第六代商業(yè)綜合體

1、城市綜合體與第六代商業(yè)綜合體一、概念說(shuō)明1.城市綜合體”：就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般來(lái)說(shuō)，酒店功能或者寫(xiě)字樓跟購(gòu)物中心功

2、能是最基本的組合。城市綜合體與多功能建筑的差別在于，多功能建筑是數(shù)量與種類上的積累綜合，這種綜合不構(gòu)成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無(wú)關(guān)整體大局。而城市綜合體則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個(gè)有機(jī)系統(tǒng)之中。特征有：超大空間尺度、通道樹(shù)型交通體系、現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)、高科技集成設(shè)施、地標(biāo)式的城市建筑。典型案例：香港太古廣場(chǎng)2.商業(yè)綜合體：是伴隨著城市功能的綜合化、規(guī)模大型化和空間與流線組織復(fù)合化而順應(yīng)成長(zhǎng)的一種全新的復(fù)合地產(chǎn)。HOPSC

3、A由酒店（Hotel）、寫(xiě)字樓（OfficeBuilding）、公園（Park）、購(gòu)物中心（Shoppingmall）、會(huì)議中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文單詞或詞組的首個(gè)單詞的首個(gè)字母構(gòu)成。每個(gè)商業(yè)綜合體至少組合了上述功能中的三種，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系。二、商業(yè)的發(fā)展歷程：商業(yè)的萌生、演進(jìn)是一個(gè)漫長(zhǎng)而復(fù)雜的過(guò)程，這里的分代只是對(duì)它發(fā)展歷史的大致分期，這些商業(yè)分代并沒(méi)有嚴(yán)格意義

4、上的遞進(jìn)關(guān)系，很多商業(yè)形態(tài)直到今天也是混合存在的。大致上，我們認(rèn)為商業(yè)經(jīng)歷了以下階段。第一代為行商時(shí)期，是以貨郎擔(dān)、馬幫、陸上販運(yùn)、漕運(yùn)、游商販賣、廟會(huì)、間斷性集市、臨時(shí)與移動(dòng)攤點(diǎn)等不固定場(chǎng)所實(shí)現(xiàn)銷售的時(shí)代。其時(shí)生產(chǎn)生活水平低下，游擊式銷售就能滿足最低限度的需要。梯，整層打造的美食區(qū)域和包涵電影院線、KTV、溜冰場(chǎng)在內(nèi)的休閑區(qū)域，以及精心布置的雕塑，休息區(qū)和小型展廳等，這些如今在很多城市綜合體里都能看到的東西，最早都是香港城市綜合體的特

5、色，因此，可以說(shuō)連同城市綜合體都應(yīng)該源于香港等地的商業(yè)中心。內(nèi)地最早的體驗(yàn)式商業(yè)比如萬(wàn)象城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等，至今依舊能看到又一城以及朗豪坊等項(xiàng)目的痕跡。四、體驗(yàn)式商業(yè)發(fā)展體驗(yàn)式商業(yè)已經(jīng)嶄露頭角，而在城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)中也早已經(jīng)是第五代商業(yè)綜合體的天下，例如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、海亮廣場(chǎng)、維多利摩爾城等大型商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)崛起，隨著對(duì)市場(chǎng)的敏銳接觸，這些項(xiàng)目在不斷升級(jí)換代中，已經(jīng)開(kāi)始蛻變?yōu)轶w驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)。但只是對(duì)原有商業(yè)模式的一種提升轉(zhuǎn)變，其宗旨仍是以銷售為

6、基本，僅僅以部分體驗(yàn)式消費(fèi)作為推銷亮點(diǎn)或噱頭罷了。面對(duì)當(dāng)下電商崛起，互聯(lián)網(wǎng)加的普及，便捷而多樣化比選的購(gòu)買消費(fèi)已成事實(shí)，消費(fèi)者不再以買到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉產(chǎn)品為樂(lè)，在一定程度上已不能滿足當(dāng)下消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展需求，這就使得新型的商業(yè)模式不但要升級(jí)還要轉(zhuǎn)變，才能符合時(shí)代的要求，順應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。城市綜合體的更新?lián)Q代，在短短數(shù)年內(nèi)不斷蛻變和升級(jí)，體驗(yàn)式商業(yè)的產(chǎn)生是順應(yīng)自然發(fā)展的需求，而不是還是同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，是一種由營(yíng)銷為主的引導(dǎo)型銷售模式向體驗(yàn)型的

7、消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變。地產(chǎn)商或房企是以銷售為目的，以賣房子為目的，這無(wú)可厚非。而當(dāng)下多數(shù)轉(zhuǎn)變的體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品，歸根結(jié)底只有一個(gè)目的，就是激發(fā)人們的消費(fèi)熱情。這其實(shí)就是一種促銷手段，只不過(guò)在地產(chǎn)上增加了一個(gè)或幾個(gè)賣點(diǎn)，在引導(dǎo)中更加直接化、鮮明化，但目的是不變的。然而新型模式的商業(yè)綜合體不是以銷售為主，而是以經(jīng)營(yíng)為主，隨著社會(huì)發(fā)展需要、消費(fèi)理念轉(zhuǎn)變、電商對(duì)零售企業(yè)的沖擊以及市場(chǎng)的國(guó)際化深入，跨行業(yè)多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)、跨區(qū)域多渠道經(jīng)營(yíng)已成為必須，再加

8、之營(yíng)改增的推行，大型地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)變勢(shì)在必行，據(jù)統(tǒng)計(jì)，消費(fèi)者在超市逗留的平均時(shí)間是45分鐘，而真正的體驗(yàn)購(gòu)物中心的消費(fèi)者逗留時(shí)間約為2.5~3小時(shí)。這說(shuō)明在體驗(yàn)式購(gòu)物中心，購(gòu)物已不是人們的主要目的，消費(fèi)者將更多的時(shí)間花在了購(gòu)物之外，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)對(duì)于一個(gè)商圈的成熟度具有更大的促進(jìn)作用。源于體驗(yàn)式商業(yè)綜合體不僅僅是傳統(tǒng)商業(yè)模式的高度重組，更多是傳統(tǒng)商業(yè)的再開(kāi)發(fā)、再促進(jìn)，同樣也是區(qū)域化商業(yè)圈的再提升，是一種傳統(tǒng)買賣銷售關(guān)系向參與體驗(yàn)消費(fèi)享受關(guān)系的

9、轉(zhuǎn)變。初級(jí)體驗(yàn)?zāi)Ｊ骄褪琴?gòu)物＋餐飲＋娛樂(lè)，它主要強(qiáng)調(diào)的是業(yè)態(tài)的組合，對(duì)物業(yè)（建筑）特色方面要求不高。典型的就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，基本是購(gòu)物街（百貨）＋餐飲店集群＋影院（歌城）的業(yè)態(tài)組合模式，物業(yè)形態(tài)沒(méi)有很多特色可言，全國(guó)基本一樣，但它基本能夠滿足一般消費(fèi)者的初步體驗(yàn)的需求。中級(jí)體驗(yàn)?zāi)Ｊ绞窃诔跫?jí)體驗(yàn)?zāi)Ｊ阶⒅貥I(yè)態(tài)組合的基礎(chǔ)上，大規(guī)模地增加了建筑形態(tài)的變化、內(nèi)部裝飾的變化，使業(yè)態(tài)組合與物業(yè)形態(tài)有了有機(jī)的融合，更多地激發(fā)起消費(fèi)者參與的熱情。比如朗豪坊的通