè)情況轉讓房地產情況可扣除項目房地產開發(fā)企業(yè)轉讓新建房1.取得土地使用權所支付的金額(包括地價款和取得使用權時按國家規(guī)定繳納的費用)2.房地產開發(fā)成本(包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。)3.房地產開發(fā)費用(a.納稅人能按轉讓房地產
7、項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的:最多允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息(取得土地使用權所支付的金額房地產開發(fā)成本)5%以內b.納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的(也包含全部使用自有資金的無借款的情況)最多允許扣除的房地產開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額房地產開發(fā)成本)10%以內c.房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款,又有其他借款的,其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法(
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