【廣告策劃-ppt】三維影視動(dòng)畫制作流程解析

1、影視動(dòng)畫制作流程深度解析,THE BIRTH OF A DIGITAL ANIMATION,上官大堰,一、三維影視動(dòng)畫制作流程前期策劃中期設(shè)計(jì)與制作后期合成與剪輯二、2D & 3D 動(dòng)畫流程比較分析,本講內(nèi)容：,,文學(xué)劇本撰寫分鏡繪制電子故事版制作靈感草圖繪制,一、前期策劃：,,文學(xué)劇本撰寫,文學(xué)劇本也稱故事腳本，按照電影文學(xué)的寫作模式創(chuàng)作的文字劇本。其中場(chǎng)景與段落要層次分明，圍繞是什么事、與誰有關(guān)、

2、在什么地方、什么時(shí)間及為什么等內(nèi)容要素展開情節(jié)描寫。故事腳本必須有專人負(fù)責(zé)，創(chuàng)作的劇本需要符合動(dòng)畫形式。,一、前期策劃,,分鏡繪制,包括段落結(jié)構(gòu)設(shè)置、場(chǎng)景變化、鏡頭調(diào)度、動(dòng)作調(diào)度、畫面構(gòu)圖、光影效果等影像變化及鏡頭連接關(guān)系的各種指示。另外有時(shí)間設(shè)定、動(dòng)作描述、對(duì)白、音效、鏡頭轉(zhuǎn)換方式等文字補(bǔ)充說明。畫面分鏡頭相當(dāng)于未來影片的小樣。是導(dǎo)演用來與全體創(chuàng)作組成員溝通的藍(lán)圖以及達(dá)成共識(shí)的基礎(chǔ)。,一、前期策劃,電子故事版制作,一、前期策劃,,靈感

3、草圖繪制,這個(gè)階段的靈感草圖包括：基本角色結(jié)構(gòu)造型和能顯示角色性格特點(diǎn)的草圖。,一、前期策劃,CG電影“阿凡達(dá)”靈感草圖,,角色造型設(shè)計(jì)場(chǎng)景設(shè)計(jì)模型制作綁定與動(dòng)畫燈光與渲染,二、中期設(shè)計(jì)與制作：,,角色造型設(shè)計(jì),角色造型設(shè)計(jì)是集體創(chuàng)作實(shí)施過程與制作過程統(tǒng)一度量的標(biāo)桿，包括標(biāo)準(zhǔn)造型及比例圖、轉(zhuǎn)面圖、動(dòng)作圖、表情圖。,二、中期設(shè)計(jì)與制作,CG電影“功夫熊貓”造型設(shè)計(jì) 動(dòng)作圖、表情圖,CG電影“海底總動(dòng)員”中“尼莫”造型設(shè)計(jì),,場(chǎng)景設(shè)

4、計(jì),場(chǎng)景設(shè)計(jì)包括色彩氣氛?qǐng)D、平面圖、鳥瞰圖，結(jié)構(gòu)分解圖等。,二、中期設(shè)計(jì)與制作,模型制作,多邊形建模，NURBS建模，細(xì)分曲面建模工具：3ds max 、maya、softimage；Zbrush,二、中期設(shè)計(jì)與制作,模型制作,粘土模型--三維掃描—數(shù)字模型—人工優(yōu)化工具：三維掃描儀,二、中期設(shè)計(jì)與制作,綁定、肢體動(dòng)畫、表情動(dòng)畫模型綁定 關(guān)鍵幀動(dòng)畫,二、中期設(shè)計(jì)與制作,綁定與肢體動(dòng)畫、表情動(dòng)畫運(yùn)動(dòng)捕捉動(dòng)畫（Xsense Mov

5、en）,二、中期設(shè)計(jì)與制作,綁定與肢體動(dòng)畫、表情動(dòng)畫面部捕捉動(dòng)系統(tǒng),二、中期設(shè)計(jì)與制作,燈光與渲染,二、中期設(shè)計(jì)與制作,,計(jì)算機(jī)渲染后期合成實(shí)拍后期合成,三、后期合成,計(jì)算機(jī)渲染后期合成,三、后期合成,實(shí)拍后期合成,三、后期合成,,,,,,,二維動(dòng)畫流程研究過程2D animation process research,三維動(dòng)畫流程研究過程3D animation process research,需要大量人力，是長期過程,需要

6、大量人力，是短期過程,,,,,,前期相對(duì)較快,后期相對(duì)較快,Thank You !,Q & A,房地產(chǎn)營銷策略秘笈,房地產(chǎn)銷售沒有季節(jié)性，每個(gè)月都是有效銷售期！,通常房地產(chǎn)廣告?zhèn)鞑ルA段的劃分：,預(yù)售期,開盤期,強(qiáng)銷期,熱銷期,保溫期,清盤期,,,,,,,,,,,任務(wù)：,任務(wù)：,任務(wù)：,任務(wù)：,任務(wù)：,任務(wù)：,,1、引起關(guān)注蓄勢(shì)待發(fā),引爆銷售,深化品牌形象,達(dá)成銷售,銷售結(jié)束塑造品牌,擴(kuò)大銷售,2、形成熱點(diǎn)形象雛形,時(shí)間

7、：3個(gè)月,時(shí)間：1個(gè)月,時(shí)間：2個(gè)月,時(shí)間：2－3個(gè)月,時(shí)間：12－18個(gè)月,時(shí)間：3個(gè)月,內(nèi)部認(rèn)購期,造勢(shì),借勢(shì),運(yùn)勢(shì),造勢(shì),借勢(shì),蓄勢(shì),運(yùn)勢(shì),蓄勢(shì),,,,,,,,,1.預(yù)熱期,2.內(nèi)部認(rèn)購期,3.公開發(fā)售,4.熱銷期,電視,,,,,,,任務(wù),引起關(guān)注蓄勢(shì)待發(fā),形成熱點(diǎn)形象雛形,引爆銷售,深化品牌形象,報(bào)紙,,,,公關(guān),新聞,促銷,,,準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼會(huì)（珠江夜游）,形象廣告,形象廣告,促銷信息的發(fā)布,產(chǎn)品形象廣告,戶外,,

8、品牌形象廣告,,配合公關(guān)活動(dòng)的信息發(fā)布,公開發(fā)售階段整合傳播進(jìn)程,,送鋪?zhàn)?,專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)巡回show,,以舊換新,集體購房,5.保溫期,6.清盤期,提升品牌形象,,策略思考,SP點(diǎn)式攻堅(jiān),,PR對(duì)品牌形象的提升，以及對(duì)輿論的影響,,有銷售力的廣告所創(chuàng)造的營銷環(huán)境,,作用：季節(jié)性的、針對(duì)性的銷售促進(jìn)，加強(qiáng)即時(shí)的銷售回報(bào)手段：現(xiàn)場(chǎng)、節(jié)假日、DM等,,作用：廣告驅(qū)動(dòng)消費(fèi)者的購買動(dòng)機(jī)，感受品牌形象，制造市場(chǎng)拉力手段：電視、報(bào)紙、戶外等傳

9、統(tǒng)的媒介手段,,作用：加強(qiáng)消費(fèi)者的溝通，維系老用戶資源，提高親和力，加強(qiáng)品牌屏障手段：公關(guān)活動(dòng)、新聞,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第一大類賣點(diǎn)：樓盤硬件,【戶型、配套設(shè)施、交通、精裝修、板式、建材配置、景觀、新工藝 新材料、使用率、樓間距、會(huì)所、泳池、戶口、大型超市進(jìn)駐、規(guī)劃、 專業(yè)組合、大規(guī)模、創(chuàng)新技術(shù)、綠化率、陽光空氣、高爾夫、公園、智能化、廚衛(wèi)、區(qū)位】,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第二大類賣點(diǎn)：建筑風(fēng)格,【建筑藝術(shù)、德國風(fēng)格、歐

10、陸風(fēng)格、法國風(fēng)格、意大利風(fēng)格、海派建筑、 和式建筑、新加坡】,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第三大類賣點(diǎn)：空間價(jià)值,【錯(cuò)層、躍式、復(fù)式、空中花園、大露臺(tái)】,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第四大類賣點(diǎn)：園林主題,【中心花園、加拿大風(fēng)情、主題園林、藝術(shù)園林、亞熱帶園林、園林規(guī)模、 歐陸園林、江南園林、自然園林、樹木賣點(diǎn)、新加坡式、嶺南園林、園林 社區(qū)、澳洲風(fēng)情、海濱風(fēng)情、熱帶園林】,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第五大類賣點(diǎn)：自然景觀,【全海景

11、、一線江景、二線江景、園景人工湖、山水景觀、山景、河景、 一線河景、二線河景、自然湖景】,第六大類賣點(diǎn)：區(qū)位價(jià)值,【繁華路段、CBD、中心區(qū)、地鐵、商業(yè)地段、奧運(yùn)村概念】,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第七大類賣點(diǎn)：產(chǎn)品類型,【小戶型物業(yè)、Townhouse、產(chǎn)權(quán)式酒店、獨(dú)立別墅、酒店式公寓、大戶型物業(yè)、 商務(wù)公寓、國際公寓、學(xué)院派公寓、新獨(dú)院住宅、經(jīng)濟(jì)適用房】,第八大類賣點(diǎn)：人以群分,【豪宅、白領(lǐng)單身公寓、工薪階層、外銷

12、賣點(diǎn)、先鋒人士、國際化社區(qū)】,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第九大類賣點(diǎn)：原創(chuàng)概念,【居住主題、新都市主義、宣言賣點(diǎn)、度假式概念、現(xiàn)代主義、游行規(guī)則】,第十大類賣點(diǎn)：功能提升,【健康概念、投資、綠色、E概念、環(huán)保、生態(tài)】,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第十一大類賣點(diǎn)：產(chǎn)品嫁接,【教育、音樂、藝術(shù)、運(yùn)動(dòng)、旅游】,第十二大類賣點(diǎn)：樓盤軟性附加值,【品質(zhì)、成熟社區(qū)、身份地位、安全、個(gè)性化時(shí)尚、藝術(shù)、建筑藝術(shù)、健康】,第十三大類賣點(diǎn)：產(chǎn)品可感受價(jià)值,【服務(wù)、文化、

13、物業(yè)、口碑】,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第十四大類賣點(diǎn)：樓盤及發(fā)展商形象,【榮譽(yù)、發(fā)展商、知情權(quán)、自我標(biāo)榜、張揚(yáng)個(gè)性】,第十五大類賣點(diǎn)：居住文化與生活方式,【生活方式、品味賣點(diǎn)、文脈賣點(diǎn)】,第十六大類賣點(diǎn)：情感,【孩子、情緣、親恩】,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第十七大類賣點(diǎn)：銷售與工程進(jìn)度,【奠基、內(nèi)部認(rèn)購、第一期公開發(fā)售、第二期公開發(fā)售、尾盤公開 發(fā)售、火爆人氣、熱銷賣點(diǎn)、加推賣點(diǎn)、樣板房開放，外立面呈現(xiàn)、 封頂賣點(diǎn)、竣工賣點(diǎn)

14、、交樓賣點(diǎn)、入伙賣點(diǎn)、尾房銷售、現(xiàn)房、答謝 】,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第十八大類賣點(diǎn)：創(chuàng)意促銷,【價(jià)格賣點(diǎn)、付款方式、竟賣賣點(diǎn)、節(jié)日促銷、折扣促銷、送禮促銷、 特價(jià)單位促銷、巨獎(jiǎng)促銷、名人效應(yīng)、各類比賽促銷、征集活動(dòng)促銷、 開放日促銷、業(yè)主聯(lián)誼促銷、藝術(shù)活動(dòng)促銷、音樂會(huì)促銷、表演促銷、 新舊房互動(dòng)、車房互動(dòng)、送私家花園、另類營銷手法】,,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)排行榜：,1、居住主題2、榮譽(yù)3、品質(zhì)4、教育概

15、念5、生活方式6、戶型7、健康概念8、建筑藝術(shù)9、節(jié)日促銷9、成熟社區(qū)9、投資概念9、綠色概念9、服務(wù)9、豪宅9、一期公開發(fā)售16、全海景,17、送禮促銷17、一線江景19、發(fā)展商品牌19、身份地位19、e概念19、環(huán)保概念19、生態(tài)概念19、繁華路段24、品味24、錯(cuò)層24、配套設(shè)施24、白領(lǐng)24、孩子24、CBD概念24、封頂24、中心花園,34、價(jià)格34、藝術(shù)活動(dòng)促銷34、

16、TOWNHOUSE34、二線江景34、園景34、文脈34、熱銷34、加推34、加拿大園林34、都市主義44、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)促銷44、人工湖景44、高爾夫44、文化44、物業(yè)管理44、交通,,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)排行榜：,44、中心區(qū)概念44、二期公開發(fā)售44、最后一期發(fā)售44、現(xiàn)房44、主題園林44、藝術(shù)園林44、亞熱帶園林44、園林規(guī)模54、歐陸園林57、音樂概念57、產(chǎn)權(quán)酒店57、知情權(quán)57、精

17、裝修57、奧運(yùn)村概念57、尾盤銷售57、德國風(fēng)格,57、宣言66、折扣促銷66、特價(jià)單位促銷66、各類比賽促銷66、開放日促銷66、另類促銷66、藝術(shù)促銷66、獨(dú)立別墅66、酒店公寓66、大戶型物業(yè)66、山水景觀66、水景66、躍式66、復(fù)式66、板式66、建材與配制,66、情緣66、地鐵概念66、內(nèi)部認(rèn)購66、板式房開放66、江南園林87、名人效應(yīng)87、音樂會(huì)促銷87、表演活動(dòng)促銷8

18、7、送私家花園87、運(yùn)動(dòng)概念87、河景87、景觀87、新工藝新材料87、使用率87、樓間距87、會(huì)所,,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)排行榜：,87、泳池87、戶口87、單身公寓87、親恩87、商業(yè)路段87、火爆人氣87、外立面全現(xiàn)87、交樓87、入伙87、歐陸風(fēng)格87、自然園林111、付款方式111、竟賣111、車房互動(dòng)111、商務(wù)公寓111、國際公寓,111、學(xué)院派公寓111、自然湖景111、自我標(biāo)榜

19、111、空中花園111、口碑111、大型超市111、工薪階層111、外銷111、先鋒人士111、答謝111、法國風(fēng)格111、意大利風(fēng)格111、樹木111、新加坡會(huì)所111、嶺南園林111、園林社區(qū),111、澳洲風(fēng)情111、度假式概念134、巨獎(jiǎng)促銷134、征集活動(dòng)134、新舊房互動(dòng)134、旅游概念134、安全134、新獨(dú)院住宅134、經(jīng)濟(jì)適用房134、張揚(yáng)個(gè)性134、大露臺(tái)134、規(guī)格13

20、4、專業(yè)組合134、大規(guī)模134、創(chuàng)新技術(shù)134、國際化社區(qū),,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)排行榜：,134、奠基134、竣工134、海派建筑風(fēng)格134、和式筑居134、新加坡風(fēng)情134、濱海風(fēng)情134、熱帶園林134、現(xiàn)代主義134、旅游規(guī)則158、綠化率,,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)排行榜：,樓盤硬件賣點(diǎn),1、戶型2、配套設(shè)施3、交通4、精裝修5、板式5、建材與配制6、景觀6、新工藝新材料6、使用率6、樓間距6、會(huì)所

21、6、泳池6、戶口,7、大型超市8、規(guī)劃8、專業(yè)組合8、大規(guī)模8、創(chuàng)新技術(shù)9、綠化率,區(qū)位賣點(diǎn),1、繁華路段2、CBD概念3、中心區(qū)概念4、奧運(yùn)村概念5、地鐵概念6、商業(yè)路段,,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)排行榜：,空間價(jià)值賣點(diǎn),1、錯(cuò)層2、躍式2、復(fù)式3、空中花園4、大露臺(tái),建筑風(fēng)格賣點(diǎn),產(chǎn)品賣點(diǎn),1、建筑藝術(shù)2、德國風(fēng)格3、歐陸風(fēng)格4、法國風(fēng)格4、意大利風(fēng)格5、海派建筑風(fēng)格5、和式筑居5、新加坡風(fēng)情,1、小

22、戶型2、TOWNHOUSE3、產(chǎn)權(quán)式酒店4、獨(dú)立別墅4、酒店式公寓4、大戶型物業(yè)7、國際公寓7、商務(wù)公寓7、學(xué)院派公寓10、新獨(dú)立住宅10、經(jīng)濟(jì)適用房,,,房地產(chǎn)促銷：,SP是英文Sales Promotion的簡(jiǎn)稱，譯為銷售促進(jìn)，亦有人將其譯為營業(yè)推廣或銷售推廣。是刺激消費(fèi)者或中間商迅速或大量購買某一特定產(chǎn)品的促銷手段，包含了各種短期的促銷工具。 SP、廣告、人員推銷、PR、

23、事件是基本的幾大促銷手段。,,,房地產(chǎn)促銷：,,合作目標(biāo)營銷策略促銷預(yù)算促銷目標(biāo),,,,,,,,,,設(shè)計(jì),市場(chǎng)范圍,整合,折扣率確定,時(shí)間,促銷條款,競(jìng)爭(zhēng)性防御,產(chǎn)品范圍,,,,,,,,,,效果測(cè)試,,,,SP目標(biāo),SP設(shè)計(jì),SP評(píng)估,,,,,,房地產(chǎn)促銷：,SP工具分類,,,,免費(fèi)（Free）,印花、免費(fèi)樣品、贈(zèng)品、,優(yōu)惠（Save），自助獲贈(zèng)、折價(jià)券、折扣優(yōu)惠、退款優(yōu)惠、合作廣告、,競(jìng)賽（Wins）經(jīng)銷商分銷競(jìng)賽、銷售

24、人員競(jìng)賽、消費(fèi)者競(jìng)賽或抽獎(jiǎng),,組合（Mix），財(cái)務(wù)激勵(lì)、聯(lián)合促銷、連鎖促銷、會(huì)員促銷、其他SP,,房地產(chǎn)促銷110種：,1、零首期。2、送全屋豪華裝修。3、送全屋家私。4、送空調(diào)。5、送全屋家電。6、送國內(nèi)旅游。7、送國外旅游。8、內(nèi)部優(yōu)先認(rèn)購8折優(yōu)惠。9、開盤8.8折優(yōu)惠。10、免1－3物業(yè)管理費(fèi)。,,,11、免水電、電視、煤氣、互聯(lián)網(wǎng)初裝費(fèi)。12、送私家花園。13、購房入戶口。14、送名牌學(xué)校入學(xué)、入

25、托名額。15、購房有機(jī)會(huì)抽獎(jiǎng)得汽車。16、元旦節(jié)購房優(yōu)惠。17、春節(jié)購房優(yōu)惠。18、元宵節(jié)購房優(yōu)惠。19、情人節(jié)購房優(yōu)惠。20、5.1節(jié)購房優(yōu)惠。,房地產(chǎn)促銷110種：,,,房地產(chǎn)促銷110種：,21、母親節(jié)購房優(yōu)惠。22、兒童節(jié)購房優(yōu)惠。23、中秋節(jié)購房優(yōu)惠。24、國慶節(jié)購房優(yōu)惠。25、重陽節(jié)購房優(yōu)惠。26、父親節(jié)購房優(yōu)惠。27、教師節(jié)購房優(yōu)惠。28、圣誕節(jié)購房優(yōu)惠。29、3.12植樹節(jié)購房優(yōu)惠。30、6

26、.24荷花節(jié)購房優(yōu)惠。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,31、購房抽獎(jiǎng)送半套。32、業(yè)主自己設(shè)計(jì)戶型。33、看房送午餐、水果。34、立面揭曉日優(yōu)惠。35、封頂日優(yōu)惠。36、樓型設(shè)計(jì)獲獎(jiǎng)優(yōu)惠。37、樣板房亮相日優(yōu)惠。38、公關(guān)活動(dòng)促銷。39、交樓日優(yōu)惠。40、提前入住優(yōu)惠。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,41、3.15優(yōu)惠。42、購大房間優(yōu)惠。43、購經(jīng)典戶型優(yōu)惠。44、購珍藏戶型優(yōu)惠。45、購房優(yōu)惠車位。46、樣板房情

27、景體驗(yàn)優(yōu)惠。47、展銷會(huì)9.7－9.9折優(yōu)惠。48、聯(lián)合促銷優(yōu)惠。49、獲得榮譽(yù)優(yōu)惠。50、舊業(yè)主重新購房優(yōu)惠。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,51、舊業(yè)主介紹新業(yè)主優(yōu)惠。52、某特殊階層購房優(yōu)惠。53、首十名買家送裝修禮金1萬元。54、送山景優(yōu)惠。55、送江景優(yōu)惠。56、送湖景優(yōu)惠。 57、送河景優(yōu)惠。 58、首期1.3萬，送600元/m²至上裝修。59、限量發(fā)售優(yōu)惠。60、心水價(jià)優(yōu)惠。,,,房地產(chǎn)促銷

28、110種：,61、各種價(jià)格優(yōu)惠：動(dòng)感價(jià)、躍式價(jià)、飛揚(yáng)價(jià)、 陽光價(jià)、推崇價(jià)、熱賣 價(jià)、新低價(jià)、望江價(jià)、超值價(jià)。62、房交會(huì)優(yōu)惠。63、及時(shí)認(rèn)購尊享95折。64、一次性付清8優(yōu)惠。65、1萬元即可入住，5年免息。66、送3年地鐵費(fèi)。67、送高爾夫門票。68、送會(huì)所3年健身門票。69、送社區(qū)6年圖書館門票。60、送簽約公證律師費(fèi)。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,71、送價(jià)值28萬元游艇會(huì)會(huì)籍。72、送高爾夫會(huì)會(huì)

29、籍。73、送特色園林戀景觀亭一個(gè)。74、送印花費(fèi)。75、首5個(gè)買家現(xiàn)金回贈(zèng)2萬元。76、送兩年供樓利息一半。77、家私套餐優(yōu)惠券1000元。78、免費(fèi)酒店住宿一晚。79、送全屋天花燈飾及廚房全套裝修連櫥柜、燃具。80、送黃金生肖禮品一個(gè)。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,81、送周年金牌一個(gè)。82、送紀(jì)念名表一塊。83、俱樂部會(huì)籍及免1年年費(fèi)。84、俱樂部及人工湖消費(fèi)券1000元。85、社區(qū)游樂入場(chǎng)券及活動(dòng)券500元。

30、86、優(yōu)先入校及獨(dú)享學(xué)費(fèi)優(yōu)惠。87、舊房換新居優(yōu)惠。88、現(xiàn)場(chǎng)落訂即送現(xiàn)金最高達(dá)5000元。89、獨(dú)享2年共16厘租金回報(bào)。90、提供最長30年按揭。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,91、最高8成按揭。92、送9成按揭計(jì)劃保險(xiǎn)費(fèi)。93、送私家園林式泳池。94、拍賣優(yōu)惠。95、試住促銷。96、特價(jià)單位促銷。97、名人效應(yīng)促銷。98、各類比賽促銷。99、征集活動(dòng)促銷。100、開放日促銷。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,1

31、01、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)促銷。102、音樂會(huì)促銷。103、表演活動(dòng)促銷。104、藝術(shù)活動(dòng)促銷。105、車房互動(dòng)促銷。106、送私家花園促銷。107、星級(jí)管家服務(wù)促銷。108、另類營銷促銷。109、房產(chǎn)保險(xiǎn)。110、送入伙酒席/喜宴。,,,,,房地產(chǎn)策略核心：,,產(chǎn)品,地段,社區(qū),受眾,竟品,品牌,,,,,,,,房地產(chǎn)策略核心：,街區(qū),位區(qū),市區(qū),項(xiàng)目所在的地段分析三步法,硬件,軟件,宏觀,,房地產(chǎn)策略核心：,,產(chǎn)品,,,,,概

32、念,信譽(yù),品質(zhì),生活方式,中國市場(chǎng)，50年內(nèi)主要還是做好產(chǎn)品。取得消費(fèi)者的信任為重中之重。,房地產(chǎn)接觸點(diǎn)規(guī)劃：,,,,,,,,,,,無需求,有需求,必經(jīng)路段,CHECK IN,售樓部,樣板房,看樓通道,結(jié)束,四大傳媒DM互聯(lián)網(wǎng)電子郵件鼠標(biāo)墊日歷卡短信息的士貼戶外公交車,看樓車水牌,道旗燈桿旗,工地?zé)粝鋰鷫?售樓小姐服務(wù)資料架專題片形象廣告海報(bào)吊旗手提袋戶型圖形象畫冊(cè)樓書,情景銷售,燈桿吊旗

33、橫幅空飄,登記電話,,房地產(chǎn)接觸點(diǎn)規(guī)劃：,,,,,,項(xiàng)目,售樓部,現(xiàn)場(chǎng)戶外,大型戶外,硬廣,軟文,圍墻,空飄,601、602公交等,刀旗,的士/車亭,新聞報(bào)道,電視專欄,,,,,,,,,,,,,,,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,元旦,春節(jié)/情人節(jié)/元宵節(jié),3.8婦女節(jié)/植樹節(jié),端午節(jié),5.1、青年節(jié)/母親節(jié)/護(hù)士節(jié)/地球日,兒童節(jié),荷花節(jié),教師節(jié)/重陽節(jié),國慶/中秋節(jié)/父親節(jié),歲暮/小年,平安夜/圣誕節(jié),乞巧

34、節(jié),,,,,年度推廣規(guī)劃：,房地產(chǎn)營銷策略秘笈,房地產(chǎn)銷售沒有季節(jié)性，每個(gè)月都是有效銷售期！,通常房地產(chǎn)廣告?zhèn)鞑ルA段的劃分：,預(yù)售期,開盤期,強(qiáng)銷期,熱銷期,保溫期,清盤期,,,,,,,,,,,任務(wù)：,任務(wù)：,任務(wù)：,任務(wù)：,任務(wù)：,任務(wù)：,,1、引起關(guān)注蓄勢(shì)待發(fā),引爆銷售,深化品牌形象,達(dá)成銷售,銷售結(jié)束塑造品牌,擴(kuò)大銷售,2、形成熱點(diǎn)形象雛形,時(shí)間：3個(gè)月,時(shí)間：1個(gè)月,時(shí)間：2個(gè)月,時(shí)間：2－3個(gè)月,時(shí)間：12

35、－18個(gè)月,時(shí)間：3個(gè)月,內(nèi)部認(rèn)購期,造勢(shì),借勢(shì),運(yùn)勢(shì),造勢(shì),借勢(shì),蓄勢(shì),運(yùn)勢(shì),蓄勢(shì),,,,,,,,,1.預(yù)熱期,2.內(nèi)部認(rèn)購期,3.公開發(fā)售,4.熱銷期,電視,,,,,,,任務(wù),引起關(guān)注蓄勢(shì)待發(fā),形成熱點(diǎn)形象雛形,引爆銷售,深化品牌形象,報(bào)紙,,,,公關(guān),新聞,促銷,,,準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼會(huì)（珠江夜游）,形象廣告,形象廣告,促銷信息的發(fā)布,產(chǎn)品形象廣告,戶外,,品牌形象廣告,,配合公關(guān)活動(dòng)的信息發(fā)布,公開發(fā)售階段整合傳播進(jìn)程,,送鋪?zhàn)?

36、,專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)巡回show,,以舊換新,集體購房,5.保溫期,6.清盤期,提升品牌形象,,策略思考,SP點(diǎn)式攻堅(jiān),,PR對(duì)品牌形象的提升，以及對(duì)輿論的影響,,有銷售力的廣告所創(chuàng)造的營銷環(huán)境,,作用：季節(jié)性的、針對(duì)性的銷售促進(jìn)，加強(qiáng)即時(shí)的銷售回報(bào)手段：現(xiàn)場(chǎng)、節(jié)假日、DM等,,作用：廣告驅(qū)動(dòng)消費(fèi)者的購買動(dòng)機(jī)，感受品牌形象，制造市場(chǎng)拉力手段：電視、報(bào)紙、戶外等傳統(tǒng)的媒介手段,,作用：加強(qiáng)消費(fèi)者的溝通，維系老用戶資源，提高親和力，加強(qiáng)品牌

37、屏障手段：公關(guān)活動(dòng)、新聞,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第一大類賣點(diǎn)：樓盤硬件,【戶型、配套設(shè)施、交通、精裝修、板式、建材配置、景觀、新工藝 新材料、使用率、樓間距、會(huì)所、泳池、戶口、大型超市進(jìn)駐、規(guī)劃、 專業(yè)組合、大規(guī)模、創(chuàng)新技術(shù)、綠化率、陽光空氣、高爾夫、公園、智能化、廚衛(wèi)、區(qū)位】,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第二大類賣點(diǎn)：建筑風(fēng)格,【建筑藝術(shù)、德國風(fēng)格、歐陸風(fēng)格、法國風(fēng)格、意大利風(fēng)格、海派建筑、 和式建筑、新加坡】,,房

38、地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第三大類賣點(diǎn)：空間價(jià)值,【錯(cuò)層、躍式、復(fù)式、空中花園、大露臺(tái)】,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第四大類賣點(diǎn)：園林主題,【中心花園、加拿大風(fēng)情、主題園林、藝術(shù)園林、亞熱帶園林、園林規(guī)模、 歐陸園林、江南園林、自然園林、樹木賣點(diǎn)、新加坡式、嶺南園林、園林 社區(qū)、澳洲風(fēng)情、海濱風(fēng)情、熱帶園林】,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第五大類賣點(diǎn)：自然景觀,【全海景、一線江景、二線江景、園景人工湖、山水景觀、山景、河景、 一線河景

39、、二線河景、自然湖景】,第六大類賣點(diǎn)：區(qū)位價(jià)值,【繁華路段、CBD、中心區(qū)、地鐵、商業(yè)地段、奧運(yùn)村概念】,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第七大類賣點(diǎn)：產(chǎn)品類型,【小戶型物業(yè)、Townhouse、產(chǎn)權(quán)式酒店、獨(dú)立別墅、酒店式公寓、大戶型物業(yè)、 商務(wù)公寓、國際公寓、學(xué)院派公寓、新獨(dú)院住宅、經(jīng)濟(jì)適用房】,第八大類賣點(diǎn)：人以群分,【豪宅、白領(lǐng)單身公寓、工薪階層、外銷賣點(diǎn)、先鋒人士、國際化社區(qū)】,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第九大類賣點(diǎn)：原創(chuàng)概念,【

40、居住主題、新都市主義、宣言賣點(diǎn)、度假式概念、現(xiàn)代主義、游行規(guī)則】,第十大類賣點(diǎn)：功能提升,【健康概念、投資、綠色、E概念、環(huán)保、生態(tài)】,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第十一大類賣點(diǎn)：產(chǎn)品嫁接,【教育、音樂、藝術(shù)、運(yùn)動(dòng)、旅游】,第十二大類賣點(diǎn)：樓盤軟性附加值,【品質(zhì)、成熟社區(qū)、身份地位、安全、個(gè)性化時(shí)尚、藝術(shù)、建筑藝術(shù)、健康】,第十三大類賣點(diǎn)：產(chǎn)品可感受價(jià)值,【服務(wù)、文化、物業(yè)、口碑】,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第十四大類賣點(diǎn)：樓盤及發(fā)展商形象,【榮譽(yù)、

41、發(fā)展商、知情權(quán)、自我標(biāo)榜、張揚(yáng)個(gè)性】,第十五大類賣點(diǎn)：居住文化與生活方式,【生活方式、品味賣點(diǎn)、文脈賣點(diǎn)】,第十六大類賣點(diǎn)：情感,【孩子、情緣、親恩】,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第十七大類賣點(diǎn)：銷售與工程進(jìn)度,【奠基、內(nèi)部認(rèn)購、第一期公開發(fā)售、第二期公開發(fā)售、尾盤公開 發(fā)售、火爆人氣、熱銷賣點(diǎn)、加推賣點(diǎn)、樣板房開放，外立面呈現(xiàn)、 封頂賣點(diǎn)、竣工賣點(diǎn)、交樓賣點(diǎn)、入伙賣點(diǎn)、尾房銷售、現(xiàn)房、答謝 】,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)挖掘：,第十

42、八大類賣點(diǎn)：創(chuàng)意促銷,【價(jià)格賣點(diǎn)、付款方式、竟賣賣點(diǎn)、節(jié)日促銷、折扣促銷、送禮促銷、 特價(jià)單位促銷、巨獎(jiǎng)促銷、名人效應(yīng)、各類比賽促銷、征集活動(dòng)促銷、 開放日促銷、業(yè)主聯(lián)誼促銷、藝術(shù)活動(dòng)促銷、音樂會(huì)促銷、表演促銷、 新舊房互動(dòng)、車房互動(dòng)、送私家花園、另類營銷手法】,,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)排行榜：,1、居住主題2、榮譽(yù)3、品質(zhì)4、教育概念5、生活方式6、戶型7、健康概念8、建筑藝術(shù)9、節(jié)日促銷9、成

43、熟社區(qū)9、投資概念9、綠色概念9、服務(wù)9、豪宅9、一期公開發(fā)售16、全海景,17、送禮促銷17、一線江景19、發(fā)展商品牌19、身份地位19、e概念19、環(huán)保概念19、生態(tài)概念19、繁華路段24、品味24、錯(cuò)層24、配套設(shè)施24、白領(lǐng)24、孩子24、CBD概念24、封頂24、中心花園,34、價(jià)格34、藝術(shù)活動(dòng)促銷34、TOWNHOUSE34、二線江景34、園景34、文脈34、熱銷34

44、、加推34、加拿大園林34、都市主義44、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)促銷44、人工湖景44、高爾夫44、文化44、物業(yè)管理44、交通,,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)排行榜：,44、中心區(qū)概念44、二期公開發(fā)售44、最后一期發(fā)售44、現(xiàn)房44、主題園林44、藝術(shù)園林44、亞熱帶園林44、園林規(guī)模54、歐陸園林57、音樂概念57、產(chǎn)權(quán)酒店57、知情權(quán)57、精裝修57、奧運(yùn)村概念57、尾盤銷售57、德國風(fēng)格,57、宣言66、折

45、扣促銷66、特價(jià)單位促銷66、各類比賽促銷66、開放日促銷66、另類促銷66、藝術(shù)促銷66、獨(dú)立別墅66、酒店公寓66、大戶型物業(yè)66、山水景觀66、水景66、躍式66、復(fù)式66、板式66、建材與配制,66、情緣66、地鐵概念66、內(nèi)部認(rèn)購66、板式房開放66、江南園林87、名人效應(yīng)87、音樂會(huì)促銷87、表演活動(dòng)促銷87、送私家花園87、運(yùn)動(dòng)概念87、河景87、景觀87、新工藝新材料

46、87、使用率87、樓間距87、會(huì)所,,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)排行榜：,87、泳池87、戶口87、單身公寓87、親恩87、商業(yè)路段87、火爆人氣87、外立面全現(xiàn)87、交樓87、入伙87、歐陸風(fēng)格87、自然園林111、付款方式111、竟賣111、車房互動(dòng)111、商務(wù)公寓111、國際公寓,111、學(xué)院派公寓111、自然湖景111、自我標(biāo)榜111、空中花園111、口碑111、大型超市111、工薪階層111、

47、外銷111、先鋒人士111、答謝111、法國風(fēng)格111、意大利風(fēng)格111、樹木111、新加坡會(huì)所111、嶺南園林111、園林社區(qū),111、澳洲風(fēng)情111、度假式概念134、巨獎(jiǎng)促銷134、征集活動(dòng)134、新舊房互動(dòng)134、旅游概念134、安全134、新獨(dú)院住宅134、經(jīng)濟(jì)適用房134、張揚(yáng)個(gè)性134、大露臺(tái)134、規(guī)格134、專業(yè)組合134、大規(guī)模134、創(chuàng)新技術(shù)134、國際化社區(qū),,,房地

48、產(chǎn)賣點(diǎn)排行榜：,134、奠基134、竣工134、海派建筑風(fēng)格134、和式筑居134、新加坡風(fēng)情134、濱海風(fēng)情134、熱帶園林134、現(xiàn)代主義134、旅游規(guī)則158、綠化率,,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)排行榜：,樓盤硬件賣點(diǎn),1、戶型2、配套設(shè)施3、交通4、精裝修5、板式5、建材與配制6、景觀6、新工藝新材料6、使用率6、樓間距6、會(huì)所6、泳池6、戶口,7、大型超市8、規(guī)劃8、專業(yè)組合8、大規(guī)模8、創(chuàng)

49、新技術(shù)9、綠化率,區(qū)位賣點(diǎn),1、繁華路段2、CBD概念3、中心區(qū)概念4、奧運(yùn)村概念5、地鐵概念6、商業(yè)路段,,,房地產(chǎn)賣點(diǎn)排行榜：,空間價(jià)值賣點(diǎn),1、錯(cuò)層2、躍式2、復(fù)式3、空中花園4、大露臺(tái),建筑風(fēng)格賣點(diǎn),產(chǎn)品賣點(diǎn),1、建筑藝術(shù)2、德國風(fēng)格3、歐陸風(fēng)格4、法國風(fēng)格4、意大利風(fēng)格5、海派建筑風(fēng)格5、和式筑居5、新加坡風(fēng)情,1、小戶型2、TOWNHOUSE3、產(chǎn)權(quán)式酒店4、獨(dú)立別墅4、酒店式公寓

50、4、大戶型物業(yè)7、國際公寓7、商務(wù)公寓7、學(xué)院派公寓10、新獨(dú)立住宅10、經(jīng)濟(jì)適用房,,,房地產(chǎn)促銷：,SP是英文Sales Promotion的簡(jiǎn)稱，譯為銷售促進(jìn)，亦有人將其譯為營業(yè)推廣或銷售推廣。是刺激消費(fèi)者或中間商迅速或大量購買某一特定產(chǎn)品的促銷手段，包含了各種短期的促銷工具。 SP、廣告、人員推銷、PR、事件是基本的幾大促銷手段。,,,房地產(chǎn)促銷：,,合作目標(biāo)營銷策略促銷

51、預(yù)算促銷目標(biāo),,,,,,,,,,設(shè)計(jì),市場(chǎng)范圍,整合,折扣率確定,時(shí)間,促銷條款,競(jìng)爭(zhēng)性防御,產(chǎn)品范圍,,,,,,,,,,效果測(cè)試,,,,SP目標(biāo),SP設(shè)計(jì),SP評(píng)估,,,,,,房地產(chǎn)促銷：,SP工具分類,,,,免費(fèi)（Free）,印花、免費(fèi)樣品、贈(zèng)品、,優(yōu)惠（Save），自助獲贈(zèng)、折價(jià)券、折扣優(yōu)惠、退款優(yōu)惠、合作廣告、,競(jìng)賽（Wins）經(jīng)銷商分銷競(jìng)賽、銷售人員競(jìng)賽、消費(fèi)者競(jìng)賽或抽獎(jiǎng),,組合（Mix），財(cái)務(wù)激勵(lì)、聯(lián)合促銷、連鎖促

52、銷、會(huì)員促銷、其他SP,,房地產(chǎn)促銷110種：,1、零首期。2、送全屋豪華裝修。3、送全屋家私。4、送空調(diào)。5、送全屋家電。6、送國內(nèi)旅游。7、送國外旅游。8、內(nèi)部優(yōu)先認(rèn)購8折優(yōu)惠。9、開盤8.8折優(yōu)惠。10、免1－3物業(yè)管理費(fèi)。,,,11、免水電、電視、煤氣、互聯(lián)網(wǎng)初裝費(fèi)。12、送私家花園。13、購房入戶口。14、送名牌學(xué)校入學(xué)、入托名額。15、購房有機(jī)會(huì)抽獎(jiǎng)得汽車。16、元旦節(jié)購房優(yōu)惠。17、春節(jié)購

53、房優(yōu)惠。18、元宵節(jié)購房優(yōu)惠。19、情人節(jié)購房優(yōu)惠。20、5.1節(jié)購房優(yōu)惠。,房地產(chǎn)促銷110種：,,,房地產(chǎn)促銷110種：,21、母親節(jié)購房優(yōu)惠。22、兒童節(jié)購房優(yōu)惠。23、中秋節(jié)購房優(yōu)惠。24、國慶節(jié)購房優(yōu)惠。25、重陽節(jié)購房優(yōu)惠。26、父親節(jié)購房優(yōu)惠。27、教師節(jié)購房優(yōu)惠。28、圣誕節(jié)購房優(yōu)惠。29、3.12植樹節(jié)購房優(yōu)惠。30、6.24荷花節(jié)購房優(yōu)惠。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,31、購房抽獎(jiǎng)送半套。3

54、2、業(yè)主自己設(shè)計(jì)戶型。33、看房送午餐、水果。34、立面揭曉日優(yōu)惠。35、封頂日優(yōu)惠。36、樓型設(shè)計(jì)獲獎(jiǎng)優(yōu)惠。37、樣板房亮相日優(yōu)惠。38、公關(guān)活動(dòng)促銷。39、交樓日優(yōu)惠。40、提前入住優(yōu)惠。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,41、3.15優(yōu)惠。42、購大房間優(yōu)惠。43、購經(jīng)典戶型優(yōu)惠。44、購珍藏戶型優(yōu)惠。45、購房優(yōu)惠車位。46、樣板房情景體驗(yàn)優(yōu)惠。47、展銷會(huì)9.7－9.9折優(yōu)惠。48、聯(lián)合促銷優(yōu)惠。49

55、、獲得榮譽(yù)優(yōu)惠。50、舊業(yè)主重新購房優(yōu)惠。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,51、舊業(yè)主介紹新業(yè)主優(yōu)惠。52、某特殊階層購房優(yōu)惠。53、首十名買家送裝修禮金1萬元。54、送山景優(yōu)惠。55、送江景優(yōu)惠。56、送湖景優(yōu)惠。 57、送河景優(yōu)惠。 58、首期1.3萬，送600元/m²至上裝修。59、限量發(fā)售優(yōu)惠。60、心水價(jià)優(yōu)惠。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,61、各種價(jià)格優(yōu)惠：動(dòng)感價(jià)、躍式價(jià)、飛揚(yáng)價(jià)、 陽

56、光價(jià)、推崇價(jià)、熱賣 價(jià)、新低價(jià)、望江價(jià)、超值價(jià)。62、房交會(huì)優(yōu)惠。63、及時(shí)認(rèn)購尊享95折。64、一次性付清8優(yōu)惠。65、1萬元即可入住，5年免息。66、送3年地鐵費(fèi)。67、送高爾夫門票。68、送會(huì)所3年健身門票。69、送社區(qū)6年圖書館門票。60、送簽約公證律師費(fèi)。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,71、送價(jià)值28萬元游艇會(huì)會(huì)籍。72、送高爾夫會(huì)會(huì)籍。73、送特色園林戀景觀亭一個(gè)。74、送印花費(fèi)。75、首5個(gè)買家現(xiàn)金

57、回贈(zèng)2萬元。76、送兩年供樓利息一半。77、家私套餐優(yōu)惠券1000元。78、免費(fèi)酒店住宿一晚。79、送全屋天花燈飾及廚房全套裝修連櫥柜、燃具。80、送黃金生肖禮品一個(gè)。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,81、送周年金牌一個(gè)。82、送紀(jì)念名表一塊。83、俱樂部會(huì)籍及免1年年費(fèi)。84、俱樂部及人工湖消費(fèi)券1000元。85、社區(qū)游樂入場(chǎng)券及活動(dòng)券500元。86、優(yōu)先入校及獨(dú)享學(xué)費(fèi)優(yōu)惠。87、舊房換新居優(yōu)惠。88、現(xiàn)場(chǎng)落訂即送

58、現(xiàn)金最高達(dá)5000元。89、獨(dú)享2年共16厘租金回報(bào)。90、提供最長30年按揭。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,91、最高8成按揭。92、送9成按揭計(jì)劃保險(xiǎn)費(fèi)。93、送私家園林式泳池。94、拍賣優(yōu)惠。95、試住促銷。96、特價(jià)單位促銷。97、名人效應(yīng)促銷。98、各類比賽促銷。99、征集活動(dòng)促銷。100、開放日促銷。,,,房地產(chǎn)促銷110種：,101、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)促銷。102、音樂會(huì)促銷。103、表演活動(dòng)促銷。104

59、、藝術(shù)活動(dòng)促銷。105、車房互動(dòng)促銷。106、送私家花園促銷。107、星級(jí)管家服務(wù)促銷。108、另類營銷促銷。109、房產(chǎn)保險(xiǎn)。110、送入伙酒席/喜宴。,,,,,房地產(chǎn)策略核心：,,產(chǎn)品,地段,社區(qū),受眾,竟品,品牌,,,,,,,,房地產(chǎn)策略核心：,街區(qū),位區(qū),市區(qū),項(xiàng)目所在的地段分析三步法,硬件,軟件,宏觀,,房地產(chǎn)策略核心：,,產(chǎn)品,,,,,概念,信譽(yù),品質(zhì),生活方式,中國市場(chǎng)，50年內(nèi)主要還是做好產(chǎn)品。取得消費(fèi)者

60、的信任為重中之重。,房地產(chǎn)接觸點(diǎn)規(guī)劃：,,,,,,,,,,,無需求,有需求,必經(jīng)路段,CHECK IN,售樓部,樣板房,看樓通道,結(jié)束,四大傳媒DM互聯(lián)網(wǎng)電子郵件鼠標(biāo)墊日歷卡短信息的士貼戶外公交車,看樓車水牌,道旗燈桿旗,工地?zé)粝鋰鷫?售樓小姐服務(wù)資料架專題片形象廣告海報(bào)吊旗手提袋戶型圖形象畫冊(cè)樓書,情景銷售,燈桿吊旗橫幅空飄,登記電話,,房地產(chǎn)接觸點(diǎn)規(guī)劃：,,,,,,項(xiàng)目,售樓部,現(xiàn)場(chǎng)戶