第六代商業(yè)綜合體

1、城市綜合體與第六代商業(yè)綜合體一、概念說明1.城市綜合體”：就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。大型城市綜合體適合經(jīng)濟發(fā)達的大都會和經(jīng)濟發(fā)達城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟特點有所側重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功

2、能是最基本的組合。城市綜合體與多功能建筑的差別在于，多功能建筑是數(shù)量與種類上的積累綜合，這種綜合不構成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無關整體大局。而城市綜合體則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個有機系統(tǒng)之中。特征有：超大空間尺度、通道樹型交通體系、現(xiàn)代城市景觀設計、高科技集成設施、地標式的城市建筑。典型案例：香港太古廣場2.商業(yè)綜合體：是伴隨著城市功能的綜合化、規(guī)模大型化和空間與流線組織復合化而順應成長的一種全新的復合地產(chǎn)。HOPSC

3、A由酒店（Hotel）、寫字樓（OfficeBuilding）、公園（Park）、購物中心（Shoppingmall）、會議中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文單詞或詞組的首個單詞的首個字母構成。每個商業(yè)綜合體至少組合了上述功能中的三種，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系。二、商業(yè)的發(fā)展歷程：商業(yè)的萌生、演進是一個漫長而復雜的過程，這里的分代只是對它發(fā)展歷史的大致分期，這些商業(yè)分代并沒有嚴格意義

4、上的遞進關系，很多商業(yè)形態(tài)直到今天也是混合存在的。大致上，我們認為商業(yè)經(jīng)歷了以下階段。第一代為行商時期，是以貨郎擔、馬幫、陸上販運、漕運、游商販賣、廟會、間斷性集市、臨時與移動攤點等不固定場所實現(xiàn)銷售的時代。其時生產(chǎn)生活水平低下，游擊式銷售就能滿足最低限度的需要。梯，整層打造的美食區(qū)域和包涵電影院線、KTV、溜冰場在內(nèi)的休閑區(qū)域，以及精心布置的雕塑，休息區(qū)和小型展廳等，這些如今在很多城市綜合體里都能看到的東西，最早都是香港城市綜合體的特

5、色，因此，可以說連同城市綜合體都應該源于香港等地的商業(yè)中心。內(nèi)地最早的體驗式商業(yè)比如萬象城、萬達廣場等，至今依舊能看到又一城以及朗豪坊等項目的痕跡。四、體驗式商業(yè)發(fā)展體驗式商業(yè)已經(jīng)嶄露頭角，而在城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)中也早已經(jīng)是第五代商業(yè)綜合體的天下，例如萬達廣場、海亮廣場、維多利摩爾城等大型商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)崛起，隨著對市場的敏銳接觸，這些項目在不斷升級換代中，已經(jīng)開始蛻變?yōu)轶w驗式商業(yè)地產(chǎn)。但只是對原有商業(yè)模式的一種提升轉變，其宗旨仍是以銷售為

6、基本，僅僅以部分體驗式消費作為推銷亮點或噱頭罷了。面對當下電商崛起，互聯(lián)網(wǎng)加的普及，便捷而多樣化比選的購買消費已成事實，消費者不再以買到質優(yōu)價廉產(chǎn)品為樂，在一定程度上已不能滿足當下消費市場的發(fā)展需求，這就使得新型的商業(yè)模式不但要升級還要轉變，才能符合時代的要求，順應社會發(fā)展的需要。城市綜合體的更新?lián)Q代，在短短數(shù)年內(nèi)不斷蛻變和升級，體驗式商業(yè)的產(chǎn)生是順應自然發(fā)展的需求，而不是還是同行業(yè)競爭的加劇，是一種由營銷為主的引導型銷售模式向體驗型的

7、消費模式的轉變。地產(chǎn)商或房企是以銷售為目的，以賣房子為目的，這無可厚非。而當下多數(shù)轉變的體驗式商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品，歸根結底只有一個目的，就是激發(fā)人們的消費熱情。這其實就是一種促銷手段，只不過在地產(chǎn)上增加了一個或幾個賣點，在引導中更加直接化、鮮明化，但目的是不變的。然而新型模式的商業(yè)綜合體不是以銷售為主，而是以經(jīng)營為主，隨著社會發(fā)展需要、消費理念轉變、電商對零售企業(yè)的沖擊以及市場的國際化深入，跨行業(yè)多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、跨區(qū)域多渠道經(jīng)營已成為必須，再加

8、之營改增的推行，大型地產(chǎn)項目的轉變勢在必行，據(jù)統(tǒng)計，消費者在超市逗留的平均時間是45分鐘，而真正的體驗購物中心的消費者逗留時間約為2.5~3小時。這說明在體驗式購物中心，購物已不是人們的主要目的，消費者將更多的時間花在了購物之外，體驗式業(yè)態(tài)對于一個商圈的成熟度具有更大的促進作用。源于體驗式商業(yè)綜合體不僅僅是傳統(tǒng)商業(yè)模式的高度重組，更多是傳統(tǒng)商業(yè)的再開發(fā)、再促進，同樣也是區(qū)域化商業(yè)圈的再提升，是一種傳統(tǒng)買賣銷售關系向參與體驗消費享受關系的

9、轉變。初級體驗模式就是購物＋餐飲＋娛樂，它主要強調的是業(yè)態(tài)的組合，對物業(yè)（建筑）特色方面要求不高。典型的就是萬達廣場，基本是購物街（百貨）＋餐飲店集群＋影院（歌城）的業(yè)態(tài)組合模式，物業(yè)形態(tài)沒有很多特色可言，全國基本一樣，但它基本能夠滿足一般消費者的初步體驗的需求。中級體驗模式是在初級體驗模式注重業(yè)態(tài)組合的基礎上，大規(guī)模地增加了建筑形態(tài)的變化、內(nèi)部裝飾的變化，使業(yè)態(tài)組合與物業(yè)形態(tài)有了有機的融合，更多地激發(fā)起消費者參與的熱情。比如朗豪坊的通